Aktenzeichen 461 C 21735/17
Leitsatz
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger und seine Ehefrau M… zur gesamten Hand 158,58 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.03.2018 zu bezahlen.
2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an den Kläger weitere 130,09 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 10.03.2018 zu bezahlen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Der Kläger zahlte den Nachforderungsbetrag in Höhe von 25,95 € mit der Januarmiete 2016 (Bl. 99).
5. Mit Schreiben vom 02.12.2015 rechnete die Beklagte über die Betriebskosten für das Jahr 2014 für die Wohnung im 8. Obergeschoss ab. Die Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 179,00 € zum Nachteil des Klägers. An Hausmeisterkosten wurden 130,09 € aus einem Gesamtbetrag von 59.901,70 € umgelegt. Zum näheren Inhalt der Abrechnung wird auf die Anlage K8 verwiesen (Bl. 55).
Der Kläger zahlte den Nachforderungsbetrag in Höhe von 179,00 € mit der Januarmiete 2016 (Bl. 99).
6. Die Beträge der jeweils auf den Kläger und dessen Ehefrau umgelegten Hausmeisterkosten von 158,58 € und von 130,09 € beträgt 288,67 € und bilden jeweils die Klageforderung.
7. In beiden Abrechnungen ist das Gebäude Teil einer Abrechnungseinheit, das auch die Häuser Ba…straße … und B…straße … und … umfasst.
Gründe
Im Rahmen der Belegeinsicht legte die Beklagtenpartei einen Geschäftsbesorgungsvertrag zwischen der Beklagten und der D… Immobilien Service GmbH vor. Zum näheren Inhalt des Vertrages wird auf die Anlage K4 Bezug genommen (K4, Bl. 18).
Die Beklagte legte weiter einen Tätigkeitsnachweis für die Erbringung von Hausmeisterleistungen für das Jahr 2014 vor. Dieser enthält eine Aufstellung der Tätigkeiten des Hausmeisters sowie die Angabe, wie oft der Hausmeister diese im Abrechnungszeitraum 2014 erbracht habe. Zum näheren Inhalt des Vertrages wird auf die Anlage K5 (Bl. 22) verwiesen.
Der Kläger ist der Ansicht, er könne die für Hauswart umgelegten Kosten jeweils in voller Höhe zurückverlangen.
Die Beklagte müsse im Rahmen der Belegeinsicht auch einen Arbeits- oder Dienstleistungsvertrag und eine Dienstanweisung für den Objektbetreuer beziehungsweise Hausmeister vorzulegen. Dies habe sie nicht getan.
Der Kläger trägt vor, die Hausmeisterkosten seien in keinster Weise nachvollziehbar und verständlich. Es werde daher schon die formelle Umlagefähigkeit gerügt. Hilfsweise würden auch die Kosten auch der Höhe nach angegriffen. Die Wirtschaftlichkeit der Hausmeisterkosten werde bestritten.
Im Einzelnen erhebt die Klagepartei folgende Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen:
I. Die Tätigkeiten des Hausmeisters beziehungsweise des Objektbetreuers und deren Abrechnung sei nicht nachvollziehbar, kontrollierbar und umlegbar.
Die Tätigkeiten des Hausmeisters rechtfertigten kein Monatsgehalt von 5.000,00 €.
7. Es sei nicht nachvollziehbar dargestellt worden, welche Urlaubszeit der Hausmeister im Jahr 2014 gehabt habe und wer ihn während dieser Zeit vertreten habe.
II. Es gebe folgende Einwendungen gegen die einzelnen Tätigkeits- beziehungsweise Kostenpunkte:
1. Zum Tätigkeitspunkt 1.1 (Gewährleistung der ordnungsgemäßen Beleuchtung im Außenbereich macht die Klagepartei folgende Einwendungen geltend:
a)Es werde bestritten, dass 25 mal die Gewährleistung der ordnungsgemäßen Beleuchtung im Außenbereich durch die D… Immobilienservice GmbH geprüft worden sei.
b)Es stelle sich die Frage, wie die Kontrolle der Außenbeleuchtung funktioniere, wenn die Beleuchtung logischerweise nur in den Abend- und Nachtstunden eingeschaltet sei, der Objektbetreuer aber um 16 Uhr die Anlage verlasse.
2. Zum Tätigkeitspunkt 1.3 (Kontrolle des Zustandes der Außenanlage, insbesondere der Wege etc.) bestreitet die Klagepartei, dass die Kontrolle des Zustandes der Außenanlagen einmal wöchentlich erfolgt sei. Der Gehweg sei nicht wöchentlich gesäubert worden.
3. Zum Tätigkeitspunkt 1.4 (Kontrolle des Zustandes der Spielplätze) wendet die Klagepartei ein, dass ausweislich der aufgeführten Auflistung des Tätigkeitsnachweises vom 26.10.2015 (K5, Bl. 22) laut Ziffer 1.4 die Kontrolle der Spielplätze einmal wöchentlich stattfinden solle, also 51 mal im Jahr. Dies solle nach der Abrechnungsdarstellung der Klägerin 93,99 € pro Ausführung kosten (K8, Bl. 29).
a)Es werde lediglich eine Sichtkontrolle durchgeführt, die durch einen Klick auf ein entsprechendes Zählgerät festgehalten werden solle. Kontrollgänge des Hausmeisters seien aber nur unter eng begrenzten Voraussetzungen umlagefähig als Betriebskosten. Es handele sich um Verwaltungstätigkeit des Vermieters, die nicht umlagefähig sei.
b)Die Mieter hätten wiederholt die Sauberkeit und Reinigung der Spielplätze gerügt. Die wöchentliche Kontrolle der Spielplätze einhalte auch eine Reinigung, soweit Verschmutzen festgestellt würden (Bl. 51).
Die Spielplätze seien jedoch nicht gereinigt worden (Bl. 51). Es werde bestritten, dass sie wöchentlich einmal einer Sichtkontrolle durch den Objektbetreuer unterzogen würden.
Nach Rückfrage durch Bewohner sei mitgeteilt worden, dass die Müllplätze mindestens einmal pro Woche gereinigt würden, bei Bedarf sogar ohne Mehrkosten für die Mieter auch zweimal.
Diese Reinigung sei aber über Wochen nicht erfolgt, auch nicht von der Vertretung der Objektbetreuung. Der Objektbetreuer habe auf Anfrage von Mietern erklärt, er sei doch nicht der Depp der Anlage, sollten die den Dreck wegräumen, die ihn hinwürfen.
8. Zum Kostenpunkt 5.3 (Kontrolle der Druck- und Hebeanlagen) macht die Klagepartei folgende Einwendungen geltend:
a)Die Mieter hätten festgestellt, dass eine solche Kontrolle der Druck und Hebeanlage ohne Tauchgerät nicht möglich sei, weil die Anlagen unter dem Wasserspiegel der Schächte lägen. Eine Kontrolle der Druck- und Hebeanlage sei ohne Tauchgerät gar nicht möglich gewesen. Die technische Einrichtung befinde sich unter einer Stahlplattendecke und lege zum Teil 1,40 m unter Wasser.
b)Eine dieser Einrichtungen sei im Jahr 2014 monatelang nicht an die Stromversorgung angeschlossen gewesen (Bl. 51).
9. Zum Kostenpunkt 6.5 (Kontrolle der Feuerlöscher, Brandschutztrockenleitungen) wendet die Klagepartei ein,
a)es gebe einen Wartungsvertrag mit der Firma W… + B… München. Diese koste nach der Abrechnung für das Jahr 2015 336,45 €.
b)Bei Punkt 6.5 sei nicht erklärt, was hier abgerechnet werde. Trockenlöschleitungen gebe es in den streitgegenständlichen Anwesen nicht. Brandschutztüren gebe es nur in der Tiefgarage Süd, die Kosten dürften aber nicht auf die gesamte Wohnanlage umlegt werden.
Der Kläger hat beantragt (Bl. 48):
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger und seine Ehefrau M… zur gesamten Hand € 158,58 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Klageerhebung zu bezahlen.
1.a. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger € 130,09 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Klageerhebung zu bezahlen.
Die Beklagte hat beantragt:
Die Klage wird abgewiesen.
Bei der D… Immobilienservice GmbH handele es sich um ein zum V…-Konzern gehöriges, rechtlich aber selbständiges Unternehmen.
Alleinige Gesellschafterin der D… Immobilienservice GmbH sei die D… Kundenservice GmbH.
Ein Anspruch auf Vorlage des Arbeitsvertrages des Objektbetreuers bestehe nicht. Die D… (jetzt V…) Immobilienservice GmbH habe sich geweigert, den Arbeitsvertrag herauszugeben (Anlage zum Beklagtenschriftsatz vom 21.12.2018, Bl. 251).
Es sei unerheblich, ob der Tätige als Hausmeister oder Objektbetreuer bezeichnet werde. Es komme darauf an, ob die durchgeführten Arbeiten unter § 2 Nr. 14 BetrKV fielen.
Der Hausmeister beziehungsweise Objektbetreuer habe im Jahr 2014 sämtliche Arbeiten gemäß dem Tätigkeitsnachweis (Anlage K5, Bl. 22) erbracht.
Die vom Hausmeister ausgeführten Arbeiten würden im EDV-System der Beklagten derart erfasst, dass in einem Reiter zu jedem Objekt der Leistungskatalog hinterlegt sei. Der Hausmeister müsse sich mit seinem iPad in das Ticketsystem einloggen und durch Setzen eins Häkchens bei der jeweiligen Position („Klick“) bestätigen, dass er die entsprechende Leistung erbracht habe. Habe er sie nicht erbracht, dürfe er sie nicht bestätigen. Die Bestätigung einer Leistung sei nur bis zum Samstag um 12 Uhr der jeweiligen Woche möglich. Habe der Hausmeister bis dahin das bearbeitete Ticket nicht abgeschickt, sei eine Bestätigung der Erbringung der Leistung nicht mehr möglich.
Im Hinblick auf den Wartungsvertrag mit der Firma W… + B… handele es sich dabei um etwas anderes als die laufende Kontrolle der Geräte. Die Kosten von 336,45 € beträfen zudem das Jahr 2015 und damit nicht die streitgegenständlichen Abrechnung.
Im Jahr 2014 seien aufgrund eines Vertrages mit der Firma W… + B… GmbH & Co. KG (B9, Bl. 200) Kosen in Höhe von 138,44 € und von 35,18 € angefallen (Bl. 136).
Die Kosten lägen unter den Kosten, die der Betriebskostenspiegel für Bayern für das Jahr 2014 ausweise. Bei Gesamtkosten von 59.901,70 € und einer Gesamtwohnfläche von 28.885,37 qm ergäben sich Kosten pro qm und Jahr von 2,074 €, pro Monat von 0,17 €. Diese Kosten lägen weit unterhalb der üblichen Kosten, so dass das Wirtschaftlichkeitsgebot eingehalten sei.
Zum näheren Inhalt des Vorbringens und zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Protokolle der Verhandlungen vom 15.05.2018 (Bl. 109), vom 10.01.2019 (Bl. 254) und vom 19.02.2019 (Bl. 281) verwiesen.
Das Gericht hat Beweis durch Zeugen erhoben. Insoweit wird auf die Ladungsverfügungen vom 30.08.2018 (Bl. 117), vom 21.11.2018 (Bl. 243) und vom 10.01.2019 (Bl. 252) sowie auf die Protokolle der Verhandlungen vom 10.01.2019 (Bl. 254) und vom 19.02.2019 (Bl. 281) Bezug genommen.
Am 19.03.2019 ging ein Schriftsatz der Klagepartei vom 19.03.2019 ein. Am 16.04.2019 ging ein Schriftsatz der Beklagtenpartei vom 11.04.2019 ein.
Wer zahlt, obwohl er weiß, dass er nicht zahlen muss, soll mit der Rückforderung weder den Empfänger belästigen noch das Gericht in Anspruch nehmen können.
Der Kläger hat hier die Nachzahlung erbracht, obwohl er, auch nach eigenem Vortrag, wusste, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet ist. Der Kläger hatte aber zuvor mit Schreiben vom 07.12.2015 (K3, Bl. 17) erklärt, dass er die Kosten einstweilig unter Vorbehalt leisten werden. Im Hinblick auf die Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen kommt die Einwendung des § 814 BGB von vornherein nicht in Betracht.
II.
Der Beklagten stehen aber die Hausmeisterkosten nicht zu.
1. Die Abrechnung ist zwar formell ordnungsgemäß.
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten enthält, den zugrunde gelegten Umlageschlüssel angibt und bei Bedarf erläutert, die nachvollziehbare Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthält sowie gedanklich und rechnerisch verständlich ist (vgl. Langenberg/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, 2017 § 556 Rn. 333).
Dies ist bei beiden streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen der Fall.
Die Abrechnungen listen die einzelnen Kostenpunkte auf und legen diese nach den nachvollziehbare angegebenen Umlageschlüsseln um. Die Vorauszahlungen sind abgezogen, die Abrechnungen sind auch sonst verständlich.
Die Einwände der Klagepartei betreffen allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Denn da die Beklagte von den Mietern nun einmal die von ihr an die D… (jetzt V…) Immobilienservice GmbH gezahlte Vergütung verlangt, muss sie diese auch nicht anders in die Abrechnung einstellen, als wie geschehen, nämlich unter Angabe der Gesamtkosten und der Umlage nach der Fläche unter Angabe der Gesamtfläche und der Einzelfläche.
2. Die materielle Richtigkeit der Abrechnung ist aber durch die Beklagten nicht dargelegt.
Die Beklagte ist ihrer sekundären Darlegungslast, welche Hausmeisterkosten angefallen sind, nicht nachgekommen. Sie hat nicht nachvollziehbar vorgetragen, wie sich die Gesamtkosten von 59.901,70 € ergeben.
Die Beklagte hat ferner der Klägerin keine ausreichende Belegeinsicht gewährt.
Die Beklagte hat zudem nicht dargelegt, welche Kosten der D… (jetzt V…) Immobilienservice GmbH durch Beschäftigung des Hausmeisters K… entstanden sind, insbesondere nicht den entsprechenden Arbeitsvertrag und damit zusammenhängende Unterlagen vorgelegt.
[xxx]nung und die Jahressumme dann aus der Anzahl der Kontrollgänge multipliziert mit dem Preis von 93,88 € ergab, trug die Beklagtenpartei im Schriftsatz vom 27.09.2018 vor, es seien vielmehr die Beträge wie 93,88 € aus dem vereinbarten Betrag errechnet worden, den aber die Beklagtenpartei wiederum nicht vortrug, auch nicht substantiiert zu dessen Vereinbarung.
b) Die Beklagte kann sich zudem nicht darauf berufen, es seien Hausmeisterkosten in Höhe von 59.901,70 € entstanden, weil sie dem Kläger keine ausreichende Belegeinsicht gewährt hat.
aa) Die Beklagte hatte hier der Klagepartei Belegeinsicht auch in die Kosten der D… Immobilienservice GmbH zu gewähren, insbesondere den Arbeitsvertrag mit dem Objektbetreuer K…, dessen Vergütung und Leistungsverzeichnis.
Nach Ablauf der Abrechnungsfrist oder Vorlage von Betriebskostenabrechnungen kann der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen nur noch dann behalten, wenn nach einer formell ordnungsgemäßen und materiell richtigen Betriebskostenabrechnung die Betriebskosten tatsächlich angefallen sind. Denn nach der vertraglichen Vereinbarung handelt es sich bei Betriebskostenvorauszahlungen nur um Vorauszahlungen.
Der Mieter hat einen Anspruch auf Belegeinsicht, um die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung prüfen zu können.
Der Vermieter muss nur Einsicht in die Belege gewähren, die die Kostenpunkte betreffen, die er in der Betriebskostenabrechnung nach §§ 556, 259 BGB vom Mieter verlangt, also nur in die Verträge und weiteren Unterlagen. Das Belegeinsichtsrecht umfasst die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen, darunter auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erforderlich ist (BGH vom 03.07.2013, VIII ZR 322/12, NZM 2013, 755; Langenberg/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, 2017, § 556 Rn. 481). In der Regel umfasst das Recht zur Belegeinsicht aber nicht die Vorverträge, die der Vertragspartner des Vermieters wiederum mit Viertfirmen hat (BGH a.a.O.). Denn diese wäre nicht Teil der Rechnungslegung des Vermieters, sondern Teil der Rechnungslegung des Vertragspartners des Vermieters.
Etwas anderes muss nach Auffassung des Gerichts aber gelten, wenn es personelle oder wirtschaftliche Verflechtungen zwischen dem Vermieter und dem Vertragspartner des Vermieters gibt. Denn dann erscheinen die Vertragsbeziehungen, die der Vertragspartner
Danach hatte hier der Kläger auch einen Anspruch auf Belegeinsicht auch in die Unterlagen der D… (jetzt V…) Immobilienservice GmbH, insbesondere auf deren Arbeitsvertrag mit dem Hausmeister und war die Beklagte zur Vorlage verpflichtet.
Denn hier liegt eine ausreichende wirtschaftliche Verflechtung vor. Die Beklagte und die D… Immobilienservice GmbH sind Mitglieder des gleichen Konzerns.
Denn nach dem unstreitigen Beklagtenvortrag (Bl. 127) ist einzige Gesellschafterin der D… (jetzt V…) Immobilienservice GmbH die D… Kundenservice GmbH.
Zudem ist es aber gerade diese D… Kundenservice GmbH diejenige Firma, die die Beklagte als Hausverwaltung einschaltet, um die Betriebskostenabrechnungen zu erstellen (K2, Bl. 15). Dies macht die konzerninternen Verflechtungen nochmals besonders deutlich. Zudem hat die Beklagt selbst mit Schriftsatz vom 17.04.2018 eingeräumt, dass die D… Immobilienservice GmbH Gewinn generiere (Bl. 75). Auch daraus ergibt sich eine Pflicht der Beklagten gemäß §§ 241, 259, 556 Abs. 3 S. 1 HS 2 BGB, der Klagepartei auch Einsicht in die Unterlagen der D… (jetzt V…) Immobilienservice GmbH zu gewähren.
bb) Die Nichtgewährung der Belegeinsicht führt hier dazu, dass die Beklagte sich hier derzeit auf den Hausmeisterkosten nicht berufen kann, die erhaltenen Vorauszahlungen vielmehr zurückzuzahlen hat.
Gewährt der Vermieter die Belegeinsicht nicht, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht gegen die Nachforderung des Vermieters zu. Dies führt anders als im Regelfall nach § 274 BGB aber nicht dazu, dass der Mieter zur Zahlung des Nachzahlungsbetrages Zug-um-Zug gegen Gewährung von Belegeinsicht zu verurteilen ist, sondern zur Abweisung der Vermieterklage als derzeit unbegründet (vgl. BGH vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599, gestützt auf § 242 BGB wegen Pflichtverletzung des Vermieters; Langenberg/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, 2017, § 556 Rn. 541; LG Bremen vom 28.03.2012, 1 S 107/11, WuM 2013, 488).
Klagt der Mieter aber auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen oder auf Rückzahlung geleisteter Nachzahlungen, ohne dass der Vermieter Belegeinsicht gewährt hat, muss sich der Vermieter ebenfalls so behandeln lassen, als sei sein Anspruch auf Zahlung der Betriebskosten derzeit nicht fällig beziehungsweise schulde er gemäß §§ 280, 241 Abs. 2, 249, 242 BGB derzeit die Freistellung von diesen Kosten. Es ist dem Mieter dann nicht zumutbar, zunächst auf Belegeinsicht zu klagen, gegebenenfalls im Wege der Stufenklage.
Arbeiten elektronisch melde oder ob er auf einer Papierliste Haken mache, die er einmal im Monat an den Arbeitgeber übermittle.
b) Nicht durchschlagend ist der Einwand der Klagepartei, es handele sich bei den Kontrollgängen um nicht umlegbare Verwaltertätigkeit.
Gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV sind Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV auch die Kosten für den Hauswart, nämlich die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.
Kontrollgänge des Hausmeisters zählen zu den Tätigkeiten, deren Kosten als Betriebskosten umlegbar sind, wenn sie entsprechend den Aufgaben eines Hausmeisters die Sicherheit und Ordnung betreffen (vgl. Langenberg/Zehelein, 8. Auflage, 2016, A201/202; AG Hohenschönhausen vom 31.03.2008, 16 C 205/07; im Grundsatz ebenso AG Gera vom 01.12.2011, 2 C 184/11, WuM 2012, 345, das nach den einzelnen Zwecken der Kontrollgänge differenziert).
Das Gericht ist insoweit der Auffassung, dass es sich bei den abgerechneten Tätigkeiten der Liste K5 (Bl. 22) durchgehend um Kontrollen handelt, die die Sicherheit und Ordnung in der Wohnanlage und den einzelnen Häusern betreffen, beziehungsweise um Tätigkeiten der Reinigung. Konkrete Einwände gegen einzelne Tätigkeiten, bei denen dies nicht der Fall sein sollte, hat die Klagepartei im Übrigen auch nicht vorgebracht.
Soweit der Zeuge K… angab er habe auch die Namen beschriftet auf den Klingeltableaus bei Ein- und Auszügen, Briefkästen beschriftet und Aushänge geschrieben und angebracht, eine Mietersprechstunde gehalten usw., handelt es sich zwar dabei um Verwaltungstätigkeit. Doch macht die Beklagtenpartei die Kosten dafür nach der Abrechnung, dem Tätigkeitsbericht (Anlage K5) und ihrem Vortrag nach nicht geltend. Die Abrechnung ist damit insoweit weder materiell noch formell fehlerhaft. Insbesondere musste die Beklagte die Nichtumlage solcher Kosten nicht eigens in der Abrechnung ausweisen (vgl. BGH vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866).
c) Nicht durchschlagend ist der Einwand der Klagepartei im Hinblick auf Urlaubszeiten und Krankheitszeiten. Jeder Arbeitnehmer hat einen Urlaubsanspruch. Es ist Sache der D… Immobilienservice GmbH, für Urlaubs- und Krankheitsvertretung zu sorgen. Dafür steht ihr ein Entgelt auch dann zu, wenn der konkrete Hausmeister krank ist oder Urlaub hat. Gibt es dann keine Vertretung für Urlaub oder Krankheit, ist diese Nichtleistung weil beide Parteien nachvollziehbar vortragen, dass der Zeuge das ganze Jahr 2014 hindurch im streitgegenständlichen Objekt tätig war. Dies zeigt aber, dass der Zeuge nicht einfach den Vortrag der Beklagtenpartei bestätigte und sich nicht auch eigens für die Aussage präpariert hatte, sondern nach eigenem Wissen Angaben machte.
Die Angaben des Zeugen waren auch detailreich und differenziert. So unterschied der Zeugen, wann er feste Kontrollgänge gemacht habe (Häuser) und wann nicht (Außenanlage, Spielplätze). Überzeugend und detailreich beschrieb der Zeuge, wie er die Hebeanlage kontrollierte und wie ihm dies möglich war. Der Zeuge übertrieb auch den Umfang seiner Tätigkeit nicht, wenn er etwa angab, dass er bei den Feuerlöschern nur kontrolliert habe, ob die noch nicht abgelaufen und nicht beschädigt seien. Auch bei den Brandschutzleitungen habe er nur eine äußerliche Sichtkontrolle vorgenommen.
Der Zeuge tätigte auch Aussagen, die an sich für ihn und die Beklagtenpartei nicht günstig sein, wie dass er zu den Mietern manchmal gesagt habe, dass er nur Objetkbetreuer sei, nicht Hausmeister. Dies habe er vielleicht mal gesagt, wenn ein Mieter zu ihm gesagt habe, er solle da irgendwo ein Papierchen wegräumen oder auch leere Flaschen.
Dass der Zeuge im Jahr 2014 gar nicht gearbeitet hat, dürfte auch die Klagepartei wohl nicht glauben. Auch die Zeugen gaben an, den Objektbetreuer im Jahr 2014 gesehen und auch mit ihm gesprochen zu haben.
(1) Nicht durchschlagend ist das Bestreiten, dass die Beleuchtung im Außenbereich nicht kontrolliert worden sei. Das Gericht hatte darauf hingewiesen, dass die Klagepartei insoweit für die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots, also für die Schlecht- oder Nichtleistung der D… Immobilienservice GmbH, beweispflichtig ist. Die Klagepartei hat keinen Beweis angeboten, sie ist beweisfällig geblieben.
Der Zeuge K… gab in der Verhandlung vom 10.01.2019 an (Bl. 257), er habe die Beleuchtung im Außenbereich kontrolliert. Die allgemeine Erwägung der Klagepartei, dies könne nur in den Abend- und Nachtstunden erfolgen, der Objektbetreuer verlasse um 16 Uhr die Anlage, kommt dagegen nicht an. Es hätte der Klagepartei freigestanden, entsprechende Fragen an den Zeugen K… zu richten.
(2) Unbehelflich ist das Bestreiten der Klagepartei, dass die Kontrolle der Außenanlage wöchentlich erfolgt sei.
Die Klagepartei hat keinen Beweis angeboten.
Der Zeuge K… gab in der Verhandlung vom 10.01.2019 (Bl. 256) an, dass er die Wege kontrolliert habe und den Zustand der Außenanlage (Bl. 257). Er habe hier zwar keinen festen Kontrollgang 1 mal in der Woche gehabt. Da er ständig durch die Anlage gelaufen sei, wäre es ihm dann so
Der Zeuge E… gab in der Verhandlung vom 10.01.2019 an (Bl. 269), im Jahr 2014 habe es Äste und Brutholz beim Spielplatz Süd gegeben, die die Eltern selbst entfernt hätten. 2014/2015 habe er Hasenkot auf den Spielplätzen festgestellt. Es habe eine Hasenplage gegeben.
Es könne sein, dass der Objektbetreuer K… im Jahr 2014 den Sand im Spielplatz kontrolliert habe. Gereinigt habe er ihn nicht. Dafür brauche man einen Rechen.
Der Zeuge W… sagte aus, dass der Spielkasten nur nach einem Sandwechsel sauber sei. Der Sandwechsel finde einmal alle 2 Jahre statt. Der Objektbetreuer habe nicht kontrolliert, ob die Firmen die Arbeiten auch tatsächlich vorgenommen habe. Im Sande des Spielkastens liege Paper drin, Blätter und auch Baumabfälle. Es habe 2014 auch Kaninchenkot im Sandkasten gegeben, der nicht beseitigt worden sei. Ein konkretes Datum könne er nicht benennen, aber bis heute werde der Kaninchenkot nicht beseitigt.
Daraus ergibt sich für das Gericht nicht zur vollen Überzeugung, dass die Zeugen etwas anderes als fehlende Feinreinigung kritisierten, die aber nicht Aufgabe des Objektbetreuers war. Der Objektbetreuer schuldete insbesondere nicht den Austausch des Sandes, auch nicht die Reinigung von Kaninchenkot, nur von Hundekot, der im allgemeinen größer ist.
Nicht durchschlagend ist auch der Einwand, dass die Kontrolle des Sandes in der Kontrolle des Spielplatzes enthalten sei. Denn da nicht jeder Spielplatz einen Sandkasten haben muss, ist die grundsätzliche Aufteilung in der Tätigkeitsliste nicht zu bestanden.
Zum Einwand, es habe noch die Beauftragung der Firma Spielplatz mobil gegeben, fehlt substantiierter Vortrag, für welche Tätigkeit denn diese Firma das Entgelt erhalten habe und wo in der Betriebskostenabrechnung dieser Kostenpunkt ungelegt wurde.
(4) Die Betriebskostenabrechnung vom 02.12.2015 über die Wohnung des Klägers und seiner Ehefrau im 4. Obergeschoss ist um 3,23 €, die Betriebskostenabrechnung vom 02.12.2015 über die Wohnung des Klägers im 8. Obergeschoss ist um 2,65 € zu kürzen.
Denn die Mieter haben insoweit einen Schadensersatzanspruch auf Freihaltung von den Kosten für die Sichtkontrolle von Lichtschächten und deren Reinigung bei Bedarf sowie für die Reinigung der Fußabtritte gemäß §§ 280, 556 Abs. 3. S. 1 HS 2, 249 BGB.
Denn die Beklagte hat ihre Pflicht aus § 556 Abs. 3 S. 1 HS 2 BGB, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten, verletzt, indem sie an die D… Immobilienservice GmbH die Vergütung in voller Höhe ungemindert gezahlt hat, obwohl im Jahr 2014 diese ihre Pflichten gemäß Ziffer 1.8 und 1.10 der Tätigkeitsliste nicht erfüllt hat.
Der Zeuge K… gab zwar in der Verhandlung vom 10.01.2019 (Bl. 258) an, er habe aus den Gittern vor den Hauseingängen den Sand entfernt, wenn dort zuviel Sand drunter war. Dies ist aber, nachvollziehbar, eine zu pauschale Aussage, um damit gegenüber den konkreten, glaubhaften und plausiblen Angaben der anderen Zeugen ankommen zu können.
Zudem zeigte der Zeuge K… auch die Neigung, sich für die Reinigung eigentlich nicht zuständig zu fühlen.
b) Die Mieter sind damit gemäß § 249 Abs. 1 BGB von den Kosten freizustellen.
Die Gesamtkosten von 59.901,70 € sind damit um 1.220,44 € (2 × 93,88 € + 12 × 93,88 € – 93,88 €) zu kürzen, § 287 ZPO.
Das Gericht bemisst nach § 287 ZPO den Anteil auf 1.220,44 € (2 × 93,88 € + 12 × 93,88 € – 93,88 €). Die Beklagtenpartei hat den auf diese Punkte entfallenen Anteil so bemessen, indem sie die Gesamtvergütung so auf die einzelnen Punkte heruntergerechnet hat. Die Klagepartei hat nicht substantiiert eine andere Berechnungsmöglichkeit aufgezeigt, auch nicht angegeben, um wieviel der Betrag zu kürzen sei.
Aus der Tätigkeitsliste (K5, Bl. 22) ergibt sich, dass die Reinigung der Lichtschächte zweimal im Jahr durchgeführt werden sollte, die der Fußabtritte zwölfmal. Dies erscheint auch ausreichend.
Aus der Anlage B7, wie sie die Beklagtenpartei vollständig mit Schriftsatz vom 27.09.2018 übersandt hat, ergeben sich Kosten von jeweils 93,88 €. Da aber die Klagepartei eine Reinigung zugesteht, sind jedenfalls 93,88 € zu Gunsten der Beklagtenpartei anzusetzen.
Damit ergibt sich für die Wohnung des Klägers und seiner Ehefrau im 4. Obergeschoss eine Kürzung um 3,23 € (1.220,44 € / 28.885,37 × 76,47 €, für die Wohnung des Klägers im 8. Obergeschoss eine Kürzung um 2,65 € (1.220,44 € / 28.885,37 × 62,73 €).
(5) Die Betriebskostenabrechnung vom 02.12.2015 über die Wohnung des Klägers und seiner Ehefrau im 4. Obergeschoss ist um 11,68 €, die Betriebskostenabrechnung vom 02.12.2015 über die Wohnung des Klägers im 8. Obergeschoss ist um 9,58 € zu kürzen.
Denn die Mieter haben insoweit einen Schadensersatzanspruch auf Freihaltung von den Kosten für die Kontrolle und Reinigung der Müllplätze gemäß §§ 280, 556 Abs. 3. S. 1 HS 2, 249 BGB.
H… verhehlte nicht, dass sie im Jahr 2014 berufstätig war, erklärte aber nachvollziehbar, warum sei meine, dass der Objektbetreuer K… die Müllplätze nicht gereinigt habe.
Der Zeuge K… gab zwar in der Verhandlung vom 10.01.2019 an (Bl. 256), er habe die Müllstandplätze auch kontrolliert und gereinigt. Diese allgemeine Aussage ist aber gegenüber den konkreten Angaben der Mieter deutlich weniger verlässlich.
Für die Kontrolle kann die Beklagtenpartei insoweit nichts ansetzen. Denn wenn eine Kontrolle nicht zu entsprechender anschließender Tätigkeit führt, ist eine Kontrolle auch wirtschaftlich sinnlos.
b) Die Mieter sind damit gemäß § 249 Abs. 1 BGB von den Kosten freizustellen.
Die Gesamtkosten von 59.901,70 € sind damit um 4.412,36 € (93,88 € × 47) zu kürzen, § 287 ZPO.
Das Gericht bemisst nach § 287 ZPO den Anteil auf 4.412,36 € (93,88 € × 51). Die Beklagtenpartei hat den auf diesen Punkt entfallenen Anteil so bemessen, indem sie die Gesamtvergütung so auf die einzelnen Punkte heruntergerechnet hat. Die Klagepartei hat nicht substantiiert eine andere Berechnungsmöglichkeit aufgezeigt, auch nicht angegeben, um wieviel der Betrag stattdessen zu kürzen sei.
Aus der Tätigkeitsliste (K5, Bl. 22) ergibt sich, dass die Kontrolle und Sauberhaltung der Müllplätze 51 mal im Jahr durchgeführt werden sollte.
Aus der Anlage B7, wie sie die Beklagtenpartei vollständig mit Schriftsatz vom 27.09.2018 übersandt hat, ergeben sich Kosten von jeweils 93,88 €.
Damit ergibt sich für die Wohnung des Klägers und seiner Ehefrau im 4. Obergeschoss eine Kürzung um 11,68 € (4.412,36 € / 28.885,37 × 76,47 €, für die Wohnung des Klägers im 8. Obergeschoss eine Kürzung um 9,85 € (4.412,36 € / 28.885,37 × 62,73 €).
(6) Entsprechend den oben dargelegten Grundsätzen sind die Betriebskostenabrechnungen im Hinblick auf den Punkt 1.6 (Müll- und Papierkörbe) um 1/4 zu kürzen.
Das Gericht geht nach der Beweisaufnahme davon aus, dass der Zeuge K… im Juni 2014 ungefähr die Hälfte der Papierkörbe abbaute, so dass für die zweite Jahreshälfte auch nur die Hälfte der Kosten anzusetzen sind.
standes habe er feststellen können, ob die Pumpe richtig funktionierte.
(8) Nicht durchschlagend ist der Einwand der Klagepartei gegen den Tätigkeitspunkt 6.5 (Kontrolle der Feuerlöscher, Brandschutztrockenleitungen).
Der Zeuge K… gab in der Verhandlung vom 10.01.2019 (Bl. 259) an, dass er auch die Feuerlöscher und Brandschutztrockenleitungen kontrolliert habe. Davon ist das Gericht überzeugt. Das Vorbringen der Klagepartei ist pauschal und unsubstantiiert. Im Hinblick auf den Einwand mit der Doppelbelastung durch die Rechnung mit der Firma W… + B… hätte die Klagepartei zunächst nach Belegeinsicht überhaupt vortragen müssen, worauf sich dieser Vertrag bezieht.
(9) Soweit die Klagepartei erstmals in der letzten Verhandlung und nach Schluss der Beweisaufnahme am 19.02.2019 vortrug, zeitlich sei der Aufwand für den Hausmeister nicht möglich, da er, wenn er prüfen wolle, ob die Lampen im Hausflur ginge, er im selben Stockwerk mehrmals das Licht an verschiedenen Schaltern anschalten müssen, so dass er auch jedesmal warten müsse, bis das Licht wieder ausgegangen sei, ist für das Gericht nicht nachvollziehbar.
Dass der Hausmeister so vorgehe oder vorgehen müsse, hat die Beklagtenpartei nicht vorgetragen und im Übrigen auch der Zeuge nicht angegeben. Es genügt offensichtlich, einen Lichtschalter auszulösen, um festzustellen, ob die Lampe angeht. Dies ist beim Durchgehen durch ein Haus kein nennenswerter Zeitaufwand. Es genügt offensichtlich für einen normalen Kontrollgang, die Funktionsfähigkeit der Lampen zu prüfen, denn diese ist das Hauptverschleißteil. Bei einem Lichtschalter ist eine wöchentliche Kontrolle nicht erforderlich. Daher war auch kein Sachverständigengutachten zu erholen.
5. Nach Auffassung des Gerichts sind Darstellungen der Klageparteipartei anhand der Listen, was der Objektbetreuer an einem Tag gemacht haben soll, grundsätzlich verfehlt. Weder die Beklagtenpartei noch der Zeuge selbst haben jemals angegeben, die Listen seien so zu verstehen, dass die Tätigkeit immer an dem Tage ausgeführt worden sei, an dem das Datum in der Liste vermerkt sei.
IV.
Der Kläger kann ferner Zinsen gemäß § 291 S. 1 BGB verlangen, gemäß § 291 S. 1 HS 2 BGB aber erst seit Aufnahme der Forderung an die Zahlung zur gesamten Hand mit Schriftsatz vom 27.02.2018, da vorher die Forderung nicht fällig war.
Die Klage war daher abzuweisen, soweit die Klagepartei Zinsen bereits ab der Zustellung der Klage verlangt hatte.
Gegen die Entscheidung, mit der der Streitwert festgesetzt worden ist, kann Beschwerde eingelegt werden, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands 200 Euro übersteigt oder das Gericht die Beschwerde zugelassen hat.
Die Beschwerde ist binnen sechs Monaten bei dem Amtsgericht München, Pacellistraße 5, 80333 München einzulegen.
Die Frist beginnt mit Eintreten der Rechtskraft der Entscheidung in der Hauptsache oder der anderweitigen Erledigung des Verfahrens. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf der sechsmonatigen Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Im Fall der formlosen Mitteilung gilt der Beschluss mit dem dritten Tage nach Aufgabe zur Post als bekannt gemacht.
Die Beschwerde ist schriftlich einzulegen oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des genannten Gerichts. Sie kann auch vor der Geschäftsstelle jedes Amtsgerichts zu Protokoll erklärt werden; die Frist ist jedoch nur gewahrt, wenn das Protokoll rechtzeitig bei dem oben genannten Gericht eingeht. Eine anwaltliche Mitwirkung ist nicht vorgeschrieben.
Rechtsbehelfe können auch als elektronisches Dokument eingereicht werden. Eine einfache E-Mail genügt den gesetzlichen Anforderungen nicht.
Das elektronische Dokument muss
-mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder – von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht werden.
Ein elektronisches Dokument, das mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen ist, darf wie folgt übermittelt werden:
-auf einem sicheren Übermittlungsweg oder
-an das für den Empfang elektronischer Dokumente eingerichtete Elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) des Gerichts.
Wegen der sicheren Übermittlungswege wird auf § 130a Absatz 4 der Zivilprozessordnung verwiesen. Hinsichtlich der weiteren Voraussetzungen zur elektronischen Kommunikation mit den Gerichten wird auf die Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERW) in der jeweils geltenden Fassung sowie auf die Internetseite www.justiz.de verwiesen.
