Verwaltungsrecht

Aktenzeichen  Vf. 8-VI-16

Leitsatz

1. Mangels ausreichender Substanziierung innerhalb der Verfassungsbeschwerdefrist unzulässige Verfassungsbeschwerde gegen verwaltungsgerichtliche Entscheidungen, mit denen eine Klage des Beschwerdeführers gegen eine zweckent-fremdungsrechtliche Nutzungsuntersagung abgewiesen bzw. der Antrag auf Zulassung der Berufung gegen diese Entscheidung abgelehnt wurde.
2. Nach Ablauf der Zweimonatsfrist des Art. 51 Abs. 2 S. 2 VfGHG kann der Beschwerdeführer die Beschwerdebegründung zwar noch in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht ergänzen; er kann aber nicht mehr fehlende notwendige Bestandteile der Verfassungsbeschwerde nachschieben (Fortführung von BeckRS 2012, 55151). (Rn. 24) (redaktioneller Leitsatz)
3. Es ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn der VGH vorliegend unter Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts die Überlassung von Wohnraum an Personen versteht, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben. (Rn. 29) (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

12 ZB 15.2287 2015-12-07 Bes VGHMUENCHEN VGH München

Tenor

Die Verfassungsbeschwerde wird abgewiesen.

Gründe

I.
Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts München vom 29. Juli 2015 Az. M 9 K 14.5596, mit dem die Klage des Beschwerdeführers gegen eine zweckentfremdungsrechtliche Nutzungsuntersagung abgewiesen wurde, und gegen die Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung gegen diese Entscheidung durch den Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs vom 7. Dezember 2015 Az. 12 ZB 15.2287.
1. Der Beschwerdeführer ist Mieter einer etwa 104 qm großen Wohnung in München, die baurechtlich zur Wohnnutzung genehmigt ist. Er vermietet diese Wohnung seit 2013 möbliert an Personen aus dem arabischen Raum, die sich in München einer ärztlichen Behandlung unterziehen.
Nach Hinweisen aus der Nachbarschaft auf die Untervermietung und zwei Ortsbesichtigungen gab die Landeshauptstadt München dem Beschwerdeführer mit Bescheid vom 18. November 2014 auf, die Nutzung der Wohneinheit als Ferienwohnung unverzüglich zu beenden, und drohte für den Fall, dass dem nicht innerhalb von sechs Monaten ab Zustellung des Bescheids nachgekommen werde, ein Zwangsgeld in Höhe von 2.500 € an. Ferner ordnete sie die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung an. Gestützt wurde dieser Bescheid auf Art. 7 Abs. 2 Nrn. 1 und 2 LStVG in Verbindung mit Art. 2 Satz 1, Art. 5 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum a. F. (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl S. 864, BayRS 2330-11-I), das zuletzt durch Gesetz vom 22. März 2013 (GVBl S. 77) geändert worden war, und die Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) vom 30. Dezember 2013 (MüABl S. 550). Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, der Beschwerdeführer nutze die Wohnung ohne Genehmigung für andere als Wohnzwecke, nämlich durch gewerbliche Untervermietung als Ferienwohnung bzw. als Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer. Ein beachtlicher Grund für die Genehmigung oder Rechtfertigung der Zweckentfremdung liege nicht vor.
2. Die hiergegen gerichtete Klage wies das Verwaltungsgericht München nach Beweisaufnahme durch Inaugenscheinnahme der Wohnung mit dem angegriffenen Urteil vom 29. Juli 2015 ab.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt: Die zweckentfremdungs-rechtliche Nutzungsuntersagung sei rechtmäßig. Keine Bedenken bestünden im Hinblick auf die erforderliche Bestimmtheit. Der Begriff „Ferienwohnung“ sei im Bauplanungsrecht etabliert. Zudem sei unter Heranziehung der Bescheidsbegründung klar erkennbar, welches Verhalten gefordert werde. Die Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung lägen vor. Es handle sich um geschützten Wohnraum. Dieser werde vom Beschwerdeführer ohne die hierfür erforderliche Genehmigung zu anderen als Wohnzwecken überlassen. Bei der wiederholten und regelmäßig kurzzeitigen Vermietung an Personen, die sich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in München aufhielten, handle es sich um eine nicht nur vorübergehende gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung im Sinn von Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 (richtig wohl Nr. 3) ZeS.
Eine Wohnnutzung setze eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts voraus. Ob im Einzelfall eine solche Wohnnutzung vorliege, sei nach einem objektivierten Maßstab und nicht nach subjektiven Vorstellungen der Endbenutzer und des Überlassenden zu bestimmen. Zur Beurteilung, ob Wohnraum durch Überlassung an Dritte überwiegend anderen als Wohnzwecken 4 zugeführt werde, müsse auf das dieser Überlassung zugrunde liegende Nutzungskonzept abgestellt werden. Um Fremdenbeherbergung handle es sich bei der Überlassung einer Unterkunft an Personen, die dort nur vorübergehend unterkämen und die typischerweise an einem anderen Ort eine Wohnung hätten. Das bedeute insbesondere, dass es bei einer solchen beherbergungsartigen Unterkunft an der Verlegung des Lebensmittelpunkts fehle und die lediglich vorübergehende Ausgestaltung des Aufenthalts prägend sei.
Gemessen an diesen Maßstäben sei das Nutzungskonzept des Beschwerdeführers auf Fremdenbeherbergung gerichtet, nämlich darauf, seinen Untermietern eine flexible und vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht jedoch eine Wohnung als Grundlage für eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit. Dass der Beschwerdeführer nach den im Verwaltungsverfahren ermittelten Tatsachen ein entsprechendes Nutzungskonzept verfolge, habe er nicht substanziiert bestritten. Er habe vielmehr noch in der mündlichen Verhandlung erklärt, er wisse die Zahl der Mieter in den letzten zweieinhalb Jahren nicht, und er habe keine Angaben über den Preis der Weitervermietung gemacht. An der Bewertung als Zweckentfremdung ändere es nichts, dass die Wohnung seit März 2015 von ein und demselben (Unter-)Mieter genutzt werde. Da maßgeblich auf das Nutzungskonzept abzustellen sei, komme es nicht auf die Dauer des einzelnen Aufenthalts an. Keiner der anderen in der vergangenen Zeit festgestellten Aufenthalte von (Unter-)Mietern habe eine Dauer von zwei Monaten erreicht. Dieses gewichtige Indiz für ein Nutzungskonzept, das auf eine kurzfristige, regelmäßig ein bis zwei Monate nicht übersteigende Aufenthaltsdauer gerichtet sei, könne durch einen einzelnen längeren Aufenthalt nicht widerlegt werden.
3. Den Antrag des Beschwerdeführers auf Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil lehnte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof durch den ebenfalls angegriffenen Beschluss vom 7. Dezember 2015 mit der Begründung ab, die geltend gemachten Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 VwGO lägen nicht vor. Dazu führte er im Wesentlichen aus:
An der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils bestünden im Ergebnis keine ernstlichen Zweifel (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht habe mit Recht angenommen, dass die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung der Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in München aufhielten, eine Überlassung zu anderen als Wohnzwecken darstelle und insoweit eine fortwährende, nicht nur vorübergehende, gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vorliege. Fremdenbeherbergung im Sinn des Zweckentfremdungsrechts bezeichne die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkämen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort hätten. Für einen solchen Aufenthalt sei ein lediglich beherbergungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunkts prägend. Es fehle an einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit im Sinn einer Heimstatt im Alltag. Der Aufenthalt zeichne sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus. Letzteres sei, wie das Verwaltungsgericht zutreffend angenommen habe, regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung auf die Dauer eines zum Zweck der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt werde. Maßgeblich sei insoweit das jeweils zugrunde liegende Nutzungskonzept. Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer könne insoweit nicht festgelegt werden. Diese hänge vielmehr vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab und sei flexibel zu handhaben.
Auf dieser Grundlage habe das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt, dass das Nutzungskonzept des Beschwerdeführers darauf ausgerichtet sei, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Auf die konkrete, naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende Dauer des Aufenthalts komme es nicht entscheidungserheblich an. Mangels Vorliegens einer erforderlichen Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen, sei das Verwaltungsgericht mit Recht von einer Zweckentfremdung ausgegangen, zumal das bereits erwähnte Nutzungskonzept des Beschwerdeführers auf die fortwährende, nicht lediglich vorübergehende gewerbliche Untervermietung an einen stetig wechselnden Kreis einer medizinischen Behandlung bedürftiger Personen gerichtet sei.
Das Verwaltungsgericht habe auch mit Recht angenommen, dass die Nutzungs-untersagung vom 18. November 2014 hinreichend bestimmt sei. Unter Heranziehung der Bescheidsbegründung sei für den Kläger klar erkennbar, welches Verhalten gefordert werde, nämlich die Unterbringung von Personen mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer unverzüglich zu beenden. Der Festlegung einer zeitlichen Mindest- oder Höchstaufenthaltsdauer habe es nicht bedurft.
Die Rechtssache weise keine tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) und besitze auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die vom Beschwerdeführer aufgeworfene Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung einer Wohnung als „Fremdenbeherbergung“ im Sinn von Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS einzuordnen sei, lasse sich ohne Weiteres anhand von Sinn und Zweck des Zweckentfremdungsrechts durch Auslegung der einschlägigen Regelungen selbst beantworten und sei daher nicht grundsätzlich klärungsbedürftig.
Der Beschluss des Verwaltungsgerichtshofs wurde dem Bevollmächtigten des Beschwerdeführers am 17. Dezember 2015 zugestellt.
II.
1. Mit seiner am 2. Februar 2016 eingegangenen Verfassungsbeschwerde vom 29. Januar 2016 rügt der Beschwerdeführer Verstöße gegen das Willkürverbot (Art. 118 Abs. 1 BV), gegen das Grundrecht auf Eigentum (Art. 103 Abs. 1 BV), hilfsweise das Grundrecht der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 101 BV), in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BV und gegen das Recht auf den gesetzlichen Richter (Art. 86 Abs. 1 Satz 2 BV).
a) Der Verwaltungsgerichtshof habe gegen das Willkürverbot verstoßen. Seine Auffassung, eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit liege bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen in der Regel nicht vor, wenn diese sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhielten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagerten, sei unter keinem Gesichtspunkt vertretbar.
Es habe für das Gericht keine Rolle gespielt, dass die Nutzer sich grundsätzlich melderechtlich in der Wohnung anmeldeten, teilweise über eine ordentliche Aufenthaltserlaubnis verfügten und sich bis zu eineinhalb Jahren in Deutschland aufhielten. Ebenso sei außer Betracht gelassen worden, dass der erstinstanzlich als Zeuge angebotene Untermieter die Wohnung mehr als sieben Monate genutzt habe. Weshalb eine Wohnung bei Anmietung durch den Inhaber einer Aufenthaltserlaubnis dem „regulären“ Wohnungsmarkt entzogen werde, erschließe sich nicht. Der Willkürvorwurf sei umso mehr begründet, als der Verwaltungsgerichtshof in zwei anderen, nahezu zeitgleich ergangenen Entscheidungen die gegenteilige Auffassung vertreten habe. Dort habe er zu einem Wohnheim ausgeführt, eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit werde nicht dadurch ausgeschlossen, dass nach dem jeweiligen Nutzungskonzept der Aufenthalt der Bewohner überwiegend zeitlich begrenzt, in vielen Fällen auch nur über drei Monate erfolge. Insoweit solle der Aufenthaltszweck unberücksichtigt bleiben, während es allein auf die objektive Ausgestaltung und Wohnungsausstattung ankomme. Das dränge den Schluss auf, dass die angegriffene Entscheidung zum Nachteil des Beschwerdeführers auf sachfremden Erwägungen beruhe. Wenn der Verwaltungsgerichtshof schon bei einem Wohnheim eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit annehme, so hätte er dies erst recht im Fall des Beschwerdeführers bejahen müssen. Jedenfalls aber hätte sich das Gericht mit den jeweiligen betroffenen Untermietern direkt auseinandersetzen und Feststellungen etwa über den angestammten Wohnsitz oder die Art der Erkrankung treffen müssen, was aber nicht geschehen sei. Diese hiel 15 ten sich nicht zu touristischen Zwecken in der Wohnung auf, sondern um eine medizinische Behandlung vor Ort zu erhalten, die in ihrem Heimatland nicht gewährleistet sei. Das dürfe zweckentfremdungsrechtlich nicht anders behandelt werden als die Unterbringung von Studierenden oder Praktikanten, die auch nur vorübergehend sei, aber unstrittig der Wohnnutzung zugeordnet werde.
b) Das Eigentumsgrundrecht sei ebenfalls verletzt. Die Annahme der Gerichte, die zweckentfremdungsrechtliche Anordnung vom 18. November 2014 sei hinreichend bestimmt, sei verfassungsrechtlich nicht haltbar. Ein Rückgriff auf das Bauplanungsrecht komme nicht in Betracht. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichtshofs sei auch unter Heranziehung der Bescheidsgründe keineswegs klar erkennbar, was mit einer Nutzung der Wohnung als „Unterbringungsmöglichkeit für Personen mit jeweils kurzer Verweildauer“ gemeint sein solle. Die Weigerung des Verwaltungsgerichtshofs, objektiv nachvollziehbar darzulegen, welches konkrete Verhalten von ihm erwartet werde, verletze das rechtsstaatliche Bestimmtheitsgebot in krasser Weise. Es sei nicht klar, wie der Beschwerdeführer sich gegenüber seinem Untermieter verhalten solle, um die Anforderungen des Bescheids zu erfüllen. Dies werde dadurch verstärkt, dass der Verwaltungsgerichtshof annehme, es komme nicht entscheidungserheblich auf die konkrete, naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängige Dauer des Aufenthalts an, sondern auf das Nutzungskonzept. Daraus folge, dass der Beschwerdeführer machen könne, was er wolle, ihm werde in jedem Fall ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsrecht vorgehalten.
Um eine hinreichende Bestimmtheit zu erreichen, wäre zumindest eine objektiv nachprüfbare zeitliche Mindestgrenze für die Aufenthaltsdauer festzulegen gewesen. Ansonsten wisse weder der Beschwerdeführer, in welcher Form er seine Wohnung untervermieten dürfe, ohne zweckentfremdungsrechtliche Sanktionen befürchten zu müssen, noch wisse die Behörde, unter welchen Voraussetzungen sie ihren Bescheid vollstrecken dürfe. Die Landeshauptstadt betrachte dementsprechend das verwaltungsgerichtliche Urteil offensichtlich als „Freibrief“ für eine Vollstreckung gegen den Beschwerdeführer. Sie habe ein Zwangsgeld in Höhe 17 von 5.000 € fällig gestellt, obwohl der Untermieter die Wohnung bereits sieben Monate nutze. Dem könne nicht das öffentliche Interesse am Erhalt von Wohnraum gegenübergestellt werden. Denn die Untermieter des Beschwerdeführers würden in der betroffenen Wohnung keine Ferien machen, sondern wollten ihre Gesundheit wiederherstellen. Es handle sich um Wohnnutzung. Die Nachbarn hätten sich mit ihrer Beschwerde an die Landeshauptstadt München auch nicht gegen eine Zweckentfremdung gewendet, sondern die Sitten und Gebräuche der ausländischen Untermieter beanstandet. Das Zweckentfremdungsrecht dürfe aber nicht dazu eingesetzt werden, unliebsame Mieter loszuwerden. Das sei vom Gesetzeszweck nicht gedeckt und unverhältnismäßig.
c) Der Beschluss des Verwaltungsgerichtshofs verletze zudem das Recht auf den gesetzlichen Richter, weil er den Zugang zur Berufungsinstanz und damit zugleich gegebenenfalls zur Revisionsinstanz in unzumutbarer, aus Sachgründen offensichtlich nicht zu rechtfertigender Weise erschwere. Der Verwaltungsgerichtshof hätte die Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung zulassen müssen (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Der Beschwerdeführer habe in seinem Zulassungsantrag unter Auseinandersetzung mit der planungsrechtlichen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage dargelegt, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung einer Wohnung Fremdenbeherbergung im Sinn des Zweckentfremdungsrechts darstelle. Der Verwaltungsgerichtshof habe dazu lediglich ausgeführt, die Rechtsfrage lasse sich ohne Weiteres beantworten, habe aber nicht gesagt, wie. Wenn das Berufungsgericht nicht in der Lage sei, die aufgeworfene Rechtsfrage zu beantworten, könne es das auch nicht von der Begründung eines Zulassungsantrags erwarten.
d) Mit Schreiben vom 22. April 2016, 11. Juli 2016 und 24. Februar 2017 macht der Beschwerdeführer weitere Ausführungen zu den genannten Rügen.
2. Das Bayerische Staatsministerium des Innern, für Bau und Verkehr hält die Verfassungsbeschwerde für jedenfalls unbegründet.
III.
Die Verfassungsbeschwerde ist mangels hinreichend substanziierter Darlegung eines Grundrechtsverstoßes unzulässig.
1. Die Zulässigkeit einer Verfassungsbeschwerde setzt voraus, dass innerhalb der zweimonatigen Verfassungsbeschwerdefrist des Art. 51 Abs. 2 Satz 2 VfGHG hinreichend substanziiert geltend gemacht wird, gerade die angefochtene gerichtliche Entscheidung verletze in der Bayerischen Verfassung gewährleistete Grundrechte und beruhe auf dieser Verletzung. Nach Art. 51 Abs. 1 Satz 1 VfGHG ist das verfassungsmäßige Recht, dessen Verletzung der Beschwerdeführer rügt, zu bezeichnen. Der Beschwerdeführer darf sich dabei nicht damit begnügen, irgendeine ein verfassungsmäßiges Recht verbürgende Norm der Bayerischen Verfassung anzuführen und als verletzt zu benennen. Es muss vielmehr – jedenfalls in groben Umrissen – erkennbar sein, inwiefern durch eine Maßnahme oder Entscheidung ein solches Recht verletzt sein soll. Auf der Grundlage des Vortrags in der Verfassungsbeschwerde muss die behauptete Grundrechtsverletzung zumindest möglich erscheinen. Die bloße Behauptung, eine gerichtliche oder behördliche Entscheidung sei unrichtig oder fehlerhaft, genügt nicht den Anforderungen an die Begründung einer Verfassungsbeschwerde (ständige Rechtsprechung; vgl. VerfGH vom 15.2.2016 – Vf. 45-VI-15 – juris Rn. 24; vom 27.2.2017 – Vf. 54-VI-15 – juris Rn. 17).
Nach Ablauf der Zweimonatsfrist des Art. 51 Abs. 2 Satz 2 VfGHG kann der Beschwerdeführer die Beschwerdebegründung zwar noch in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht ergänzen; er kann aber nicht mehr fehlende notwendige Bestandteile der Verfassungsbeschwerde nachschieben (VerfGH vom 9.2.1994 VerfGHE 47, 47/50; vom 26.7.2012 – Vf. 88-VI-11 – juris Rn. 19).
2. Diesen Anforderungen wird die innerhalb der Zweimonatsfrist eingegangene Verfassungsbeschwerde vom 29. Januar 2016 nicht gerecht. Soweit der Beschwerdeführer die behaupteten Grundrechtsverletzungen mit weiteren Schreiben 24 vom 22. April 2016, 11. Juli 2016 und 24. Februar 2017 vertieft und auf neue Gesichtspunkte stützt, hat er die Zweimonatsfrist des Art. 51 Abs. 2 Satz 2 VfGHG versäumt und kann damit den Darlegungsmangel nicht mehr beheben.
a) Nicht ausreichend dargelegt ist die Rüge, der Verwaltungsgerichtshof habe das grundrechtliche Willkürverbot (Art. 118 Abs. 1 BV) verletzt.
Willkürlich im Sinn des Art. 118 Abs. 1 BV wäre eine Entscheidung nur dann, wenn sie bei Würdigung der die Verfassung beherrschenden Grundsätze nicht mehr verständlich wäre und sich der Schluss aufdrängte, sie beruhe auf sachfremden Erwägungen. Die Entscheidung dürfte unter keinem Gesichtspunkt rechtlich vertretbar erscheinen; sie müsste schlechthin unhaltbar, offensichtlich sachwidrig, eindeutig unangemessen sein. Selbst eine zweifelsfrei fehlerhafte Anwendung einfachen Rechts begründet deshalb für sich allein noch keinen Verstoß gegen Art. 118 Abs. 1 BV (ständige Rechtsprechung; vgl. VerfGH vom 23.9.2015 BayVBl 2016, 49 Rn. 36 m. w. N.). Inwiefern der Verwaltungsgerichtshof bei Auslegung und Anwendung von Art. 2 Satz 2 Nr. 3 ZwEWG und § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZeS hiergegen verstoßen haben soll, zeigt die Verfassungsbeschwerde auch nicht ansatzweise auf.
Der Beschwerdeführer beruft sich insbesondere darauf, der Verwaltungsgerichtshof habe nur wenige Tage vor dem angegriffenen Beschluss in zwei anderen zweckentfremdungsrechtlichen Entscheidungen zu einem Wohnheim die gegenteilige Auffassung vertreten. Es sei objektiv und subjektiv willkürlich, wenn das Gericht in seinem Fall mangels einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit von verbotener Fremdenbeherbergung ausgehe. Es hätte berücksichtigen müssen, dass die Betroffenen sich grundsätzlich melderechtlich in der Wohnung anmeldeten, teilweise über eine Aufenthaltserlaubnis verfügten, sich bis zu eineinhalb Jahren in Deutschland aufhielten und der erstinstanzlich als Zeuge angebotene Untermieter die Wohnung mehr als sieben Monate lang genutzt habe. Dieses Vorbringen ist zur Begründung der Verfassungsbeschwerde unter jedem Gesichtspunkt unzureichend.
In rechtlicher Hinsicht übergeht der Beschwerdeführer, dass der Verwaltungsgerichtshof in Auslegung der zweckentfremdungsrechtlichen Vorschriften sowohl in der angegriffenen Entscheidung vom 7. Dezember 2015 als auch in den beiden angeführten (Eil-)Beschlüssen vom 26. November 2015 denselben rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt hat, um Wohnnutzung von anderen Nutzungen abzugrenzen. Auf dieser Grundlage ist er zu der Einschätzung gelangt, dass es letzteren an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinn einer „Heimstatt im Alltag“ fehle, während sie für erstere prägend sei. Für die Abgrenzung anhand der Dauerhaftigkeit des Wohnens kommt es nach seiner Auffassung nicht auf eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer an, sondern auf das jeweilige Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkrete Umsetzung im Einzelfall (BayVGH vom 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris Rn. 4 f. einerseits und vom 26.11.2015 – 12 CS 15.2257 – juris Rn. 13 f. sowie vom 26.11.2015 – 12 CS 15.2269 – juris Rn. 13 f. andererseits). Von diesem Ausgangspunkt aus ist es nicht etwa widersprüchlich, sondern im Gegenteil folgerichtig, wenn der Verwaltungsgerichtshof im Fall des Beschwerdeführers unter Fremdenbeherbergung im Sinn des Zweckentfremdungsrechts die Überlassung von Wohnraum an Personen versteht, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben.
Zur Anwendung dieses Abgrenzungskriteriums im konkreten Einzelfall hält die Verfassungsbeschwerde den Erwägungen des Verwaltungsgerichtshofs nur eine eigene gegenteilige Wertung entgegen, ohne sich mit der angegriffenen Entscheidung und deren Begründung in der erforderlichen Weise auseinanderzusetzen. Sie stützt sich überwiegend auf Gesichtspunkte, die für das Gericht auf der Grundlage seines materiell-rechtlichen Ansatzes ersichtlich unerheblich waren. So spielt es für die Frage, welches Nutzungskonzept der Beschwerdeführer verfolgt, wenn er eine möblierte Wohnung an regelmäßig wechselnde Personen untervermietet, die sich dort unter Beibehaltung ihres angestammten Wohnsitzes lediglich vorübergehend aus Anlass einer medizinischen Behandlung aufhalten, keine maßgebende Rolle, dass diese Personen in der Wohnung gemeldet sind und eine Aufenthaltserlaubnis nach § 25 Abs. 4 Satz 1 AufenthG besitzen. Letzteres drängt 28 sich schon deshalb auf, weil die genannte Bestimmung die Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis für einen nicht vollziehbar ausreisepflichtigen Ausländer nur für einen vorübergehenden Aufenthalt ermöglicht, solange (u. a.) dringende humanitäre oder persönliche Gründe seine vorübergehende weitere Anwesenheit im Bundesgebiet erfordern. Das widerlegt nicht, sondern bestätigt im Gegenteil, dass die betreffenden Personen am Beherbergungsort zum Zweck der Krankenbehandlung nur vorübergehend unterkommen und ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben.
Insbesondere aber blendet die Verfassungsbeschwerde aus, dass der Verwaltungsgerichtshof seine Würdigung auf die konkreten Feststellungen des Verwaltungsgerichts stützt, wonach die Wohnung von dem Beschwerdeführer mehr als zwei Jahre lang an eine Reihe von verschiedenen Personen vermietet worden sei, von denen mit Ausnahme des letzten Untermieters keine eine Aufenthaltsdauer von zwei Monaten erreicht habe (S. 13 des verwaltungsgerichtlichen Urteils). Ohne eine Auseinandersetzung mit diesen Feststellungen zum konkreten Nutzungskonzept bleibt die Rüge einer willkürlichen Rechtsanwendung haltlos. Der Vorwurf, der Verwaltungsgerichtshof hätte sich zur Vermeidung von Willkür „mit den Betroffenen direkt“ auseinandersetzen müssen und „Feststellungen etwa über den angestammten Wohnsitz oder die Art der Erkrankungen“ treffen müssen, geht schon deshalb fehl, weil der Beschwerdeführer im fachgerichtlichen Verfahren nicht einmal die genaue Zahl der Untermieter angegeben hat.
b) Ebenfalls nicht ausreichend substanziiert ist die Rüge, das Verwaltungsgericht und der Verwaltungsgerichtshof hätten das Eigentumsgrundrecht (Art. 103 Abs. 1 BV), hilfsweise das Grundrecht der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 101 BV), in Verbindung mit dem Rechtsstaatsgebot (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BV) verletzt.
Der Beschwerdeführer trägt vor, die Auffassung der Fachgerichte zur hinreichenden Bestimmtheit der Nutzungsuntersagung sei verfassungsrechtlich nicht haltbar; es müsse zumindest eine objektiv nachprüfbare zeitliche Mindestgrenze für die Aufenthaltsdauer festgelegt werden. Damit wendet er sich der Sache nach gegen 31 die gerichtliche Auslegung des zweckentfremdungsrechtlichen Begriffs der Fremdenbeherbergung in Abgrenzung zur Wohnnutzung, wonach es auf eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer gerade nicht ankommen soll. Die Verfassungsbeschwerde lässt aber nicht erkennen, inwiefern die Fachgerichte damit und mit ihren daran anknüpfenden Ausführungen zur Bestimmtheit des angefochtenen Verwaltungsakts den Wertgehalt der genannten Grundrechte und ihre in das einfache Recht hineinwirkende Bedeutung – ihre Ausstrahlungswirkung – (vgl. etwa VerfGH vom 15.3.2007 VerfGHE 60, 58/61 f.; vom 20.12.2012 BayVBl 2013, 334; vom 12.1.2015 BayVBl 2015, 522 Rn. 19; BayVBl 2016, 49 Rn. 32; vom 25.10.2016 – Vf. 83-VI-14 – juris Rn. 27) verkannt haben sollen. Denn auf der Grundlage der von den Fachgerichten vertretenen materiell-rechtlichen Auffassung lässt sich ohne Weiteres bestimmen, welches Verhalten die strittige Anordnung vom Beschwerdeführer verlangt, nämlich die Unterbringung von Personen mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer zum Zweck der Heilbehandlung im Rahmen des von den Fachgerichten festgestellten Nutzungskonzepts zu beenden.
c) Der Verfassungsbeschwerde lässt sich schließlich keine ausreichende Begründung für die Behauptung entnehmen, der Verwaltungsgerichtshof habe durch die Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung das Recht des Beschwerdeführers auf den gesetzlichen Richter (Art. 86 Abs. 1 Satz 2 BV) verletzt.
Der Beschwerdeführer macht geltend, der Verwaltungsgerichtshof hätte die Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage, unter welchen Voraussetzungen die Vermietung einer Wohnung „Fremdenbeherbergung“ im Sinn des Zweckentfremdungsrechts darstelle, zulassen müssen. Das Gericht habe zwar ausgeführt, die Frage lasse sich ohne Weiteres beantworten, aber nicht angegeben, wie. Der Zugang zur Berufungsinstanz sei in unzumutbarer Weise erschwert, wenn das Berufungsgericht offensichtlich selbst nicht in der Lage sei, die aufgeworfene Frage zu beantworten. Mit dieser Rüge verfehlt die Verfassungsbeschwerde den Inhalt der angegriffenen Gerichtsentscheidung. Der Verwaltungsgerichtshof hat im Rahmen des Zulassungsgrundes der ernstlichen Zweifel (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) zunächst den Begriff der Fremdenbeherbergung ausgelegt 34 (Rn. 4 f.) und dann auf den konkreten Fall angewandt (Rn. 6 ff.). Wenn er anschließend den Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) mit Blick auf die vom Beschwerdeführer aufgeworfene Rechtsfrage verneint, liegt es auf der Hand, dass er sich auf das zuvor ausführlich dargelegte Begriffsverständnis stützt und dieses nicht nochmals wiederholt. Davon, dass das Gericht die Frage selbst nicht habe beantworten können und deshalb die Berufung hätte zulassen müssen, kann ersichtlich keine Rede sein.
IV.
Das Verfahren ist kostenfrei (Art. 27 Abs. 1 Satz 1 VfGHG).