Verwaltungsrecht

Aktenzeichen  12 ZB 17.595

Leitsatz

1 Die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung einer Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhalten, stellt eine Überlassung zu anderen als zu Wohnzwecken dar und liegt insoweit eine fortwährende (nicht nur vorübergehende) gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vor. Auf die konkrete, vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende Dauer des Aufenthalts kommt es entscheidungserheblich nicht an. (Rn. 3 und 6) (redaktioneller Leitsatz)
2 Ob es sich um ein nur vorübergehendes Unterkommen handelt, hängt vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab und ist flexibel zu handhaben. Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-) Aufenthaltsdauer kann insoweit nicht festgelegt werden. (Rn. 5) (redaktioneller Leitsatz)
3 Das Kriterium der Dauerhaftigkeit des Wohnens dient der Abgrenzung eines Wohngebäudes als Heimstatt im Alltag von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen. (Rn. 17) (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

M 9 K 16.2662 2017-02-15 Urt VGMUENCHEN VG München

Tenor

I. Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.
II. Der Kläger trägt die Kosten des Antragsverfahrens.
III. Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 64.800,- EUR festgesetzt.

Gründe

Der Antrag auf Zulassung der Berufung, mit dem der Kläger sich gegen eine aufgrund des Wohnraumzweckentfremdungsrechts ergangene Anordnung der Beklagten vom 2. Juni 2016, die Nutzung einer angemieteten Wohnung für die kurzfristige Unterbringung von wechselnden Personen (sog. „Medizintouristen“) zum Zwecke der Fremdenbeherbergung zu beenden, und die Abweisung seiner hiergegen gerichteten Klage durch das Verwaltungsgericht wendet, bleibt ohne Erfolg. Zulassungsgründe liegen – soweit dargelegt – nicht vor (§ 124 a Abs. 5 Satz 2 VwGO).
1. Die Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung begegnet keinen ernstlichen Zweifeln (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der angegriffene Bescheid vom 2. Juni 2016 rechtmäßig ist und den Kläger nicht in seinen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Mit Recht hat das Verwaltungsgericht angenommen, dass die wiederholte und regelmäßige kurzzeitige Untervermietung der streitbefangenen Wohnung an Personen, die sich lediglich vorübergehend zur medizinischen Behandlung in der Landeshauptstadt aufhalten, eine Überlassung zu anderen als zu Wohnzwecken darstellt und insoweit eine fortwährende (nicht nur vorübergehende) gewerbliche Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung vorliegt, was eine Zweckentfremdung im Sinne von Art. 2 Abs. 2 Nr. 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) und § 4 Satz 2 Nr. 3 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZES) darstellt.
a) Fremdenbeherbergung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts bezeichnet die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre (eigentliche) Wohnung typischerweise an einem anderen Ort haben (vgl. BayVGH, B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris, Rn. 4; VG Berlin, U.v. 16.8.2005 – 10 A 119.00 – juris, Rn. 30). Für einen derartigen Aufenthalt ist ein lediglich beherberungsartiges Unterkommen ohne Verlegung des Lebensmittelpunktes prägend. Es fehlt an einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ (vgl. BVerwG, U.v. 18.5.1977 – VIII C 44.76 – juris, Rn. 27; U.v. 29.11.1985 – 8 C 105/83 – juris, Rn. 19; B.v. 25.3.1996 – 4 B 302/95 -juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris, Rn. 4). Der Aufenthalt zeichnet sich vielmehr durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 – 12 CS 15.2269 – juris, Rn. 13; B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris, Rn. 4).
Letzteres ist regelmäßig der Fall, wenn eine Wohnung für die Dauer eines zum Zwecke der medizinischen Behandlung erfolgenden Aufenthalts zur Verfügung gestellt wird. Maßgeblich ist insoweit das jeweils zugrundeliegende Nutzungskonzept (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 – 4 B 302/95 – juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 – 12 CS 15.2269 – juris, Rn. 14; B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris, Rn. 5). Eine bestimmte (Mindest- oder Höchst-)Aufenthaltsdauer kann insoweit nicht festgelegt werden (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 – 12 CS 15.2269 – juris, Rn. 14; B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris, Rn. 5; s. auch Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 3. Aufl. 2014, § 3 Rn. 17); diese hängt vielmehr vom jeweiligen Nutzungskonzept des Vermieters und dessen konkreter Umsetzung im Einzelfall ab und ist flexibel zu handhaben (vgl. BVerwG, B.v. 25.3.1996 – 4 B 302/95 – juris, Rn. 12; BayVGH, B.v. 26.11.2015 – 12 CS 15.2269 – juris, Rn. 13; B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris, Rn. 5).
b) Auf dieser Grundlage hat das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt, dass das Nutzungskonzept des Klägers darauf ausgerichtet ist, seinen Untermietern eine flexible, vorübergehende Unterkunft zu bieten, nicht aber eine Wohnung als Grundlage für eine „auf Dauer“ angelegte Häuslichkeit zur Verfügung zu stellen. Eine solche liegt bei einer Nutzung durch regelmäßig wechselnde Personen, die sich lediglich aus Anlass einer medizinischen Behandlung in den besagten Räumen aufhalten und ihren Lebensmittelpunkt nicht durch Aufgabe ihres angestammten Wohnsitzes an den Beherbergungsort verlagern, regelmäßig nicht vor. Auf die konkrete -naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende – Dauer des Aufenthalts kommt es entscheidungserheblich nicht an.
aa) Dem vermag der Kläger nicht mit Erfolg entgegenzuhalten, die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen stelle nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts keine Beherbergung dar (vgl. BVerwG, B.v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – juris, Rn. 3). Der Kläger verkennt den spezifisch baurechtlichen Bezug dieser Aussage. Die Ausführungen des Bundesverwaltungsgerichts beschränken sich auf die Baunutzungsverordnung und die in dieser vorgegebene Unterscheidung zwischen allgemeiner Wohnnutzung und Feriennutzung. Diese Unterscheidung verbietet es nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts, den Begriff der Beherbergung – für den Bereich der Baunutzungsverordnung – so weit zu fassen, dass er auch die mietweise Überlassung von selbständigen Wohnungen einschließt (vgl. BVerwG, B.v. 08.05.1989 – 4 B 78.89 – juris, Rn. 3). Für das vorliegend allein streitgegenständliche Zweckentfremdungsrecht kommt dieser Aussage indes keine Bedeutung zu. Dieses folgt vielmehr eigenen Maßstäben und Grundsätzen.
bb) Der Kläger hat auch im Berufungszulassungsverfahren nicht aufgezeigt, dass er auf unbestimmte Dauer an „Medizintouristen“ vermietet, die ihren Lebensmittelpunkt durch Aufgabe ihres bisherigen Wohnsitzes endgültig an den Beherbergungsort verlagert haben und die Geltungsdauer des diesen Personen erteilten Aufenthaltstitels dies plausibel erscheinen lässt (vgl. BayVGH, B.v. 9.5.2016 – 12 CS 16.899 – Umdruck, Rn. 5). Allein die Anmeldung in der Landeshauptstadt, ohne jeden Nachweis der Aufgabe des bisherigen Wohnsitzes im Heimatland, reicht insoweit nicht aus. Entsprechende Meldebestätigungen bezeugen lediglich die Anmeldung eines aktuellen Wohnsitzes in München, nicht aber die endgültige Aufgabe des bisherigen („Erst „)Wohnsitzes im Herkunftsland und damit die Begründung einer „auf Dauer“ angelegten Häuslichkeit im Sinne einer „Heimstatt im Alltag“ in München. Ebenso wenig hat sich der Kläger zur Geltungsdauer der den „Medizintouristen“ erteilten Aufenthaltserlaubnis verhalten. Allein der Hinweis, es handele sich um Aufenthaltserlaubnisse nach § 25 Abs. 4 Satz 1 AufenthG, kann insoweit nicht genügen, da diese Vorschrift sich ausdrücklich auf einen lediglich „vorübergehenden“ Aufenthalt (entsprechend der Behandlungsdauer) bezieht. Desgleichen vermag auch der angezogene Vergleich mit einem Studenten, der sich für die Dauer von zwei Semestern in München aufhält, nicht zu verfangen. Insoweit unterliegt die endgültige Verlagerung des Lebensmittelpunkts an den Studienort – schon aufgrund der Offenheit des weiteren Verbleibs bis zur Beendigung der Ausbildung – keinerlei Zweifeln. Ungeachtet dessen fehlt insoweit auch jeder Bezug zur Zweckentfremdung in Form einer gewerblichen Fremdenbeherbergung.
cc) Entgegen der Annahme des Klägers ist der Bescheid vom 2. Juni 2016 auch ausreichend bestimmt (Art. 37 Abs. 1 BayVwVfG). Für den Kläger ist hinreichend klar erkennbar, welches Verhalten, nämlich die Unterbringung von Personen mit jeweils kurzer Aufenthaltsdauer unverzüglich zu beenden, gefordert wird.
dd) Ebenso wenig besteht ein Vollstreckungshindernis. Von dem Kläger wird nichts rechtlich Unmögliches verlangt. Er kann den mit den „Medizintouristen“ geschlossenen „Beherbergungsvertrag“, der sich in seinem wesentlichen Kern als Mietvertrag darstellt (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, 2014, Vorbem. 48 zu § 535), jederzeit gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB ordentlich innerhalb der Frist des § 573 c Abs. 3 BGB analog kündigen. Wird ein „Beherbergungsvertrag“ nicht bereits von vornherein auf bestimmte Zeit abgeschlossen, so ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung, gestützt auf die Verkehrssitte, in der Regel eine (stillschweigende) Vereinbarung einer Kündigungsfrist anzunehmen, wie § 573 c Abs. 3 BGB sie enthält (so ausdrückl. Rolfs, in: Staudinger, BGB, 2014, § 573 c Rn. 40). Die ordentliche Kündigung des mit den „Medizintouristen“ bestehenden „Beherbergungsvertrags“ ist damit spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats zulässig (§ 573 c Abs. 3 BGB).
ee) Entgegen der Auffassung des Klägers erweist sich daher die in Ziff. 3 des Bescheides vom 2. Juni 2016 verfügte Androhung eines Zwangsgelds in Höhe von 5.400,- Euro für den Fall, dass der Verpflichtung aus Ziff. 1 des Bescheides (unverzügliche Beendigung der Nutzung der Wohnung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung) nicht binnen einer Frist von sechs Wochen ab Zustellung des Bescheides Folge geleistet wird, keineswegs als unverhältnismäßig. Der Kläger konnte nach Zugang des Bescheids vom 2. Juni 2016 bis zum 15. Juni 2016 zum Ablauf des Monats Juni 2016 kündigen und damit die Sechswochenfrist einhalten.
ff) Ebenso wenig begegnet Ziff. 4 des Bescheides vom 2. Juni 2016 rechtlichen Bedenken, in welcher für den Fall, dass Ziff. 2 des Bescheids (Wiederzuführung zur Wohnnutzung) nicht innerhalb von drei Monaten ab Zustellung des Bescheides Folge geleistet wird, ein Zwangsgeld in Höhe von 5.400,- Euro angedroht wurde. Geht man von einer Beendigung des Beherbergungsvertrages zum 30. Juni 2016 aus, so blieb ausreichend Zeit, diese Verpflichtung umzusetzen. Für den Fall des Erforderlichwerdens einer Räumungsklage hätte auf entsprechenden Antrag oder bereits von Amts wegen eine Verlängerung der Frist erfolgen können.
Mangels Vorliegens einer nach § 2 ZwEWG, § 5 Abs. 1 ZES erforderlichen Genehmigung, Wohnräume anderen als Wohnzwecken zuzuführen, ist das Verwaltungsgericht folglich mit Recht von einer Zweckentfremdung ausgegangen, zumal das bereits erwähnte Nutzungskonzept des Klägers auf die fortwährende (nicht lediglich vorübergehende) gewerbliche Untervermietung an einen stetig wechselnden Kreis einer medizinischen Behandlung bedürftiger Personen gerichtet ist.
Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung sind danach nicht gegeben.
2. Entgegen der Auffassung des Klägers besitzt die Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO). Die vom Kläger aufgeworfene Rechtsfrage, ob die Vermietung an Personen, die sich zum Zwecke einer medizinischen Behandlung in Deutschland aufhalten, den Tatbestand der Zweckentfremdung von Wohnraum erfülle, lässt sich ohne weiteres anhand der ratio legis des Zweckentfremdungsrechts durch Auslegung der einschlägigen Regelungen selbst beantworten und ist daher nicht im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO grundsätzlich klärungsbedürftig (vgl. Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 38). Eine aufgeworfene Rechtsfrage hat nicht schon deshalb grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO, weil zu ihr noch keine ausdrückliche höchstrichterliche Rechtsprechung vorliegt. Vielmehr fehlt es an der erforderlichen Klärungsbedürftigkeit bereits dann, wenn sich die Fragestellung – wie vorliegend – ohne weiteres anhand des bislang erreichten Klärungsstands in der Rechtsprechung beantworten lässt (vgl. Happ, in: Eyermann, a.a.O., § 124 Rn. 38).
3. Ebenso wenig ist die Berufung nach § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO zuzulassen. Soweit der Kläger eine Divergenz der Entscheidung des Verwaltungsgerichts von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts unter Bezugnahme auf dessen Beschluss vom 8. Mai 1989 – 4 B 78.89 – juris, Rn. 3 zu begründen versucht, ist darauf hinzuweisen, dass sich eine behauptete Divergenz von Rechtssätzen im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO stets auf dieselbe Rechtsvorschrift beziehen muss (vgl. Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 42). Bereits daran fehlt es. Die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts befasst sich mit dem Begriff der Beherbergung im Baurecht, insbesondere in der Baunutzungsverordnung; das Urteil des Verwaltungsgerichts hingegen ist zu einem völlig anderen Rechtsgebiet – dem Zweckentfremdungsrecht – ergangen. Nicht einmal eine – hier von vornherein nicht bestehende – Vergleichbarkeit der Regelungsinhalte könnte eine Divergenz begründen (vgl. Happ, in: Eyermann, VwGO, 14. Aufl. 2014, § 124 Rn. 42).
Soweit der Kläger ferner eine Divergenz der Entscheidung des Verwaltungsgerichts vom Beschluss des Bayer. Verwaltungsgerichtshofs vom 26. November 2015 – 12 CS 15.2269 – juris, Rn. 13 darin erblicken möchte, dass der Senat – anders als das Verwaltungsgericht – auch das Wohnen auf kurze und absehbare Zeit als Wohnen angesehen habe, lässt er den Zusammenhang, in dem dieser Rechtssatz steht, unberücksichtigt. Mit der erforderlichen Dauerhaftigkeit des Wohnens verbindet sich gerade nicht der Gegensatz von längerer oder kürzerer oder einer unbestimmten Dauer der Nutzung. Vielmehr ist das Kriterium der Dauerhaftigkeit flexibel zu handhaben. Der Sinn des Merkmals ist maßgeblich darin zu sehen, ein Wohngebäude als Heimstatt im Alltag zu unterscheiden von anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen (vgl. BayVGH, B.v. 26.11.2015 – 12 CS 15.2269 – juris, Rn. 13 m.w.N.). Auf der Grundlage eben dieses Rechtssatzes hat das Verwaltungsgericht sein Urteil gefällt. Die Annahme einer Divergenz liegt daher auch und gerade vor dem Hintergrund der Entscheidung des Senats vom 7. Dezember 2015 – 12 ZB 15.2287 – juris, Rn. 4 gänzlich fern.
4. Gleiches gilt im Hinblick auf den ebenfalls geltend gemachten Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO. Das Verwaltungsgericht hat nicht wesentlichen Tatsachenvortrag des Klägers unbeachtet gelassen, es hat ihm lediglich nicht die von ihm gewünschte Bedeutung beigemessen. Dies begründet jedoch weder eine Verletzung rechtlichen Gehörs (vgl. BVerfGE 64, 1 [12]) noch einen Verfahrensmangel im Sinne von § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO. Der Kläger hat – wie bereits erwähnt – nicht nur in erster Instanz vor dem Verwaltungsgericht, sondern auch im Berufungszulassungsverfahren nicht nachvollziehbar darzulegen vermocht, dass er auf unbestimmte Dauer an (bisherige) „Medizintouristen“ vermietet, die ihren Lebensmittelpunkt unter Aufgabe ihres Wohnsitzes im Heimatland endgültig an den Beherbergungsort verlagern, und die Geltungsdauer deren Aufenthaltstitels dies plausibel erscheinen lässt. Die Frage wurde ausweislich der Niederschrift über die mündliche Verhandlung in der Sitzung vom 15. Februar 2017 erörtert. Die Annahme einer Gehörsverletzung liegt daher von vornherein fern.
Ebenso wenig ist eine Verletzung des Amtsermittlungsgrundsatzes (§ 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO) zu erkennen. Der Kläger selbst hat in der Klagebegründung vom 9. Juli 2016 erklärt, dass er die streitgegenständliche Wohnung an verschiedene Personen weitervermietet hat. Diesen Vorgang hat das Verwaltungsgericht mit der Wortwahl, der Kläger vermiete „an kurzfristig wechselnde Untermieter“ bzw. vermiete „regelmäßig kurzzeitig“ zutreffend umschrieben. Auf die konkrete – naturgemäß vom jeweiligen Behandlungsfortschritt abhängende – Dauer des Aufenthalts kommt es entscheidungserheblich nicht an (vgl. auch bereits BayVGH, B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris, Rn. 6).
Der Antrag auf Zulassung der Berufung ist daher abzulehnen.
5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Nr. 56.6.3 Streitwertkatalog. Danach ist der geschätzte Jahresbetrag des Interesses des Klägers an der derzeitigen Nutzung maßgebend. Der Senat bemisst diesen in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht auf 64.800,- Euro pro Jahr.
6. Gegen diesen Beschluss gibt es kein Rechtsmittel (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 15. Februar 2017 rechtskräftig (§ 124 a Abs. 5 Satz 4 VwGO).