Baurecht

Aktenzeichen  AN 9 K 14.00389

Leitsatz

Trotz des Vorliegens gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustandes ist das nach Art. 6 Abs. 2 S. 1 DSchG eingeräumte Ermessen aus Gründen der Verhältnismäßigkeit unter angemessener Berücksichtigung der nach Art. 14 GG geschützten Belange des Denkmaleigentümers aber in der Weise reduziert, dass die Erlaubnis zum Abbruch zu erteilen ist, wenn die Erhaltung des Denkmals (hier eines Stallgebäudes) dem Eigentümer objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist und er das Denkmal auch nicht oder nur unzumutbar, etwa zu einem nur symbolischen Kaufpreis, veräußern kann. (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Gründe

Tatbestand:
Die Parteien streiten um die Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis für den Abbruch eines Stallgebäudes, das Teil des … in … ist.
1.
Die sechs Kläger und die Beklagte sind Miteigentümer des Anwesens …, … in …, Gemarkung … Das gesamte Anwesen mit einer Fläche von 63 ha umfasst neben der Hofstelle landwirtschaftliche Flächen in Form von Ackerfläche, Wiesenfläche und Wald. Zur Hofstelle gehören das auf dem Grundstück FlNr. … befindliche sogenannte Herrenhaus (Gebäude 1), ein teilweise auf diesem und teilweise auf dem Grundstück FlNr. … befindliches Stallgebäude (Gebäude 2), eine auf dem Grundstück FlNr. … befindliche Scheune (Gebäude 3), weitere Nebengebäude und Schuppen sowie eine Garage, die sich auf den Grundstücken FlNrn. … bzw. … befinden. Ein ursprünglicher Anbau an die Scheune und Verbindungsbau zum Stall wurde ebenso inzwischen abgebrochen wie das sogenannten Taglöhnerhaus (Gebäude 4), welches sich auf dem Grundstück FlNr. … befand. Die Gebäude Nr. 1 bis 4 (ohne den Anbau und Verbindungsbau an der Scheune) sind in der Denkmalliste für die Stadt … als Einzeldenkmal wie folgt eingetragen:
„…, …; …; Nähe … …;
ehem. Herrenhaus, erdgeschossiger, traufständischer Sandsteinquaderbau mit Satteldach, Fachwerkgiebel und -zwerchhaus mit Walmdach, 1796, Anfang 20. Jh. ausgebaut;
ehem. Taglöhnerhaus, Wohnstallhaus, erdgeschossiger, giebelständischer Sandsteinquaderbau mit Satteldach, bez. 1796, Neubau von 1836 (bez.);
Scheune, Fachwerkbau auf Sandsteinsockel mit Satteldach, wohl spätes 18. Jh.;
Stall, Sichtziegelbau mit Satteldach, Ende 19. Jh.;
Sandsteinpfeiler, wohl spätes 18. Jh.“
Nach Angabe des Landesamtes für Denkmalpflege (LfD) handelt es sich beim … um ein Baudenkmal, ursprünglich bestehend aus Herrenhaus, Stall, Scheune und Taglöhnerhaus sowie der Einfriedung, wobei das Taglöhnerhaus inzwischen abgebrochen wurde. Die Bedeutung des Baudenkmals sei hoch, insbesondere die geschichtliche Bedeutung. Es handele sich auch insbesondere aufgrund der topografischen Lage um ein ansprechendes Zeugnis für früheres bäuerliches Wirtschaften und Wohnen. Das Herrenhaus stelle aufgrund seiner Bauteile und seiner Anmutung ein ansprechendes bedeutendes Herrenhaus dar, die Scheune sei als Nutzgebäude aus dem 18. Jh. ebenfalls mit Fachwerk errichtet worden, der Stall sei später um 1900 dazugekommen und weise für diese Epoche typische Bauausstattungsmerkmale auf, auch die Einfriedung und das Tor seien Ende des 19. Jh. errichtet worden. Auch das später errichtete Stallgebäude habe geschichtliche Bedeutung erlangt und füge sich in dem Zusammenhang in das Gesamtdenkmal ein. Laut Angaben der Unteren Denkmalschutzbehörde der Beklagten besitzt das Denkmal … insbesondere volkskundliche Bedeutung, erst durch die Trockenlegung des großen … habe auf dem dadurch gewonnenen Ackerland im Jahr 1796 dieser damalige Wirtschaftshof angelegt werden können. Der Hof dokumentiere dabei den Wandel von der Weiherwirtschaft (Fischzucht) zur Landwirtschaft. Er sei für lange Zeit ein landwirtschaftliches Mustergut gewesen. Die Erhaltung des Gebäudebestands liege wegen seiner herausgehobenen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit, daran änderten auch später hinzugefügte Anbauten und sein heruntergekommener Zustand nichts.
Nach den Angaben des Klägervertreters … wurde das … zwischen 1875 und 1890 von seinen Vorfahren erworben, die heutige Eigentümergemeinschaft sei aufgrund von Erbfällen entstanden, die Stadt … habe 1970 einen Miteigentumsanteil erworben. Das Stallgebäude sei nach seiner Kenntnis etwa 1920 errichtet worden, im Jahr 1966 sei die im Stallgebäude vorhandene sogenannte preußische Kappendecke wegen erheblicher statischer Mängel durch neue Stahlträger gesichert worden, die Nebengebäude seien teilweise 1966 für den damaligen Pächter errichtet worden.
Die Hofanlage wurde bis 1990 von einem Pächter landwirtschaftlich genutzt, der auch das sogenannte Herrenhaus bewohnte. Das Taglöhnerhaus stand demgegenüber wohl seit den 1930er Jahren leer. Seither wurde das Anwesen nur teilweise zum Unterstellen von Pferden genutzt und ist nach den Angaben der Kläger zu einem jährlichen Pachtzins von 613,00 EUR derzeit an den Pächter … verpachtet.
Das Anwesen … gehörte ursprünglich zur selbstständigen Gemeinde … und gelangte über eine Eingemeindung zur Stadt … Die Gemeinde … hatte 1972 noch den Bebauungsplan Nr. 12 erlassen, der im Umgriff der vorhandenen Gebäude am … eine Bebauung vorsah. Dieser Bebauungsplan wurde mit Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 16. November 1992, 14 N 91.2258, für nichtig erklärt, die Entscheidung wurde 1993 rechtskräftig. Das Gelände, das ursprünglich im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche festgesetzt war, wurde durch die Flächennutzungsplanänderung 95.2 der Stadt … „Bereich …“ von Wohnbaufläche zu landwirtschaftlicher Nutzfläche und Grünfläche umgewidmet. Das … liegt derzeit im Geltungsbereich des Landschaftsschutzgebietes Nr. 10 „…“.
Mit Bescheid vom 16. Januar 1978 hatte die Beklagte dem damaligen Pächter die Erweiterung eines bestehenden Hühnerstalles sowie die Nutzungsänderung zu einem Pferdestall genehmigt. Nachdem in der Folge im Jahr 1980 festgestellt worden war, dass ein nicht unter Denkmalschutz stehender Schuppen einsturzgefährdet sei, wurde mit Bescheid der Beklagten vom 21. Mai 1980 … zur Instandsetzung oder Beseitigung dieses Holzschuppens aufgefordert. Nach einer Feststellung vom 5. Januar 1981 war der Schuppen in der Folge beseitigt worden.
Nachdem im Jahr 1991 mehrere Begehungen mit Vertretern der Unteren Denkmalschutzbehörde der Beklagten sowie dem Architekten der Eigentümergemeinschaft, …, erfolgt waren, teilte die Untere Denkmalschutzbehörde der Stadt … der Eigentümergemeinschaft … mit Schreiben vom 17. Oktober 1991 mit, welche Maßnahmen zur Sicherung der denkmalgeschützten Gebäude am Anwesen zwingend notwendig seien. Dies umfasste im Wesentlichen beim Wohnhaus das Auswechseln der Dachrinnen sowie das Freilegen von Bewuchs, beim Austragshaus das Abdichten der Dachkonstruktion sowie das Verschließen aller Öffnungen und bei der Fachwerkscheune die Abdichtung des Daches sowie das Einsetzen einer Stütze und die Sicherung einer Ausfachung im Ostgiebel. Weiter wurde der Abbruch aller einsturzgefährdeten Gebäude, die nicht unter Denkmalschutz stehen, sowie der Verbindungsbauten zwischen Stall und Scheune empfohlen. Laut Feststellung des Bauamts der Beklagten vom 31. März 1992 waren die geforderten Sicherungsmaßnahmen bis dahin durchgeführt worden.
Im Rahmen der Gespräche zwischen Eigentümergemeinschaft und Denkmalschutzbehörde war vom Architekten … eine Kostenaufstellung vom 28. Juni 1991 vorgelegt worden, bei der für die vollständige Sanierung der vorhandenen Gebäude beim … Instandsetzungskosten inklusive der Außenanlagen von 2.624.000,00 DM anfielen. Zugleich hatte der Architekt … damals eine ausführliche Bestandsaufnahme und Begutachtung der vorhandenen Bausubstanz beim … erstellt, die insgesamt 365 Seiten umfasst.
Mit Bescheid vom 14. Mai 1996 ordnete die Untere Denkmalschutzbehörde der Beklagten gegenüber der „Besitzgemeinschaft …“ an, unverzüglich folgende Maßnahmen durchzuführen: Beim Gesindehaus schadhafte Stellen am Dach auszubessern, Undichtigkeiten zu beseitigen, am Stallgebäude die offenen Fensterflächen dicht zu verschließen.
Mit Schreiben vom 10. Juli 1996 teilte Architekt … der Beklagten mit, der Auftrag über die Sicherungsmaßnahmen am Stallgebäude sei erteilt und die Vergabesumme umfasse 11.120,50 DM. Mit weiterem Schreiben vom 31. Juli 1996 teilte Architekt … der Beklagten mit, die geforderten Notsicherungsmaßnahmen am Haupt-, Scheune- und Stallgebäude seien durchgeführt worden. Bezüglich der Sicherungsmaßnahmen am Taglöhnerhaus (Gesindehaus) würden Angebote eingeholt.
Laut Aktenvermerk der Bauordnungsbehörde der Beklagten vom 8. April 1997 ist das Anwesen … durch eine ausreichend sichere Einfriedung gegen unbefugten Zutritt gesichert, ein gefahrdrohender Zustand kann damit ausgeschlossen werden, es ist seitens der Behörde nichts zu veranlassen.
Laut Vermerk der Bauordnungsbehörde vom 22. Juni 2006 wurde an diesem Tag eine Ortseinsicht in … durchgeführt. Es wurde festgestellt, dass das Anwesen äußerst schwer zugänglich sei, die Dächer der Gebäude seien teilweise sehr baufällig und auch einsturzgefährdet. Eine erhebliche Gefahr für Leib und Leben gehe von dem Anwesen allerdings nicht aus, es liege in der Zuständigkeit des Denkmalschutzes den Erhalt des Baudenkmals durchzusetzen. Beim Ortstermin wurden zahlreiche Lichtbilder der Gebäude und des Grundstücks gefertigt.
Laut Vermerk der Bauordnungsbehörde vom 7. Mai 2008 fand am 6. Mai 2008 eine weitere Ortseinsicht am … statt. Danach wurde festgestellt, dass das Grundstück zurzeit zur Pferdehaltung genutzt werde. Weiter wurde festgestellt, dass der von einer Unterpächterin genutzte Pferdestall einsturzgefährdet sei, dieser sei daraufhin mündlich der Zutritt zum Gebäude untersagt worden. Sie sei auch aufgefordert worden, sofortige Maßnahmen zu ergreifen, damit der Pferdestall weder von Tieren oder Menschen betreten werden könne, dies sei zugesagt worden. Von den restlichen Gebäuden gingen keine erheblichen Gefahren für Leib und Leben aus, allerdings seien an allen Gebäuden erhebliche Schäden zu erkennen.
Laut Vermerk des Liegenschaftsamtes der Beklagten vom 15. Mai 2008 ist die Untere Denkmalschutzbehörde seit 1989 mit der Problematik des zunehmenden Verfalls des … befasst. Nachdem 1991/92 die notwendigsten Sicherungsmaßnahmen von der Erbengemeinschaft durchgeführt worden waren, hätten sich 1996 erneut deutliche Verschlechterungen der Gebäudesubstanz gezeigt. Die notwendigen Sicherungsmaßnahmen an Hauptgebäude, Stall und Scheune seien daraufhin durchgeführt worden, die kostenrechtliche Erneuerung des Dachstuhls am Taglöhnerhaus habe nicht durchgesetzt werden können. Die Erbengemeinschaft habe die Zustimmung zum Abriss des Gebäudes verlangt. Eine Sanierung durch die Stadt als Miteigentümerin über den Denkmalschutz hinaus sei wegen des geringen Miteigentumsanteils nicht möglich. Die Absicht der Stadt, das … anzupachten oder die Anpachtung herbeizuführen, sei von der Eigentümergemeinschaft abgelehnt worden.
Laut Aktenvermerk der Beklagten vom 16. Mai 1997 sei mit der Änderung des Flächennutzungsplanes (Ausweisung als Landschaftsschutzgebiet) die Bereitschaft der Erbengemeinschaft, sich finanziell für den … zu engagieren, gestorben. Aufgrund der Aufhebung des Bebauungsplanes sei nach deren Meinung nun eine Erschließung und damit auch eine vernünftige Nutzung des … nicht mehr möglich. Das Taglöhnerhaus zerfalle nunmehr zusehends, eine Instandsetzungsverfügung sei rechtlich nicht durchsetzbar.
Mit Bescheid der Beklagten vom 6. Juni 2008 an die damalige Pächterin … wurde die Nutzung des Pferdestalles an der südwestlichen Giebelseite des Fachwerksgebäudes wegen Einsturzgefahr sofort untersagt. Weiter wurde die Sperrung des gefährlichen Bereichs innerhalb von drei Tagen angeordnet, nach den Feststellungen der Beklagten kam die Pächterin dieser Verpflichtung nach.
2.
Am 7. April 2011 wurde von der Unteren Denkmalschutzbehörde eine weitere Ortseinsicht beim … durchgeführt. In einem Vermerk vom 15. April 2011 wurden der Zustand der einzelnen Gebäude beschrieben und umfangreiche Sicherungsmaßnahmen aufgezeigt.
Mit Bescheid der Beklagten vom 21. April 2011 wurden die damals acht Miteigentümer des Anwesens …, …, verpflichtet, u. a. folgende Anordnungen zu erfüllen:
„…
Stallgebäude (Gebäude 2):
9. Alle losen Biberschwanzziegel der Dacheindeckung des Stallgebäudes, die keine ausrei- chende Verankerung mehr haben, sind zu entfernen und durch neue Biberschwanzziegel zu ersetzen. Fehlstellen in der Dacheindeckung sind mit Ziegeln gleicher Art wie vorhanden zu schließen. Im Firstbereich sind an den schadhaften Stellen neue Ziegel aufzubringen.
Frist: 1 Monat ab Zustellung dieses Bescheides
10. Für den Dachstuhl und die Decke des Stallgebäudes ist auf der Grundlage einer statischen Voruntersuchung (Schadenskartierung) bzw. einer Begutachtung durch einen geeigneten Tragwerksplaner ein Standsicherheitskonzept erstellen zu lassen und der Bauordnungsbe- hörde vorzulegen.
Frist: 1 Monat ab Zustellung dieses Bescheides
11. Das unter Nr. 10 geforderte Standsicherheitskonzept ist anschließend umzusetzen.
Frist: 1 Monat ab Zustellung dieses Bescheides
…“
In Nummer 17. wurden Zwangsgelder in Höhe von insgesamt 30.000,00 EUR angedroht, die im Einzelnen auf die zu treffenden Maßnahmen sowie die einzelnen Miteigentümer aufgeschlüsselt wurden. In Nummer 18. wurde für die Ziffern 1. bis 16. die sofortige Vollziehung angeordnet. Auf die umfangreiche Begründung des Bescheides wird verwiesen. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung wurde damit begründet, dass durch Einsturzgefährdung der Dachkonstruktionen des ehemaligen Herrenhauses, der Verbindungs- und Anbauten der Scheunen und des ehemaligen Taglöhnerhauses sowie durch herabfallende Dachziegel und Holzbauteile Gefahr für Leib und Leben im Verzuge sei. Die unter Nrn. 1. bis 16. getroffenen Anordnungen seien als Notstandsmaßnahmen im öffentlichen Interesse geboten. Es bestehe ein öffentliches Interesse daran, dass die oben genannten Gebäude auf dem Anwesen insoweit zu sichern seien, dass keine Gefahren für Menschen und Sachgüter von ihnen ausgingen. Die Gefahrenlage müsse ehestmöglich beseitigt werden. Eine Entscheidung über Rechtsbehelfe könne nicht abgewartet werden. Die Bescheide wurden den Klägern mit Ausnahme der Klägerin zu 5) am 28. April 2011 jeweils zugestellt. Die Klägerin zu 5) ist die Erbin der …, die ursprünglich Miteigentümerin zu 7/200 des Anwesens war.
Mit Schreiben vom 29. April 2011 an die Beklagte beantragte die Eigentümergemeinschaft … gemäß § 80 Abs. 4 VwGO, den Sofortvollzug auszusetzen, soweit die Anordnungen nicht wie Nr. 3 und 15 ausgeführt worden seien und wie die Nrn. 1, 2, 13 und 14 praktisch sich schon vorher erledigt hätten. Die Maßnahmen seien wirtschaftlich nicht zumutbar, die Kosten seien höher als die Abbruchkosten, das Gelände sei auch nicht zugänglich und stelle deshalb keine Gefahr für Dritte dar.
Am 6. Mai 2011 fand laut Vermerk der Beklagten vom 9. Mai 2011 ein Ortstermin im Beisein des Architekten … als Vertreter der Eigentümer statt. Dabei sei festgestellt worden, dass die angeordneten Sofortmaßnahmen in den Punkten 1, 2, 3, 13, 14 und 15 erfüllt worden seien. Die mit Sofortvollzug geforderte Beseitigung des Scheunenanbaus und des Verbindungsanbaus habe in der Kürze der Zeit nicht umgesetzt werden können, eine Fristverlängerung sei geplant. Sämtliche weiteren offenen Punkte bedürften nach Aussage des Architekten einer Fristverlängerung. Die Punkte 4, 5, 6 und 9 sollten schnellstmöglich erledigt werden. Bezüglich des erheblich einsturzgefährdeten Stallgebäudes sei vom Vertreter des Liegenschaftsamtes die Wirtschaftlichkeit des Erhalts des Denkmals stark bezweifelt worden. Eine Rekonstruktion mehr oder weniger des gesamten Gebäudes sei erforderlich, um das Baudenkmal zu erhalten. Es solle die Möglichkeit der Beseitigung dieses Gebäudes geprüft werden.
Mit Schreiben vom 4. Mai 2011 hatte die Beklagte den Antrag nach § 80 Abs. 4 VwGO abgelehnt.
Mit Bescheid vom 30. Mai 2011 erteilte die Beklagte die Abbrucherlaubnis für die Dachkonstruktion am Scheunenanbau und Verbindungsbau. In der Begründung wurde ausgeführt, diese Bauteile seien denkmalschutzrechtlich nicht relevant.
Mit am 30. Mai 2011 beim Gericht eingegangenen Schriftsätzen vom selben Tag ließen die Kläger Klage gegen die Stadt … erheben (Az. zunächst: AN 9 K 11.01092, jetzt: AN 9 K 16.00540), mit dem Antrag, den Bescheid der Beklagten vom 21. April 2011 in Nrn. 4 bis 12 sowie in Nrn. 16, 17, 19 und 20 aufzuheben.
Mit Schriftsatz vom 14. Juni 2011 ließen die Kläger weiter beantragen, die aufschiebende Wirkung dieser Klage ganz wiederherzustellen bzw. hilfsweise, die aufschiebende Wirkung der Klage gegen die dem genannten Bescheid zumindest teilweise betreffenden Nrn. 7, 9, 10, 11, 12 und 16 wiederherzustellen (AN 9 S 11.01174).
Mit Schreiben vom 13. Juli 2011 teilte die Beklagte mit, dass bis zur Entscheidung der Kammer von Vollstreckungsmaßnahmen abgesehen werde. Im Übrigen wurde der Hergang ausführlich geschildert.
Mit Schriftsatz vom 15. Juli 2011 führten die Klägervertreter aus, dass zur Klärung der Zumutbarkeit für die Maßnahmen nach Art. 4 Abs. 2 BayDSchG und zur Bewertung der Verhältnismäßigkeit die Einholung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung durch einen Gutachter erforderlich sei.
Mit Schriftsatz vom 8. August 2011 beantragte die Beklagte im Eilverfahren, den Antrag abzuweisen. Rechtsgrundlage der Verfügungen seien sowohl Art. 54 Abs. 4 BayBO als auch Art. 4 Abs. 2 DSchG. Diese Vorschrift bestehe gleichrangig neben Art. 4 Abs. 3 Satz 1 DSchG, die Voraussetzungen seien hier auch gegeben. Die Notwendigkeit und Eignung der angeordneten und noch nicht erledigten Maßnahmen stünden außer Frage. Sie seien auch zumutbar. Die Zumutbarkeit ergebe sich aus Art. 4 Abs. 1 Satz 1 wie auch aus Art. 4 Abs. 2 Satz 1 1. Halbsatz DSchG. Nach Auffassung der Unteren Denkmalschutzbehörde betrage der Aufwand für die Maßnahmen ca. 70.500,00 EUR. Es würden weder Sanierungs- noch Restaurierungsmaßnahmen gefordert. Einer Wirtschaftlichkeitsberechnung bedürfe es hier nicht. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof habe dies mit Urteil vom 18. Oktober 2010, 1 B 06.63, bestätigt. Die Tatsache der jahrelangen Vernachlässigung des Bauunterhaltes und der finanziell geringe Aufwand ließen unter Berücksichtigung des Wohnwertes der Denkmäler jede andere Entscheidung als die Anordnung der getroffenen Maßnahmen als ermessensfehlerhaft erscheinen. Auch das besondere Vollzugsinteresse sei hier gegeben. Es sei zu befürchten, dass die Gebäudesubstanz sich bis zur rechtskräftigen Entscheidung so verschlechtere, dass die Baudenkmäler nicht mehr mit wirtschaftlich zumutbarem Aufwand erhalten werden könnten.
Mit Schriftsatz vom 8. September 2011 führten die Klägervertreter weiter aus, die akute Einsturzgefahr für Teile der Gebäude bestehe seit 1991. Die Kläger hätten ihre Unterhaltungsverpflichtungen nicht vernachlässigt. Gerade hinsichtlich des Taglöhnerhauses sei zweifelhaft, ob dies überhaupt noch als Denkmal anzusehen sei. Im Übrigen sei auch eine Schutzdacherstellung nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich. Die geforderten Maßnahmen würden einen Aufwand von weit mehr als 70.500,00 EUR erfordern. Auch sei hier bei der Maßnahme nach Art. 4 Abs. 2 DSchG eine Zumutbarkeitsprüfung durchzuführen, wie das Verwaltungsgericht Ansbach bereits 2008 zutreffend festgestellt habe. Es stünde auch die zitierte Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs nicht entgegen. Demgegenüber habe der Bayerische Verwaltungsgerichtshof schon mit Beschluss vom 2. April 2004 (26 CS 04.375) festgestellt, dass der Weg des Art. 4 Abs. 3 BayDSchG zumindest bei eilbedürftigen Sicherungsmaßnahmen der effektivste Weg sei und sich im Rahmen der Zumutbarkeit als milderes Mittel darstelle. Nur für vorzufinanzierende Sicherungsmaßnahmen nach Art. 4 Abs. 3 BayDSchG könne die Zumutbarkeitsprüfung zunächst entfallen. Schließlich habe der Bayerische Verwaltungsgerichtshof im Urteil vom 18. Oktober 2010 festgestellt, dass bei Verstößen des Denkmaleigentümers gegen die ihm obliegende Erhaltungspflicht die Denkmalschutzeigenschaft dann in Frage stehe, wenn das Gebäude akut einsturzgefährdet sei oder die Schäden an den für die Denkmaleigenschaft relevanten Bauwerksteilen ein Ausmaß erreicht hätten, dass eine Sanierung einer Neuerrichtung gleichkäme. Dies sei hier bezüglich einzelner Gebäude und Gebäudeteile der Fall. Auf das Gutachten des Architekten … von 1991 sowie auf den Inhalt des Schriftsatzes der Kläger vom 13. Juli 2011 hierzu werde Bezug genommen. Schließlich sei danach der Erhalt eines Denkmals dann nicht mehr vom Eigentümer zu verlangen, wenn das Gebäude in absehbarer Zeit ohnehin verfallen würde und als Ruine nicht erhaltungsbedürftig wäre. Bereits mit Urteil vom 21. Februar 1985 (26 B 80 A 720) habe der Verwaltungsgerichtshof entschieden, in welchen Fällen in finanzieller Hinsicht der Eigentümer durch die Versagung der Erlaubnis zur Beseitigung unverhältnismäßig belastet sei. Dies sei der Fall, wenn das Objekt nicht mehr wirtschaftlich vernünftig genutzt werden könne, was hier vorliege. Schließlich seien die Kläger auch nicht verpflichtet, eine Veräußerung ihres Anwesens in Erwägung zu ziehen. Dies ergebe sich auch nicht aus der zitierten Entscheidung vom 18. Oktober 2011. Es fehle hier schon am Merkmal der Zumutbarkeit, nicht jedoch sei die Frage der Leistungsfähigkeit der Eigentümer im Zweifel.
Am 21. September 2011 nahm die Kammer in diesem Verfahren das Anwesen und die nähere Umgebung in Augenschein. In der mündlichen Verhandlung am selben Tag erklärten die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Anordnung Nr. 12 des Bescheids in der Hauptsache für erledigt. Die Ziffer 16 des Bescheids wurde von der Beklagten außer Vollzug gesetzt und anschließend der Rechtsstreit von den Parteien auch im Hinblick auf die Ziffer 16 des Bescheids übereinstimmend für erledigt erklärt. Sodann schlossen die Parteien einen Vergleich, nach dem sich die Kläger verpflichteten, Sicherungsmaßnahmen um die Gebäude 1 und 2 auf allen vier Seiten der jeweiligen Gebäude in einem Abstand von 3 m zu errichten und bis zum 30. Juni 2012 bei der Beklagten ein Nutzungskonzept für die zukünftige Nutzung des Guts „…“ vorzulegen und hierzu einen Vorbescheidsantrag zu stellen. Die Beklagte verpflichtete sich, den Sofortvollzug aus dem Bescheid vom 21. April 2011 im Übrigen aufzuheben und die Anordnungen aus dem Bescheid vom 21. April 2011 soweit noch nicht erfüllt, mit einer Frist bis zum 30. Juni 2012 auszusetzen. Sodann erging auf übereinstimmenden Antrag der Parteien ein Ruhensbeschluss.
Mit Beschluss der Kammer vom 4. Oktober 2011 wurde die Klage gegen die Auflagen Nr. 12 und Nr. 16 des Bescheids vom 21. April 2011 abgetrennt und unter dem Aktenzeichen AN 9 K 11.01876 eingestellt, wobei die Kosten des Verfahrens den Parteien je zur Hälfte auferlegt und der Streitwert insoweit auf 18.000,00 EUR festgesetzt wurde.
Mit Bescheid vom 8. Februar 2012 erteilte die Beklagte die Abbrucherlaubnis für das Taglöhnerhaus (Gebäude Nr. 4), welches in der Folge abgebrochen wurde.
Mit Schreiben vom 29. Juni 2012 teilten die Klägervertreter dem Gericht mit, der am 21. September 2011 geschlossene Vergleich sei von den Klägern erfüllt worden, es sei ein Nutzungskonzept vorgelegt worden, die Beklagte solle die restlichen Anordnungen aus dem Bescheid vom 21. April 2011 aufheben oder auf den Vollzug verzichten.
Mit Schriftsatz vom 14. September 2012 teilte die Beklagte mit, die verbliebenen Anordnungen aus dem Bescheid würden nicht vor Abschluss der Gespräche mit den Klägern vollzogen werden.
3.
Bereits am 13. Dezember 2011 hatte die Klägerin zu 1) bei der Beklagten einen Antrag auf denkmalrechtliche Erlaubnis nach Art. 6 BayDSchG auf „Abbruch des einsturzgefährdeten Stallgebäudes“ gestellt und zur Begründung neben einigen Lichtbildern des Gebäudes auch ein Tragwerkgutachten des … vom Dezember 2011 vorgelegt, in dem ausgeführt wurde, die im Gutachten aufgezeigten Schäden am Stallgebäude und die betrachteten Sanierungsmöglichkeiten führten zu dem Schluss, dass aufgrund der schlechten Substanz der Decke über dem EG und des konstruktiven Mangels im Dachstuhl Sanierungsmaßnahmen mit großem Aufwand verbunden seien. Vor einer Sanierung solle auf jeden Fall die Alternative der Entkernung mit Neuaufbau der Decke und des Dachstuhls untersucht werden. Unter Berücksichtigung, dass auch das Außenmauerwerk substanzielle Schäden aufweise, die zu sanieren wären, wäre der Sinn des Erhalts des Gebäudes fraglich. Für die Decke über dem EG sehe man Gefahr in Verzug, die bereits erfolgte Absperrung müsse weiter bestehen bleiben und in regelmäßigen Abständen kontrolliert werden.
Mit Schreiben vom 9. Januar 2012 teilte die Beklagte dem Klägervertreter mit, das Stallgebäude stelle auch als nachträglich hinzugefügtes Gebäude einen für das … wesentlichen Teil des ehemaligen Wirtschaftshofes dar. Um über den Abbruchantrag entscheiden zu können, solle eine Kostenermittlung zu den im Tragwerkgutachten erläuterten Sanierungsvorschlägen an der Dachstuhlkonstruktion sowie an der Erdgeschossdecke, eine Darlegung der Wirtschaftlichkeit der Denkmalnutzung des … in seiner Gesamtheit sowie ein hochwertiges Konzept für die zukünftige Nutzung des … sowie einer städtebaulich und gestalterisch hochwertigen Lösung des Gesamtareals innerhalb der nächsten drei Monate vorgelegt werden.
Mit Schreiben vom 11. Mai 2012 teilte die Beklagte dem Klägervertreter mit, die Unterlagen seien nicht fristgerecht vorgelegt worden und gaben den Antrag auf Erteilung der Erlaubnis für den Abbruch des Stallgebäudes zurück.
Mit Schreiben vom 18. Mai 2012 beantragten die Kläger erneut die Erteilung einer Abbrucherlaubnis für das Stallgebäude und führten aus, im Hinblick auf den Abbruchantrag sei eine Zumutbarkeitsprüfung durchzuführen, wobei der zu leistende finanzielle Aufwand für den weiteren Bestand des Denkmals (denkmalpflegerischer Mehraufwand) der Ertragssituation aus dem bestehenden Denkmal gegenüber zu stellen sei. Zur Durchführung dieser Prüfung wurde in der Anlage eine Wirtschaftlichkeitsberechnung der … vom 17. April 2012 vorgelegt sowie eine Bestandsdokumentation des Architekten … vom Februar 2012, welche übereinstimmend zu dem Schluss kamen, in Anbetracht des äußerst desolaten Bauzustandes und des Kostenaufwands im Verhältnis zum erzielbaren Ertrag sei der Erhalt des Stalles der Eigentümergemeinschaft des … nicht mehr zuzumuten. Jegliche weitere Sicherungs- und Sanierungsarbeiten im Stall würden zu einem weitgehenden Substanzaustausch führen und den Denkmalwert auf unzulässige Art und Weise schmälern. Da akute Einsturzgefahr der Decke über dem Erdgeschoss bestehe, müsse das Gebäude umgehend fachgerecht abgebrochen und entsorgt werden. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung kam zum Ergebnis, dass einer jährlich erzielbaren Pachteinnahme für das Gebäude in Höhe von 613,55 EUR und den Stall in Höhe von 153,39 EUR ein Kostenaufwand für Teilsanierungsarbeiten am Stallgebäude in Höhe von 494.123,70 EUR gegenüberstehe, was zu einem Turn-Arround der Investition ohne Verzinsung in 3.221 Jahren führe.
Mit am 21. Juni 2012 bei der Beklagten eingegangenem Antrag, unterzeichnet von der Klägerin zu 1), hatte diese die Erteilung eines Vorbescheids beantragt für bauliche Änderungen, dem ein Konzept für die zukünftige Nutzung des … des Architekten … zugrunde lag. Danach sollten anstelle von Stall, Scheune und Taglöhnerhaus, die abgebrochen werden sollten, fünf Doppelhäuser sowie ein neuer Pferdestall errichtet werden, lediglich das Herrenhaus und das Scheunengebäude sollten erhalten bleiben. Die Zufahrt zum … sollte danach ausgebaut werden und in einer Wendeschleife nördlich des Herrenhauses, wo auch sechs Stellplätze errichtet werden sollten, enden.
Mit Schreiben vom 24. Juli 2012 teilte die Beklagte dem Klägervertreter mit, die Erteilung einer Abbrucherlaubnis nach Art. 6 DSchG komme nicht in Betracht, da die Erhaltung des Gebäudebestands wegen seiner herausgehobenen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit liege. Die Denkmaleigenschaft des Stallgebäudes werde auch nach einer Instandsetzung bzw. einem notwendigen Rückbau des Kappengewölbes nicht ausnahmsweise entfallen, da davon ausgegangen werden könne, dass dabei noch genügend Substanz und somit die Identität des Bauwerks erhaltbar sei. Zur vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung und der Sanierungskostendarstellung wurde ausgeführt, der Eigentümer müsse Nutzungskonzepte mit dem eigentlichen Ziel der Denkmalerhaltung und sinnvollen Nutzung erstellen, solches sei aus den vorgelegten Unterlagen des Architekten … nicht zu erkennen. Darüber hinaus könne die Sanierung auch mit erheblich weniger Kostenaufwand erfolgen, so müsse z. B. die marode preußische Kappendecke nicht in Form einer neuen Ortbetondecke wieder hergestellt werden. Schließlich habe der Eigentümer eine gewisse Mitwirkungspflicht zu erfüllen, deshalb sei zu prüfen, ob durch Veräußerung zumutbar abtrennbarer Grundstücksflächen Eigenkapital gewonnen werden könne, auch seien mögliche Erträge aus bislang nicht bewilligten oder in Aussicht stehenden Zuschüssen usw. zu berücksichtigen. Bei mehreren baulichen Anlagen in wirtschaftlicher Einheit wie hier sei eine Querfinanzierung anzustreben, weiter seien Steuererträge aus der Denkmaleigenschaft heranzuziehen. Zudem seien Kosten für Instandhaltungsrückstau grundsätzlich in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einzubeziehen. Die Frage der Rendite bzw. des Turn-Arrounds der Investitionskosten dürfe nicht isoliert auf den Stall bezogen, sondern im Hinblick auf ein Nutzungskonzept für das gesamte Areal betrachtet werden.
Mit Schreiben vom 1. März 2013 teilte das LfD der Beklagten mit, das heutige Bild des Denkmals … werde neben der naturräumlichen Prägung sehr stark vom historischen Charakter seiner Baulichkeiten bestimmt. Das alte Herrenhaus, die barocke Scheune, der Stall aus der Zeit um 1900 sowie die baumbestandene Zufahrt mit dem Eingangsportal seien wesensbestimmende Merkmale des denkmalgeschützten Gebäudekomplexes. Die Gebäudegruppe sei darüber hinaus in einen stark prägenden landwirtschaftlichen Kontext eingebunden. Das Bild der abgelegenen Hofstelle erinnere an Siedlungs- und Nutzungsstrukturen, wie sie zu Zeiten der vorindustriellen Landwirtschaft üblich gewesen seien. Landschaft und Architektur bildeten zwei Komponenten eines zusammengehörigen Ganzen von hoher historischer Aussagekraft. Der angestrebte Erhalt des besonderen Charakters dieser Situation könne am ehesten mit einer landwirtschaftlichen oder landwirtschaftsnahen Nutzung erreicht werden. Nur wenn dies nicht möglich sei, müssten andere Nutzungsvorstellungen, wie Gewerbe oder Wohnen, geprüft werden, eventuelle Zubauten seien nicht ausgeschlossen, so etwa anstelle des früheren Taglöhnerhauses, müssten aber maßvoll und zurückhaltend in die Gesamtstruktur eingefügt werden. Bei der vorliegenden Planung durch die Kläger sei dies leider nicht der Fall, alle wesentlichen Planungsinhalte (dass das denkmalgeschützte Stallgebäude abgebrochen werden sollte ebenso wie das denkmalgeschützte Tor, wobei eine Zufahrtsstraße mit Gehsteig, Wendehammer und zahlreichen Pkw-Stellplätzen sowie fünf Wohnhäuser im unmittelbaren Wirkungsbereich der Baudenkmäler errichtet werden sollten) seien mit dem angestrebten Erhaltungs- und Nutzungsziel nicht kompatibel. Die Beklagte werde deshalb gebeten, den entsprechenden Antrag auf Vorbescheid abzulehnen.
Mit Bescheid vom 20. März 2013 versagte die Beklagte die Erteilung der denkmalrechtlichen Erlaubnis zum Abbruch des Stallgebäudes und führte zur Begründung im Wesentlichen aus, dem hier begehrten vollständigen Abbruch des Stallgebäudes stünden gewichtige Gründe des Denkmalschutzes entgegen. Die Erhaltung des vorhandenen Gebäudebestandes insgesamt liege wegen seiner herausgehobenen Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit, daran änderten auch später hinzugefügte Anbauten oder sein heruntergekommener Zustand nichts. Die Denkmaleigenschaft des Stallgebäudes werde auch nach einer Instandsetzung bzw. einem statisch notwendigen Rückbau des Kappengewölbes nicht ausnahmsweise entfallen, da davon ausgegangen werden könne, dass dabei noch genügend Substanz und damit die Identität des Bauwerks erhaltbar sei. Der Erhalt des Stallgebäudes sei auch wirtschaftlich zumutbar, insbesondere sei dort die Einrichtung von 16 Pferdeboxen möglich, welche bei einem Bruttoertrag von 400,00 EUR pro Box und jährlichen Einnahmen in Höhe von 30.720,00 EUR im Hinblick auf Instandsetzungsaufwendungen für den Stall in Höhe von etwa 600.000,00 EUR einen Turn-Arround innerhalb von ca. 19 Jahren ermöglichten. Das Sachgebiet Denkmalschutz der Beklagten habe inzwischen ein den denkmalschutzrechtlichen Vorschriften entsprechendes, wirtschaftlich tragfähiges Nutzungskonzept für das gesamte Anwesen erarbeitet, dabei werde das Stallgebäude als Pferdestall in dieses Konzept integriert. Mögliche Nutzungen für das … seien hier ein Reiterhof mit Beherbergungsmöglichkeit sowie überwiegend Pferdeunterbringung. Somit sei für das Stallgebäude eine weitergehende Nutzungsalternative vorhanden. Auch seien die von der Klägerseite angeführten Sanierungskosten nicht zutreffend, da z. B. die preußische Kappendecke nicht in Form einer Ortbetondecke wieder hergestellt werden müsste. Da die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Stallgebäudes nicht hinreichend dargelegt sei und auch keine Alternativnutzung von Seiten des Klägers vorliege, werde die beantragte Abbrucherlaubnis versagt. Im Übrigen werde die Erteilung der denkmalrechtlichen Erlaubnis auch wegen fehlenden Sachentscheidungsinteresses versagt, denn die Erteilung der begehrten Erlaubnis sei für die Kläger nutzlos, da sie an einer Verwertung gehindert wären. Die Beklagte sei nämlich Miteigentümerin des Anwesens und stimme dem Abbruch des Stallgebäudes nicht zu, sie werde als Miteigentümerin auch den anderen Miteigentümern oder einem Dritten nicht gestatten, das Stallgebäude abbrechen zu lassen. Eine gemeinschaftliche Abstimmung über das Vorhaben habe nicht stattgefunden, zum Abbruch sei aber die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Somit lasse sich das Vorhaben mit Rücksicht auf die privatrechtlichen Verhältnisse nicht verwirklichen.
Mit am 16. April 2013 beim Gericht eingegangenem Schriftsatz ließen die Kläger Klage gegen die Stadt … erheben mit dem Antrag,
den Bescheid der Stadt … vom 20. März 2013 aufzuheben und diese zu verpflichten, entsprechend dem gestellten Abrissantrag den Abriss des Stallgebäudes zu genehmigen.
Weiter wurde ausgeführt, wegen laufender Verhandlungen zwischen den Parteien solle eine Begründung der Klage erst nach deren Abschluss erfolgen.
Mit Schriftsatz vom 3. Mai 2013 trugen die Klägervertreter vor, die Kläger und die Beklagte hätten sich verständigt, einen gemeinsamen Gutachter zu beauftragen mit der Zielsetzung, die von der Stadt … vorgeschlagene konzeptionelle Nutzung des Grundstücks auf deren wirtschaftliche Tragfähigkeit zu überprüfen. Die Kläger hätten einen Vorbescheidsantrag bei der Stadt … eingereicht, den die Beklagte nicht für genehmigungsfähig halte, sie habe daraufhin selbst zwei Konzeptvorschläge für die Nutzung des Areals genannt (Instandsetzung und Umbau zu einer Reiterhofanlage mit Beherbergung bzw. Instandsetzung und Umbau zu therapeutischem Reiten). Die Kläger gingen davon aus, dass unter Beibehaltung des Stallgebäudes beide Konzeptionsvorstellungen wirtschaftlich nicht betreibbar seien. Mit der Erstellung der Bewertung solle die … beauftragt werden.
Nachdem im Hinblick auf die Ausführungen der Parteien auf deren Antrag das Ruhen des Verfahrens angeordnet worden war, teilten die Klägervertreter mit Schriftsatz vom 12. März 2014 mit, eine einvernehmliche Lösung sei bisher nicht gelungen. Es werde die Wirtschaftlichkeitsberechnung des … vom 23. Oktober 2013 vorgelegt, welche gemeinsam von den Parteien in Auftrag gegeben worden sei, den Inhalt des Gutachtens hätten auch beide Parteien nicht beanstandet. Aus dem Gutachten ergebe sich, dass keine Möglichkeit bestehe, das … wirtschaftlich sinnvoll zu betreiben unter Aufrechterhaltung der Bestandsgebäude. Die Beklagte habe mit Schreiben vom 15. Januar 2014 selbst bestätigt, dass ein positives Betriebsergebnis nicht zu erwarten sei. Die Beklagte gehe jedoch weiter davon aus, dass für die Entscheidung, ob die Erhaltung des Stallgebäudes zumutbar sei, nach wie vor noch eine weitere Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich wäre unter Berücksichtigung der Entscheidung des BayVGH vom 10. Oktober 2010. Dabei müssten auch gegebenenfalls Fördermittel sowie Kosten für einen Instandhaltungsrückstau berücksichtigt werden. Die Beklagte habe daher deutlich gemacht, dass ein Abbruch des Stallgebäudes auch nach Erstellung des gemeinsam beauftragten Gutachtens nicht genehmigt werden könne. Die Kläger hätten auch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorsorglich in Auftrag gegeben, die von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft … durchgeführt worden sei, die unter Einbezug der Kosten eines unterlassenen Bauunterhalts die Beurteilung des Verlusts bei Betrieb eines Reiterhofs beurteilt werde. Unter keinem denkbaren Gesichtspunkt sei dabei erkennbar, dass eine auch nur ansatzweise wirtschaftlich tragfähige Lösung bei Nutzung der bisherigen Gebäudesubstanz im Fall der Umbausanierungsmaßnahmen und einer landwirtschaftlichen Nutzung möglich sei.
Das Verfahren wurde sodann unter dem Aktenzeichen AN 9 K 14.00389 fortgesetzt.
Mit Bescheid vom 23. Mai 2014 erteilte die Beklagte den Klägern den Vorbescheid, dass das Vorhaben nach Maßgabe der Bauvorlagen im Rahmen der gestellten Fragen nicht zulässig sei. Zur Begründung wurde insbesondere auf die planungsrechtliche Lage im Außenbereich verwiesen, wobei die Erschließung nicht gesichert sei und öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 2 und 3 Nr. 1 sowie Nr. 5 BauGB beeinträchtigt würden. Die beantragte Bebauung betreffe Flächen, die vollständig als Landschaftsschutzgebiet Nr. 10 „…“ unter Schutz gestellt seien, Teile der betroffenen Fläche seien Bestandteil des Bannwaldes. Sowohl die vorgesehene umfangreiche Bebauung als auch die erforderliche Rodung widerspreche dem Ziel des Naturschutzes und des Landschaftsschutzes, darüber hinaus seien auch Belange des Denkmalschutzes durch das Vorhaben beeinträchtigt. Schließlich sei hier auch die Entstehung bzw. Verfestigung einer nicht gewünschten Splittersiedlung nach § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB zu befürchten. Eine Genehmigungsfähigkeit ergebe sich auch nicht aus § 35 Abs. 4 BauGB, da es nicht im Sinne des § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB um die Nutzungsänderung von erhaltenswerten Gebäuden gehe, sondern zum Großteil um deren Beseitigung und die Errichtung diverser Neubauten.
Dieser Vorbescheid wurde bestandskräftig.
Mit Schriftsatz vom 16. Juli 2014 trug die Beklagte vor, bei der Beurteilung des Abrissantrags könne nicht allein auf die vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung über die Rentabilität eines therapeutischen Reitbetriebs abgestellt werden. Im Übrigen sei zur Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 30. Januar 2014 darauf zu verweisen, dass die Konzepte A und B der Unteren Denkmalschutzbehörde der Beklagte je 28 Pferdeboxen bzw. Therapieplätze beinhaltet hätten, während in der Wirtschaftlichkeitsberechnung 40 solche Plätze erwähnt worden seien. Deshalb sei die Behauptung, 40 Therapieplätze überschritten den im Einzugsgebiet anfallenden Behandlungsbedarf, nicht nachvollziehbar und fehlerhaft. Bei den Kosten des unterlassenen Bauunterhalts sowie die bau- und sicherheitsrechtlich veranlassten Kosten fehlten die entsprechenden Nachweise. Bei den Einnahmen sei lediglich der Pachterlös für die 5,9 Hektar große Fläche, die zur Hofstelle gehöre, angesetzt worden, die Acker-, Grünland- und Waldflächen, die südöstlich und östlich der Hofstelle lägen und ca. 540.000 m2 umfassten, könnten in Teilen ebenso verpachtet werden, dies würde die Pachteinnahmen wesentlich erhöhen. Für den Erwerb des der Beklagten gehörenden 1/8 Miteigentumsanteil setze der Gutachter Kosten in Höhe von 26.117, 00 EUR an, ein konkretes Angebot der Eigentümergemeinschaft liege aber der Stadt nicht vor. Ein Verkauf des städtischen Anteils werde auch nicht angestrebt, so dass diese Kosten zu streichen seien. Im Gegenteil sei die Beklagte selbst am Kauf der restlichen Miteigentumsanteile der Kläger interessiert. Ein entsprechendes Kaufangebot sei mit Schreiben vom 3. Juli 2014 der Eigentümergemeinschaft zugesandt worden. Zudem blieben in der Wirtschaftlichkeitsberechnung jegliche Einnahmen aus Förderungen im Denkmalschutz, sonstige Fördergelder von Bund, Land und Gemeinde sowie wertgleiche Vorteile unberücksichtigt. Es wäre auch zu prüfen gewesen, ob nicht der Entschädigungsfonds zumindest für das Herrenhaus und die barocke Scheune eintreten könnte im Hinblick auf die historische und städtebauliche Bedeutung des … Hinsichtlich der Instandsetzung der denkmalgeschützten Bausubstanz betrage der Spielraum für städtische Zuschüsse ca. 40.000,00 EUR über mehrere Jahre verteilt. Bei Splittung der Zuschussanträge für die unterschiedlichen Maßnahmen am Herrenhaus, an der Scheune sowie am Stallgebäude bestünde eventuell die Aussicht auf Förderung aus Mitteln des Bezirks Mittelfranken in Höhe von maximal jeweils 10.000,00 EUR, also 30.000,00 EUR insgesamt. Ein einmaliger Förderbetrag für das wertvolle Herrenhaus in fünfstelliger Höhe könnte zudem bei der Deutschen Stiftung Denkmalschutz beantragt werden, weitere Förderungen seien denkbar. Für das … bestehe Baurecht nur im Rahmen des § 35, ein Verkauf von Teilflächen als Bauland komme deshalb schon rechtlich nicht in Frage, eine Baulandqualität könne die Beklagte auch nicht zusagen. Als Kompensationsmaßnahme komme jedoch ein Verkauf der Acker-, Grünland- und Waldflächen zumindest in Teilen in Betracht, die Beklagte sei selbst an einem Kauf dieser insgesamt 540.000 m2 umfassenden Fläche interessiert. Die vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung könne deshalb als Grundlage für die Beurteilung der Zumutbarkeit der Erhaltung der Hofstelle nicht anerkannt werden.
Mit Schriftsatz vom 31. Juli 2014 trug der Klägervertreter zur Klagebegründung weiter vor, das der Beklagten vorliegende Tragwerksgutachten vom Dezember 2011 (Ingenieurbüro …) komme zum Ergebnis, dass das vorhandene Stallgebäude baulich marode sei, und halte den Sinn des Erhalts des Gebäudes für fraglich. Allein die Sanierungskosten nur für die Statik dürften geschätzte 600.000,00 EUR betragen. Im Hinblick auf den dokumentierten Bauzustand könnten auch Unterhalts- und Notsicherungsmaßnahmen nicht mehr als zumutbar bezeichnet werden. Aus der der Beklagten ebenfalls vorliegenden Bestandsdokumentation des Architekturbüros …, das Basis einer Begehung am 21. Oktober 2011 erstellt worden sei, ergebe sich der bauliche Zustand des Stallgebäudes. Dort sei insbesondere ersichtlich, dass das seit 35 Jahren leerstehende Stallgebäude angesichts der mangelhaften Stahlkonstruktion im Erdgeschoss durch zusätzliche Stahlträger gegen Einstürzen gesichert werden musste. Die Stahlträger der Kappendecke über Erdgeschoss seien zwischenzeitlich gerissen und durchgerostet, das gemauerte Gewölbe sei größtenteils zerstört, die Decke werde als akut einsturzgefährdet eingeschätzt. Auch das Dachtragwerk sei nicht standsicher, die Sparrenquerschnitte seien unzureichend und die Pfettenquerschnitte zu gering, die Sparrenabstände zu weit. Im Kniestockbereich seien die Außenwände gerissen, diese seien darüber hinaus durchfeuchtet und mit Schimmel überzogen und an vielen Stellen abgebrochen. Eine Belichtung im Dachgeschoss sei angesichts fehlender Fenster nicht möglich, die vorhandenen Einrichtungen für die Stallnutzung seien verrostet. Das Stallgebäude stelle lediglich eine leere Hülle dar, die selbst unter außerordentlichem wirtschaftlichem Einsatz nicht mehr zum seinerzeitigen Zweck genutzt werden könne. Nach einem gemeinsamen Gespräch mit Vertretern der Beklagten habe das Architekturbüro … am 11. September 2012 in Ergänzung zum Nutzungskonzept „Juni 2012“ die Kostenschätzung mit den Berechnungen zu den Kostengruppen 300 und 400 übermittelt. Bei einer Ortsbegehung sei festgestellt worden, dass die Träger und Stützen sowie der Dachstuhl größtenteils nicht mehr als tragfähig bezeichnet werden könnten. Bei einem Gespräch am 6. September 2012, dessen Inhalt mit Schreiben vom 22. November 2012 zusammengefasst worden sei, hätten die Kläger deutlich gemacht, dass keine Möglichkeit bestehe, das Stallgebäude, ein ehemaliger Kuhstall mit einer Grundfläche von 25 m x 11 m in einen Pferdestall umzunutzen. Die erforderliche Fläche nach den Richtlinien für artgerechte Tierhaltung von Pferden lasse rechnerisch allenfalls die Unterbringung von sieben Pferden je Seite zu. Deshalb könnten keinesfalls 20 Pferde eingestellt werden. Die Einrichtungskosten pro Box beliefen sich auf ca. 28.361,00 EUR, diese Kosten einschließlich der Sanierungskosten könnten zu keinem Zeitpunkt mehr amortisiert werden. Die Beklagte habe zwischenzeitlich den Vorbescheid der Kläger und damit das diesem zugrundeliegende Nutzungskonzept abgelehnt, und auf Mitwirkungspflichten der Kläger verwiesen. Weiter habe sie die Erkenntnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnung bezweifelt und angeführt, die Zustimmung aller Miteigentümer sei zivilrechtlich erforderlich für den Abbruchantrag. Das gemeinsam in Auftrag gegebene Gutachten der … enthalte EU-Zahlungsansprüche und Direktzahlungen, dennoch komme es zu dem Ergebnis, dass unter Stellung aller möglichen Einnahmen für die Bereiche Herrenhaus und Taglöhnerhaus bei Beibehaltung des Stall- und des Scheunengebäudes Ausgaben für Instandsetzung und Neubauten von ca. 2,5 Mio. bis 3,3 Mio. Euro anfielen. Dies ergebe sich schon nach den günstigeren Schätzungen der Beklagten selbst. Die vom Architekten … angesetzten Mehrkosten von etwa 1,36 Mio. Euro seien dabei nicht berücksichtigt worden. Nach den von der Beklagten nicht bestrittenen Erkenntnissen des Gutachters sei bei den Investitionskosten ein positives Betriebsergebnis nicht zu erwarten. Das Nutzungskonzept der Kläger habe die Beklagte mit Bescheid vom 21. Juli 2014 aus planungsrechtlichen Gründen abgelehnt. In der Folge sei keine wirtschaftlich tragfähige Nutzung für die bestehenden Gebäude möglich, das Beibehalten einer nicht nutzbaren leeren Hülle sei für die Kläger aber nicht zumutbar. Die Beklagte habe stattdessen den Klägern ein Angebot über den Kauf des … insgesamt zu einem Preis von 1,8 Mio. Euro unterbreitet, dies entspreche in etwa einem Bodenpreis von weniger als 3,00 EUR/Quadratmeter. Die Beklagte bereits am 19. April 1970 ein Kaufangebot über 8.606.785,00 DM unterbreitet unter Berücksichtigung der damaligen Bauleitplanung, in den 90er Jahren seien weitere Angebote, etwa am 2. Februar 1994 durch das Liegenschaftsamt zu einem Preis von 3 Mio. DM ergangen. Die Kläger hätten den Eindruck, dass es der Beklagten darauf ankomme, die Veräußerung des … mittels des Denkmalschutzrechts zu erzwingen.
Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof habe in Entscheidungen vom 27. September 2007 und 18. Oktober 2010 deutlich gemacht, dass bei Entscheidung über den Abbruchantrag eine Zumutbarkeitsprüfung zu erfolgen habe. Dabei sei die wirtschaftliche Zumutbarkeit für den Eigentümer nicht mehr gegeben, wenn sich das Denkmal nicht mehr selbst trage, insoweit sei eine Wirtschaftlichkeitsprüfung vorzunehmen. Für diese Prüfung hätten die Kläger die Berechnungen der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft … vom 30. Januar 2014 vorgelegt. Danach sei mit einem jährlichen Verlust von mindestens 131.000,00 EUR zu rechnen. Auch das Gutachten der … führe bei der Bewertung verschiedener denkbarer Nutzungen dazu, dass die Erhaltung der bestehenden denkmalgeschützten Gebäude nicht zumutbar sei. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die marode Gebäudehülle sich lediglich als leere Hülse darstelle und der Stall nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll nutzbar sei. Im Übrigen sei dieses Gebäude erst 100 Jahre nach Errichtung des … errichtet worden, was die denkmalschützerische Bedeutung relativiere. Der Erhalt des Baudenkmals Stallgebäude sei für die Kläger wirtschaftlich unzumutbar, da sich mit dem Gebäude nicht nur keine Rendite erzielen lasse, sondern dieses sich nicht von selbst trage. Bei den vorgelegten Kostenschätzungen seien noch nicht einmal alle erforderlichen Kosten, insbesondere die Herstellung einer ausreichenden Erschließung berücksichtigt worden. Richtig sei, dass in die Wirtschaftlichkeitsberechnung keine Fördermittel eingerechnet worden seien, jedoch belaufe sich nach Kenntnis der Kläger das Budget der Denkmalschutzbehörde der Beklagten für das Jahr 2013 insgesamt auf 120.000,00 EUR, selbst dann, wenn daraus neben den Förderungen für die Kirchen Seebald und Lorenz sowie für das Reichsparteitagsgelände etc. noch ein kleiner Anteil für das … zur Verfügung stehe, dürfte angesichts allein des Sanierungsaufwandes für das Stallgebäude kein relevanter Beitrag zu erwarten sein. Die Größenordnung von ca. 10.000,00 EUR über mehrere Jahre sei von der Beklagten genannt worden. Dagegen enthalte die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht nur mögliche Steuervorteile, dort seien auch Kosten von unterlassenem Bauunterhalt durch die Kläger mit einer Gesamtsumme von 445.655,00 EUR berücksichtigt worden. Die Kläger hätten auch verschiedene Alternativnutzungen geprüft, von denen aber keine zu einer „schwarzen Null“ führe. Weiter werde auf die Entscheidung des OVG Nordrhein-Westfalen vom 31. Mai 2012 – 2 A 931/11 – hingewiesen, wo im Fall eines reinen Investitionsprojekts der Eigentümer möglicherweise gezwungen sei, das Objekt notfalls zu veräußern, wenn damit das Ertragspotential beim Erwerber zum Tragen kommen könne. Ein solcher Fall liege hier aber nicht vor, so dass eine Veräußerungspflicht für die Kläger nicht begründet werden könne. Denn es könne vom Eigentümer nicht verlangt werden, das Gesamtgut zu veräußern, um damit bei der Beklagten ein Ertragspotential zu schaffen. Die Kläger seien ihrer Mitwirkungspflicht im Hinblick auf die vorgelegten Berechnungen und Gutachten nachgekommen, es werde um Hinweis gebeten, falls das Gericht noch weitere Wirtschaftlichkeitsberechnungen für notwendig halte. Darüber hinaus habe die Beklagte im Rahmen der Prüfung der Versagung der Erlaubnis eine Zumutbarkeitsprüfung durchzuführen, was hier aber nicht geschehen sei, obwohl die Kläger ausreichende Unterlagen zur Verfügung gestellt hätten. Deshalb werde höchst vorsorglich beantragt,
die Beklagte unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu verpflichten, erneut über den gestellten Antrag auf Abbruch des Stallgebäudes zu entscheiden.
Mit Schriftsatz vom 9. März 2015 führte die Beklagte aus, das Liegenschaftsamt der Beklagten habe am 3. Juli 2014 der Eigentümergemeinschaft der Kläger ein Erwerbsangebot hinsichtlich deren 7/8 Miteigentumsanteilen zu einem Preis von 1,8 Mio. Euro unterbreitet. Die Eigentümergemeinschaft bestehend aus der Beklagten und den (damals sechs) Klägern sei im Besitz weiterer Acker- und Waldflächen mit einer Größe von 372.530 m2. Eine vorgelegte Aufstellung zeige, um welche Grundstücke im Eigentum der Erbengemeinschaft es gehe. Südlich des Baudenkmals existieren weitere Ackerflächen im Eigentum einer Eigentümergemeinschaft bestehend aus den Klägern, der Beklagten sowie weiteren Personen. Die Gesamtfläche dort betrage nach der Aufstellung 173.505 m2. Einzelnen Klägern gehörten darüber hinaus weitere Grundstücke in der Umgebung. Das Kaufangebot habe für die Hofstelle einen Bodenwert von 60,00 EUR/Quadratmeter bei 5.040 m2 Grundstücksfläche abzüglich Freilegungskosten in Höhe von 95.000,00 EUR und damit 207.000,00 EUR für die Hofstelle angeboten. Für die Ackerflächen sei ein Bodenrichtwert von 6,00 EUR/Quadratmeter bei 87.085 m2 angesetzt worden, bei den Grünlandflächen 3,50 EUR/Quadratmeter für 275.261 m2 und für die Waldflächen ein Bodenwert von 1,30 EUR/Quadratmeter für 208.549 m2. Dies ergebe eine Gesamtsumme von 1.860.000,00 EUR für das gesamt Anwesen. Bei den gegenständlichen denkmalgeschützten Gebäuden des Anwesens sei nicht ersichtlich, dass in naher Zukunft deren Verfall unabwendbar wäre, gerade auch das Stallgebäude sei sanierbar, wobei das preußische Kappengewölbe ersatzlos ausgebaut werden dürfte. Gewichtige Gründe des Denkmalschutzes sprächen für eine unveränderte Beibehaltung des jetzigen Zustandes. Dieses sei den Klägern auch wirtschaftlich zumutbar. Dabei spiele es keine Rolle, ob die von der Beklagten ins Spiel gebrachten Nutzungskonzepte wirtschaftlich tragfähig seien oder nicht, da es zahlreiche andere Nutzungsmöglichkeiten gebe. So sei hier auch an § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauGB zu denken, wobei Teil des bisherigen Nutzungskonzepts für einen Reiterhof schon ein Ersatzbau für das nicht mehr erhaltungsfähige Taglöhnerhaus gewesen sei. Allerdings könne die Beklagte eine Baulandqualität im Sinn des § 30 BauGB nicht zusagen. Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 30. Januar 2014 flössen zwar Baukosten für die Instandsetzung des Stallgebäudes ein, Kosten für unterlassenen Bauunterhalt würden jedoch nicht angesetzt. Die Bauzustandsbeurteilung des Architekten … vom Februar 2012 verdeutliche aber, dass der Zustand des Stallgebäudes im Wesentlichen aus unterlassenem Bauunterhalt resultiere und die zu ergreifenden Maßnahmen sicherheitsrechtlich begründet seien. So würden auf Seite 30 schadhafte Dacheindeckungen, keine Horizontalsperre (deswegen Durchfeuchtungen), Fenster und Türen undicht, Sichtmauer-werk der Außenwände zerstört, gerissene Außenwände im Kniestockbereich angeführt. Bei der Kostenaufstellung auf Seite 5 der Wirtschaftlichkeitsberechnung seien verschiedene Aufwandspositionen etwa für das Herrenhaus zumindest anteilig unterschlagen worden, bei denen es sich zum großen Teil und Kosten aus nachgeholtem Bauunterhalt handele, wie schadhafte Fenster und erneuerungsbedürftige Wasserleitungen. Auch sei der Schaden an der Decke im Herrenhaus bereits beim Ortstermin am 21. September 2011 dokumentiert worden. Auch seien den Kosten für unterlassenen Bauunterhalt zumindest anteilig die Baunebenkosten nach Nr. 700 der DIN 276/1 zuzuschlagen, diese betrügen allein für das Herrenhaus nach der Aufstellung des Architekten … 178.459,92 EUR. Kosten wegen unterlassenem Bauunterhalts oder einer sonstigen Verletzung denkmalrechtlicher Pflichten und deren Folgewirkungen blieben bei der Zumutbarkeitsprüfung bekanntlich unberücksichtigt. Der aktuelle Zustand der Baudenkmäler weise darauf hin, dass ein laufender Bauunterhalt über längere Zeit nicht durchgeführt worden sei. Die Kläger räumten selbst ein, nur bis ins Jahr 2000 Sanierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt zu haben. Im Hinblick auf das Kaufangebot der Beklagten sei es den Kläger zumutbar, entweder die Grundstücke mit der Hofstelle, dies zusammen mit den umliegenden Acker- und Waldflächen oder nur letzte ganz oder anteilig zur Minderung des Fremdkapitalbedarfs zur Finanzierung von Instandsetzungs- und Umbauarbeiten an den denkmalgeschützten Gebäuden zu verkaufen. Es sei den Klägern anzulasten, dass bisher derartige Anstrengungen nicht unternommen worden seien, auf ein Urteil des VG Minden vom 23. Feb-ruar 2010 – 1 K 273/09 – wurde hingewiesen. Beim … mit den umliegenden Acker- und Waldflächen handele es sich um einen einheitlichen Vermögensgegenstand, diese gehörten zum großen Teil seit Jahrhunderten zusammen. Wenn eine „schwarze Null“ nicht erreichbar sei, könne einem nicht oder weniger leistungsfähigen Eigentümer angesonnen werden, das Denkmal in leistungsfähige Hände zu überführen, ansonsten könne er sich nicht auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit berufen (so VG Augsburg v. 14. November 2013 – Au 5 K 12.758 unter Bezugnahme auf BayVGH, U. v. 28.10.2010 und 27.9.2007). Der Eigentümer müsse auch von einem Kaufangebot durch die Gemeinde Gebrauch machen. Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit sei nicht auf die zivilrechtlichen Buchgrundstücke abzustellen, sondern bei einem größeren Areal wie hier seien die Erträge aller Grundstücke, die mit dem Denkmal eine wirtschaftliche oder funktionale Einheit bildeten, zu berücksichtigen (so OVG Lüneburg, U. v. 24.3.2003 – 1 L 601/97).
Mit Schriftsatz vom 4. November 2016 trugen die Klägervertreter weiter vor, die Behörde vermute bisher lediglich, dass auch nach der offensichtlich erforderlichen Instandsetzung und einem ebenfalls offensichtlich erforderlichen statischen Rückbau des Kappengewölbes die Denkmaleigenschaft des Stallgebäudes nicht entfallen sei, sondern dass dabei noch genügend Substanz und somit die Identität des Bauwerks zu erhalten sei. Nach Auffassung der Kläger reichten diese Annahmen des Bescheids vom 20. März 2013 nicht aus, um die Versagung der Abbrucherlaubnis nach Art. 6 Abs. 1 i. V. m. Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG zu versagen. Die Baufälligkeit des streitgegenständlichen Stallgebäudes sei am 17. August 2016 beim Augenscheinstermin bestätigt worden. Die preußische Kappendecke werde mittlerweile auf längsverlaufenden Stahlträgern, die von weiteren Trägern gestützt würden, abgestützt, die Stützen und Träger der Kappendecke seien nur noch zum Teil original, die eckigen Stahlträger erst 1966 nachträglich ebenso wie die Längsträger eingebaut worden. In der nordöstlichen Ecke des Stallgebäudes seien die Träger ganz offensichtlich schon abgerissen. Ein Sachverständigengutachten werde ergeben, dass praktisch alle Träger gerissen seien, eine Erneuerung dieser Decke erfordere neue Fundamente zur Herstellung der gebotenen Standsicherheit. Der Eindruck aus dem Augenschein führe zu der Auffassung, dass alle angeordneten Maßnahmen ausschließlich dazu dienten, den weiteren Verfall des Stallgebäudes hinauszuzögern. Eine Funktion könnten derartige Maßnahmen dem bis 1991 als Kuhstall genutzten Stall für die Zukunft nicht eröffnen. Der abzubrechende Stall sei in der Hand der Eigentümer zu einer nutzlosen Hülle geworden. Die Versagung der Abbrucherlaubnis sei nach Empfinden der Kläger Teil der Strategie der Beklagten, die nicht von den Belangen des Denkmalschutzes getragen sei, sondern ausschließlich dem Ziel diene, die Eigentümer des … in eine Situation zu bringen, den … unter Wert an die Beklagte zu veräußern. Darauf weise die Äußerung auf Bl. 11 des Schreibens der Beklagten vom 9. März 2015 hin, dass das Denkmal in leistungsfähige Hände zu überführen sei und der Eigentümer von einem Kaufangebot durch die Gemeinde Gebrauch machen müsse. Die Kläger wiesen darauf hin, dass sie den … von altersher in Familienbesitz hätten und nicht als reines Investitionsobjekt erworben hätten. Mit der geplanten Änderung und Beseitigung des ehemaligen Kuhstalles beabsichtigten die Kläger nicht vorrangig wirtschaftliche investive Absichten, vielmehr sei der Stall in einer Weise baufällig, dass jede größere Investition in den Stall unwirtschaftlich sei und zudem den Stall nicht funktionsfähig wieder herstellen werde. Im Bestreitensfalle Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens und das bereits vorliegende Gutachten zum Zustand der Statik durch Herrn … vom 20. April 2011. Die Beklagte habe kein angemessenes Kaufangebot unterbreitet, zum Beweis könne ein Sachverständigengutachten zur Bewertung des … eingeholt werden. Die im Schreiben vom 9. März 2015 genannten Preise seien zu niedrig, auch seien die Flächenangaben zum Teil unzutreffend bzw. Teile der Grundstücksfläche gehörten nicht zur Eigentümergemeinschaft … Die Kläger hätten durch die … mit Gutachten vom 30. Januar 2014 hinreichend die Wirtschaftlichkeit berechnet und sich dabei auf die Vorschläge der Stadt … mit den Baukostenschätzungen gestützt. Der Sachverständige … komme zum Ergebnis, dass ein Konzept „Reiterhof/therapeutisches Reiten“ wirtschaftlich nicht tragfähig sei. Zudem erfordere die ins Spiel gebrachte Reithalle eine erhebliche Umgestaltung des im Osten abfallenden Geländes und größere Erdbewegungen. Schließlich sei nicht erkennbar, wie eine entsprechende dimensionierte Reithalle im … dem Gedanken des Denkmalschutzes des … Rechnung tragen könnte. Demgegenüber werde das mit dem Vorbescheid verfolgte Konzept der Kläger dem besonderen Charakter des Hügels … gerecht. Wenn die Beklagte darauf abstelle, dass in der Wirtschaftlichkeitsberechnung keine Fördermittel berücksichtigt worden seien, so belaufe sich der Gesamtbetrag, über den die Untere Denkmalschutzbehörde der Beklagten verfügen könne, im Jahr 2012 auf 120.000,00 EUR. Selbst bei Einrechnung eines Förderbetrages verbleibe eine erhebliche Unterdeckung für das Konzept „Reiterhof“. Im Gegensatz zur Auffassung der Beklagten beruhe der Zustand des Stallgebäudes nicht im Wesentlichen auf unterlassenem Bauunterhalt, sondern, wie der Architekt … und der Gutachter … festgestellt hätten, auf konstruktiven statischen Mängeln. Die Schwäche des Stallgebäudes mit Mauerversatz stelle einen grundlegenden Konstruktionsmangel dar und beruhe nicht auf einem Unterhaltsdefizit. Die Dachsanierung des Stallgebäudes könne wegen fehlender Tragkraft des Dachstuhles nicht mit einfachen Mitteln angegangen oder bearbeitet werden, ohne einen Einsturz in Kauf zu nehmen. All dies beruhe auf den erheblichen Konstruktionsmängeln des Kuhstalles.
Mit Schriftsatz vom 10. November 2016 erwiderte die Beklagte, das Stallgebäude sei Teil des Baudenkmals …, die Rentabilität von substanzerhaltenden Maßnahmen könne nur für das Gesamtdenkmal beurteilt werden. Die Beklagte habe ein angemessenes Kaufangebot unterbreitet, insofern werde in Ergänzung des Schreibens vom 9. März 2015 das Gutachten der Kommunalen Bewertungsstelle der Beklagten vom 7. April 2014 übermittelt. Dort würden die ermittelten Verkehrswerte ebenso wie die betroffenen Flurstücke genau bezeichnet, auch sei ersichtlich, dass das Kaufangebot nicht Flächen umfasse, die sich im Eigentum von … befänden, ebenso wenig wie solche, die sich im Eigentum von … und … befänden. In der beigelegten Verkehrswertermittlung vom 10. März 2014 war eine Hofstelle mit einer Fläche von 5.040 qm auf den Grundstücken FlNrn. … und … festgelegt und als Fläche der Land- oder Forstwirtschaft, bebautes Grundstück im Außenbereich eingestuft worden. Der angepasste Bodenrichtwert wurde für diesen Bereich mit 60,00 EUR/qm ermittelt, was zu einem Bodenwert von insgesamt 302.400,00 EUR führte. Abzüglich der Freilegungskosten hinsichtlich der bestehenden abzubrechenden Gebäude in Höhe von 95.000,00 EUR ergebe sich ein Liquidationswert für die Hofstelle von 207.000,00 EUR.
6.
Nachdem die Parteien jahrelang über eine einvernehmliche Lösung verhandelt hatten, bat die Beklagte mit Schreiben vom 29. März 2016 im Verfahren betreffend die Klage gegen den Bescheid vom 21. April 2011 um weiteres Betreiben des Verfahrens und Terminierung.
Das Verfahren wurde in der Folge unter dem Aktenzeichen AN 9 K 16.00540 wieder aufgenommen.
Am 17. August 2016 wurde in beiden Verfahren das Anwesen … durch den Berichterstatter als beauftragtem Richter in Augenschein genommen, auf die Niederschrift und die dort gefertigten Lichtbilder wird verwiesen.
In der mündlichen Verhandlung in beiden Verfahren am 15. November 2016 waren die Parteien vertreten, die Beklagte hob im Rahmen eines Vergleichs zur Beendigung des Verfahrens AN 9 K 16.00540 den Bescheid vom 21. April 2011 auf und kündigte an, auf der Grundlage von Art. 4 Abs. 3 BayDSchG die notwendigen und erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen um den weiteren Verfall bzw. die weitere Beschädigung der denkmalgeschützten Gebäude zu verhindern und einen entsprechenden Duldungsbescheid zu erlassen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten, auch auf die aus den beigezogenen Verfahren AN 9 K 11.01876, AN 9 S 11.01174 und AN 9 K 16.00540, insbesondere auf die dort enthaltenen Schriftsätze, Gutachten und Pläne, hinsichtlich der durchgeführten Beweisaufnahmen und mündlichen Verhandlungen auf die jeweilige Niederschrift Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der angefochtene Bescheid der Beklagten vom 20. März 2013 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Abbrucherlaubnis für das Stallgebäude.
1.
Das Begehren der Kläger scheitert nach Auffassung der Kammer nicht schon daran, dass diese für die Erteilung der Baugenehmigung für den Abbruch des Stallgebäudes kein Sachbescheidungsinteresse besäßen. Denn Voraussetzung für die – insoweit vergleichbare – Ablehnung eines Bauantrags wegen fehlenden Sachbescheidungsinteresses ist in dem Fall, dass sich die Behörde auf eine fehlende privatrechtliche Berechtigung des Bauantragstellers am Baugrundstück beruft, dass sich das Hindernis schlechthin nicht ausräumen lässt und die Baugenehmigung somit ersichtlich nutzlos für den Antragsteller wäre, weil z. B. abschließend feststeht, dass die privatrechtliche Berechtigung nach der Sach- und Rechtslage nicht erreichbar ist (vgl. Lechner in Simon/Busse, Komm. zur BayBO, Rn. 167 zu Art. 68 mit Verweis auf Rechtsprechung des BVerwG). Wenn wie im vorliegenden Fall einer Miteigentümergemeinschaft nur ein Miteigentümer mit einem Anteil von einem Achtel am Gemeinschaftseigentum dem Bauantrag widerspricht, so steht damit noch nicht fest, dass die privatrechtliche Berechtigung nicht erreichbar wäre, weil möglicherweise die übrigen Miteigentümer und Bauantragsteller zivilrechtlich die Verpflichtung des sich sperrenden Miteigentümers durchsetzen könnten oder ein Erwerb dieses Miteigentumsanteils oder eine Auflösung der Miteigentümergemeinschaft denkbar sind. In diesem Fall kann die Baugenehmigungsbehörde nicht von einem fehlenden Sachbescheidungsinteresse der Kläger ausgehen, darüber hinaus ist weder die Behörde noch das Gericht verpflichtet, die Frage der zivilrechtlichen Verfügungsbefugnis des Bauantragstellers abschließend zu klären. Denn Voraussetzung für die Stellung eines Bauantrags ist grundsätzlich nicht das Eigentum oder die alleinige Verfügungsbefugnis am Baugrundstück, die Rechtsposition des (Mit-)Eigentümers und Mitverfügungsberechtigten wird durch Art. 68 Abs. 4 BayBO sichergestellt, wonach die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird. Entsprechendes gilt auch für die Abbrucherlaubnis nach Art. 6 Abs. 1 BSchG.
2.
Nach Art. 6 Abs. 1 Nr. 1 DSchG bedarf die Beseitigung eines Baudenkmals der Erlaubnis. Bei dem hier gegenständlichen Stallgebäude handelt es sich nach Überzeugung der Kammer, die sich im Wesentlichen auf die sachverständigen Äußerungen des LfD stützt, um einen Teil des Einzeldenkmals „…“. Dass es sich bei den in der Denkmalliste eingetragenen Hauptgebäuden des … um ein Baudenkmal handelt, wird von den Klägern im Grundsatz auch nicht bestritten. Zu dem denkmalgeschützten Gebäudebestand gehört hier auch das Stallgebäude, selbst wenn es nicht gleichzeitig mit dem sogenannten Herrenhaus, dem ehemaligen Taglöhnerhaus und der Scheune gegen Ende des 18. Jh., sondern erst etwa 100 Jahre später gegen Ende des 19. Jh. errichtet wurde. Dabei kommt es nach Auffassung der Kammer für die Denkmaleigenschaft im Sinne des Art. 1 BayDSchG hier nicht entscheidend darauf an, ob das Stallgebäude gegen Ende des 19. Jh., in der Zeit zwischen 1900 und 1910 oder erst im Jahr 1920, wie von der Klägerseite behauptet, errichtet wurde, wenn auch die Einordnung durch die sachverständigen Stellen hier für die Kammer Gewicht besitzt. Denn auf jeden Fall handelt es sich bei dem Stallgebäude um ein Gebäude aus vergangener Zeit, mit insbesondere volkskundlicher Bedeutung, dessen Erhaltung deshalb im Interesse der Allgemeinheit liegt, und damit um ein Baudenkmal im Sinne des Art. 1 Abs. 1 und 2 DSchG. Während die geschichtliche und volkskundliche Bedeutung des … hinsichtlich der im 18. Jh. errichteten Gebäude darin liegt, dass es Zeugnis für den Wandel von der Weiherwirtschaft (Fischzucht) zur Landwirtschaft auf dem Gelände des trockengelegten ursprünglichen … ablegt, zeigt das Stallgebäude mit den für die Epoche typischen Ausstattungsmerkmalen, aber auch hinsichtlich seiner äußeren Form und Größe den Übergang von der bäuerlichen eher kleinteiligen Landwirtschaft zur großflächigen, eher industrialisierten Bewirtschaftung, die damals aufgrund des Maschineneinsatzes ermöglicht wurde.
3.
Nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayDSchG kann die Erlaubnis zur Beseitigung eines Baudenkmals versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprechen. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs ergeben sich gewichtige Gründe des Denkmalschutzes in der Regel bereits aus der die Eigenschaft als Baudenkmal begründenden Bedeutung des Bauwerks, so dass allenfalls bei völlig unbedeutenden Baudenkmälern, deren Verfall soweit fortgeschritten ist, dass eine Sanierung von vorneherein unmöglich ist, es anders sein könne (BayVGH, U. v. 12.8.2015 – 1 B 12.79 – juris). Bei dem vorliegenden Stallgebäude handelt es sich dabei als Teil des bedeutenden Denkmals … weder um ein völlig unbedeutendes Baudenkmal, noch ist der Verfall des Stallgebäudes trotz der erheblichen Bauschäden und -mängel so weit fortgeschritten, dass eine Sanierung von vorneherein unmöglich erscheint bzw. dass nach Durchführung der erforderlichen Sanierungsarbeiten der verbleibende Rest an der ursprünglichen Substanz des Denkmals den Begriff des Denkmals nicht mehr auszufüllen vermag. Der Erhaltungszustand eines Gebäudes hat nämlich grundsätzlich keinen Einfluss auf seine Denkmaleigenschaft, diese wird erst dann in Frage gestellt, wenn das Gebäude akut einsturzgefährdet oder die Schäden an den für die Denkmaleigenschaft relevanten Bauwerksteilen ein Ausmaß erreicht haben, das eine Sanierung einer Neuerrichtung des Gebäudes gleichkäme (vgl. BayVGH, U. v. 18.10.2010 – 1 B 06.63 ).Insofern hat das Gericht insbesondere aufgrund der Stellungnahmen der Vertreter der Denkmalschutzbehörden in der mündlichen Verhandlung die Überzeugung gewonnen, dass selbst dann, wenn die vollständige Beseitigung der bisher vorhandenen sogenannten preußischen Kappendecke und die Errichtung einer neuen, zeitgemäßen Deckenkonstruktion erforderlich sein sollte, und trotz der möglicherweise erforderlichen Erstellung neuer Fundamente und Stützen sowie der teilweisen Erneuerung bzw. Ergänzung der Dachkonstruktion einschließlich einer Neudeckung des Dachs weiterhin genügend historische Substanz verbleiben wird, um den Denkmalsbegriff zu erfüllen. Denn die wesentlichen Merkmale und Bestandteile des vorliegenden Stallgebäudes als Teil des Denkmals …, nämlich die Außenwände, die Dachform, wesentliche Teile der Dachkonstruktion und insbesondere auch die Funktion des Gebäudes blieben erhalten. Ein Austausch einzelner Sparren und Pfetten führt nach Überzeugung der Kammer hier ebenso wenig zu einem Verlust der Denkmaleigenschaft wie der Einsatz notwendiger weiterer konstruktiver Teile, wie der Einbau eines Ringankers zur Stabilisierung der Dachkonstruktion und/oder einer neuen Decke einschließlich entsprechender Stützen und Fundamente. Auch nach Durchführung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen könnte das dann bestehende Stallgebäude funktionell ohne weiteres wieder als Rinder- oder auch als Pferdestall genutzt und damit die bisherige landwirtschaftliche oder eine dieser vergleichbare landwirtschaftsnahe Nutzung ermöglicht werden.
4.
Trotz des Vorliegens gewichtiger Gründe des Denkmalschutzes für die Beibehaltung des bisherigen Zustandes ist das der Beklagten nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BaySchG eingeräumte Ermessen aus Gründen der Verhältnismäßigkeit unter angemessener Berücksichtigung der nach Art. 14 GG geschützten Belange des Denkmaleigentümers aber in der Weise reduziert, dass die Erlaubnis zum Abbruch zu erteilen ist, wenn die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist (vgl. BayVGH, U. v. 12.8.2015 – 1 B 12.79) und er das Denkmal auch nicht oder nur unzumutbar, etwa zu einem nur symbolischen Kaufpreis veräußern kann, wobei er nicht verpflichtet ist, das Denkmal tatsächlich zu veräußern (vgl. BVerwG, B. v. 28.7.2016 – 4 B 12/16). Sowohl dafür, dass eine objektbezogene Wirtschaftlichkeitsberechnung zu einem negativen Ergebnis gelangt, als auch dafür, dass eine zumutbare Verkaufsmöglichkeit nicht besteht, hat der Eigentümer die Darlegungslast (vgl. BVerwG, B. 28.7.2016 – 4 B 12/16).
Im vorliegenden Fall haben die Kläger schon nicht hinreichend dargelegt, dass selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von dem Baudenkmal … keinen vernünftigen Gebrauch machen kann, weil ihm die Erhaltung des Denkmals objektiv wirtschaftlich nicht zuzumuten ist.
Dies wäre der Fall, wenn der Erhalt des Denkmals auf Dauer nicht aus den Erträgen zu finanzieren ist, das Objekt sich also wirtschaftlich nicht selbst trägt, wobei erforderlich ist, dass der Eigentümer die nach Möglichkeit mit dem Landesamt für Denkmalpflege abgestimmten, erforderlichen Sanierungsmaßnahmen für eine zeitgemäße Nutzung und den daraus resultierenden Aufwand sowie den mit dem Objekt zu erzielenden Ertrag in einer alle relevanten Faktoren in nachvollziehbarer Weise ermittelnden und bewertenden Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegt, wobei der Bayerische Verwaltungsgerichtshof einen Zeitraum von etwa 15 Jahren der Prüfung zugrunde legt (vgl. BayVGH a. a. O., Nr. 15 und 16). Allerdings ist Voraussetzung für die Durchführung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, dass sich der Eigentümer (vorläufig) auf eine bestimmte denkmalverträgliche Nutzung festlegt, denn nur anhand einer konkreten Planung kann die Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt werden (vgl. BayVGH a. a. O., Rn. 16, B. v. 4.9.2012 – 2 ZB 11.587, Rn. 11). Für das Vorliegen der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit wie für das Vorliegen der Voraussetzungen für die Möglichkeit einer Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit besitzen die Eigentümer aufgrund ihrer Mitwirkungspflicht die Darlegungs- und Beweislast (BVerwG, B. v. 28.7.2016 – 4 B 12/16, Nr. 7 ff.; BayVGH, U. v. 12.8.2015 – 1 B 12.79, Nr. 16).
Obwohl sie von der Beklagten bereits etwa mit Schreiben vom 9. Januar 2012 und 24. Juli 2012 darauf hingewiesen wurden, dass ein konkretes Nutzungskonzept für das Anwesen … notwendig ist, wurde bis zur Entscheidung des Gerichts kein Nutzungskonzept vorgelegt, das insbesondere auch eine weitere Nutzung des Stallgebäudes umfasst hätte.
Soweit die Kläger das mit dem Vorbescheid vom 23. Mai 2014 abgelehnte Vorhaben entwickelt und einen entsprechenden Bauantrag auf Erteilung eines Vorbescheids bei der Beklagten eingereicht haben, umfasste dieses Konzept gerade keine Nutzung des Stallgebäudes, sondern sah dessen Abbruch und die ersatzweise Errichtung eines Wohngebäudes an dessen Stelle vor. Die mit dem Vorbescheidsantrag vorgelegte Planung umfasste damit gerade kein Konzept für die Erhaltung des Denkmals, sondern basierte auf dem Abbruch eines wesentlichen Teils des Denkmals, nämlich des Stallgebäudes und wurde deshalb von der Beklagten zu Recht abgelehnt, wobei die Beklagte darüber hinaus auch zu Recht von der planungsrechtlichen Unzulässigkeit der Planung ausgegangen ist. Die Kläger haben auch den entsprechenden Vorbescheid nicht mit Rechtsmitteln angegriffen, so dass dieser bestandskräftig geworden ist.
Soweit die Kläger auf den Hinweis des Gerichts in der mündlichen Verhandlung hin erklärt haben, die Hofstelle habe derzeit eine Nutzung, nämlich die Verpachtung zur landwirtschaftlichen Nutzung an einen Pächter, so kann das Gericht darin keine hinreichende Festlegung auf eine künftige Nutzung des Denkmals … erkennen. Die Kläger haben selbst vorgetragen, dass die ursprüngliche landwirtschaftliche Nutzung des Hofguts seit Jahrzehnten unrentabel geworden war und deshalb von den Eigentümern spätestens 1990 vollständig aufgegeben wurde. Die anschließende Nutzung zur Pferdehaltung durch verschiedene Pächter umfasste jeweils nur den Anbau an das Scheunengebäude, das Scheunengebäude selbst und zum Teil die auf dem Grundstück vorhandenen weiteren Nebengebäude, nicht aber das Herrenhaus und das Stallgebäude als zwei der dominierenden Bestandteile des Gesamtdenkmals. Nachdem der Zugang zu diesen Gebäuden seit Jahren aufgrund sicherheitsrechtlicher Anordnungen und wegen der Gefährdung eventueller Besucher untersagt ist, kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Hofstelle insgesamt derzeit zur landwirtschaftlichen Nutzung an einen Pächter verpachtet ist, wofür auch die äußerst geringe Höhe des Pachtzinses von 613,00 EUR im Jahr für das gesamte Anwesen spricht.
Soweit die Beklagte selbst ein Nutzungskonzept für das … entwickelt hat, indem sie eine Planung mit Wirtschaftlichkeitsberechnung für eine Nutzung als Pferdepension oder als Anlage für therapeutisches Reiten vorgeschlagen hat, so haben sich die Kläger diese Nutzung niemals zu eigen gemacht, sondern die Möglichkeit dieser Nutzung von Anfang an bestritten. Auch die gemeinsame Vergabe einer Wirtschaftlichkeitsprüfung an die … und die Ergänzung durch die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft … führen zu keinem anderen Ergebnis. Die Kläger selbst haben nämlich nicht an der Erstellung dieses Nutzungskonzepts mitgewirkt, noch jemals erkennen lassen, dass sie an dessen Umsetzung ein Interesse hätten. Dies zeigt sich insbesondere auch daran, dass die Kläger zwar eine Prüfung dieses Konzepts und des dadurch ausgelösten Sanierungsaufwands und der hierdurch zu erzielenden Einnahmen mit in Auftrag gegeben haben, ohne allerdings die Prüfung der Bezuschussung durch entsprechende Anträge an die Denkmalschutzbehörden unter Abgabe entsprechender Auskünfte über die Einkommens- und Vermögenssituation zuzulassen, so dass eine entsprechende Prüfung etwa im Hinblick auf den hier besonders in Frage kommenden Entschädigungsfonds nicht möglich war. Auch haben die Kläger im Hinblick auf das von der Beklagten vorgelegte Konzept lediglich Einwände formuliert, allerdings keinerlei konstruktive Vorschläge, die zu einer Umsetzbarkeit des Konzepts hätten führen können, dargetan, sondern die Meinung vertreten, die Fördermöglichkeiten seien ohnehin ungenügend und nicht ausreichend. Die Möglichkeit einer umfassenden Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals war damit weder für die Behörde noch für das Gericht gegeben, weil sich die Kläger weder auf eine konkrete Nutzung des Anwesens festgelegt haben noch die zu einer Wirtschaftlichkeitsprüfung erforderlichen Angaben etwa hinsichtlich ihrer persönlichen wirtschaftlichen Situation dargetan haben, insbesondere aber keine konkreten Anträge auf Förderung gestellt haben. Dies fällt in den Pflichtbereich der Kläger, nachdem diese den Abbruchantrag gestellt und das Verfahren betrieben haben, auf die Tätigkeiten der Beklagten als Miteigentümer zu einem Achtel können sich die Kläger insofern nicht berufen, zumal auch insoweit etwa die Möglichkeit der Förderung aus dem Entschädigungsfond ohne die Angaben der Kläger zu ihrer persönlichen wirtschaftlichen Situation gar nicht beurteilbar war.
Selbst wenn man aber davon ausgehen würde, dass sich die Kläger zumindest zeitweise auf die Nutzungsmöglichkeit des Denkmals etwa als Pferdepension oder als Einrichtung für therapeutisches Reiten oder sonst eine Nutzung festgelegt hätten, fehlt es aber an der notwendigen Mitwirkung der Kläger insoweit, als durch die fehlende Abstimmung einer solchen Nutzungsmöglichkeit mit den zuständigen Denkmalschutzbehörden, insbesondere auch der konkreten Beantragung entsprechender Fördermittel unter Abgabe der notwendigen Angaben, auch zu den persönlichen wirtschaftlichen Verhältnissen, eine abschließende Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit durch die Behörde und das Gericht nicht möglich gewesen wäre. Damit kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Kläger in ausreichender Weise die wirtschaftliche Unzumutbarkeit einer Nutzung des Denkmals dargelegt haben.
Darüber hinaus haben die Kläger auch, ohne dass es entscheidungserheblich hier darauf ankäme, nicht hinreichend dargelegt, dass ein Verkauf des Denkmals unter zumutbaren Bedingungen ausgeschlossen wäre. Die Kläger haben vielmehr das Angebot der Beklagten auf Übernahme der 7/8 Miteigentumsanteile der Kläger durch die weitere Miteigentümerin, welches zuletzt mit Schriftsatz vom 10. November 2016 wiederholt und weiter konkretisiert worden war, abgelehnt und für eine Veräußerung ihrer Miteigentumsanteile, wenn auch nur ungefähr, Preisvorstellungen in Höhe von mehr als 15 Mio. Euro genannt, was den derzeitigen Verkehrswert der Miteigentumsanteile im Hinblick auf die rechtliche Beurteilung der Bebaubarkeit der Flächen bei weitem übersteigen dürfte. Dabei gehen die Kläger ausdrücklich weiterhin davon aus, dass es sich bei jedenfalls erheblichen Teilen der zum Gutshof gehörenden Flächen um Bauland, jedenfalls aber um preislich wie Bauland zu behandelnde Flächen handele. Demgegenüber hat die Beklagte den Klägern ein detailliertes, von der Bewertungsstelle der Beklagten auf die einzelnen Flächen und deren Nutzung abgestimmtes Kaufangebot unterbreitet, so dass für das Denkmal jedenfalls ein nicht nur symbolisches, den tatsächlichen Wert des Anwesens völlig ignorierendes Kaufangebot vorlag. Selbst wenn dieses Angebot in einzelnen Punkten dem tatsächlichen Verkehrswert nicht entsprechen würde, ist es doch nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG a. a. O.) die Aufgabe der Kläger, darzulegen, dass es keine zumutbare Veräußerungsmöglichkeit gebe. Nachdem die Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich erklärt haben, dass sowohl der Umfang des Kaufangebots in Bezug auf die gegenständlichen Flächen als auch die konkret hier heranzuziehenden Preise verhandelbar seien, können sich die Kläger nicht darauf berufen, dass das gegenständliche Denkmal unveräußerbar bzw. nicht zu einem zumutbaren Preis veräußerbar wäre.
5.
Die Kläger haben es somit nicht vermocht, im Verfahren darzulegen, dass sie von dem gegenständlichen Baudenkmal … einschließlich des hier gegenständlichen Stallgebäudes keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern können, so dass ein Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung gegen die Beklagte aufgrund der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit des weiteren Erhalts nicht besteht. Auch wäre ein Anspruch auf Aufhebung des hier angefochtenen Ablehnungsbescheids und Verurteilung der Beklagten zu einer erneuten Verbescheidung nicht gegeben, der diesbezügliche Hilfsantrag wurde von der Klägerseite aber auch nicht ausdrücklich gestellt. Das Gericht war im Hinblick auf das vorstehend Ausgeführte auch nicht gehalten, weitere Sachaufklärung oder Beweisermittlung durchzuführen, insbesondere nicht ein Wertgutachten über den Verkehrswert des … oder von Teilen davon, etwa dem Bereich der Hofstelle, einzuholen.
Damit war die Klage abzuweisen.
6.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 161 Abs. 1, 154 Abs. 1 VwGO, der Streitwert aus § 52 Abs. 1 GKG.
Die Berufung war hier nicht zuzulassen, da die Sache nach Auffassung der Kammer weder grundsätzliche Bedeutung hat noch von einer Entscheidung eines Obergerichts im Sinne des § 124a Abs. 1, § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO abgewichen wird.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung zu, wenn sie vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zugelassen wird. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach,
Hausanschrift:
Promenade 24 – 28, 91522 Ansbach, oder
Postfachanschrift:
Postfach 616, 91511 Ansbach,
schriftlich zu beantragen.
Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist; die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
Hausanschrift:
Ludwigstraße 23, 80539 München;
Postfachanschrift:
Postfach 34 01 48, 80098 München, oder in
in Ansbach:
Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach
einzureichen.
Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
das Urteil von einer Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Bevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz mit Befähigung zum Richteramt oder die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nrn. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen zugelassen. Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse können sich auch durch eigene Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt oder durch Beschäftigte mit Befähigung zum Richteramt anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse vertreten lassen.
Der Antragsschrift sollen vier Abschriften beigefügt werden.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 30.000,00 EUR festgesetzt.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 EUR übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht Ansbach,
Hausanschrift:
Promenade 24 – 28, 91522 Ansbach, oder
Postfachanschrift:
Postfach 616, 91511 Ansbach,
schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Der Beschwerdeschrift sollen vier Abschriften beigefügt werden.