Aktenzeichen AN 9 K 20.02464
Leitsatz
1. Für die Bestimmung der näheren Umgebung ist der Bereich heranzuziehen, innerhalb dessen sich die Ausführung eines Vorhabens auswirken kann und der seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder jedenfalls beeinflusst. (Rn. 30) (redaktioneller Leitsatz)
2. Auch nach Aufgabe einer Nutzung kann dieser ein prägender Charakter zukommen; das ist insbesondere solange der Fall, wie mit einer jederzeitigen Wiederaufnahme der Nutzung gerechnet werden muss. (Rn. 41) (redaktioneller Leitsatz)
3. Voraussetzung für die Annahme eines Fremdkörpers ist, dass die jeweilige Anlage bzw. ihre Nutzung völlig aus dem Rahmen, der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen, in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung stehen und deshalb „den Charakter ihrer Umgebung letztlich nicht beeinflussen können. (Rn. 44) (redaktioneller Leitsatz)
Tenor
1. Die Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 18. Dezember 2020 (Az: V1-2020-52) verpflichtet, dem Kläger den beantragten Vorbescheid zu erteilen.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Gründe
A.
Streitgegenstand ist die Erteilung eines Vorbescheides zur Frage des Einfügens in die nähere Umgebung nach Art und Maß der Nutzung bezüglich des Vorhabens „Abriss und Neubau des Kopfbaus im EG und Wohnen im 1. OG – 4. OG“ auf dem Grundstück FlNr. …, Gemarkung …
B.
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Vorbescheids; der ablehnende Bescheid ist insofern rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 VwGO). Das streitgegenständliche Vorhaben fügt sich nach Art und Maß der Nutzung in die nähere Umgebung ein.
1. Nach Art. 71 Satz 1 BayBO kann vor Einreichung des Bauantrags auf schriftlichen Antrag des Bauherrn zu einzelnen in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen vorweg ein schriftlicher Bescheid (Vorbescheid) erteilt werden. Dieser beinhaltet die verbindliche Feststellung der Bauaufsichtsbehörde, dass dem Bauvorhaben hinsichtlich der zur Entscheidung gestellten Fragen öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Die vorweg entschiedenen bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsfragen sind im Baugenehmigungsverfahren nicht mehr zu prüfen. Der Umfang der Bindungswirkung eines bestandskräftigen Vorbescheids richtet sich nach den gestellten Fragen und den zugrundeliegenden Plänen (BayVGH, B.v. 29.04.2019 – ZB 15.2606 – juris).
Vorliegend beantragte der Kläger die Erteilung eines Vorbescheides bezüglich des Einfügens in die nähere Umgebung im Sinne des § 34 BauGB nach Art und Maß der Nutzung.
2. Das streitgegenständliche Vorhaben fügt sich nach Art und Maß in die nähere Umgebung gem. § 34 BauGB ein.
2.1 Hinsichtlich der maßgeblichen näheren Umgebung ist zunächst auf Folgendes hinzuweisen:
Für die Bestimmung der näheren Umgebung ist der Bereich heranzuziehen, innerhalb dessen sich die Ausführung des Vorhabens auswirken kann und der seinerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder jedenfalls beeinflusst (BVerwG, U.v. 26.5.1978 – 4 C 9.77 – juris Rn. 33; B.v. 14.10.2019 – 4 B 27.19 – juris Rn. 7.) Die Grenzen der näheren Umgebung sind dabei nicht schematisch festzulegen, sondern nach der tatsächlich gegebenen städtebaulichen Situation zu bestimmen, in welche das Baugrundstück eingebettet ist (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 2020, § 34 Rn. 36).Grundsätzlich können Straßen oder Schienenstränge eine Abgrenzung der näheren Umgebung darstellen, wobei die Frage der trennenden oder verbindenden Wirkung jeweils unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles, insbesondere auch unter Betrachtung der auf der jeweiligen Seite der Straße oder des Schienenstranges vorhandenen Bebauung, festzustellen ist (vgl. vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 2020, § 34 Rn. 36).
In diesem Zusammenhang hat das Bundesverwaltungsgericht mit Beschluss vom 28. August 2003 (Az. 4 B 74.03) ausgeführt, dass der Grenzverlauf der näheren Umgebung nicht davon abhängig sei, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennung (Straße, Schienenstrang, Gewässerverlauf, Geländekante, usw.) entkoppelt sei. Eine solche Linie habe bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur nicht stets eine trennende Funktion, es führe aber ihr Fehlen auch nicht dazu, dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen seien und insgesamt die nähere Umgebung ausmachten. Weiterhin sei die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung auch dort zu ziehen, wo zwei jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen (vgl. BVerwG, B.v. 28.8.2003 – 4 B 74.03 – juris)
2.2 Es ist festzuhalten, dass für das Baugrundstück als Ausgangspunkt keine erheblich störenden Nutzungen, die sich in weiterem Umfang auswirken könnten, vorhanden oder beantragt sind; solche sind auch im näheren Umkreis nicht ersichtlich. Die maßgebliche Umgebung wird demnach im Südosten durch die Autobahn begrenzt, im Norden des streitgegenständlichen Grundstückes kommt der …straße in Verbindung mit der sich nördlich anschließenden Böschung eine trennende Wirkung zu (vgl. hierzu Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Oktober 2020, § 34 Rn. 36); die nördlich des Baugrundstücks befindliche Bebauung ist somit nicht mehr zur näheren Umgebung zu ziehen.
2.3 Bezüglich der weiteren Grenzziehung erscheinen grundsätzlich zwei Varianten denkbar, die sich hinsichtlich der Einbeziehung der im Westen des Baugrundstückes befindlichen Bebauung entlang der Straße …unterscheiden. Die sich weiter westlich anschließende Bebauung auf den Grundstücken FlNrn. …, … und … jeweils Gemarkung …, ist aufgrund der räumlichen Entfernung und der fehlenden Blickbeziehung nicht mehr zur näheren Umgebung des Baugrundstücks zu zählen.
Entlang der Straße … finden sich nach den Ergebnissen des Augenscheins abgesehen von einer sich in einem Wohnhaus befindlichen Büronutzung und einer gewerblichen Nutzung im nördlichen Bereich des Grundstückes FlNr. …, Gemarkung …, die ersichtlich aufgegeben wurde, ausschließlich Wohnnutzung. Im Süden schließt sich am Wendhammer eine zur aufgegebenen Zimmerei gehörende Halle auf dem Grundstück FlNr. …, Gemarkung …an; dort werden gegenwärtig auch Wohnmobile und Wohnwägen abgestellt.
Lässt man die Nutzung auf dem Grundstück FlNr. …Gemarkung …, die eine völlig andere Nutzungs- und Bebauungsstruktur aufweist, außer Betracht, liegt entlang der Straße …eine kleinteilige, im Wesentlichen zweigeschossige Bebauung vor. Es sind, soweit erkennbar, vorwiegend Einfamilienhäuser vorhanden, die Grundstücke sind im Vergleich zur im Osten anschließenden Bebauung, die auch das streitgegenständliche Grundstück einschließt, von deutlich geringerer Fläche. Vor diesem Hintergrund könnte man in der Wohnbebauung beiderseits der Straße zum … einen einheitlich geprägten Bebauungskomplex sehen, der sich durch eine vom Bereich, in dem sich das streitgegenständliche Grundstück befindet, verschiedene Bau- und Nutzungsstruktur auszeichnet (vgl. dazu BayVGH, B.v. 3.12.2019 – 2 ZB 17.388 – juris).
So fand auf dem streitgegenständlichen Grundstück neben der Wohnnutzung auch eine gewerbliche Nutzung statt, auch die südlich anschließenden Lagerhallen werden gewerblich genutzt. Diese gewerbliche Nutzung setzte sich auf dem Grundstück FlNr. …, Gemarkung …, fort. Alle diese Grundstücke sind mit großen Gebäuden bebaut. Letztlich führt auch die Bebauung östlich des streitgegenständlichen Grundstücks, wo der Bauhof und der Wertstoffhof angesiedelt sind, den gewerblichen Einschlag fort. Die Wohnnutzungen im streitgegenständlichen Anwesen und in der …straße …dominieren diesen Bereich nicht im gleichen Umfang, wie die Wohnnutzungen beiderseits der Straße …dies tun.
Sieht man nun in dem durch Wohnbebauung geprägten Bereich beiderseits der Straße …einen einheitlich geprägten Bebauungskomplex, so ist die Grenze der näheren Umgebung an der Westgrenze des streitgegenständlichen Grundstückes zu ziehen, die Wohnbebauung im Westen damit nicht mehr einzubeziehen, die gewerbliche Bebauung im Süden und Südwesten hingegen schon; in der anderen Variante wäre die Wohnbebauung entlang der Straße …, wobei dahinstehen mag, ob die Wohnbebauung beiderseits der Straße …einzubeziehen ist oder die Straße …eine Zäsur bildet, als nähere Umgebung einzubeziehen.
Eine Entscheidung kann an dieser Stelle dahinstehen, da das streitgegenständliche Vorhaben sich nach beiden Varianten als zulässig erweist.
2.3.1 Bei einer Einbeziehung der Wohnbebauung dürfte sich die maßgebliche nähere Umgebung als Mischgebiet oder als Gemengelage zwischen Mischgebiet und Gewerbegebiet darstellen. Das streitgegenständliche Vorhaben, dass im Erdgeschoss nicht störende gewerbliche Nutzungen und in den weiteren Geschossen Wohnnutzung vorsieht, fügt sich in diese nähere Umgebung nach der Art der Nutzung unproblematisch ein.
2.3.2 Lässt man die westliche angrenzende Wohnbebauung hingegen außer Betracht, so finden sich in der näheren Umgebung des streitgegenständlichen Grundstücks und auf dem streitgegenständlichen Grundstück selbst mit Möbelverkauf, Lagernutzung, Bauhof und Wertstoffhof sowie dem Grundstück FlNr. …, Gemarkung …, im Südwesten, das unabhängig von der Frage, wann der holzverarbeitende Betrieb aufgegeben wurde und welche prägende Wirkung diesem noch zukommt (vgl. hierzu BayVGH, U.v. 21.6.2007 – 26 B 05.3141 – juris zum Zeitmodell), derzeit jedenfalls durch die Nutzung als Abstellplatz für Wohnwagen u.ä. im südlichen Bereich des Grundstücks eine gewerbliche Prägung aufweist, Nutzungen, die grundsätzlich dem Charakter eines Gewerbegebietes entsprechen.
Gleichzeitig sind in dem maßgeblichen Gebiet aber auch Wohnnutzungen vorhanden bzw. haben noch eine prägende Wirkung. So findet im Anwesen …straße … sowohl im Erdgeschoss als auch im ersten Obergeschoss seit vielen Jahren eine zwar nicht genehmigte, aber durch die Beklagte doch geduldete Wohnnutzung statt, die als geduldete Nutzung grundsätzlich hinsichtlich der Bestimmung des Gebietscharakters zu berücksichtigen ist (siehe hierzu BVerwG, U.v. 6.11.1968 – IV C 31.66 – juris). Weiterhin wurde auf dem streitgegenständlichen Grundstück mit Bescheid vom 4. Juli 1978 eine Wohnnutzung von zwei Wohnungen genehmigt. Diese Wohnnutzung wurde nach den unbestrittenen Angaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung erst Ende 2019 aufgegeben. Auch nach Aufgabe einer Nutzung kann dieser aber ein prägender Charakter zukommen; das ist insbesondere solange der Fall, wie mit einer jederzeitigen Wiederaufnahme der Nutzung gerechnet werden muss (siehe hierzu auch BayVGH, U.v. 21.6.2007 – 26 B 05.3141 – juris). Nach den beim Augenschein gewonnenen Erkenntnissen ist bezüglich der Wohnnutzung in der Penthouse-Etage jederzeit mit einer erneuten Wohnnutzung zu rechnen. So sind am Gebäude beispielsweise nach wie vor Klingelschilder angebracht, die Dachterrasse ist im von der Straße einsehbaren Bereich sogar noch mit Bepflanzung versehen.
Die betreffenden Wohnnutzungen können auch nicht als völlig unbedeutend angesehen werden, mit der Folge, dass sie für das maßgebliche Gebiet keine prägende Wirkung entfalten würden (vgl. hierzu BVerwG, U.v. 15.2.1990 – 4 C 23.86 – BVerwGE 82, 322). So ist zum einen für die Wohnnutzungen im Penthouse-Geschoss schon durch die exponierte Lage von einer prägenden Wirkung auszugehen. Insbesondere auch bei Nutzung des sich rund um die Wohnungen erstreckenden Außenbereichs, ist die Wohnnutzung auch aus dem öffentlichen Straßenraum gut erkennbar. Hinsichtlich der Wohnnutzung im Anwesen …straße …ist ebenfalls von einer prägenden Wirkung auszugehen, da die Wohnnutzung das gesamte Gebäude umfasst und nach außen auch durch Vorhänge, Satellitenschüssel und Gestaltung des Eingangsbereiches sowie durch den teilweise mit Kinderspielgeräten ausgestatteten rückwärtigen Grundstücksbereich deutlich in Erscheinung tritt.
Gleichzeitig stellen sich die Wohnnutzungen aber nicht als singuläre Fremdkörper in einem ansonsten homogenen Gebiet dar, die aufgrund ihrer Einzig- und Andersartigkeit nicht zu beachten wären (siehe zur Fremdkörperthematik allgemein Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Oktober 2020, § 34 Rn. 37).
In der Rechtsprechung wurde für eine einzelne Wohnung in einer gewerblich geprägten Umgebung die Fremdkörpereigenschaft bejaht (siehe BayVGH, U.v. 2.1.2009 – 1 BV 04.2737 – juris; VG München, U.v. 16.9.2020 – M 9 K 18.2511 – juris bejaht die Fremdkörpereigenschaft auch für mehrere nicht betriebsbezogene Wohnungen). Voraussetzung für die Annahme eines Fremdkörpers ist aber, dass die jeweilige Anlage bzw. ihre Nutzung „völlig aus dem Rahmen, der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen“, in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung“ stehen und deshalb „den Charakter ihrer Umgebung letztlich nicht beeinflussen können“ (siehe hierzu BVerwG, U.v. 15.2.1990 – 4 C 23/86 – juris). Aufgrund der im Rahmen des Augenscheins gewonnenen Erkenntnisse und Eindrücke stellen sich die Wohnnutzungen gerade nicht als Fremdkörper dar, sondern bilden mit den vorhanden gewerblichen Nutzungen, bei denen es sich um nicht wesentlich störende Nutzungen handelt, ein aus dem Zusammenwirken der verschiedenen Nutzungen geprägtes Gebiet. Anzeichen für einen auffälligen Kontrast sind nicht gegeben, die Penthouse-Etage bildet einen logischen Bestandteil des als Wohn- und Geschäftshaus genehmigten Vorhabens, das Anwesens … wirkt in harmonischer Weise mit dem Bauhof zusammen.
Nach alledem sind die Wohnnutzungen für die Bestimmung des Gebietscharakters zu berücksichtigen, was in dieser Variante zur Annahme einer Gemengelage zwischen Mischgebiet und Gewerbegebiet führt, da für ein Mischgebiet der Anteil der Wohnnutzung zu gering erscheint. Auch bei dieser Gebietsabgrenzung erweist sich das streitgegenständliche Vorhaben als nach der Art der Nutzung zulässig, da es den Rahmen der maßgeblichen Umgebung einhält.
2.4 Auch bezüglich des Maßes der baulichen Nutzung ist von einem Einfügen in die nähere Umgebung auszugehen. Im Einklang mit der planungsrechtlichen Stellungnahme der Beklagten vom 20. September 2020 geht das Gericht davon aus, dass ein viergeschossiger Neubau mit rückversetztem Penthousegeschoss sich in die von zwei- bis drei-bzw. viergeschossigen Baukörpern geprägte Umgebung, soweit man das derzeitige Bestandsgebäude auf dem streitgegenständlichen Grundstück, dass dreigeschossig plus Penthousegeschoss ist, mit einbezieht, einfügt.
Ein Einfügen könnte aber ohnehin grundsätzlich auch bei einem den vorhandenen Rahmen überschreitenden Vorhaben bejaht werden, sofern das Vorhaben keine bodenrechtlichen Spannungen in das Gebiet hineinträgt, die das Bedürfnis nach einer Bauleitplanung hervorrufen (vgl. hierzu Mitschang/Reidt, in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Stand 2019, § 34 Rn. 30).
Es gilt insoweit zu berücksichtigen, dass beispielsweise die Gebäudehöhe durch eine entsprechend niedrigere Geschosshöhe bei einer reinen Wohnnutzung in den oberen Etagen im Vergleich zur gewerblichen Nutzung, verträglich gestaltet werden kann.
3. Nach alledem war der Klage stattzugeben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.
