Baurecht

Aktenzeichen  M 1 S 16.401

Leitsatz

Nach Art. 26 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BayVwVfG kann die Behörde eine schriftliche Äußerung von Sachverständigen einholen. Statt der Einholung eines Gutachtens auf eigene Veranlassung und Auferlegung der Kosten auf den Kostenschuldner kann die Behörde aber auch gemäß Art. 4 Abs. 2 S. 1 Hs. 1 BayDSchG die Einholung vorbereitender Gutachten vom Eigentümer fordern, wenn das Baudenkmal gefährdet ist und erst ein Gutachten Aufschluss darüber geben kann, welche Maßnahmen zur eigentlichen Sicherung und Erhaltung durchzuführen sind.  (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I.
Der Antrag wird abgelehnt.
II.
Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens.
III.
Der Streitwert wird auf EUR 2.500,- festgesetzt.

Gründe

I.
Der Antragsteller wendet sich im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine denkmalschutzrechtliche Anordnung.
Der Antragsteller ist Eigentümer des Anwesens „…straße …“ in … (FlNr. 305 Gemarkung …). Das Anwesen ist als Denkmal unter der Nr. … in der Denkmalliste eingetragen und dort folgendermaßen beschrieben: „Wohnhaus, zweigeschossiger Giebelbau mit gotisierenden Zinnen, im Kern spätmittelalterlich, Umbau Ende 19. Jahrhundert“.
Seit mehreren Jahren weist das Anwesen bauliche Schäden auf, insbesondere im Dach- und Innenbereich (vgl. Fotos Bl. 30 ff., 59 ff., 67 ff., 78 ff. der Behördenakten – BA). Das Landratsamt F. (Landratsamt) hatte den Antragsteller mit Bescheid vom …. Dezember 2013 sofort vollziehbar u. a. dazu verpflichtet, Löcher in der Dacheindeckung zu schließen, ein zerbrochenes Fenster abzudichten, im Dachstuhl vorhandenen Schädlingsbefall durch einen Baubiologen untersuchen zu lassen sowie einen denkmalschutzerfahrenen Tragwerksplaner mit einer Schadenskartierung im Dachstuhl zu beauftragen. Anschließend sei dem Landratsamt eine Maßnahmenbeschreibung zur Dachstuhlsanierung vorzulegen. Der Antragsteller kam dieser Anordnung nur hinsichtlich der Löcher im Dach und der Fensterscheibe nach.
Ein Kaufinteressent legte dem Landratsamt im März 2014 ein Sanierungskonzept vor, verfolgte dieses jedoch später selbst nicht weiter. Am 15. und 17. Dezember 2015 ergaben Begehungen des Anwesens durch Mitarbeiter des Landratsamts (am 15.12.2015 u. a. im Beisein der Ehefrau des Antragstellers) erneut Fehlstellen im Dachbereich und einen insgesamt baulich schlechten Zustand des Anwesens (vgl. Fotos Bl. 122 ff. BA). Der Ehefrau des Antragstellers wurde am 15. Dezember 2015 mündlich die Absicht des Landratsamts bekannt gegeben, gegenüber dem Antragsteller erneut denkmalschutzrechtliche Anordnungen zu erlassen.
Mit Bescheid vom …. Dezember 2015, dem Antragsteller am 2. Januar 2016 zugestellt, verpflichtete das Landratsamt diesen zur Erstellung eines statischen Gutachtens (Nr. 1.1) sowie zum Ersetzen von Fehlstellen und fehlenden Ziegeln im Dachbereich, zum Entfernen durchfeuchteten Bauschutts im Gebäude, zum Verschließen kaputter Glasflächen im rückwärtigen Bereich des Anwesens sowie zum Entfernen von Efeubewuchs, der durch Teile des Dachtragwerks und durch Fenster in das Gebäude eindringe (Nr. 1.2 bis 1.5). Das Gutachten sei bis zum 29. Februar 2016 vorzulegen, die übrigen Maßnahmen bis 5. Februar 2016 zu erledigen. Komme der Antragsteller diesen Anordnungen nicht fristgerecht nach, werde bezüglich der unter Nr. 1.1 angedrohten Maßnahme ein Zwangsgeld in Höhe von 2.000,- EUR und bezüglich der Maßnahmen nach Nr. 1.2 bis 1.5 jeweils ein Zwangsgeld in Höhe von 500,- EUR fällig (Nr. 2). Zu allen angeordneten Maßnahmen wurde der Sofortvollzug angeordnet (Nr. 3). Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, das Baudenkmal habe durch über Jahrzehnte hinweg fehlenden Bauunterhalt erheblichen Schaden genommen. Zahlreiche frühere Anordnungen seien nicht oder nur unzureichend befolgt worden. Der Ortstermin am 15. Dezember 2015 habe massive Risse in fast jeder tragenden Wand des Gebäudes ergeben, weshalb eine sofortige statische Untersuchung nötig sei. Der Antragsteller sei gesetzlich verpflichtet, das denkmalgeschützte Anwesen zu erhalten. Die angeordneten Maßnahmen seien erforderlich und für den Antragsteller auch zumutbar, zudem seien sie auch ermessensgerecht. Hinsichtlich der Anordnung des Sofortvollzugs überwiege das öffentliche Interesse, einer weiteren Verschlechterung des baulichen Zustands des Anwesens durch Beseitigung von Mängeln entgegenzutreten, das private Interesse des Antragstellers, die Erhaltungsmaßnahmen erst nach Bestandskraft des Bescheids durchzuführen.
Der Antragsteller hat, vertreten durch seine Ehefrau als seit dem …. Dezember 2015 gerichtlich bestellte Betreuerin, am …. Januar 2016 beim Bayerischen Verwaltungsgericht München Klage gegen diesen Bescheid erhoben und dessen Aufhebung beantragt (M 1 K 16.400). Ebenfalls am …. Januar 2016 hat er gemäß § 80 Abs. 5 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) beantragen lassen,
die aufschiebende Wirkung seiner Klage wiederherzustellen bzw. anzuordnen.
Zur Begründung lässt er vortragen, der Kaufinteressent von Januar 2014 sei nach wie vor am Erwerb des Objekts interessiert. Im Hinblick darauf sei die Forderung, ein Gutachten, das Kosten in Höhe von 11.305,- EUR verursachen würde, erstellen zu lassen, vollkommen überzogen. Die unter Nr. 1.3 und 1.4 geforderten Arbeiten würden ohnehin kurzfristig erledigt, ohne dass es einer Aufforderung durch das Landratsamt hierzu bedurft hätte.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Er führt ergänzend aus, Verkaufsabsichten des Antragstellers hinsichtlich seines denkmalgeschützten Anwesens seien bezüglich der Anordnung zur Vorlage eines statischen Gutachtens nicht von Bedeutung. Gegebenenfalls würde diese Forderung auf einen Käufer übergehen.
Hinsichtlich des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf die Gerichts- und Behördenakten Bezug genommen.
II.
Der nach § 80 Abs. 5 VwGO zulässige Antrag ist unbegründet.
1. Das Gericht trifft im Rahmen von § 80 Abs. 5 VwGO eine eigene Ermessensentscheidung. Es hat abzuwägen zwischen dem von der Behörde geltend gemachten Interesse an der sofortigen Vollziehung des Bescheids und dem Interesse des Antragstellers an der aufschiebenden Wirkung seines Rechtsbehelfs. Bei dieser Abwägung sind auch die Erfolgsaussichten des Hauptsacheverfahrens zu berücksichtigen. Ergibt die im Rahmen des Vorverfahrens nach § 80 Abs. 5 VwGO allein mögliche summarische Überprüfung, dass der Rechtsbehelf offensichtlich erfolglos sein wird, tritt das Interesse des Antragstellers regelmäßig zurück. Erweist sich dagegen der angefochtene Bescheid schon bei kursorischer Prüfung als offensichtlich rechtswidrig, besteht kein öffentliches Interesse an dessen sofortiger Vollziehung. Ist der Ausgang des Hauptsacheverfahrens nicht hinreichend absehbar, verbleibt es bei einer Interessenabwägung.
Im vorliegenden Fall bestehen keine rechtlichen Bedenken gegen die angeordneten Untersuchungs- und Erhaltungsmaßnahmen, weshalb die in der Hauptsache erhobene Klage keine Erfolgsaussichten hat.
1.1 Bedenken gegen die formelle Rechtmäßigkeit des Bescheids bestehen nicht, insbesondere nicht in Hinblick auf die erforderliche Anhörung des Betroffenen vor Erlass des Verwaltungsakts nach Art. 28 Abs. 1 Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz (BayVwVfG). Denn seit …. Dezember 2015 ist die Ehefrau des Antragstellers, gegen den sich die im Bescheid enthaltenen Anordnungen richten, dessen gerichtlich bestellte Betreuerin und zu dessen rechtlicher Vertretung befugt. Ihr gegenüber hatten Vertreter des Landratsamts im Zuge des Ortstermins am 15. Dezember 2015 den Erlass dieser Anordnungen angekündigt.
1.2 Rechtsgrundlage für die im angefochtenen Bescheid unter Nr. 1.1 bis 1.5 angeordneten Maßnahmen ist Art. 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG), wonach u. a. die Eigentümer von Baudenkmälern verpflichtet werden können, bestimmte Erhaltungsmaßnahmen ganz oder zum Teil durchzuführen, soweit ihnen das insbesondere unter Berücksichtigung ihrer sonstigen Aufgaben und Verpflichtungen zumutbar ist.
1.3 Bei dem Anwesen „…straße …“ handelt es sich um ein Baudenkmal im Sinne von Art. 1 Abs. 2 Satz 1 DSchG. Der Eintragung des Gebäudes in die Denkmalliste kommt nach Art. 2 Abs. 1 Satz 1 DSchG dabei nur nachrichtliche Bedeutung zu, nicht aber eine die Denkmaleigenschaft konstituierende Wirkung. Unter Berücksichtigung der in den vorgelegten Behördenakten enthaltenen (vgl. Bl. 1, 6 BA) Äußerungen und Beschreibungen des Landesamts für Denkmalpflege (Landesamt) ist erkennbar, dass es sich bei dem Anwesen des Antragstellers um eine bauliche Anlage aus vergangener – im Kern spätmittelalterlicher – Zeit handelt, deren Erhaltung im Interesse der Allgemeinheit liegt. Die Denkmaleigenschaft wird dabei auch nicht durch den schlechten Erhaltungszustand des Anwesens in Frage gestellt; der Erhaltungszustand ist grundsätzlich ohne Einfluss auf die Denkmaleigenschaft des Baudenkmals (BayVGH, U.v. 18.10.2010 – 1 B 06.63 – juris Rn. 32).
1.4 Als Eigentümer des Baudenkmals konnte der Antragsteller in Anspruch genommen werden. Die seit dem …. Dezember 2015 bestehende Betreuung durch seine Ehefrau, die ihn danach gerichtlich und außergerichtlich vertritt, ändert hieran nichts.
1.5 Alle getroffenen Maßnahmen zielen auf die Erhaltung bzw. Instandhaltung des Baudenkmals ab. Im Rahmen der Instandhaltung geht es um Maßnahmen, die das Baudenkmal in seiner historischen Substanz vor dem Verfall schützen und die Entstehung weiterer Schäden verhüten sollen. Welche Erhaltungsmaßnahmen angeordnet werden, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Nach Art. 26 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayVwVfG kann die Behörde eine schriftliche Äußerung von Sachverständigen einholen und die Auslagen nach Art. 1 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Art. 10 Nr. 1 Kostengesetz (KG) dem jeweiligen Kostenschuldner auferlegen. Statt der Einholung eines Gutachtens auf eigene Veranlassung kann die Behörde – wie im vorliegenden Fall – die Einholung vorbereitender Gutachten aber auch nach Art. 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 DSchG vom Eigentümer fordern, wenn das Baudenkmal gefährdet ist und erst ein Gutachten Aufschluss darüber geben kann, welche Maßnahmen zur eigentlichen Sicherung und Erhaltung durchzuführen sind. Derartige Gutachten gehören als unmittelbare Vorstufe zur Abwendung der Gefährdung des Denkmals zu den Erhaltungsmaßnahmen (Eberl/Martin/Greipl, DSchG, 2007, Art. 4 Rn. 70; VG Würzburg, U.v. 8.12.2011 – W 5 K 10.1184 – juris Rn. 42).
Als Erhaltungsmaßnahmen sind auch die Anordnungen in Nr. 1.2 bis 1.5 des Bescheids anzusehen. Durch das Schließen der Löcher im Dach, die Reparatur der Glasscheiben, die Beseitigung des durchfeuchteten Bauschutts und des Efeus im Hausinneren sollen das weitere Eindringen von Feuchtigkeit und die Fortsetzung der Schädigung der Bausubstanz verhindert werden.
1.6 Die angeordneten Maßnahmen sind zur Instandhaltung geeignet, daneben auch erforderlich und verhältnismäßig im engeren Sinn. Es sind vorliegend keine den Antragsteller weniger belastenden Maßnahmen ersichtlich, die sein Anwesen im Erscheinungsbild und der historischen Substanz vergleichbar gut schützen können. Auch stehen die Maßnahmen nicht in einem Missverhältnis zum angestrebten Erfolg. Dabei ist zu berücksichtigten, dass das Gebäude ein Baudenkmal darstellt, dessen Erhaltung im besonderen Interesse der Allgemeinheit steht. Das gilt auch für die Einholung eines Gutachtens zur Frage der Standsicherheit und zu geeigneten Maßnahmen zur Mängelbehebung, insbesondere unter Berücksichtigung des Umstands, dass nach den Erkenntnissen aus den Ortsterminen vom 15. und 17. Dezember 2015 tiefgehende Risse im Mauerwerk aller tragenden Wände vorhanden und erkennbar sind, die eine Gefährdung der Standsicherheit naheliegend erscheinen lassen. Damit liegen nach dem ersten Anschein deutliche und ernstzunehmende Anhaltspunkte im Hinblick auf eine Gefahr für die Standsicherheit des Gebäudes vor. Gesichtspunkte, die diesen Schluss entkräften würden, hat der Antragsteller nicht vorgetragen und sind vorliegend auch nicht ersichtlich.
Erforderlich und verhältnismäßig sind auch die in Nr. 1.2 bis 1.5 des Bescheids angeordneten Maßnahmen. Durch das Schließen der Löcher im Dach, das Reparieren zerbrochener Glasscheiben, die Beseitigung des durchfeuchteten Bauschutts und des Efeus im Hausinneren sollen das weitere Eindringen von Feuchtigkeit und die Fortsetzung der Schädigung der Bausubstanz verhindert werden. Der damit für den Antragsteller verbundene Aufwand steht in einem angemessenen Verhältnis zum Ziel der Erhaltung seines denkmalgeschützten Anwesens.
1.7 Die dem Antragsteller auferlegten Erhaltungsmaßnahmen sind ihm auch zumutbar. Im Rahmen der insoweit anzustellenden Wirtschaftlichkeitsbetrachtung ist dabei zu fragen, ob die Erhaltung des Denkmals als solche und hierbei zu erbringende Maßnahmen in angemessener Relation zum Nutzwert des Gebäudes, seinem Zustand und seiner denkmalschutzrechtlichen Bedeutung stehen. Jedoch sind nicht alle Erhaltungskosten in diese Berechnung einzubeziehen; außer Betracht bleiben Grundleistungen der Erhaltung, die vom Pflichtigen ohnehin auf eigene Rechnung zu erbringen sind (Eberl/Martin/Greipl, a. a. O., Art. 4 DSchG Rn. 32), sowie bloße Notreparaturen zur Erhaltung des Baudenkmals, die auf jahrelange Versäumnisse beim Bauunterhalt zurückzuführen sind (BayVGH, B.v. 19.2.2008 – 14 ZB 07.3069 – juris Rn. 15).
Auch unter Berücksichtigung der vom Antragsteller genannten voraussichtlichen Kosten des geforderten Gutachtens in Höhe von 11.305,- EUR erscheint hiernach die Gutachtensanforderung zumutbar. Das gilt in gleichem Maße für die Kosten der übrigen vom Antragsgegner geforderten Maßnahmen bezüglich der Löcher im Dach, der Glasflächen, des Bauschutts und des Efeus. Nach allgemeiner Lebenserfahrung muss der Eigentümer eines Gebäudes ungeachtet einer etwaigen Denkmaleigenschaft damit rechnen, dass Gebäudeteile, die der Witterung unmittelbar ausgesetzt sind, in gewissen Zeitabständen zu renovieren sind. Die dem Antragsteller hier aufgegebenen Maßnahmen bewegen sich sämtlich im Rahmen der Grunderhaltung. Der Aufwand ist ferner in seinem Umfang offensichtlich auf ein jahrelanges Versäumnis erforderlicher grundlegender Unterhaltungsmaßnahmen zurückzuführen. Soweit der Antragsteller einwendet, vor allem die Anordnung eines Statikgutachtens sei überzogen, weil es einen Kaufinteressenten gebe, kann er sich damit seiner Verantwortlichkeit als Eigentümer des Anwesens nicht entziehen, zumal ein Eigentumsübergang und damit die Begründung einer neuen Verantwortlichkeit im Sinne des Art. 4 Abs. 1 DSchG völlig ungewiss ist.
1.8 Der Bescheid ist auch frei von Ermessensfehlern. Das Landratsamt hat die Eröffnung einer Ermessensentscheidung gesehen. Es hat die Bewahrung des Baudenkmals für die Allgemeinheit höher bewertet als das Interesse des Antragstellers am Nichterlass der belastenden Anordnung. Weiter hat es dessen lange Untätigkeit hinsichtlich der Substanzerhaltung des Anwesens bei der Ermessensausübung berücksichtigt. Gesichtspunkte, die nicht in die Ermessensausübung eingestellt wurden und einen Ermessensfehler begründen könnten, hat der Antragsteller weder genannt noch sind solche ersichtlich. Sein Vortrag, die unter Nr. 1.3 und 1.4 geforderten Maßnahmen (Entfernung des feuchten Bauschutts, Reparatur der Glasflächen) wären von ihm ohnehin erledigt worden, führt nicht zur Annahme eines ermessensfehlerhaften Vorgehens des Antragsgegners. Im Gegenteil ist es ermessensgerecht, im Wege einer Gesamtschau sämtliche zur Substanzerhaltung notwendigen Maßnahmen zusammenfassend in einem Bescheid aufzunehmen und diese als Gesamtmaßnahme dem Antragsteller aufzugeben.
2. Nicht zu beanstanden ist ferner die Zwangsgeldandrohung unter Nr. 2 des Bescheids. Die darin gesetzten Fristen (Art. 36 Abs. 1 Satz 2 Bayerisches Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetz – VwZVG) sind – bezogen auf die jeweils geforderte Maßnahme – ausreichend lang bemessen. Die Androhung einzelner Zwangsgelder für jede Anordnung entspricht dem Bestimmtheitsgrundsatz (Art. 36 Abs. 3 Satz 1 VwZVG).
3. Der Antrag war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzulehnen. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz (GKG) i.V.m Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs 2013 für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.