Baurecht

Aktenzeichen  M 29 SN 19.1946

Leitsatz

Tenor

I. Der Antrag wird abgelehnt.
II. Die Antragstellerin hat die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu tragen.
III. Der Streitwert wird auf 5.000, – EUR festgesetzt.

Gründe

I.
Die Antragstellerin begehrt die Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen die Aufhebung einer der Beigeladenen erteilten Baugenehmigung für die Sanierung und Erweiterung des Studentenwohnheims …“.
Die Antragstellerin ist Eigentümerin des Grundstücks … … und … mit der Fl.Nr. 959, … …, das mit zwei Mehrfamilienhäusern mit jeweils acht Wohneinheiten und einer Tiefgarage mit insgesamt 16 Stellplätzen bebaut ist. Die Beigeladene ist Eigentümerin der benachbarten, nord-östlich angrenzenden Grundstücke … … und 19a, Fl.Nrn. 955/2 und 955/3, die mit einem miteinander verbundenen Gebäudekomplex bebaut sind und als Studentenwohnheim mit 138 Wohneinheiten unter dem Namen „…“ genutzt wurden. Nach der Baugenehmigung für das Studentenwohnheim vom 3. November 1967 waren zunächst 40 Stellplätze herzustellen. Bei einer Erweiterung des Gebäudes (Dachgeschossausbau), genehmigt mit Bescheid vom *. September 1993, wurden die erforderlichen elf weiteren Stellplätze nicht errichtet, sondern ein Ablösevertrag vom 17. August 1993 mit der Antragsgegnerin geschlossen. Die Beigeladene plant eine Generalsanierung des Gebäudes sowie eine Erweiterung auf 170 Studenten-Wohneinheiten. Zum Zeitpunkt des Augenscheins war der mittlere Gebäudeteil bereits beseitigt.
Die Zufahrt zur Tiefgarage des Gebäudekomplexes der Beigeladenen befindet sich an der …; diese endet im Westen als Sackgasse.
Die Grundstücke liegen außerdem im Bereich eines einfachen Bebauungsplans und im Bereich der Satzung der Antragsgegnerin über die Ermittlung und den Nachweis von notwendigen Stellplätzen für Kraftfahrzeuge (Stellplatzsatzung – StPlS) vom 19. Dezember 2007.
Der zunächst eingereichte Antrag der Beigeladenen auf Erteilung eines Vorbescheids vom *. März 2017 zur Sanierung und Erweiterung des Studentenwohnheims … wurde mit Vorbescheid vom *. Januar 2018 (Az.: 602-1.7-2017-4967-41) positiv verbeschieden. Dagegen ließ die Antragstellerin mit Schreiben vom Schreiben vom 27. Juli 2018 Klage erheben (Az.: M 29 K 18.3688).
Mit Baugenehmigung vom 7. August 2018 (Az.: 602-1.1-2018-4893-41) genehmigte die Antragsgegnerin die Sanierung und Erweiterung des Studentenwohnheims „…“, … … und … Fl.Nrn. 955/2 und 955/3, nach Plan Nr. …- … mit Betriebsbeschreibung vom 6. März 2018, Nr. … und Mobilitätskonzept vom 26. Februar 2018 unter anderem mit den Auflagen, 12 Stellplätze sowie 170 Fahrradabstellplätze plangemäß herzustellen.
Als Gründe für die Anerkennung einer verringerten Stellplatzanzahl sind im Mobilitätskonzept vom 26. Februar 2018 im Wesentlichen angegeben:
Unter Ziffer 3.1: Das Baugrundstück sei durch den öffentlichen Personennahverkehr sehr gut erschlossen und biete die Voraussetzung, den Alltag auch ohne eigenes Kfz zu bewältigen.
Unter Ziffer 3.2: Im näheren Umfeld seien zahlreiche Carsharing-Angebote vorhanden. Mit der Firma … seien bereits Gespräche über eine zukünftige Zusammenarbeit für das geplante Objekt geführt worden. Der Betrieb sehe vor, zunächst drei Carsharing-Fahrzeuge im Bereich der Tiefgarage vorzuhalten. Eine entsprechende Absichtserklärung liege vor.
Unter Ziffer 3.3.: Jedem Bewohner stehe ein überdachter Fahrradabstellplatz im abschließbaren Untergeschoss zur Verfügung.
Unter Ziffer 3.4: Der Wohnheimbetrieb der letzten 20 Jahre habe gezeigt, dass 95% der Bewohner keine Kfz-Besitzer gewesen seien. Hierzu werde auf eine Stellungnahme von … (Vorbesitzer) vom 13. Oktober 2016 sowie des … … … (aktueller Eigentümer) vom 22. November 2016 bzw. 5. März 2018 verwiesen. Darin bestätigen diese, dass im Wohnheim … nie mehr als zwei Studenten ein Auto besessen hätten bzw. es in den Wohnheimen unter ihrer Trägerschaft üblich sei, dass lediglich wenige Prozent der Studierenden ein eigenes Auto besäßen. Die Beigeladene nehme auf Dauer entsprechenden Einfluss auf die Bewohnerstruktur.
Mit einer Verpflichtungserklärung als Anlage zum Bauantrag verpflichtete sich die Beigeladene darüber hinaus, die Einhaltung des Mobilitätskonzeptes dauerhaft sicherzustellen und bei Bedarf nachzusteuern, verbunden mit einer Weitergabeverpflichtung an einen Rechtsnachfolger und der Erklärung, dass bei der Belegung der Wohnungen Mieter und Mieterinnen ohne eigenes Kraftfahrzeug vorrangig berücksichtigt würden und keine Anwohnerparklizenzen beantragt werden dürften.
Mit Schreiben vom 22. August 2018 (Az.: * … * …*) ließ die Antragstellerin Klage gegen die Baugenehmigung vom 7. August 2018 zum Bayerischen Verwaltungsgericht München erheben.
Mit Schreiben vom 23. April 2019 stellten die Vertreter der Antragstellerin darüber hinaus einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Anfechtungsklage und beantragten,
die aufschiebende Wirkung der Klage gegen die Baugenehmigung der Antragsgegnerin vom 07.08.2018 anzuordnen.
Zur Begründung der Klage und des Eilantrags führten die Bevollmächtigten der Antragstellerin im Wesentlichen aus, dass ein Mangel an Stellplätzen eines Bauvorhabens im Einzelfall gegen das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme verstoße. Dies sei beispielsweise dann der Fall, wenn der durch den Stellplatzmangel bewirkte Park- oder Parksuchverkehr den Nachbarn unzumutbar beeinträchtige oder wenn die bestimmungsgemäße Nutzung des Nachbargrundstückes nicht mehr oder nur noch eingeschränkt möglich sei. Sei eine Wertminderung Folge einer unzumutbaren Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks, resultiere auch hieraus ein Abwehranspruch des Betroffenen. Die streitgegenständliche Baugenehmigung verstoße gegen das Gebot der Rücksichtnahme, da sie nicht die erforderliche Anzahl von Stellplätzen, also nicht den gemäß § 2 Abs. 1 i.V.m. Anlage 1 StPlS erforderlichen einen Stellplatz je fünf Betten, fordere. Wenn eine Kommune die Zahl der notwendigen Stellplätze in einer Satzung festlege, unterliege sie Ermessensschranken. So sei stets erforderlich, dass sie die von ihr herangezogenen Parameter zur Bestimmung der Erforderlichkeit bzw. des Ausreichens auch benennen könne und diese konsequent umsetze. Mit der Reduzierung an Stellplätzen um ein Drittel – statt 34 nur 12 Stellplätze – sei die Antragsgegnerin erheblich von der erforderlichen Stellplatzzahl abgewichen und liefere hierfür keine Begründung. Stattdessen übernehme sie schlichtweg die Angaben der Beigeladenen in dem Mobilitätskonzept und mache diese zum Bestandteil der Baugenehmigung. Wolle man hier eine Entscheidung über einen konkludent gestellten Antrag der Beigeladenen auf Erteilung einer Abweichung sehen, liege bereits ein Ermessensausfall vor. Wolle man das Mobilitätskonzept der Beigeladenen als besondere objektiv belegbare Umstände im Sinne von § 2 Abs. 2 der Stellplatzsatzung sehen, die es rechtfertigen würden, die Zahl der notwendigen Stellplätze zu verringern, erweise sich die Baugenehmigung gleichermaßen als rechtswidrig. Denn das, was die Beigeladene zur Verringerung der Stellplatzzahl vortrage, seien keine besonderen objektiv belegbaren Umstände, die eine Abweichung von der grundsätzlich geltenden Richtzahl von einem Stellplatz pro fünf Betten begründen würden. Auch BAföG-Empfänger besäßen nicht automatisch kein Kraftfahrzeug, zumal das Studentenwohnheim insbesondere von zugezogenen Studierenden bewohnt werde. Die Frage, ob ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu erwarten sei, bestimme sich letztlich nach objektiven Kriterien. Auch das Stellplatzrecht sei als öffentliches Baurecht ein grundstücksbezogenes Recht, das sowohl vom Eigentum als auch von den jeweiligen Gegebenheiten der Eigentümer/Benutzer unabhängig sei. Im Übrigen seien die Konstellationen, die im Mobilitätskonzept ausgeführt würden, nicht einmalig, sondern auch in anderen Gebieten vorzufinden und daher nicht besonders. Überdies würden keine ausreichenden Vorkehrungen für den Fall getroffen, wenn das „Experiment“ des auf den Angaben der Beigeladenen beruhenden Mobilitätskonzeptes fehlschlage. So reiche es nämlich nicht aus, lediglich eine schuldrechtliche Verpflichtungserklärung des Bauherrn mit Weitergabeverpflichtung auf etwaige Rechtsnachfolger vorzusehen. Maßgeblich sei hier außerdem im Ausgangspunkt die Lage des Gebäudes der Antragstellerin in der … und die Umgebungsbebauung, auch angrenzend an das Fußballfeld und die Sportanlagen des … … Ein Durchfahrtsverkehr finde nicht statt, andererseits aber sei auch kein Anwohnerparken mit Anwohnerparkausweis vorgesehen. Schon heute sei die Parksituation extrem angespannt. Es seien nicht genügend öffentliche Parkplätze vorhanden, sodass beispielsweise die Besucher der Mieter der Antragstellerin schon derzeit Mühe hätten, vor Ort zu parken. Auch werde die Straße von den Besuchern des … … ständig zum Parken genutzt, aber auch von einer Vielzahl von Personen, die die ohnehin weitgehend nur ein einseitiges Parken erlaubende Straße als „Park& Ride“ Parkplatz nutzten. Selbst sonntags sei die Situation kaum erträglich, wenn die Besucher der orthodoxen Kirche den Gottesdienst besuchten. Der zusätzliche Park- und Parksuchverkehr bei gerade einmal 12 herzustellenden Stellplätzen werde eine besonders starke Zunahme der Verkehrsbelastung bewirken, weil eben die örtliche Parksituation stark vorbelastet sei und die suchenden PKWs auch noch wegen der Sackgasse zum Wenden gezwungen würden und somit mehrmals an der Gebäudeeinheit der Antragstellerin vorbeifahren würden. Die Studierenden, die eben über ein eigenes Auto verfügten, und auch deren Besucher der immerhin 170 Bewohner und darüber hinaus die Nutzer der zusätzlichen Carsharing-Fahrzeuge würden in nachvollziehbarer Weise zu erheblichem Mehrverkehr beitragen. Aufgrund dessen führe der Mangel an Stellplätzen zu erheblichen Beeinträchtigungen, die unzumutbar seien. Nicht umsonst sei im beiliegenden Gutachten vom 10. Dezember 2018 die Wertminderung der klägerischen Grundstücke im Hinblick hierauf mit 323.000 EUR festgehalten.
Die Antragsgegnerin beantragte dagegen,
den Antrag abzulehnen.
Zur Begründung führte sie mit Schriftsatz vom 16. Mai 2019 im Wesentlichen aus, dass sich das streitgegenständliche Mobilitätskonzept an dem aktuell von der Antragsgegnerin zur Verfügung gestellten Antrag eines ausdrücklich als „kompakt – konkret – verbindlich“ deklarierten Mobilitätskonzeptes für den Wohnungsbau orientiere. Zur Wahrnehmung der Möglichkeit einer Reduzierung von Stellplätzen im Wohnungsbau sei die Vorlage eines solchen fundierten Mobilitätskonzeptes über den vorgenannten Antrag erforderlich. Über den abgesenkten Stellplatzrichtwert im geförderten Wohnungsbau hinaus könnten damit grundsätzlich bei allen Bauvorhaben Stellplätze reduziert werden. Das Formular „Mobilitätskonzept“ stelle die für den Wohnungsbau erforderlichen Kriterien nachvollziehbar dar und benenne die Voraussetzungen für eine Reduzierung des Stellplatzrichtwerts. Die streitgegenständliche Baugenehmigung verstoße außerdem gerade nicht gegen das Rücksichtnahmegebot, da eine unzumutbare Beeinträchtigung der Antragstellerin gerade nicht vorliege. Unabhängig davon, dass die Vorschriften betreffend Stellplätze keinen Drittschutz vermittelten, seien die gesetzlichen Vorgaben sowie die Vorgaben der Antragsgegnerin vorliegend eingehalten. Die Antragsgegnerin habe sämtliche Umstände abgewogen. Auch eine Wertminderung des Grundstücks der Antragstellerin sei nicht nachvollziehbar. Die … weise eine Straßenbreite von ca. 12 m auf und reiche somit bei Weitem aus, um den durch das Vorhaben bedingten zusätzlichen Verkehr aufzunehmen.
Die Bevollmächtigten der Beigeladenen beantragten ebenfalls,
den Antrag abzulehnen.
Zur Begründung verwiesen sie auf die mit Schriftsatz vom 21. November 2018 im Klageverfahren getätigten Ausführungen, wo im Wesentlichen ausgeführt wurde, dass die Wohnheimplätze im … auch nach Durchführung der Baumaßnahmen weiterhin ausschließlich an bedürftige Studierende vermietet würden. Eine solche Nutzung sei zum einen bereits durch die staatliche Förderung für die nächsten 25 Jahre festgeschrieben, entspreche darüber hinaus aber auch dem üblichen Vorgehen der Beigeladenen bei der Vergabe von Wohnheimplätzen und sei im Konzept zum Wohnheimpastoral verankert. Im Zuge der Erarbeitung des durch die Antragsgegnerin gebilligten Mobilitätskonzepts der Beigeladenen habe auch die ehemalige Trägerin des … ausdrücklich bestätigt, dass im … nie mehr als maximal zwei Studierende, die ein Auto besessen hätten, gelebt hätten. Auch die eigenen Erfahrungen der Beigeladenen während ihrer Trägerschaft würden zeigen, dass höchstens 5% aller Bewohner des … einen PKW besäßen. Im Übrigen lasse sich aus dem Stellplatzerfordernis des Art. 47 BayBO grundsätzlich kein nachbarrechtliches Abwehrrecht ableiten. Mit Schriftsatz vom 21. Mai 2019 vertieften die Bevollmächtigten der Beigeladenen ihr Vorbringen und führten weiter aus, dass das von der Antragspartei vorgelegte Gutachten den behaupteten Stellplatzmangel und eine damit vermeintlich einhergehende Beeinträchtigung der Antragstellerin schlicht unterstelle bzw. voraussetze und so eine Wertminderung „herbeirechne“.
Das Gericht hat am 5. Juni 2019 Beweis durch Einnahme eines Augenscheines auf den streitgegenständlichen Grundstücken und in deren Umgebung erhoben.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakten sowie die vorgelegten Behördenakten auch in den Verfahren * … * … … * … * … verwiesen.
II.
Der zulässige Antrag bleibt in der Sache ohne Erfolg.
Nach § 80a Abs. 3 Satz 2 VwGO i.V.m. § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO kann das Gericht auf Antrag die aufschiebende Wirkung einer Anfechtungsklage in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 212a Abs. 1 BauGB ganz oder teilweise anordnen. Es trifft dabei eine eigene Ermessensentscheidung dahingehend, ob das öffentliche und das private Vollzugsinteresse der Bauherren oder das Aussetzungsinteresse des Antragstellers überwiegt. Die vorzunehmende Interessenabwägung orientiert sich maßgeblich an den summarisch zu prüfenden Erfolgsaussichten des Hauptsacherechtsbehelfs.
Vorliegend überwiegt das Vollzugsinteresse das Aussetzungsinteresse der Antragstellerin, da die Klage vom 22. August 2018 mit Entscheidung vom 5. Juni 2019 (Az.: * … * …*) abgewiesen wurde; die angegriffene Baugenehmigung vom 7. August 2018 verletzt keine drittschützenden Rechte der Antragstellerin.
Hinsichtlich der Entscheidungsgründe wird vollumfänglich auf das Urteil vom 5. Juni 2019 in den Verfahren * … * … und * … * … verwiesen.
Die Verringerung der in der Stellplatzsatzung der Antragsgegnerin festgelegten Anzahl von 34 Stellplätzen auf 12 Stellplätze im Baugenehmigungsbescheid vom *. August 2018 verletzt die Antragstellerin selbst bei einer Rechtswidrigkeit des Bescheids nicht in ihren drittschützenden Rechten. Aus dem Stellplatzerfordernis (Art. 47 BayBO) lässt sich grundsätzlich kein nachbarrechtliches Abwehrrecht ableiten. Die Pflicht zur Herstellung einer ausreichenden Zahl von Stellplätzen dient ausschließlich dem öffentlichen Interesse an der Entlastung der öffentlichen Verkehrsfläche vom ruhenden Verkehr. Rechte der Nachbarn werden nur verletzt, wenn die Genehmigung eines Vorhabens ohne die erforderlichen Stellplätze zu Beeinträchtigungen führt, die dem Nachbarn bei Abwägung aller Umstände unzumutbar sind, etwa, wenn der durch den Stellplatzmangel bewirkte Park- oder Parksuchverkehr den Nachbarn unzumutbar beeinträchtigt oder wenn die bestimmungsgemäße Nutzung des Nachbargrundstücks nicht mehr oder nur noch eingeschränkt möglich ist (BayVGH, B.v. 25.08.2009 – 1 CS 09.287 – juris Rn. 39; B.v. 15.11.2010 – 2 ZB 09.2191 – juris Rn. 10; B.v. 29.04.2015 – 2 ZB 14.1164 – juris Rn. 13).
Diesbezüglich ist eine unzumutbare Beeinträchtigung der Antragstellerin jedoch nicht anzunehmen.
Der Antrag war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzulehnen. Da die Beigeladene einen Antrag gestellt und sich damit einem Kostenrisiko ausgesetzt hat, entspricht es billigem Ermessen, dass die unterliegende Antragstellerin auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen trägt (vgl. § 162 Abs. 3 VwGO i.V.m. § 154 Abs. 3 VwGO).
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. dem Streitwertkatalog.