Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  1 S 9375/16 WEG

Leitsatz

1. Enthält die Gemeinschaftsordnung zu ihrer Änderung eine Öffnungsklausel, sind hiervon Änderungen der Zweckbestimmung des Sondereigentums, welche in der Teilungserklärung geregelt sind, nicht erfasst.  (Rn. 15 – 18) (redaktioneller Leitsatz)
2. Wird eine Zustimmung zur Änderung der Zweckbestimmung ohne eine Gegenleistung erteilt, kann hierin eine Schenkung liegen, welche der notariellen Beurkundung bedarf, die nicht in der Beglaubigung der Unterschrift liegt.  (Rn. 23) (redaktioneller Leitsatz)
3. Selbst wenn ein Unterlassungsanspruch im Hinblick auf eine vereinbarungswidrige Nutzung verwirkt ist, besteht kein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung. (Rn. 26) (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

481 C 12656/15 WEG 2016-04-22 AGMUENCHEN AG München

Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten werden das Urteil des Amtsgerichts München vom 22.04.2016, Az. 481 C 12656/15 WEG, aufgehoben und die Klage abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits in 1. und 2. Instanz zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit i.H. von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit i.H. von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Gründe

I.
Die Klägerin und der Beklagte sind Mitglieder der WEG …, München. Die Klägerin ist Inhaberin Sondereigentumseinheiten Nr. 14 und 15, die in der Anlage I „Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum“ zur Teilungserklärung des Notars P… in München vom 16.10.1985, UrNr. …/1985, vorgelegt als Anlage K 1, jeweils wie folgt beschrieben sind: „Miteigentumsanteil zu 68,9638/1.000 (Einheit Nr. 14) bzw. 89,8629/1.000 (Einheit Nr. 15), verbunden mit dem Sondereigentum an dem Speicher Nr. 27 (Einheit Nr. 14) bzw. Nr. 28 (Einheit Nr. 15) des Aufteilungsplanes im Dachgeschoss rechts mit einer Nutzfläche von ca. 44,36 qm (Einheit Nr. 14) bzw. ca. 57,79 qm (Einheit Nr. 15)“. Der Beklagte ist Eigentümer einer Wohnung im gemeinschaftlichen Anwesen, die er von seinem zu einem hier nicht näher bekannten Zeitpunkt zwischen Juli und September 2011 verstorbenen Vater geerbt hat. Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Umwandlung ihrer Teileigentumseinheiten Nr. 27 und 28 in Wohnungseigentum und die Bewilligung der Eintragung dieser Änderung im Grundbuch.
Wegen der näheren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes, auch des streitigen Parteivorbringens und der in 1. Instanz gestellten Anträge wird zunächst auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen.
Die Teilungserklärung des Notars P… in München vom 16.10.1985, URNr. …/1985 betreffend das streitgegenständliche Anwesen enthält in Abschnitt III. die Gemeinschaftsordnung. In § 16 der Gemeinschaftsordnung ist folgendes geregelt:
„Änderung der Gemeinschaftsordnung
Änderungen dieser Gemeinschaftsordnung bedürfen zu ihrer Wirksamkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer mit einer Stimmenmehrheit von mehr als 3/4 der Miteigentumsanteile, gerechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, sowie der Eintragung in das Grundbuch.
Sondernutzungsrechte können nur durch einstimmigen Beschluss geändert werden.“
Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf die als Anlage K 1 vorgelegte Teilungserklärung des Notars P… in München vom 16.10.1985, URNr. …/1985 nebst zugehöriger Anlagen verwiesen.
Am 12.07.2011 fand ein Gartenfest statt, bei dem sämtliche Eigentümer der WEG anwesend waren. Ebenfalls anwesend war die Notarin S… Bei dieser Gelegenheit unterzeichneten mehrere Eigentümer die als Anlage K 5 vorgelegte Zustimmungserklärung zu der als Anlage K 4 vorgelegten Urkunde der Notarin S… in München vom 10.05.2011, UrNr. …/2011, in der die Klägerin im eigenen sowie im Namen der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer der WEG erklärt hat, sich darüber einig zu sein, dass das Teileigentum Nr. 27 als Wohnungseigentum Nr. 13 und das Teileigentum Nr. 28 als Wohnungseigentum Nr. 14 jeweils im Grundbuch einzutragen sind und die Eintragung dieser Einigung und Grundbuchberichtigung (Teileigentum wird zum Wohnungseigentum) im Grundbuch auf Kosten der Klägerin beantragt und bewilligt wurde. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Anlagen K 4 und K 5 verwiesen.
Die Klägerin behauptet, auch der zwischenzeitlich verstorbene Vater des Beklagten habe die als Anlage K 5 vorgelegte Erklärung bei dem Gartenfest am 12.07.2011 unterzeichnet.
Die Notarin S… hat am 12.07.2011 u.a. die Unterschrift des Vaters des Beklagten, S…, geb. am 31.03.1946, unter die als Anlage K 5 vorgelegte Erklärung als von ihr anerkannte Unterschrift beglaubigt.
Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und den Beklagten dazu verurteilt, als Wohnungseigentümer des Anwesens … (Flst. 155/23 Gemarkung) dem Inhalt der Urkunde der Notarin S… in München vom 10.05.2011 URNr. …/2011 vollinhaltlich zuzustimmen und die darin enthaltene Bewilligung zu wiederholen, dass die Teileigentumseinheit Nr. 27 und 28 als Wohnungseigentumseinheit Nr. 13 und 14 im Grundbuch eingetragen werden.
Gegen das Urteil hat der Beklagte Berufung eingelegt und beantragt,
unter Abänderung des am 22.04.2016 verkündeten Urteils des Amtsgerichts München, Az: 481 C 12656/15 das Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt:
Die Berufung wird zurückgewiesen.
Zur Begründung ihrer Anträge wiederholen die Parteien im Wesentlichen ihren Vortrag aus der 1. Instanz. Zusätzlich hat der Beklagte in der Berufung die Einrede der Verjährung erhoben und bestritten, dass die Klägerin noch Eigentümerin der Speichereinheiten Nr. 27 und Nr. 28 sei. Die Klägerin hat beantragt, die erstmalig in der Berufungsinstanz erhobene Verjährungseinrede als verspätet zurückzuweisen und überdies bestritten, dass die Voraussetzungen der Verjährung vorliegen. Der verstorbene Vater des Beklagten habe bereits in der Zustimmungserklärung nach Anlage K 5 diese erteilt. Als Rechtsnachfolger sei der Beklagte rein formal verpflichtet, diese Erklärung nochmal schriftlich abzugeben. Die Klägerin hat zudem angegeben, weiterhin Eigentümerin der Einheiten Nr. 27 und 28 zu sein und beantragt, auch das diesbezügliche erstmalige Bestreiten des Beklagten in der Berufungsinstanz als verspätet zurückzuweisen.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen und alle sonstigen Aktenbestandteile Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung des Beklagten ist begründet. Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zur Umwandlung der in ihrem Sondereigentum stehenden zwei Speicher in Wohnungseigentum und auf Bewilligung der Eintragung dieser Umwandlung ins Grundbuch.
1. Soweit der Beklagte allerdings erstmals in der Berufungsinstanz bestritten hat, dass die Klägerin noch Eigentümerin der Sondereigentumseinheiten Nr. 27 und 28 ist, ist dieses Bestreiten, nachdem die Klägerin dem entgegen getreten ist und ausdrücklich vorgetragen hat, weiterhin Eigentümerin der Einheiten zu sein, verspätet und zurückzuweisen (§§ 529 I, 531 II ZPO) bzw. wäre der Beklagte, sofern er meint, die Klägerin hätte das Eigentum nach Rechtshängigkeit, insbesondere nach Schluss der mündlichen Verhandlung in 1. Instanz verloren, hierfür beweispflichtig. Einen entsprechenden Beweis hat er jedoch nicht erbracht, insbesondere hat er keinen Grundbuchauszug vorgelegt, aus dem sich ergibt, dass die Klägerin nicht mehr Eigentümerin der Einheiten wäre.
2. Der Anspruch ergibt sich nicht aus dem in der Eigentümerversammlung vom 07.02.2011 zu TOP 4 gefassten Beschluss in Verbindung mit § 16 der Gemeinschaftsordnung. Eine Ermächtigung zur Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum enthält die Regelung in § 16 der Gemeinschaftsordnung nämlich schon der Sache nach nicht.
Abzustellen ist bei der Auslegung – wie stets bei Auslegung einer Grundbucheintragung – auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung und der dort zulässig in Bezug genommenen Unterlagen, insbesondere also der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, Urteil vom 23.06.2017, Az: V ZR 102/16, juris Rn 11). Regelungen in der Teilungserklärung müssen dabei klar und eindeutig sein; im Zweifel verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung (vgl. BGH, Urteil vom 02.03.2012, Az: V ZR 174/11, juris Rn 7; BGH, Urteil vom 09.12.2016, Az: V ZR 124/16, juris Rn 14 jeweils zur Regelung einer vom Gesetz abweichenden Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht; BGH, Urteil vom 23.06.2017, Az: V ZR 102/16, juris Rn 14).
§ 16 der Gemeinschaftsordnung betrifft nach seinem Wortlaut aber nur Änderungen der Gemeinschaftsordnung, also nur der unter Ziffer III. der Teilungserklärung getroffenen Regelungen. Dort finden sich allerdings gerade keine Vereinbarungen zur Zweckbestimmung des Sondereigentums. Regelungen zur Zweckbestimmung des Sondereigentums enthalten vielmehr Abschnitt I. der Teilungserklärung mit der Überschrift „Begründung des Wohnungseigentums“ unter § 3 i.V. mit der Anlage I zur Teilungserklärung und Abschnitt II. der Teilungserklärung mit der Überschrift „Begriffsbestimmungen“ unter § 1 Nr. 1 und 2) der Teilungserklärung. Die nächstliegende Auslegung der Bestimmung des § 16 der Gemeinschaftsordnung ergibt daher, dass Änderungen der Zweckbestimmung des Sondereigentums, insbesondere die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum und umgekehrt, nicht von dieser erfasst und daher nicht mit einer Stimmenmehrheit von 3/4 aller im Grundbuch eingetragener Miteigentumsanteile beschlossen werden können.
Da somit die Änderung der Zweckbestimmung des Sondereigentums nicht vom sachlichen Regelungsbereich der Öffnungsklausel in § 16 der Gemeinschaftsordnung erfasst wird und auch das Gesetz keine Kompetenz der Eigentümer zur Abänderung der Zweckbestimmung des Sondereigentums begründet, ist der in der Eigentümerversammlung vom 07.02.2011 zu TOP 4 gefasste Beschluss schon mangels Beschlusskompetenz nichtig. Auf die Frage, ob ein wirksam nach § 16 der Gemeinschaftsordnung gefasster Mehrheitsbeschluss nach § 16 der Gemeinschaftsordnung auch eine Verpflichtung der Eigentümer begründet, der Eintragung der beschlossenen Änderung der Gemeinschaftsordnung im Grundbuch zuzustimmen, kommt es daher nicht an.
3. Eine Verpflichtung des Beklagten zur Zustimmung zur Umwandlung der im Sondereigentum der Klägerin stehenden zwei Speicher in Wohnungseigentum und auf Bewilligung der Eintragung dieser Umwandlung ins Grundbuch könnte auch nicht durch eine von seinem Vater abgegebene schriftliche und seitens der Notarin S… in München am 12.07.2011 zur URNr. …/2011 beglaubigte Erklärung der Zustimmung zum Inhalt der Urkunde der Notarin S… in München vom 10.05.2011, URNr. …/2011 sowie des Einverständnisses mit der Eintragung der Teileigentumseinheiten Nr. 27 und 28 als Wohnungseigentumseinheiten Nr. 13 und 14 im Grundbuch i.V. mit § 1922 I BGB begründet werden, weshalb im Ergebnis dahingestellt bleiben kann, ob der Vater des Beklagten die Zustimmungserklärung tatsächlich unterzeichnet hat und ob er dabei geschäftfähig war.
3.1 Bei der Zweckbestimmungsvereinbarung des Sondereigentums handelt es sich um eine Vereinbarung i.S. des § 10 III WEG, die nicht den Gegenstand des Sondereigentums und damit nicht die Eigentumsverhältnisse, sondern seinen Inhalt i.S. des § 5 WEG betrifft und die gegen Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur wirkt, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn 22 zu § 13 WEG und Rn 140 ff, 144 zu § 10 WEG). Für die Zustimmung zur Änderung der dinglich wirkenden Eintragung der Zweckbestimmungsvereinbarung des Sondereigentums im Grundbuch finden die Regelungen der §§ 877, 873 II BGB Anwendung (vgl. Bärmann, 13. Aufl., Rn 115, 118 zu § 10 WEG; BGH, Beschluss vom 24.11.1978, Az: V ZB 11/77, juris Rn 11 ff; BGH, Beschluss vom 13.09.2000, Az: V ZB 14/00, juris Rn 16). Die Vorschriften der §§ 877, 873 II BGB betreffen aber nur das dingliche Verfügungsgeschäft und nicht das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, so dass bei wirksamen Abschluss eines schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäftes ein Anspruch auf Abgabe der dinglichen Einigungserklärung bestünde, der auch klageweise durchgesetzt werden könnte (vgl. Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl., Rn 76, 80 zu § 873 BGB; BGH, Urteil vom 12.10.1979, Az: V ZR 6/78, juris Rn 12).
3.2 Ob vorliegend der Vater der Beklagten eine wirksame, auf die Umwandlung der Speichereinheiten der Klägerin in Wohnungseigentum gerichtete Verpflichtungserklärung abgegeben hat, erscheint fraglich, braucht aber nicht abschließend geklärt zu werden.
Sofern der Vater des Beklagten, wie der Beklagte behauptet, wofür er allerdings wegen der erfolgten Unterschriftsbeglaubigung durch die Notarin S… beweispflichtig wäre (§ 418 II ZPO; Greimer in Zöller, 32. Aufl., Rn 1 zu § 418 ZPO), die als Anlage K 5 vorgelegte Zustimmungserklärung nicht unterzeichnet haben sollte oder im Zeitpunkt der Unterzeichnung geschäftsunfähig gewesen sein sollte, wofür der Beklagte gleichfalls die Darlegungs- und Beweislast tragen würde (Ellenberger in Palandt, 77. Aufl., Rn 8 zu § 104 BGB), wäre ein wirksames Verpflichtungsgeschäft nicht zustande gekommen, ein Anspruch der Klägerin auf Abgabe einer dinglichen Einigungserklärung daher schon aus diesem Grund ausscheiden.
Im Übrigen unterfällt ein Vertrag über die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum zwar nicht der Vorschrift des § 4 III WEG i.V. mit § 311 b BGB, da er nicht die Verpflichtung zur Übertragung, dem Erwerb oder die Aufhebung von Sondereigentum zum Inhalt hat (vgl. Armbrüster in Bärmann, 13. Aufl., Rn 35 zu § 4 WEG). Die als Anlage K 5 vorgelegte Zustimmungserklärung könnte jedoch, da eine Gegenleistung für die Zustimmung der übrigen Eigentümer zur Umwandlung der Speichereinheiten der Klägerin in Wohnungseigentum nicht vereinbart wurde, ein Schenkungsversprechen darstellen, welches gem. § 518 I zur Gültigkeit der notariellen Beurkundung bedürfte. Eine solche ist nicht erfolgt, da es an der gemäß § 8 BeurkG erforderlichen Niederschrift fehlt. Die bloße Beglaubigung der Unterschriften durch die Notarin stellt demgegenüber keine wirksame notarielle Beurkundung dar. Gemäß § 518 II BGB wird der Mangel der Form allerdings durch die Bewirkung der versprochenen Leistung geheilt. Ob insoweit die Aushändigung der in Ablichtung als Anlage K 5 vorgelegten schriftlichen Erklärung mit der dieser beigefügten notariellen Beglaubigung der Unterschrift des Vaters des Beklagten ausreicht, ist wiederum fraglich. Zwar handelt es sich hierbei um eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung i.S. des § 873 II BGB. Denn § 29 GBO erfordert nur einen Nachweis der Eintragungsbewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Öffentlich beglaubigte Urkunden sind dabei schriftlich abgefasste Erklärungen, bei denen die Echtheit der Unterschrift oder des Handzeichens von einer Person öffentlichen Glaubens, insbesondere einem Notar in der Form der §§ 39, 40 BeurkG, bestätigt werden (vgl. Herrler in Palandt, 77. Aufl., Rn 16 zu § 873 BGB; Volmer in Keller/Munzing, Grundbuchrecht – Kommentar, 7. Aufl., Rn 120 ff zu § 29 GBO). Umstritten ist im Rahmen des § 518 II BGB aber, ob die Leistung bereits dann bewirkt ist, wenn der Schenker alle seinerseits erforderlichen Leistungshandlungen vorgenommen hat (so Weidenkaff in Palandt, 77. Aufl., Rn 9 zu § 518 BGB), was hier nach dem zuvor Gesagten der Fall wäre, oder ob auf den Eintritt des Leistungserfolges abzustellen ist (so Gehrlein in BeckOK, 43. Edition, Stand 15.06.2017, Rn 6 zu § 518 BGB), der hier erst mit der Eintragung der Umwandlung der Speichereinheiten der Klägerin im Grundbuch gegeben wäre.
Letztlich kommt es aber auch hierauf nicht an. Wäre die als Anlage K 5 vorgelegte Zustimmungserklärung nämlich als Schenkungsversprechen zu werten und wäre auch keine Heilung der mangelnden notariellen Form nach § 518 II BGB eingetreten, so würde es wiederum an einem wirksamen Verpflichtungsgeschäft fehlen, die Klägerin daher auch keinen Anspruch gegen den Beklagten als Rechtsnachfolger seines Vaters auf Erteilung der – dinglichen – Zustimmung zur Umwandlung der Speichereinheiten der Klägerin in Wohnungseigentum haben. Läge dagegen keine Schenkung vor oder wäre ein formunwirksames Schenkungsversprechen gemäß § 518 II BGB geheilt und auch sonst eine wirksame Zustimmungserklärung des Vaters des Beklagten erfolgt, so hätte dieser, wie dargelegt, zugleich auch eine gemäß § 873 II BGB rechtlich bindende Eintragungsbewilligung erteilt. Die Bindungswirkung der Zustimmungserklärung bliebe auch nach dem Tod des Erblassers bestehen und würde gegenüber dem Beklagten als dessen Rechtsnachfolger gelten, selbst wenn der Beklagte zwischenzeitlich im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde, mit der Folge, dass es seitens des Beklagten keiner weiteren Eintragungsbewilligung mehr bedürfte. Vielmehr hätte das Grundbuchamt die Eintragung dann auch ohne die Zustimmung des Beklagten vorzunehmen (vgl. BGH, Urteil vom 25.10.1967, Az: V ZR 3/67, juris Rn 14).
3.3 Ein Anspruch auf zusätzliche Zustimmung durch den Beklagten besteht daher unter keinem denkbaren Gesichtspunkt. Die Frage der Verjährung spielt dabei keine Rolle.
4. Eine Verpflichtung des Beklagten zur Abgabe der seitens der Klägerin begehrten Zustimmungserklärung ergibt sich schließlich nicht aus § 10 I WEG i.V. mit § 242 BGB. Zwar wäre der Beklagte, soweit gegenüber seinem Vater zu dessen Lebzeiten noch die Voraussetzungen der Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der Wohnnutzung der Speichereinheiten der Klägerin eingetreten wären, als dessen Gesamtrechtsnachfolger hieran gem. § 1922 BGB gebunden. Er müsste dann die Nutzung der Speicher zu Wohnzwecken dulden und könnte einen Unterlassungsanspruch nicht geltend machen. Ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Eintragung der Änderung der Zweckbestimmungsvereinbarung bezüglich der streitgegenständlichen Räume im Grundbuch ließe sich daraus aber jedenfalls nicht ableiten. Denn die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, vermittelt ihm jedoch nicht allgemein die Rechtsposition, die er innehätte, wenn die Nutzung von der Teilungserklärung gedeckt wäre (BGH, Urteil vom 10.07.2015, Az: V ZR 169/14, juris Rn 15).
III.
1. Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits in 1. und 2. Instanz beruht jeweils auf § 91 I ZPO.
2. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.
3. Die Revision war gemäß § 543 I Nr. 1, II ZPO nicht zuzulassen, da die vorliegende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist. Es ging nur um die Anwendung anerkannter Rechtsgrundsätze auf einen reinen Einzelfall.
4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde bereits mit im Termin vom 25.10.2017 verkündeten Beschluss auf € 100.000,00 festgesetzt. Zugleich wurde der Streitwert für die 1. Instanz von Amts wegen gemäß § 63 III Satz 2 GKG auf € 100.000,00 heraufgesetzt.