Baurecht

Aktenzeichen  M 8 K 15.2674

Leitsatz

Eine Funktionslosigkeit einer Baugrenzenfestsetzung kann im Einzelfall auch dann eintreten, wenn sich die Sach- und Rechtslage nachträglich so verändert hat, dass ein Planvollzug auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen erscheint. Dies ist der Fall, wenn die Baugrenze allein der Trassenführung für eine Hochspannungsleitung geschuldet war, diese aber seit etwa 1970 nicht mehr benötigt wurde. (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg.
Der streitgegenständliche Vorbescheid vom 15. Juni 2001 verletzt durch die negative Beantwortung der Frage 1 – nur insoweit erfolgte auch eine Klageerhebung – den Kläger nicht in seinen Rechten, weshalb er insoweit keinen Rechtsanspruch auf die Erteilung eines positiven Vorbescheides hat (§ 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO).
Gemäß Art. 71 Satz 1 Bayerische Bauordnung (BayBO) kann vor Einreichung eines Bauantrags auf Antrag des Bauherren zu einzelnen in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen vorweg ein schriftlicher Bescheid (Vorbescheid) erteilt werden. Als feststellender Verwaltungsakt stellt der Vorbescheid im Rahmen der vom Bauherrn gestellten Fragen die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den öffentlichrechtlichen Vorschriften, die Gegenstand der Prüfung sind, fest. Er entfaltet insoweit während seiner Geltungsdauer – in der Regel drei Jahre (Art. 71 Satz 2 BayBO) – Bindungswirkung für das nachfolgende Baugenehmigungsverfahren.
Gegenstand eines Vorbescheids können nach Art. 71 Satz 1 BayBO nur einzelne Fragen (auch eine Mehrzahl von Fragen) zu einem Bauvorhaben sein. Nach dem Sinn und Zweck des Vorbescheids, bindende Wirkung für ein nachfolgendes Baugenehmigungsverfahren zu erzeugen, sind einzelne Fragen solche, über die in der Baugenehmigung zu entscheiden ist. Die Fragen müssen danach zum einen einer gesonderten Beurteilung zugänglich sein und zum anderen ist zu fordern, dass diese sich auf ein konkretes (baugenehmigungspflichtiges) Vorhaben beziehen (vgl. BayVGH, U. v. 14.2.2008 – 15 B 06.3463 – NVwZ-RR 2008, 391 m. w. N.; Decker in: Simon/Busse, BayBO 2008, Art. 71 Rn. 71 ff.).
1. Zwar beurteilt sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens – soweit ein übergeleitetes Bauliniengefüge vorliegt – nach § 30 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) und – nur – im Übrigen nach § 34 BauGB.
Vorliegend beurteilt sich das Vorhaben aber ausschließlich nach § 34 BauGB, da die im westlichen Bereich des Quartiers …-straße/…-straße/…-straße/…-straße festgesetzte – vordere – Baugrenze obsolet geworden ist.
Die Annahme der Funktionslosigkeit einzelner Festsetzungen oder des gesamten Bebauungsplanes kommt zum einen in Betracht, wenn sich die bauliche Entwicklung in einem Gebiet in erheblichem Umfang im Widerspruch zu den planerischen Festsetzungen vollzogen hat. Zu fordern ist in diesem Fall allerdings, dass die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan eine städtebauliche Gestaltungsfunktion im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB nicht mehr zu erfüllen vermag. Es ist darauf abzustellen, ob die Festsetzungen – unabhängig davon, ob sie in Teilen des Plangebietes noch durchsetzbar wären, bei einer Gesamtbetrachtung doch die Fähigkeit verloren haben, die städtebauliche Entwicklung in der durch das planerische Konzept vorgegebenen Richtung zu steuern (BVerwG, B. v. 9.10.2003 – 4 B 85/03 – juris Rn. 8; VG München, U. v. 5.5.2014 – M 8 K 14.1197 – juris Rn. 30).
Eine Funktionslosigkeit kann aber nicht nur eintreten, wenn die Bebauung von den planerischen Vorgaben wesentlich abweicht, sondern im Einzelfall auch dann, wenn sich die Sach- und Rechtslage nachträglich so verändert hat, dass ein Planvollzug auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen erscheint. Zwar treten Bebauungspläne – gleiches gilt für ein übergeleitetes Bauliniengefüge, das als einfacher Bebauungsplan fortgilt – nicht kraft Gesetzes allein durch Zeitablauf außer Kraft. Ein Bebauungsplan ist aber nach § 1 Abs. 3 BauGB nur erforderlich, wenn mit dessen Umsetzung realistischer Weise in einem – je nach den Umständen – zu bestimmenden Zeithorizont gerechnet werden kann. Ist danach zum Zeitpunkt des Planerlasses eine Erforderlichkeit zu bejahen, treten aber später Umstände auf, die einer Verwirklichung der Planung auf Dauer entgegenstehen, so liegt der Schluss nahe, die Funktionslosigkeit in einem solchen Falle nach denselben Maßstäben zu beurteilen, wie bei der planabweichenden tatsächlichen Entwicklung der Bebauung (vgl. BVerwG, B. v. 14.6.2007 – 4 BN 21/07 – juris Rn. 4; B. v. 22.7.2010 – 4 B 22/10 – juris Rn. 9 f.).
So liegt der Fall hier.
Die vordere Baugrenze entlang der …-straße, die hier unbebaubare Fläche entlang der Straße mit einer Tiefe von bis zu 24 m festsetzte und sich nach Norden und nach Süden hin mit einer entsprechenden, der Trassenführung geschuldeten Festsetzung der Bauräume fortsetzte, war allein diesem Zweck geschuldet. Da diese Trasse für die Hochspannungsleitung seit etwa 1970 nicht mehr benötigt wurde, ist die hier festgesetzte vordere Baugrenze insoweit obsolet geworden.
Eine andere rechtliche Beurteilung kommt auch nicht deshalb in Frage, weil die Beklagte davon ausgeht, dass man der Baugrenzenfestsetzung nunmehr die – völlig andere – Funktion der Erhaltung von unbebauten Flächen zuordnen könne.
Die Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen verfolgt – wie auch alle anderen bauplanerischen Festsetzungen in einfachen oder qualifizierten Bebauungsplänen – ein bestimmtes städtebauliches Ziel, das wiederum diese Festsetzung – die in der Regel eine Einschränkung der Baufreiheit bedeutet – auch rechtfertigen muss. Aus diesem Grund kann – wie die Beklagte offensichtlich meint – der städtebauliche Zweck einer Festsetzung nicht einfach ausgetauscht werden. Vielmehr ist die Festsetzung mit ihrem Zweck untrennbar verbunden. Entfällt dieser, dann entfällt auch die Rechtfertigung für die Festsetzung, weshalb ihr keine Funktion mehr zukommt. Will die Gemeinde nunmehr mit der gleichen oder einer ähnlichen Festsetzung einen anderen städtebaulichen Zweck verfolgen, muss sie die entsprechenden Vorgaben für planerische Festsetzungen beachten und insbesondere auch die nötige Abwägungsentscheidung treffen.
Abgesehen davon, dass ein solches Verfahren vorliegend nicht erfolgt ist, ist für das Gericht nicht nachvollziehbar, wieweit eine, durch die Westseite des Quartiers schräg gezogene vordere Baugrenze mit deutlichem Baurechtsverlust für die südlichen Grundstücke, die Anforderungen an eine sachgerechte Abwägung erfüllen könnte.
2. Nach dem hier allein maßgeblichen § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
2.1 Nach der Art der baulichen Nutzung ist das Vorhaben unstreitig zulässig.
2.2 Das Vorhaben fügt sich vorliegend auch – entgegen der Ansicht der Beklagten – nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
Als „nähere Umgebung“ im Sinn von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der das Baugrundstück umgebende Bereich anzusehen, soweit sich die Ausführung des Vorhabens auf ihn auswirken kann und soweit er seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des zur Bebauung vorgesehenen Grundstücks prägt oder doch beeinflusst (BVerwG, U. v. 26.5.1978 – IV C 9.77 – BVerwGE 55, 369 – juris Rn. 33; B. v. 20.8.1988 – 4 B 79/88 – NVwZ-RR 1999, 105 – juris Rn. 7; BayVGH, U. v. 28.7.2004 – 2 B 03.54 – juris Rn. 21; U. v. 2.5.2006 – 2 B 05.787 – juris Rn. 15; B. v. 30.1.2013 – 2 ZB 12.198 – juris Rn. 3). Welcher Bereich als „nähere Umgebung“ anzusehen ist, hängt davon ab, inwieweit sich einerseits das geplante Vorhaben auf die benachbarte Bebauung und diese sich andererseits auf das Baugrundstück prägend auswirken (vgl. BayVGH, U. v. 18.7.2013 – 14 B 11.1238 – juris Rn. 19 m. w. N.). Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich allerdings nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (vgl. BVerwG, B. v. 28.8.2003 – 4 B 74.03 – juris Rn. 2; BayVGH, B. v. 30.1.2013 – 2 ZB 12.198 – juris Rn. 3).
Dabei ist die nähere Umgebung für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Zulässigkeitsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil die prägende Wirkung der jeweils maßgeblichen Umstände unterschiedlich weit reichen kann (vgl. BayVGH, U. v. 18.7.2013 – 14 B 11.1238 – juris Rn. 9). Bei den Kriterien „Nutzungsmaß“ und „überbaubare Grundstücksfläche“ ist der maßgebliche Bereich in der Regel enger zu begrenzen als bei der Nutzungsart (vgl. BayVGH, B. v. 16.12.2009 – 1 CS 09.1774 – juris Rn. 21).
Als „maßgebliche Umgebung“ ist vorliegend jedenfalls hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche das Quartier …-straße/…-straße/…-straße/…-straße anzusehen.
Das Vorhaben befindet sich auf einer Grundstücksfläche, die im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB überbaut werden darf. Der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB verwendete Parameter „Grundstücksfläche, die überbaut werden soll“ umfasst sowohl die konkrete Größe der Grundfläche der baulichen Anlage im Sinne einer absoluten Zahl als auch ihre räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung (vgl. BVerwG, U. v. 15.4.1987 – 4 B 60/87 – juris Rn. 2; B. v. 16.6.2009 – 4 B 50/08 – juris Rn. 4). Damit werden an das zweite Tatbestandsmerkmal des Parameters „Grundstücksfläche, die überbaut werden soll“ Anforderungen an die räumliche Lage des Baukörpers auf dem Grundstück gestellt, bei denen zu prüfen ist, ob sich aus der als Vergleichsmaßstab heranzuziehenden Umgebungsbebauung Beschränkungen in Form von faktischen Baulinien/Baugrenzen entnehmen lassen, welche bei einer Realisierung des Bauvorhabens beachtet werden müssen. Vorliegend liegt das Vorhaben mit seiner von der Erschließungsstraße aus (vgl. BVerwG, B. v. 6.11.1997 – 4 B 172/97 – juris Rn. 7) zu bestimmenden Bebauungstiefe (rückwärtige Baugrenze) in dem, im maßgeblichen Quartier vorhandenen Rahmen. Dies gälte auch, wenn man beide Vorhaben als von der …-straße erschlossen ansehen wollte, da die hier im Quartier bereits verwirklichte Bebauungstiefe von 42 m (…-str. 7) über der des Vorhabens läge (ca. 35 m). Im Hinblick darauf, dass hinsichtlich der Bebauungstiefe nur Anforderungen an die räumliche Lage des Baukörpers auf dem Grundstück in Bezug auf Beschränkungen in Form von faktischen Baugrenzen zu stellen sind, lassen sich – entgegen der Ansicht der Beklagten – bei der Bebauungstiefe keine Differenzierungen hinsichtlich eines einheitlichen Baukörpers oder einer Bebauung in zweiter Reihe treffen (vgl. auch: VG München, U. v. 30.6.2014 – M 8 K 13.218 – juris; U. v. 26.10.2015 – M 8 K 14.3339 – juris Rn. 40 und 44).
2.3 Allerdings fügt sich das Bauvorhaben – auch wenn man die gegenüberliegende Bebauung auf der Südseite der …-straße miteinbeziehen würde – nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht in seine maßgebliche Umgebung ein, weil sich hier weder dreigeschossige Gebäude – wie die Vorbescheidsvorhaben – noch Gebäude mit dreigeschossiger Wirkung finden.
Der von der Klagepartei angeführte Vergleich hinsichtlich der Firsthöhe des Vorhabens, die – allerdings von der Beklagten bestritten – die der Firste der Umgebungsbebauung nicht überschreiten würde, greift schon deshalb nicht, da bei Gebäuden, deren Firsthöhe der des Vorhabens entsprechend könnte, First- und Wandhöhe nicht identisch sind. Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung ist bei der Prüfung des Maßes der baulichen Nutzung im Innenbereich auf die nach außen wirkenden Größen wie Grundfläche und Höhe der baulichen Anlage in ihrer Gesamterscheinung, also der Kubatur, abzustellen und nicht auf die in §§ 16 ff. Baunutzungsverordnung (BauNVO) enthaltenen Definitionen bzw. Kriterien, die allenfalls eine grobe Orientierungshilfe darstellen (vgl. BVerwG, U. v. 23.3.1994 – 4 C 18/92 – juris). Daher verbietet es sich in einer Art „Rosinentheorie“, dass sich das Vorhaben zur Rahmenfestlegung an mehreren Gebäuden gleichzeitig orientiert, welche bezüglich eines dieser absoluten Faktoren einen Maximalwert darstellen und diese Einzelwerte dann kombiniert werden. Ein Vorhaben kann sich also nicht gleichzeitig an der größtmöglichen Grundfläche, der höchsten Wandhöhe und/oder Firsthöhe von jeweils verschiedenen Gebäuden orientieren (st. Rspr. der Kammer, z. B. U. v. 12.12.2011 – M 8 K 11.1141 – juris Rn. 41 und U. v. 11.5.2015 – M 8 K 14.3076 – juris Rn. 33).
Dementsprechend kann sich das Vorhaben mit identischer Wand- und Firsthöhe (Flachdachgebäude) nicht an der Firsthöhe von Gebäuden mit unterschiedlicher Wand- und Firsthöhe orientieren, da sich insoweit völlig unterschiedliche Kubaturen ergeben.
Dem Vorhaben vergleichbare Kubaturen finden sich in der Umgebung nicht; vielmehr verfügen die meisten Gebäude nur über ein Geschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss bzw. über zwei Geschosse mit Flachdach; soweit einzelne Gebäude mit zwei Geschossen und ausgebautem Dachgeschoss vorhanden sind, treten diese Dachgeschosse ganz offensichtlich nicht wie ein Vollgeschoss in Erscheinung.
Diese erstmals in der maßgeblichen Umgebung verwirklichte Dreigeschossigkeit ist aufgrund ihrer Vorbildwirkung auch geeignet, städtebauliche Spannungen zu begründen.
Im Hinblick darauf kommt es nicht mehr entscheidungserheblich darauf an, ob auch das durch das Vorhaben verwirklichte Verhältnis „bebauter Fläche“ zu „unbebauter Fläche“ in der maßgeblichen Umgebung vorbildlos ist.
Entgegen der Ansicht der Beklagten dürften allerdings – unabhängig von einer etwaigen Teilung des bisher einheitlichen Vorhabengrundstücks – die Grundstücke …-str. 20 (Fl.Nr. …) und …-str. 10 (Fl.Nr. …) ein entsprechendes Vorbild für das von dem Vorhaben verwirklichte Verhältnis „bebauter Fläche“ zu „unbebauter Fläche“ abgeben.
3. Aufgrund des Vorhabenbezugs eines Vorbescheidsantrages bzw. dessen einzelner Fragen, konnte – entgegen der Auffassung und Absicht der Bevollmächtigten des Klägers – die Frage 1 des Vorbescheidsantrages vom 8. Dezember 2014 auch nicht dahingehend reduziet werden, dass isoliert die Frage hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche zur Beurteilung gestellt wird.
Sämtliche, in einem Vorbescheidsantrag gestellten Fragen müssen sich auf ein konkretes (baugenehmigungspflichtiges) Vorhaben beziehen (vgl. BayVGH, U. v. 14.2.2008 – 15 B 06.3463 – juris). Dieses konkrete Vorhaben ist vorliegend durch die eingereichten Pläne definiert und kann daher nur in dieser definierten Form konkret beurteilt werden.
Anderenfalls enthielte der Vorbescheidsantrag in Frage 1 nur eine abstrakte Rechtsfrage, die nicht zulässig ist (vgl. BayVGH, U. v. 14.2.2008 – a. a. O.).
4. Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. der Zivilprozessordnung (ZPO).
Rechtsmittelbelehrung:
Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder
Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München
Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach
einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf EUR 25.000,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG-).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.