Aktenzeichen M 9 K 15.4207, M 9 K 15.4208, M 9 K 15.4209, M 9 K 15.4210, M 9 K 15.4211
Leitsatz
1 Werden die Grenzwerte der 16. BImSchV – VerkehrslärmschutzVO – im Außenwohnbereich eingehalten, bildet dies regelmäßig ein gewichtiges Indiz dafür, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (noch) gewahrt sind (BayVGH BeckRS 2014, 57147 Rn. 32). (Rn. 39) (redaktioneller Leitsatz)
2 Bei der Entscheidung nach § 15 Abs. 1 S. 2 BauNVO ist regelmäßig zu prüfen, ob durch dem Bauwerber zumutbare bauliche Maßnahmen der Immissionsvermeidung und -minderung ein Zustand erreicht werden kann, der ein Wohnen ohne Gesundheitsgefahren (noch) ermöglicht. (Rn. 42) (redaktioneller Leitsatz)
3 Für das Zweckentfremdungsrecht, das den im öffentlichen Interesse liegenden Zweck einer ausreichenden Versorgung mit Wohnraum verfolgt, ist anerkannt, dass die Bewohnbarkeit betreffende Mängel unbeachtlich sind, wenn sie sich mit zumutbaren Mitteln beheben lassen. (Rn. 53) (redaktioneller Leitsatz)
4 Das im öffentlichen Interesse normierte Zweckentfremdungsrecht kann ebenso wie baurechtliche – zB die BauNVO – oder sonstige Vorschriften die Änderung zu einer anderen Nutzung verhindern. (Rn. 54) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
I. Die Verfahren M 9 K 15.4207, M 9 K 15.4208, M 9 K 15.4209, M 9 K 15.4210 und M 9 K 15.4211 werden zur gemeinsamen Entscheidung verbunden.
II. Die Klagen werden abgewiesen.
III. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
IV. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
V. Die Berufung wird zugelassen.
Gründe
Die Klagen haben keinen Erfolg.
Die Klagen konnten gemäß § 93 Satz 1 VwGO zur gemeinsamen Entscheidung verbunden worden.
Die Klagen sind unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Erteilung der beantragten zweckentfremdungsrechtlichen Negativatteste, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO, Art. 1, 2 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum i.d.F. v. 10.12.2007 (Zweckentfremdungsgesetz – ZwEWG), § 10 Var. 1 i.V.m. § 3 Abs. 3 Nr. 4 der Satzung der Beklagten über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 30. Dezember 2013 (MüABl S. 550) (ZeS).
Gemäß § 10 Var. 1 ZeS besteht auf Antrag ein Anspruch auf Ausstellung eines Negativattests bei einer Maßnahme, für die eine Genehmigung nicht erforderlich ist, weil Wohnraum nicht vorhanden ist. Nach § 3 Abs. 3 Nr. 4 ZeS liegt Wohnraum nicht vor, wenn baurechtlich eine Wohnnutzung nicht zulässig ist und auch nicht genehmigungsfähig ist. Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben. Die streitgegenständlichen Wohnungen sind nach wie vor Wohnraum, da baurechtlich eine Wohnnutzung zulässig bzw. genehmigungsfähig ist.
1. Der rechtliche Rahmen wird unter Zugrundelegung der Berufungsentscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B.v. 14.10.2014 – 12 BV 14.1629 – juris Rn. 26ff.) davon bestimmt, ob nach § 3 Abs. 3 Nr. 4 Var. 1 ZeS baurechtlich eine Wohnnutzung zulässig ist bzw. nach § 3 Abs. 3 Nr. 4 Var. 2 ZeS eine Wohnnutzung genehmigungsfähig ist. Bei der näheren Umgebung, in der sich die streitgegenständlichen Wohnungen befinden, handelt es sich um ein faktisches Kerngebiet, § 34 Abs. 2 Hs. 1 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO. Dort gilt für eine Wohnnutzung gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, dass eine solche ausnahmsweise zugelassen werden kann. Es fehlt zwar insoweit an einer allgemeinen Zulässigkeit im Sinne von § 34 Abs. 2 Hs. 1 BauGB, eine Wohnbebauung kann jedoch im faktischen Kerngebiet gemäß § 34 Abs. 2 Hs. 2 Var. 1 BauGB in entsprechender Anwendung von § 31 Abs. 1 BauGB zugelassen werden. Da eine Wohnnutzung im faktischen Kerngebiet als Ausnahme zulässig und damit genehmigungsfähig ist, liegt grundsätzlich – vorbehaltlich der Unzumutbarkeit im Einzelfall, dazu sogleich – kein Fall des § 3 Abs. 3 Nr. 4 ZeS vor; unter welche der beiden Varianten von § 3 Abs. 3 Nr. 4 ZeS die ausnahmsweise zulässige Nutzung subsumiert wird, kann dabei dahinstehen. Auch ein Fall des § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS liegt nicht vor. Gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 5 Satz 1 ZeS liegt kein Wohnraum vor, wenn ein dauerndes Bewohnen unzulässig oder unzumutbar ist, weil der Raum einen schweren Mangel bzw. Missstand aufweist oder unerträglichen Umwelteinflüssen ausgesetzt ist und die Wiederbewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand hergestellt werden kann. Der Wortlaut der Vorschrift zeigt, dass es hier anders als bei § 3 Abs. 3 Nr. 4 ZeS hauptsächlich um Mängel geht, die in der Substanz des Wohnraums selbst begründet liegen, weswegen für den vorliegenden Fall § 3 Abs. 3 Nr. 4 ZeS speziell ist; jedenfalls aber reicht § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZeS nicht weiter als § 3 Abs. 3 Nr. 4 ZeS.
In den bisher im Rahmen dieses Verfahrens ergangenen Entscheidungen besteht außerdem Einigkeit, dass bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung der Wohnnutzung die Vorschrift des § 15 Abs. 1 BauNVO zu berücksichtigen ist. Nach dieser Vorschrift sind die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen (§ 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO). Sie sind auch dann unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden (§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO). Die Regelung ist eine besondere Ausprägung des Rücksichtnahmegebots und ergänzt die §§ 2 bis 14 BauNVO. Insbesondere § 15 Abs. 1 Satz 2 letzter Hs. BauNVO soll sicherstellen, dass eine an sich im Baugebiet zulässige, schutzwürdige Nutzung im Einzelfall – etwa an bestimmten Standorten oder wegen ihrer baulichen Eigenart – unzulässig ist, wenn sie unzumutbaren Belästigungen oder Störungen anderer zulässiger Anlagen ausgesetzt ist. Das gilt nicht nur für durch einen Bebauungsplan festgesetzte Baugebiete, sondern anerkanntermaßen auch für unbeplante Gebiete, deren Eigenart – wie hier das faktische Kerngebiet – gemäß § 34 Abs. 2 BauGB einem Gebiet der Baunutzungsverordnung (vorliegend § 7 BauNVO) entspricht. Da das Kerngebiet wohnunverträgliche Nutzungen allgemein und wohnverträgliche Nutzungen nur ausnahmsweise zulässt, kommt § 15 Abs. 1 Satz 2 letzter Hs. BauNVO vorliegend besondere Bedeutung zu. Die Schutzwürdigkeit des Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung, die Interessen des Bauherrn und das, was beiden Seiten billigerweise zumutbar oder unzumutbar ist, müssen gegeneinander abgewogen werden (vgl. Roeser, in: König/ Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 15 Rn. 43 m.w.N.).
2. Vor diesem Hintergrund ist die Wohnnutzung der streitgegenständlichen Wohnungen keinen unzumutbaren Belästigungen oder Störungen ausgesetzt. Weder der nach der TA Lärm zu beurteilende Anlagenlärm aus der unmittelbaren Umgebung, der nach der 16. BImSchV zu beurteilende Verkehrslärm noch die Nachbarschaft zu Vergnügungsbetrieben als solchen und weitere geltend gemachte Gründe führen zur Unzumutbarkeit der Wohnnutzung.
Das Gericht hat hierzu Beweis erhoben insbesondere durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens.
a) Das Sachverständigengutachten hat dabei zunächst ergeben, dass der Verkehrslärm der Umgebung nicht zu einer Unzumutbarkeit führt.
Werden die – hier nicht (unmittelbar) geltenden – Grenzwerte der 16. BImSchV – VerkehrslärmschutzVO – vom 12.6.1990 (BGBl. I, S. 1036, zuletzt geändert durch G.v. 19.9.2006, BGBl. I, S. 2146) im Außenwohnbereich eingehalten, bildet dies regelmäßig ein gewichtiges Indiz dafür, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (noch) gewahrt sind (BayVGH, B.v. 14.10.2014 – 12 BV 14.1629 juris Rn. 32 unter Hinweis auf BVerwG, U.v. 12.12.1990 – 4 C 40/87 –, NVwZ 1991, 879 [881] a.E.). Hinsichtlich der Beurteilung des Verkehrslärms konnte damit eine Orientierung an der 16. BImSchV erfolgen.
Diese hat ergeben, dass der Verkehrslärm die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV – Verkehrslärmschutzverordnung an allen Wohnungen einhält (vgl. das zusammenfassende Ergebnis im Gutachten auf S. 20 oben; vgl. außerdem Nr. 4.2 des Gutachtens auf den Seiten 17 – 20 und Anlage 5.8 sowie Anlage 2.5ff.). Danach sind die berechneten Verkehrslärmpegel jeweils deutlich niedriger als die Richtwerte der 16. BImSchV. Auch die gemessenen Werte sind mit einer Ausnahme (Wohnung 19 an einer Messung Freitag nachts vom … auf den …9.2016, wo eine Überschreitung um 1 dB(A) gemessen wurde) unterhalb der Richtwerte der 16. BImSchV. Dabei ist zu berücksichtigen, dass es nicht direkt auf die gemessenen Pegel ankommt, da diese nur eine Momentaufnahme darstellen, sondern auf die im Jahresdurchschnitt berechneten Pegel, für die wiederum die Messungen eine Grundlage darstellen. Das bedeutet, dass die einmalige Überschreitung – unabhängig davon, dass diese ohnehin mit nur 1 dB(A) gerade die Relevanzschwelle erreicht – bei einer Messung nicht die Unzumutbarkeit der Wohnnutzung aus dem Gesichtspunkt des Verkehrslärms begründen kann, weil sie, wie die Berechnung des Sachverständigen zeigt, gerade nicht zu einer Überschreitung der maßgeblichen berechneten Pegel führt.
b) Das Sachverständigengutachten und die fachlichen Erläuterungen des Sachverständigen im Termin zur mündlichen Verhandlung haben außerdem ergeben, dass der grundsätzlich nach der TA Lärm zu beurteilende Lärm, der bestimmten Anlagen in der Umgebung der Wohnungen zugeordnet werden kann, nicht zu einer Unzumutbarkeit führt.
Bezüglich der von den Vergnügungsbetrieben herrührenden Immissionen sind die Werte der TA Lärm vom 26.8.1998 (GMBl. 1998, 503) zugrunde zu legen (vgl. BayVGH, B.v. 14.10.2014 – 12 BV 14.1629 juris Rn. 32), was im Sachverständigengutachten auch erfolgt ist. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nach der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B.v. 14.10.2014 – 12 BV 14.1629 – juris Rn. 31) in rechtlicher Hinsicht davon auszugehen ist, dass bei der Entscheidung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO regelmäßig zu prüfen ist, ob durch dem Bauwerber zumutbare bauliche Maßnahmen der Immissionsvermeidung und -minderung ein Zustand erreicht werden kann, der ein Wohnen ohne Gesundheitsgefahren (noch) ermöglicht. Gesunde Wohnverhältnisse (vgl. hierzu auch § 1 Abs. 6 Nr. 1, § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB) müssen allerdings stets gewahrt bleiben (vgl. BVerwG, U.v. 18.5.1995 – 4 C 20/94 –, BVerwGE 98, 235 [246]). Die Grenze der Wohnunverträglichkeit macht insoweit deutlich, oberhalb welchen Grades der Immissionsbelastung eine Baugenehmigung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 letzter Hs. BauNVO nicht mehr erteilt werden dürfte. Werden die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse jedoch eingehalten, so bietet § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO keine Handhabe, eine baurechtlich zulässige Nutzung zu untersagen (so ausdrücklich BVerwG, U.v. 18.5.1995 – 4 C 20/94 –, BVerwGE 98, 235 [246]). Dabei ist maßgeblich nicht auf den Außenwohn-, sondern auf den Innenwohnbereich (sog. „Innenpegel“) abzustellen (vgl. BayVGH, B.v. 14.10.2014 – 12 BV 14.1629 juris Rn. 31 unter Bezugnahme auf BVerwG, U.v. 12.12.1990 – 4 C 40/87 –, NVwZ 1991, 879 [881]).
Vor diesem Hintergrund kommt eine Unzumutbarkeit des grundsätzlich nach der TA Lärm zu beurteilenden Anlagenlärms nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens unter Berücksichtigung der Erläuterungen des Sachverständigen im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht in Betracht.
Nach dem Sachverständigengutachten gibt es lediglich zwei Anlagen, die nach der TA Lärm zu beurteilen sind, nämlich die Hintertür des Clubs „…“ sowie die Gastgartennutzung des Clubs an der …-Str. während der …festzeit (vgl. S. 20 des Gutachtens). Zwar handelt es sich bei der Gastgartennutzung wegen der nur vorübergehenden Nutzung während des …fests wohl nicht um eine Anlage, die für den über ein Jahr zu mittelnden Pegel berücksichtigt werden müsste. Darauf kommt es jedoch deswegen nicht an, weil bei den Messungen wegen der Überlagerung durch den Verkehrslärm insoweit keine zurechenbaren Pegelanteile ermittelt werden konnten (Gutachten S. 20 unten); zwar wurde der Anteil trotzdem berechnet (Gutachten S. 21 oben), gleichwohl kann das Ergebnis dieser Berechnung außen vor bleiben, weil der Pegelanteil des Gastgartens keinen relevanten Einfluss hat (Gutachten S. 21 unten).
Somit bleibt lediglich die Hintertür des Clubs „…“, soweit geöffnet, die laut Gutachten als Anlage nach der TA Lärm zu begutachten ist. Das Sachverständigengutachten hat hierzu ergeben, dass insofern Überschreitungen der für ein Kerngebiet geltenden Immissionsrichtwerte von nachts 45 dB(A) hinsichtlich des Beurteilungspegels (Nr. 6.1 lit. c) TA Lärm) bzw. von 20 dB(A) zum Beurteilungspegel dazu addiert hinsichtlich des Spitzenpegels (Nr. 6.1 letzter Satz TA Lärm) vorliegen. Der Immissionsrichtwert nachts wird um bis zu 5 dB(A) beim Beurteilungspegel (vgl. die Zusammenfassung auf Seite 25f. des Gutachtens, die einzelnen Werte der fünf Wohnungen betragen 47, 48, 48, 49 und 50 dB(A)) und um bis zu 3 dB(A) beim Spitzenpegel (vgl. das zusammenfassende Ergebnis im Gutachten auf S. 22, zweiter Absatz von unten und Nr. 4.3 des Gutachtens auf den Seiten 20 – 22 sowie Anlage 2.9 untere Hälfte und die Anlagen 5.1ff.) überschritten.
Die Pegel-Überschreitungen der TA-Lärm Immissionsrichtwerte für ein Kerngebiet in der festgestellten Höhe führen nicht zu einer Unzumutbarkeit der Wohnnutzung für die hier zu Grunde zu legende Beurteilung vor dem Hintergrund des Zweckentfremdungsrechts. Das ergibt sich aus mehreren unabhängig voneinander Geltung beanspruchenden Gründen.
Zunächst sind ergänzend die Erläuterungen des Sachverständigen im Termin zur mündlichen Verhandlung, insbesondere vor dem Hintergrund der vom Gericht zum Gutachten gestellten weiteren Fragen mit Schreiben vom 10. März 2017 zu berücksichtigen. Danach würden sich die durch die geöffnete Hintertür des Clubs „…“ verursachten Pegel-Überschreitungen soweit verringern, dass keine Überschreitung des anzusetzenden Richtwerts mehr vorliegen würde, wenn die Tür kürzer oder gar nicht mehr geöffnet wäre. Jedenfalls die kürzere Öffnung könnte die Beklagte ohne weiteres durchsetzen, da das beobachtete Verkeilen der Tür während nächtlicher Anlieferungen nicht regelgerecht ist und nach den Erläuterungen des Sachverständigen dazu führt, dass die Tür relativ lange offen steht. Daraus ergibt sich dann wiederum die Richtwertüberschreitung, die durch ein schlichtes Schließen der Hintertür vermeidbar ist. Die Beklagte hat bezüglich der verkeilten Hintertür bauaufsichtliche Maßnahmen in Aussicht gestellt.
Insbesondere ist aber nach der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B.v. 14.10.2014 – 12 BV 14.1629 – juris Rn. 31 und 33) für die Beurteilung der Zumutbarkeit der Wohnnutzung im Ergebnis gar nicht die Frage nach der Überschreitung der Außenpegel entscheidend – deshalb erschöpft sich die Beurteilung der Zumutbarkeit auch nicht mit der Feststellung des Ergebnisses nach Anwendung von Nr. 6.1 lit. c) TA Lärm -, sondern explizit, ob die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gemäß § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB (vgl. auch § 1 Abs. 6 Nr. BauGB) (noch) gewahrt sind und ob ein Wohnen ohne Preisgabe des nach § 15 Abs. 1 Satz 2 letzter Hs. BauNVO gebotenen, nach objektiven Durchschnittskriterien zu beurteilenden Mindestmaßes an Wohnruhe, Erholungsbedürfnis und dem Erfordernis eines ungestörten Schlafs möglich ist. Dabei ist unter Zugrundelegung der Berufungsentscheidung zu prüfen, ob durch dem Bauwerber zumutbare bauliche Maßnahmen der Immissionsvermeidung und -minderung ein Zustand erreicht werden kann, der ein Wohnen ohne Gesundheitsgefahren (noch) ermöglicht. Außerdem ist für die Beurteilung, ob gesunde Wohnverhältnisse gewahrt sind, maßgeblich nicht auf den Außenwohn-, sondern auf den Innenwohnbereich (sog. „Innenpegel“) abzustellen (vgl. hierzu BVerwG, U.v. 12.12.1990 – 4 C 40/87 – juris Rn. 28).
Die Messung der Innenpegel war wegen der fehlenden Mitwirkung sämtlicher Mieter der Klägerin, die dem Sachverständigen keinen Zutritt zu den Wohnungen gewährten, nicht möglich. Unabhängig von beweisrechtlichen Konsequenzen kommt das Sachverständigengutachten aufgrund der auf den Außenmessungen beruhenden Berechnungen zu dem Ergebnis, dass gesunde Wohnverhältnisse in den streitgegenständlichen Wohnungen gewahrt sind. Auf Seite 25 des Gutachtens ist hierzu ausgeführt: „Zusammenfassend sind aus schallschutzfachlicher Sicht gesunde Wohnverhältnisse in der festgestellten Immissionssituation mit einfachen baulichen Maßnahmen gewährleistet, sofern die vorhandenen Wohnungen diese nicht bereits ohnehin aufweisen“. Ergänzend wird ausdrücklich auf die Ausführungen im Sachverständigengutachten unter Nr. 5, Ergänzende Feststellungen zum baulichen Schallschutz auf den Seiten 23 – 25 des Gutachtens, auf die zusammenfassende Antwort auf die unter Nr. II im Tenor des Beweisbeschlusses gestellte Beweisfrage auf S. 27 des Gutachtens sowie auf die ergänzenden Erläuterungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung bzw. im gerichtlichen Augenschein bei der Besichtigung von zwei der streitgegenständlichen Wohnungen, Sitzungsprotokoll Seiten 8, 13 und 14 Bezug genommen.
Nach den schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen bestehen keine Zweifel daran, dass in sämtlichen streitgegenständlichen Wohnungen die gemäß § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB erforderlichen gesunden Wohnverhältnisse gewahrt sind. Der gerichtliche Augenschein hat bestätigt, dass die Wohnungen an der Rückseite der Clubs liegen, sich dort – den Wohnungen zugewandt – keine Haupteingänge befinden und dass bereits die im innerstädtischen Bereich üblichen Fenster zu erheblichem Schallschutz in den Wohnungen und damit zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse i.S.v. § 34 Abs. 1 Satz 2 BauGB führen. Demzufolge bietet nach der Berufungsentscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B.v. 14.10.2014 – 12 BV 14.1629 – juris Rn. 31) die Vorschrift des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO keine Handhabe, eine baurechtlich zulässige Nutzung zu untersagen (unter Hinweis auf BVerwG, U.v. 18.5.1995 – 4 C 20/94 –, BVerwGE 98, 235 [246]). Das wiederum bedeutet unter Zugrundelegung dieser Entscheidung, dass die Wohnnutzung in den streitgegenständlichen Wohnungen gemäß § 34 Abs. 2 Hs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB, § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO und § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO ausnahmefähig ist. Deshalb liegt konsequenterweise die Rechtsfolge des § 3 Abs. 3 Nr. 4 ZeS, das Fehlen der Wohnraumeigenschaft, nicht vor, weil die Wohnnutzung gerade nicht unzulässig (§ 3 Abs. 3 Nr. 4 Var. 1 ZeS), jedenfalls aber ausnahmsweise genehmigungsfähig ist (§ 3 Abs. 3 Nr. 4 Var. 2 ZeS). Dann wiederum kann gemäß § 10 ZeS kein Anspruch auf die Erteilung der begehrten Negativatteste bestehen.
Die gegen die Wohnraumeigenschaft vorgebrachten Einwände greifen nicht durch.
Soweit der Klägerbevollmächtigte unter Hinweis auf BVerwG, U.v. 29.11.2012 – 4 C 8/11 – BVerwGE 145, 145 einwendet, dass es keine Pflicht (bzw. genauer: Obliegenheit) zur Vornahme „architektonischer Selbsthilfe“ durch Maßnahmen des passiven Schallschutzes gebe, steht das dem Ergebnis, dass wegen der Nichterfüllung der Voraussetzungen gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 4 ZeS Wohnraum vorliegt, nicht entgegen. Hierzu ist zunächst auf die Nichtzulassungsentscheidung in den diesem Verfahren vorausgehenden Verfahren hinzuweisen (BVerwG, B.v. 20.8.2015 – 5 B 14/15 – juris Rn. 10), wonach die Berufungsentscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (B.v. 14.10.2014 – 12 BV 14.1629 – juris) nicht von der vom Klägerbevollmächtigten herangezogenen Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts abweicht, ebenso wenig wie von der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 1. Oktober 1986 (Az.: 8 C 53.85). Der Nichtzulassungsentscheidung ist ausdrücklich zu entnehmen, dass es sich bei der Aussage, dass das Rücksichtnahmegebot des § 15 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BauNVO nicht deswegen als gewahrt angesehen werden darf, weil der Beigeladene im Wege der architektonischen Selbsthilfe passive Schallschutzmaßnahmen für die ihm genehmigte Wohnnutzung vorgesehen hat (BVerwGE 145, 145 Rn. 14), um das Ergebnis im entschiedenen Einzelfall, nicht um einen eigenständigen allgemeinen Rechtssatz handelt.
Rechtlich betrifft die von der Klägerseite herangezogene Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 29. November 2012 Bauplanungsrecht und damit ein anderes Rechtsgebiet und auch eine ganz andere Konstellation als das streitgegenständliche Verfahren. Während es in jener Entscheidung um die Anwendung des in § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO normierten Rücksichtnahmegebots im Rahmen einer Anfechtungsklage eines baurechtlichen Nachbarn ging, geht es vorliegend um die Beurteilung, ob bezüglich der streitgegenständlichen Wohnungen noch Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts vorliegt. Unabhängig von der Wertung des § 15 Abs. 3 BauNVO sind die rechtlich nach unterschiedlichen Rechtsvorschriften zu beurteilenden Fälle auch differenziert nach dem jeweils für sie geltenden Recht zu entscheiden. Für das Zweckentfremdungsrecht, das den im öffentlichen Interesse liegenden Zweck einer ausreichenden Versorgung mit Wohnraum verfolgt, ist höchstrichterlich anerkannt, dass die Bewohnbarkeit betreffende Mängel unbeachtlich sind, wenn sie sich mit zumutbaren Mitteln beheben lassen (BVerwG, B.v. 17.12.2001 – 5 B 15/01 – juris Rn. 5; vgl. auch BVerwG, B.v. 9.5.2003 – 5 B 43/02 – juris). Ebenso ist rechtlich zu berücksichtigen, dass das Zweckentfremdungsrecht vorgeht, wo nach materiellem Baurecht neben einer Wohnnutzung auch andere Nutzungen zulässig sind (BVerwG, B.v. 6.11.1996 – 4 B 213/96 – juris Rn. 4f.). Für den Fall einer nur ausnahmsweise zulässigen Wohnnutzung gilt, dass diese den Wohnraumbegriff im Sinne des Zweckentfremdungsrechts dann erfüllt, wenn die Wohnnutzung zugelassen ist (BVerwG, U.v. 1.10.1986 – 8 C 53/86 – juris Leitsatz und Rn. 17, vgl. auch Rn. 15). Entgegen dem klägerischen Vortrag können insoweit die Wertungen des Zweckentfremdungsrechts nicht durch diejenigen des Bauplanungsrechts verdrängt werden.
Dem Ergebnis kann auch nicht der Einwand eines „aufgedrängten Bestandsschutzes“ entgegengehalten werden. Die Frage, ob die Klägerin durch die Versagung des Negativattests dazu gezwungen wird, einen bestehenden baurechtlichen „Bestandsschutz“ in Anspruch zu nehmen, stellt sich so nicht. Der baurechtliche Bestandsschutz ermöglicht dem Betroffenen nur, eine materiell baurechtswidrig gewordene, aber genehmigte Nutzung aufrechtzuerhalten, wenn er das will. Er kann sie auch aufgeben und ändern, wenn das rechtlich zulässig und die Änderung genehmigungsfähig ist. Das im öffentlichen Interesse normierte Zweckentfremdungsrecht kann ebenso wie baurechtliche – z.B. die BauNVO – oder sonstige Vorschriften die Änderung zu einer anderen Nutzung verhindern. Dieser Umstand tritt nicht nur im hiesigen Fall, sondern im Zweckentfremdungsrecht typischerweise auf: So ist es beispielsweise in jedem allgemeinen Wohngebiet i.S.v. § 4 BauNVO, soweit sich dieses im Geltungsbereich einer kommunalen Zweckentfremdungssatzung befindet, dem Betroffenen nicht erlaubt, eine grundsätzlich auch dort mögliche Nutzungsänderung von Wohnnutzung in eine gewerbliche Nutzung (z.B. gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 oder Abs. 3 Nr. 1 oder 2 BauNVO) vorzunehmen (vgl. für das Gebiet der Beklagten beispielsweise § 4 Abs. 1 Nr. 1 ZeS). Warum diese Wirkungsweise in einem Fall wie dem vorliegenden nicht (erst recht) gelten soll, erschließt sich nicht. Vielmehr normiert das Zweckentfremdungsrecht hier wie dort eine Einschränkung von sonst bestehenden Nutzungsmöglichkeiten. Der Einwand des aufgedrängten baurechtlichen Bestandsschutzes verkennt somit grundsätzlich das Institut des Zweckentfremdungsrechts sowie den Umstand, dass das Zweckentfremdungsrecht eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums, Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, darstellt.
3. Die vom Klägerbevollmächtigten erhobenen Einwände gegen das Sachverständigengutachten bzw. gegen die vom Sachverständigengutachten getroffenen Annahmen greifen sämtlich nicht durch.
Die vom Sachverständigen getroffene Bestimmung der nach der TA Lärm zu beurteilenden Schallquellen (Hintertür des „…“, dazu kommt noch der vom Klägerbevollmächtigten in diesem Zusammenhang übersehene Wirtsgarten) ist nicht zu beanstanden. Dass die übrigen Lärmquellen von der Straße keinen nach der TA Lärm zu beurteilenden anlagenbezogenen Lärm, sondern nach der 16. BImSchV zu beurteilenden Verkehrslärm darstellen, folgt daraus, dass nur diese beiden genannten Lärmquellen bestimmten Anlagen zuzurechnen sind. Insbesondere die Rechtsauffassung, der „Parkplatzlärm“ müsse in die Beurteilung nach der TA Lärm einbezogen werden, geht fehl. Der Lärm, der von den in der Umgebung der streitgegenständlichen Wohnungen parkenden und anfahrenden Kraftfahrzeuge ausgeht, rührt von allgemein dem Straßenverkehr unterfallenden „Jedermann“-Parkplätzen an den öffentlichen Straßen her, und betrifft nicht den umliegenden Vergnügungsbetrieben zugeordnete Parkplätzen. Gleiches gilt für den Hol- und Bringverkehr zu den Diskotheken u.ä. einschließlich von Taxen. Auch insofern verbietet sich mangels Zuordnung zu einem konkreten Betrieb eine Beurteilung nach der TA Lärm; vielmehr gilt hierfür gerade Nr. 7.4 der TA Lärm. Da es an allen drei Voraussetzungen von Nr. 7.4 Abs. 2 tir. 1 – 3 TA Lärm fehlt, gilt hier nicht einmal die dort geregelte Verminderungspflicht. Auch die vom Klägerbevollmächtigten genannten verhaltensbezogenen Einzelereignisse, wie „Kommunikation von Personen auf den Gehwegen, Rufen/Schreien, Schritte, Gelächter usw.“ sind eindeutig nicht nach der TA Lärm zu beurteilen (vgl. hierzu BayVGH, B.v. 11.6.2013 – 8 ZB 12.784 – juris, insbesondere Rn. 28), da es nicht möglich ist, diese einem konkreten Betrieb (oder auch nur mehreren) zuzuordnen.
Die bezüglich der Hintertür des „…“ monierten Unterschiede in der Beschreibung im Sachverständigengutachten (einerseits S. 26 des Sachverständigengutachtens „regelmäßig“ geöffnet, andererseits S. 16 des Sachverständigengutachtens nur 2 Minuten Wirkzeit pro Stunde) hat der Sachverständige im Termin zur mündlichen Verhandlung erläutert und aufgeklärt (Sitzungsprotokoll S. 3 unten / S. 4 oben).
Der Umstand, dass es sich bei der Wohnung Nr. 19 (O.str. …, …. OG rechts) um eine „durchgesteckte“ Wohnung handelt, die nicht nur zur O.str., sondern auch zum Innenhof orientiert ist, hat der Sachverständige im Gutachten nicht unberücksichtigt gelassen. Der Umstand, dass auch vom Innenhof Lärm ausgeht (Rückkühlsystem, Anlieferung, Freischankfläche), dies aber im Gutachten nicht berücksichtigt worden sei, trifft nicht zu. Denn der Sachverständige hat ausweislich des Gutachtens zahlreiche Messungen an den Immissionsorten durchgeführt; in diesen Messungen sind notwendigerweise alle auftretenden Lärmimmissionen abgegriffen. Dass an der Innenhofseite kein Messpunkt gebildet wurde, ist ebenfalls nicht fehlerhaft. Es ist unter Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten nach den Ergebnissen des Augenscheins zutreffend ermittelt worden, dass dieser Lärm marginal ist und deshalb die Messergebnisse an den Messpunkten, die allesamt zur O.str. hin ausgerichtet sind, höhere Pegel ergeben, als ein Messpunkt auf der Hinterhofseite. Daher könnte sich aus einer Messung an der Hinterhofseite und einer entsprechenden Berechnung erst recht keine Unzumutbarkeit der Wohnnutzung ergeben.
4. Soweit mit der Klage geltend gemacht wird, dass eine Unzumutbarkeit der Wohnnutzung in den streitgegenständlichen Wohnungen auch aus einer erhöhten Kriminalität, einer entsprechenden Drogenszene und einer massiven Verschmutzung der näheren Umgebung der streitgegenständlichen Wohnräume folge, ist nichts dafür ersichtlich, dass derartige Belästigungen und Störungen den benachbarten Vergnügungsbetrieben unmittelbar zuzurechnen sind. Nach dem Wortlaut des § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO können nur solche Störungen und Belästigungen berücksichtigt werden, die von baulichen oder sonstigen Anlagen ausgehen (vgl. Roeser, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 15 Rn. 26 m.w.N.). Für auf den Straßen der Umgebung begangene Straftaten und etwaige Verschmutzungen fehlt es regelmäßig an einer Zurechenbarkeit (vgl. z.B. OVG NW, B.v. 18.3.2011 – 2 A 2579/09 – juris Rn. 53). Kriminelle Handlungen in den Vergnügungsstätten selbst beeinträchtigen das Wohnen nicht. Konkrete andere Erkenntnisse liegen nicht vor, sie wurden auch nicht vorgetragen. Dass es in der Umgebung eines Vergnügungsviertels Straftaten gibt, kann ohne weiteres als wahr unterstellt werden; in Ansehung dieser Straftaten fehlt es aber daran, dass sie auf die Wohnungen bezogen sind. Im Übrigen ist es Sache des allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsrechts und nicht des Bau- und Zweckentfremdungsrechts, auf die befürchteten und eventuell auch vorhandenen Belästigungen zu reagieren.
5. Da das Ergebnis der Beweisaufnahme ergeben hat, dass die Wohnnutzung nicht insbesondere wegen der Lärm-, aber auch sonstiger Immissionen unzumutbar, sondern wegen der Wahrung gesunder Wohnverhältnisse vor dem Hintergrund von § § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO zumutbar ist, kommt es für die Erteilung der beantragten Negativatteste noch darauf an, ob der streitgegenständliche Wohnraum trotz objektiver Zumutbarkeit wegen des subjektiven Empfindens der Betroffenen nachweislich nicht mehr vom Markt angenommen wird, § 3 Abs. 3 Nr. 7 ZeS. Bei der Beurteilung ist nach der Berufungsentscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs zu berücksichtigen, dass das auch vom geforderten Mietzins abhängt. Dieser muss die negative Vorbelastung der Lage der Wohnungen im faktischen Kerngebiet in unmittelbarer Nähe störungsintensiver Vergnügungsbetriebe angemessen widerspiegeln (BayVGH, B.v. 14.10.2014 – 12 BV 14.1629 – juris Rn. 36). Die Klägerin hat es im Rahmen der durch das Zweckentfremdungsrecht als Inhalts- und Schrankenbestimmung i.S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG konkretisierten Sozialbindung des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) hinzunehmen, dass in negativer Weise vorbelasteter Wohnraum gegebenenfalls nur noch deutlich unter der auch immissionsgeschütztere Lagen mit einbeziehenden „ortsüblichen Vergleichsmiete“ vermietet werden kann. Laut den Angaben der Beklagten ist insofern ein Grundmietwert von EUR 13,50 ggf. einschließlich von Zuschlägen anzusetzen. Es bestehen keine Zweifel daran, dass unter Zugrundelegung dieser Miethöhe eine Vermietung zu Wohnzwecken in München stattfinden kann.
6. Eine weitere Beweiserhebung war nicht erforderlich, insbesondere war nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens ein Augenschein bei Nacht entbehrlich. Das gerichtliche Sachverständigengutachten und dessen Lärmberechnungen beruhen auf Messungen, die auch und insbesondere nachts vorgenommen wurden, insbesondere an den Wochenenden und zur …festzeit. Außerdem haben sich hinsichtlich des Verkehrs- bzw. Umgebungslärms, zu dem die allgemeinen Belästigungen und Störungen zählen, die aus dem Umfeld zu den benachbarten Vergnügungsbetrieben stammen, gerade keine Überschreitungen ergeben. Die gemessenen und berechneten Lärmimmissionen sind vollkommen plausibel. Bei der Zurechnung der Straftaten und ähnlicher Belästigungen handelt es sich um eine Rechtsfrage. Der persönliche Eindruck des Gerichts von der Umgebung der streitgegenständlichen Wohnungen zur Nachtzeit hätte keine repräsentativen zusätzlichen Erkenntnisse erbracht.
Nach alledem waren die Klagen abzuweisen. Die Kostenentscheidung folgt aus
§ 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. 708 ff. ZPO. Die Zulassung der Berufung wurde auf der Grundlage von § 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO ausgesprochen.
Die Entscheidung unter Nr. I. ist unanfechtbar, im Übrigen gilt die nachfolgende Rechtsmittelbelehrung.
