Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  M 8 K 19.4934

Leitsatz

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen. 
II. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Bescheid der Beklagten vom 20. August 2019 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
1. Die Anordnung in Ziffer I. des Bescheids vom 20. August 2019 kann sich in rechtmäßiger Weise auf § 6 der Verordnung über die Feuerbeschau vom 5. Juni 1999, zuletzt geändert mit Verordnung vom 16. Mai 2019 (GVBl S. 315) (FBV) stützen.
1.1 Nach § 6 Abs. 1 FBV kann die Beklagte zur Beseitigung der bei der Feuerbeschau festgestellten und trotz Aufforderung nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigten Mängel die erforderlichen Anordnungen treffen. Sie kann dabei insbesondere gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 FBV anordnen, dass geeignete organisatorische Vorkehrungen für den Brandfall zu treffen sind. Ein solcher im Rahmen der Feuerbeschau gemäß § 5 FBV zu prüfender Mangel liegt hier vor. Die Beklagte hat im streitgegenständlichen Objekt „… … Passage“ im Rahmen der Feuerbeschau festgestellt, dass für dieses kein Brandschutzbeauftragter gemäß § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Verordnung über den Bau und Betrieb von Verkaufsstätten (Bayerische Verkaufsstättenverordnung – BayVkV) bestellt ist. Es handelt sich hierbei um einen Mangel im Sinne von § 6 Abs. 1 FBV, da das im Eigentum des Klägers stehende Objekt … straße 9, … Straße 5 und 9 („… … Passage“) in seiner Gesamtheit eine Verkaufsstätte im Sinne von §§ 1 und 2 BayVkV darstellt und für solche die Pflicht zur Bestellung eines Brandschutzbeauftragten nach § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BayVkV besteht. Nach § 1 BayVkV gilt die Verordnung für jede Verkaufsstätte, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Fläche von insgesamt mehr als 2000 m² haben. Nach § 2 Abs. 1 Satz 2 BayVkV gehören zu einer Verkaufsstätte alle Räume, die unmittelbar oder mittelbar, insbesondere durch Aufzüge oder Ladenstraßen, miteinander in Verbindung stehen. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben, da in dem streitgegenständlichen Objekt durch eine Passage der Zugang zur mehreren Einzelhandelsgeschäften ermöglicht wird, die mit der Laden straße zu einer baulichen Einheit zusammengefasst werden und damit in der Summe eine Verkaufsfläche von mehr als 2000 m² umfassen.
Der Kläger hat den bereits in einer am 23. November 2015 durchgeführten Feuerbeschau festgestellten und zur Beseitigung angemahnten Mangel auch nach erneuter Aufforderung mit Schreiben vom 30. April 2019 nicht innerhalb der dort gesetzten Frist von 6 Wochen beseitigt.
1.2 Die Anordnung zur Bestellung eines Brandschutzbeauftragten richtet sich gegen den Kläger als richtigen Adressaten.
1.2.1 Die Anordnungen nach § 6 Abs. 1 FBV sind gemäß § 6 Abs. 3 Satz 1 FBV gegen den Inhaber der tatsächlichen Gewalt oder den Eigentümer bzw. sonst dinglich Verfügungsberechtigten gemäß § 6 Abs. 3 Satz 2 FBV zu richten. § 6 Abs. 3 FBV stellt damit klar, dass die Anordnung an denjenigen gerichtet werden kann, der rechtlich oder tatsächlich in der Lage ist, den Mangel im Sinne von § 6 Abs. 1 FBV zu beheben. Die Vorschrift nennt ausdrücklich den Eigentümer, weshalb entgegen der Auffassung des Klägers gerade auch dieser zur Beseitigung von Mängeln in Anspruch genommen werden kann.
Die Behebung des streitgegenständlichen Mangels in Form der fehlenden Bestellung eines Brandschutzbeauftragten gem. § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BayVkV obliegt im vorliegenden Fall alleine dem Kläger. Die besonderen Anforderungen der Bayerischen Verkaufsstättenverordnung entstehen nur für solche Verkaufsstätten, die in ihrer Gesamtheit eine Verkaufsfläche von mehr als 2000 m² umfassen. Die mit der Ladenpassage „… … Passage“ zu einer Einheit verbundenen Läden erfüllen diese Voraussetzung für sich genommen nicht. Erst mit der Verbindung der einzelnen Läden über die Passage und deren Zusammenfassung durch gemeinsame Verkehrsflächen erfüllen sie die vom Verordnungsgeber zugrunde gelegten Voraussetzungen für gesteigerte Brandschutzanforderungen und eröffnen den Anwendungsbereich der Bayerischen Verkaufsstättenverordnung. Demzufolge kann nicht auf den Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein einzelnes Ladengeschäft abgestellt werden, da bei einer solchen isolierten Betrachtung der Einheiten nach der Intention des Verordnungsgebers keine erhöhten Anforderungen gelten würden. Es ist somit derjenige für die Behebung von Mängeln im Sinne von § 6 Abs. 1 FBV in Anspruch zu nehmen, der mit der Zusammenfassung der einzelnen Läden die Ursache für die besondere Gefahrenlage sowie die Anwendbarkeit der besonderen brandschutztechnischen Anforderungen der Bayerischen Verkaufsstättenverordnung setzt.
Der Kläger ist bei Berücksichtigung dieser Überlegung damit sowohl als Eigentümer gemäß § 6 Abs. 3 Satz 2 FBV, als auch als Inhaber der tatsächlichen Gewalt gem. § 6 Abs. 3 Satz 1 FBV anzusehen, da er neben der Eigentümerstellung allein in der Lage ist über seine Vermieterstellung die tatsächliche Gewalt über die Verkaufsstätte in ihrer Gesamtheit auszuüben. Ein an Stelle des Eigentümers als Adressat in Betracht kommender Inhaber der tatsächlichen Gewalt könnte allenfalls ein zur Verwaltung der Gesamtanlage beauftragter Dritter (sogenanntes Center-Management) sein. Der Kläger hat indes gegenüber der Beklagten ausdrücklich darauf hingewiesen, dass er selbst – und nicht der Verwalter der „… … Passage“ – für die sicherheitstechnischen Belange verantwortlich sei (vgl. Bl. 269 der Behördenakten). Auf Anfrage des Gerichts hat der Kläger darüber hinaus mit Schreiben vom 25. November 2021 dargelegt, dass die derzeitige Verwaltergesellschaft (* … GmbH) als technische und kaufmännische Liegenschaftsverwalterin fungiere und die technische Verwaltung im Wesentlichen die Begründung, Durchführung und Beendigung von Verträgen mit technischen Dienstleistern umfasse. Ein Vertragsverhältnis zwischen dieser und den einzelnen Nutzern der Immobilie bestehe nicht. Damit konnte die Beklagte bei der Auswahl des Adressaten davon ausgehen, dass allein der Kläger als Eigentümer für eine Anordnung nach § 6 Abs. 1 FBV in Betracht kommt und die für die Gesamtanlage bestehenden Pflichten keinem anderen Rechtsträger übertragen wurden.
1.2.2 Die Anordnung war nicht gemäß § 6 Abs. 3 Satz 3 FBV ausnahmsweise an eine andere Person zu richten.
Gemäß § 6 Abs. 3 Satz 3 FBV sind Anordnungen nach § 6 Abs. 1 FBV abweichend von § 6 Abs. 3 Satz 1 und 2 FBV in erster Linie gegen eine andere Person zu richten, sofern diese aufgrund besonderer Rechtspflicht verantwortlich ist. Eine solche besondere Rechtspflicht einer anderen Person an Stelle des Klägers lässt sich hier nicht daraus ableiten, dass die Inhaber der einzelnen Läden als Betreiber im Sinne von § 26 Abs. 1 BayVkV vorrangig in Anspruch zu nehmen wären.
Wie bereits vorstehend ausgeführt, können die einzelnen Ladeninhaber schon deshalb keine Betreiber im Sinne von § 26 Abs. 1 BayVkV sein, da die Bayerische Verkaufsstättenverordnung gemäß § 1 BayVkV nicht isoliert für die einzelnen Läden anwendbar ist und die besondere Rechtspflicht aus § 26 Abs. 2 Satz 1 BayVkV somit nur den für die Gesamtanlage Verantwortlichen treffen kann.
Die einzelnen Ladeninhaber können unabhängig davon auch deshalb nicht als vorrangig in Anspruch zu nehmender Betreiber der Verkaufsstätte „… … Passage“ angesehen werden, da sie nicht in der Lage sind, die Aufgaben zu erfüllen, die einem Brandschutzbeauftragten i.S.v § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BayVkV zukommen. Nach § 26 Abs. 3 BayVkV haben die Brandschutzbeauftragten darüber zu wachen, dass die Vorschriften über Einbauten oder Einrichtungen, Dekorationen oder Gegenstände (§ 6 Abs. 2 und 3, § 10 Abs. 8, § 13 Abs. 3, § 24 Abs. 2, § 25 Abs. 3 BayVkV), über Brandverhütung (§ 17, § 24 Abs. 1 BayVkV), über Türen im Verlauf von Rettungswegen (§ 15 BayVkV) sowie Brandschutztüren beachtet werden und dass die Selbsthilfe- und sicherheitstechnischen Anlagen und Einrichtungen betriebsbereit sind. Sie haben für die Einhaltung von § 26 Abs. 5 BayVkV und § 27 BayVkV zu sorgen. Diese vom Brandschutzbeauftragten zu überwachenden Anforderungen beziehen sich nicht nur auf die einzelnen Läden, sondern insbesondere auch auf die gesamte Laden straße in Form der „… … Passage“. Es seien hier beispielhaft nur die Vorschriften über den Verlauf von Rettungswegen (§ 15 BayVkV), Brandschutztüren und die Betriebsbereitschaft von Selbsthilfe- und sicherheitstechnischen Anlagen genannt. Insbesondere auch die Einhaltung der Anforderungen des § 25 Abs. 3 BayVkV über die als Rettungswege dienenden Flächen auf dem Grundstück sowie die Flächen für die Feuerwehr beziehen sich auf die Gesamtanlage und nicht die einzelnen Ladenflächen. Ausdrücklich gelten zudem etwa die als Aufgabenbereich des Brandschutzbeauftragten explizit genannten Anforderungen des § 6 Abs. 2 und 3 BayVkV für Ladenstraßen und nicht für die dem Verkauf dienenden Flächen. Eine besondere Rechtspflicht einzelner Ladeninhaber gem. § 6 Abs. 3 Satz 3 FBV hinsichtlich der Gemeinschaftsflächen der hier in einer Laden straße zusammengefassten Verkaufsstätte kann schon wegen der fehlenden rechtlichen und tatsächlichen Verfügungsbefugnis nicht angenommen werden.
Es erschließt sich dem Gericht auch nicht, weshalb der Kläger die Auffassung vertritt, der Brandschutzbeauftragte sei mit einer Fachkraft für Arbeitssicherheit vergleichbar. Damit verkennt er, dass es sich bei der Bayerischen Verkaufsstättenverordnung um eine Vorschrift des Bauordnungsrechts handelt, die auf Art. 90 Abs. 1 Nrn. 3 und 5 Bayerischen Bauordnung in der Fassung vom 4. August 1997 (BayBO 1998) beruht. Danach können durch Rechtsverordnung Vorschriften über besondere Anforderungen oder Erleichterungen, die sich aus der besonderen Art oder Nutzung der baulichen Anlagen für ihre Errichtung, Änderung, Unterhaltung und Benutzung ergeben (Art. 2 Abs. 2 Satz 2 und Art. 51 BayBO 1998), sowie über die Anwendung solcher Anforderungen auf bestehende bauliche Anlagen dieser Art (Art. 90 Abs. 1 Nr. 3 BayBO 1998) erlassen werden. Sowohl nach der Ermächtigungsgrundlage der Bayerischen Verkaufsstättenverordnung als auch nach ihrem Regelungsinhalt handelt es sich damit nicht um eine den Zwecken des Arbeitsschutzes dienende Vorschrift, sondern eine solche, die besondere Anforderungen an eine bauliche Anlage stellt. Soweit in der Klagebegründung aus einer Publikation der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung (DGUV) zitiert wird, fehlt es somit an einem Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Regelungsmaterie. Eine Heranziehung der aus Sicht der gesetzlichen Unfallversicherung an die Tätigkeit eines betrieblichen Brandschutzbeauftragten zu stellenden Anforderungen zur Auslegung von § 26 BayVkV liegt daher neben der Sache.
1.3 Die Anordnung zur Bestellung eines Brandschutzbeauftragten ist auch hinsichtlich der Ermessensentscheidung der Beklagten im Rahmen des beschränkten gerichtlichen Prüfungsumfangs (§ 114 VwGO) nicht zu beanstanden.
Die Anordnung war erforderlich, da der Kläger sich beharrlich weigerte, der schon nach § 26 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BayVkV ohne gesonderte Anordnung unmittelbar bestehenden Pflicht zur Bestellung eines Brandschutzbeauftragten nachzukommen. Bereits mit Schreiben vom 22. Dezember 2015 hatte die Beklagte den Kläger aufgefordert, einen Brandschutzbeauftragten zu bestellen. Nachdem der Kläger trotz der angesichts des Regelungszusammenhangs eindeutigen Rechtslage nicht bereit war, dieser Pflicht nachzukommen, war es geboten, die schon kraft Verordnung bestehende Pflicht durch eine Anordnung im Einzelfall zu konkretisieren, um neben dem bereits verwirklichten Ordnungswidrigkeitentatbestand (§ 33 Nr. 7 BayVKV) die Möglichkeit zur Durchsetzung der Pflicht im Wege der Verwaltungsvollstreckung zu schaffen. Dies gilt umso mehr, als durch das Fehlen des Brandschutzbeauftragten die mit Bränden in Zusammenhang stehenden Gefahren erhöht werden, daher eine Gefahr für Leib und Leben der Benutzer im Raum steht und der Kläger auch angesichts des damit einhergehenden Haftungsrisikos nicht zu einer Anerkennung seiner Pflicht bereit war.
2. Die Zwangsgeldandrohung in Ziff. II des Bescheids ist rechtmäßig. Sie kann sich auf Art. 29, 31, 36 VwZVG stützen und ist weder hinsichtlich ihrer Fristsetzung (Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG) noch der Höhe des angedrohten Zwangsgeldes (Art. 36 Abs. 5, Art. 31 Abs. 2 VwZVG) zu beanstanden.
Der Kläger hat als unterlegene Partei gemäß § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.