Aktenzeichen M 1 K 18.2402
Leitsatz
1 Die Werbetafel ist aufgrund ihrer nicht unerheblichen Größe, nämlich mit der Aufständerung in einer Gesamthöhe von 4,60 m an dem Standort in optisch sich aufdrängender Weise störend im Sinne von § 15 Abs. 1 S. 2 BauNVO. Es liegt bereits in der Natur der Sache, dass Werbung die Aufmerksamkeit des Betrachters auf sich zieht. Im Kontrast zu dem Vorhaben besteht die nähere Umgebung aus einer kleinteiligen, als homogen wahrzunehmenden Wohnbebauung, in der die Werbetafel besonders auffällt. (Rn. 27) (red. LS Alexander Tauchert)
2 Der Frage nach der Einhaltung der Abstandsflächen ist hier trotz der Novellierung der Bayerischen Bauordnung und der nunmehrigen Einbeziehung des Abstandsflächenrechts in die Prüfung des vereinfachten Genehmigungsverfahrens gemäß Art. 59 BayBO nicht nachzugehen. Denn ein etwaiger Verstoß gegen die Abstandsflächenregelungen würde die Klägerin nicht in ihrer Planungshoheit verletzen und sie nicht zur Verweigerung ihres nach § 36 BauGB städtebaulich erforderlichen Einvernehmens berechtigen. (Rn. 31) (red. LS Alexander Tauchert)
Tenor
I. Der Baugenehmigungsbescheid des Landratsamts Rosenheim vom 18.4.2018 Az. BG- … wird aufgehoben.
II. Der Beklagte und die Beigeladene haben je zur Hälfte die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte und die Beigeladene dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
Die Klage ist zulässig und begründet. Die vom Beklagten der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 18. April 2018 zur Errichtung einer Werbeanlage auf dem Grundstück FlNr. 199 der Gemarkung … unter Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Die erteilte Baugenehmigung verstößt gegen das im vereinfachten Genehmigungsverfahren zu prüfende Bauplanungsrecht (Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO). Daher kann sich die Klägerin zu Recht auf ihre gemeindliche Planungshoheit berufen und hat ihr Einvernehmen zu Recht verweigert (§ 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB, vgl. Art. 67 Abs. 1 BayBO).
1. Die Werbetafel ist an dem Vorhabenstandort planungsrechtlich unzulässig. Ihre städtebauliche Beurteilung richtet sich nach § 34 Abs. 1 BauGB, wonach innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die nähere Umgebung des Vorhabens entspricht einem allgemeinen Wohngebiet (vgl. unten a) und b)). Daher richtet sich gemäß § 34 Abs. 2 BauGB die Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung nach § 4 BauNVO; allerdings stellt das Vorhaben an seinem konkreten Standort eine im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO störende Anlage dar und ist aus diesem Grunde unzulässig (unten c)).
a) Welcher Bereich als „nähere Umgebung“ i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB anzusehen ist, hängt davon ab, inwieweit sich einerseits das geplante Vorhaben auf die benachbarte Bebauung und andererseits sich diese Bebauung auf das Baugrundstück prägend auswirken (vgl. BVerwG, U.v. 26.5.1978 – IV C 9.77 – juris Rn. 33). Wie weit diese wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des Einzelfalls (BVerwG, U.v. 28.8.2003 – 4 B 74/03 – juris Rn. 2). Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Zulässigkeitsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil die prägende Wirkung der jeweils maßgeblichen Umstände unterschiedlich weit reichen kann (BVerwG, B.v. 6.11.1997 – 4 B 172/97 – juris Rn. 5). Etwa ist bei der Frage nach der überbaubaren Grundstücksfläche der maßgebliche Bereich in der Regel enger zu begrenzen als bei der Art der baulichen Nutzung, weil die Prägung, die von der für die Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen maßgeblichen Stellung der Gebäude auf den Grundstücken ausgeht, im Allgemeinen weniger weit reicht als die Wirkungen der Art der baulichen Nutzung (BayVGH, B.v. 25.4.2005 – 1 CS 04.3461 – juris Rn. 18; U.v. 7.3.2011 – 1 B 10.3042 – juris Rn. 22).
aa) Nach dem Eindruck des gerichtlichen Augenscheins besteht die maßgebliche Umgebung aus der dem Vorhabenstandort umgebende Bebauung südlich und nördlich entlang der E* … Straße (FlNrn. 199, 199/7, 206/3, 206), östlich und westlich des S* …wegs (FlNrn. 207/4, 185/5, 184/4) sowie nördlich der S* …straße (FlNrn. 184/3, 184/2).
bb) Außer Betracht hat das Grundstück FlNr. 200/9 mit dem (ehemaligen) Gasthof und Beherbergungsbetrieb „…“/“ …“ zu bleiben. Zwar grenzt es an das Vorhabengrundstück unmittelbar an. Auch die momentan nicht stattfindende Nutzung des Gebäudes würde die grundsätzliche Einbeziehung des Grundstücks nicht hindern, denn die Nutzung als Beherbergungs- und Gastronomiebetrieb ist nach den Angaben beim Augenschein lediglich unterbrochen; mit der Aufnahme der Nutzung ist in nächster Zeit wieder zu rechnen. Entscheidend für die Nichteinbeziehung des Grundstücks mit der FlNr. 200/9 ist aber die Tatsache, dass aufgrund der baulichen Verhältnisse, wie sie vor Ort anzutreffen sind, weder der Betrieb auf FlNr. 200/9 auf den Vorhabenstandort prägende Wirkung aufweist, noch die Werbetafel das Grundstück FlNr. 200/9 prägen würde. Eine Wechselbeziehung zwischen dem Gewerbebetrieb auf dem Grundstück FlNr. 200/9 und dem Vorhabenstandort auf Grundstück FlNr. 199 ist nach dem Eindruck beim Augenschein nicht zu verzeichnen. Aus Sicht vom Grundstück FlNr. 200/9 ist das Vorhaben von der vorhandenen Bebauung auf FlNr. 199 fast vollständig verdeckt. Die einseitig nach Nordosten orientierte Werbetafel ist nur von der S* …straße aus Nordost kommend wahrnehmbar, nicht aber aus südwestlicher Richtung. Zudem ist eine nicht unerhebliche Entfernung von ca. 50 m zwischen der östlichsten Gebäudeaußenwand auf FlNr. 200/9 und dem Vorhabenstandort zu verzeichnen. Aufgrund der örtlichen Verhältnisse wäre die geplante Werbeanlage aus keinem nennenswerten Blickwinkel mit der gewerblichen Nutzung auf der FlNr. 200/9 gemeinsam wahrnehmbar. Auch wenn eine topographische Zäsur zwischen den Grundstücken FlNr. 199 und 200/9 nicht anzutreffen ist, ist das Vorhabengrundstück mit Einfamilienhausbebauung eher dem überwiegend kleinteiligen Wohngebiet entlang der E* … Straße zuzurechnen, das ebenfalls aus Einzel- oder Doppelhäusern besteht, und nicht der von Kubatur und Nutzung deutlich abweichenden Bebauung auf FlNr. 200/9. Für diese Zuordnung spricht auch der Gesichtspunkt, dass das Vorhabengrundstück nicht von der S* …straße, sondern von der E* … Straße erschlossen ist.
Zuzugeben ist dem Beklagten zwar, dass der Betrachter, der von der S* …straße aus Nordost ca. 100 m vom Vorhabenstandort entfernt in Richtung der geplanten Werbetafel schaut, in der Straßenflucht auch Werbetafeln für die Nutzungen auf FlNr. 200/9 und weiter westlich auf der S* …straße wahrnehmen kann. Diese sind jedoch von ihrer Größe deutlich untergeordnet und nur undeutlich erkennbar, sodass sich der Eindruck eines (auch) gewerblich geprägten Gebiets nicht aufdrängt. Dies gilt insbesondere, weil die gewerbliche Nutzung auf FlNr. 200/9 selbst von dem vorgenannten, erhöhten Standort nicht erkennbar ist. Erst recht bleibt aus demselben Grund auch die Nutzung auf dem vom Vorhabenstandort weiter entfernten Grundstück FlNr. 200 (Café, Praxen, Wohnen) für die Bestimmung der näheren Umgebung außer Betracht.
cc) Die Grundstücke nördlich der E* … Straße und auf beiden Seiten des S* …wegs sind in die Betrachtung einzubeziehen, weil es sich bei den Straßen dem Eindruck nach um schmale Anliegerstraßen ohne trennende Wirkung handelt. Ohne dass es streitentscheidend darauf ankäme, dürfte die Bebauung südlich der S* …straße aufgrund der wohl trennenden Wirkung der Kreisstraße nicht mehr einzubeziehen sein.
b) Die so bestimmte nähere Umgebung besteht nach den Erkenntnissen des Augenscheins überwiegend, wenn nicht sogar ausschließlich aus Wohnbebauung. Auch südlich der S* …straße (FlNrn. 167/2, 167/15 165/3, 165/1, 164, 158/2) ist i.Ü. keine andere Nutzungsart anzutreffen, sodass es auf die Frage nach der trennenden Wirkung der Straße (s.o.) nicht ankommt. Es ist somit zumindest von einem faktischen allgemeinen Wohngebiet entsprechend § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO auszugehen.
c) In einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO ist eine Fremdwerbetafel nur ausnahmsweise gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauBauNVO zulässig und im konkreten Fall unzulässig.
Bei der selbständigen Werbetafel handelt es sich zwar nicht um einen Gewerbebetrieb im engeren Sinne; diese wird bauplanungsrechtlich allerdings wie ein Gewerbebetrieb behandelt, weil mit dem Begriff des „Betriebs“ in der Baunutzungsverordnung nur in typisierender Weise eine Zusammenfassung gewerblicher Nutzungsweisen umschrieben wird (st. Rspr., vgl. BVerwG, U.v. 3.12.1992 – 4 C 27/91 – juris Rn. 25). Eine Fremdwerbeanlage ist im reinen Wohngebiet ausnahmslos und im allgemeinen Wohngebiet regelmäßig unzulässig (Leitsatz des Urteils des BVerwG v. 3.12.1992 – 4 C 27/91 – juris).
Das Vorhaben kann nur ausnahmsweise gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden. Zwar ist bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise nicht grundsätzlich davon auszugehen, dass eine Werbeanlage wie das streitgegenständliche Vorhaben mit der Zweckbestimmung eines allgemeinen Wohngebiets unvereinbar ist und störende Wirkung hat. Hier stünde der ausnahmsweisen Zulassung der Werbeanlage jedoch entgegen, dass sie bodenrechtlich bewältigungsbedürftige Spannungen erzeugen würde und rücksichtslos im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO wäre. Denn auch für die Erteilung von Ausnahmen ergibt sich eine unmittelbar geltende Zulässigkeitsgrenze aus § 15 Abs. 1 BauNVO (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 129. EL Mai 2018, § 31 Rn. 25; BVerwG, U.v. 25.1.2007 – 4 C 1/06 – juris Rn. 10; BayVGH, U.v. 15.12.2010 – 2 B 09.1287 – juris Rn. 44).
Die Errichtung dieser Werbetafel an der konkreten Stelle verursacht aufgrund der von ihr ausgehenden optischen Belästigung in der Umgebung eine städtebauliche erhebliche und unzumutbare Störung im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO und ist damit rücksichtslos gegenüber der umgebenden Wohnbebauung.
Der Begriff der Störung im Sinne des 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO umfasst auch massive optische Einwirkungen (vgl. z.B. BayVGH, B.v. 22.1.2004 – 1 ZB 03.294 – juris Rn. 11). Die Werbetafel ist aufgrund ihrer nicht unerheblichen Größe, nämlich mit der Aufständerung in einer Gesamthöhe von 4,60 m an dem Standort in optisch sich aufdränegener Weise störend. Es liegt bereits in der Natur der Sache, dass Werbung die Aufmerksamkeit des Betrachters auf sich zieht. Im Kontrast zu dem Vorhaben besteht die nähere Umgebung aus einer kleinteiligen, als homogen wahrzunehmenden Wohnbebauung, in der die Werbetafel besonders auffällt. Sie wäre auch nicht ausschließlich den sich auf der Kreisstraße nähernden Autofahrern bzw. Fußgängern zugewandt, sondern würde aufgrund ihrer Größe und ihrer Position erheblich in die Wohnbebauung entlang der E* … Straße, des S* …wegs und der S* …straße hineinwirken. Sie würde im Falle der Errichtung die Wohnruhe erheblich negativ beeinträchtigen, weil sich die gebietsansässigen Wohnenden täglich einem unübersehbaren Konsumappell ausgesetzt sähen. Auch wäre die Homogenität des städtebaulichen Erscheinungsbilds der wahrnehmbaren kleinteiligen Bebauung negativ beeinträchtigt. Nachvollziehbar beruft sich daher die Klagepartei auch auf eine negative Vorbildwirkung, die von dem Vorhaben ausginge. Dabei hat der Ortstermin zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass die Umgebung weder durch die S* …straße erheblich vorbelastet ist – es handelt sich um eine nur mäßig befahrene Straße, die nicht einmal einen Mittelstreifen hat – noch ist der Kreuzungsbereich am Vorhabenstandort geeignet, diesen Eindruck der Homogenität und Wohnruhe zu erschüttern. Wie oben bereits ausgeführt, ist auch die gewerbliche Nutzung auf den weiter westlich vom Vorhabengrundstück gelegenen Grundstücken entlang der S* …straße (FlNrn. 200/9, 200, 22) am Anlagenstandort nicht wahrnehmbar.
2. Die rechtliche Beurteilung würde sich vom Ergebnis her i.Ü. nicht ändern, wenn man – wie in der mündlichen Verhandlung zugrunde gelegt – mit dem Beklagten davon ausginge, dass bei der Bestimmung der näheren Umgebung auch die Nutzungen der Grundstücke FlNrn. 200/9 und 200 einbezogen werden und man zur Qualifizierung als städtebauliche Gemengelage im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB käme. Das Vorhaben wäre dennoch planungsrechtlich unzulässig.
a) Unter der Annahme, dass das Vorhabengrundstück sowie die davon westlich entlang der S* …straße gelegenen Grundstücke eine Gemengelage bilden, und die E* … Straße bzw. der S* …weg eine trennende Wirkung zu den nördlich bzw. östlich gelegenen Wohngebieten hätten, wären die Grundstücke in den jeweiligen Randbereichen dieser Gebiete mit einer Verpflichtung zur gegenseitigen Rücksichtnahme belastet (BayVGH, U.v. 22.1.2004 – 1 ZB 03.294 – juris Rn. 13). Einerseits muss es hingenommen werden, dass bauliche Anlagen von einem Baugebiet in ein benachbartes Gebiet hineinwirken, andererseits darf wegen dieser Wirkung am Rand eines Baugebiets nicht jede bauliche Anlage errichtet werden, die inmitten des Gebiets zulässig wäre (BayVGH, U.v. 28.10.2005 – 26 B 04.1484 – juris Rn. 17). Die hierdurch gebotene Rücksichtnahme auf die angrenzende Wohnbebauung wiese das Vorhaben aus den unter 1. c) genannten Gründen nicht auf.
b) Zu demselben Ergebnis käme man, wenn man das Gebiet der anzunehmenden Gemengelage weiter zöge und auch die hier als schutzwürdig erachtete Wohnbebauung miteinbezöge. Denn in einer Gemengelage, die stark durch Wohnnutzung geprägt ist (vgl. hierzu auch VG Ansbach, U.v. 28.9.2016 – AN 9 K 15.01468 – juris), fügt sich die Werbetafel nicht im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB ein und würde ebenfalls aus den oben bereits ausgeführten Gründen zu bodenrechtlich beachtlichen und ausgleichsbedürftigen Spannungen führen.
3. Der Frage nach der Einhaltung der Abstandsflächen ist hier trotz der Novellierung der Bayerischen Bauordnung und der nunmehrigen Einbeziehung des Abstandsflächenrechts in die Prüfung des vereinfachten Genehmigungsverfahrens gemäß Art. 59 BayBO nicht nachzugehen. Denn ein etwaiger Verstoß gegen die Abstandsflächenregelungen würde die Klägerin nicht in ihrer Planungshoheit verletzen und sie nicht zur Verweigerung ihres nach § 36 BauGB städtebaulich erforderlichen Einvernehmens berechtigen.
4. Die erteilte Baugenehmigung erweist sich dementsprechend als rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Die Gemeinde kann sich im Hinblick auf das ersetzte Einvernehmen mit Erfolg auf die Verletzung ihrer Planungshoheit berufen, § 36 BauGB, Art. 28 Abs. 2 GG, Art. 11 Abs. 2 Satz 2 BV.
Der Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO stattzugeben; die Kostenpflichtigkeit der Beigeladenen ergibt sich aus § 154 Abs. 3 Halbsatz 1 VwGO. Die hälftige Kostenteilung zwischen Beklagtem und Beigeladener als Begünstigte der Baugenehmigung erscheint im Hinblick auf § 159 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO sachgerecht.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff., 711 ZPO.
