Handels- und Gesellschaftsrecht

Aktenzeichen  11 O 13206/14

Leitsatz

1. Kostenerstattung kann ein Wohnungseigentümer für bauliche Maßnahmen als Notmaßnahmen grundsätzlich nur fordern, wenn es sich um Sicherungsmaßnahmen und nicht um Arbeiten zur dauerhaften Schadensbeseitigung handelt sowie die Einberufung einer Eigentümerversammlung wegen der Dringlichkeit nicht mehr möglich war. Sonst bedarf es grundsätzlich eines Eigentümerbeschlusses. (Rn. 139 – 141) (redaktioneller Leitsatz)
2. Erstattungsfähige Kosten zur Erhaltung des Gegenstandes sind nur zum Erhalt von Substanz, Nutzungsmöglichkeit oder Wert der Sache notwendige Verwendungen iSd § 744 Abs. 2 BGB. Nur nützliche bzw. wertsteigernde Maßnahmen oder nur wirtschaftlich notwendig gewordene Erneuerungen und Veränderungen von Gebäuden, Wiederaufbauvorhaben oder die Wiederherstellung genügen nicht. (Rn. 173) (redaktioneller Leitsatz)
3.  Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag setzt im Gemeinschaftsverhältnis wegen der gesetzlich vorgesehenen kollektiven Verwaltungszuständigkeit nach § 745 BGB voraus, dass die Maßnahme geboten und unaufschiebbar ist. (Rn. 208) (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

11 O 13206/14 2015-06-23 Vor LGMUENCHENI LG München I

Tenor

1. Das Vorbehaltsurteil vom 23.06.2015 wird für vorbehaltlos erklärt.
2.Die Beklagten.haben die weiteren Kosten zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
4. (Beschluss:) Der Streitwert wird festgesetzt wie folgt: auf anfänglich 181.776,40 €,
auf 381.291,64 € ab dem 02.02.2015 (Eingang der Klageerweiterung bei Gericht)
auf 1730.562,39 € ab dem 29.09.2017 (Verkündung dieses Urteils, in dem überwiegend auch über die zur Hilfsaufrechnung gestellten Forderungen entschieden wird).

Gründe

Der Vorbehalt war aufzuheben, weil die beklagtenseits erklärte Eventualaufrechnung nicht prosperiert.
A.- Die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche bestehen nicht:
Forderungen, die aus der Zeit vor dem 01.01.2009 datieren, sind verjährt (unter II.- bis IV.-).
Forderungen, die aus der Zeit ab dem 24.08.2009 datieren (Begründung der WEG) sind mangels Beschlussfassung nicht zuzüsprechen (unter V.-).
Forderungen, die aus dem Zeitfenster 01.01.2009 bis 23.08.2009 datieren, sind mangels belegter Notwendigkeit zur Erhaltung der Immobilie nicht zuzusprechen (unter VI.-).
I. – Vorab zur Vorgehensweise:
Das Gericht geht im Folgenden so vor, dass es die zur Eventualaufrechnung gestellten Forderungen zunächst nach Jahren prüft, um darzustellen, dass Forderungen, die aus der Zeit vor dem 01.01.2009 datieren, verjährt sind. Dazu beginnt es mit der ältesten Forderung, wobei das Gericht grundsätzlich nur auf das ihm vorgetragene Rechnungsdatum abstellt (= mangels anderweitigen Vortrags abstellen kann), nicht auf das Fälligkeitsdatum. Das Gericht hatte darauf hingewiesen, dass Vortrag der Beklagtenseite zu Fälligkeitsdaten fehle (Bl. 418 d. A., S. 2 der Verfügung vom 26.04.2016).
Sodann befasst es sich mit den Forderungen, die aus der Zeit nach Begründung der WEG datieren; um darzulegen, dass auf diese Forderungen aus Rechtsgründen (keine Beschlussfassung der WEG) kein Anspruch besteht.
Sodann befasst es sich mit den Forderungen aus dem Zeitfenster 01.01.2009 bis 23.08.2009.
II.- Forderungen im Einzelnen aus 2006, 253.783,68 €
Forderungen aus 2006 sind verjährt.
1. – Forderungen aus 2006 sind zum einen die Forderungen 2.15.1 und 2,15.2, für die ohnehin 0 € zu Lasten der Klägerin angesetzt sind.
Es geht des Weiteren um die Forderungen
3.1.1, 11/2006, 30.933,33 €, L AZ,
3.1.2, 11/2006,43.113,33 €, 2. AZ,
3.1.3,.12/2006, 70.854,73 €, 3. AZ, und
2.5, 12/2006, 108.882,29 €.
Betrag insg.: 253.783,68 € (Anteil allein der Klägerin)
Weil diese Forderungen verjährt sind (dazu sogleich unter 2.-), kommt es auf den Vortrag der Parteien zu den Forderungen im Einzelnen nicht an.
2. – Diese Forderungen sind verjährt.
a. – In Betracht kommt hier grundsätzlich ein Anspruch der Beklagten aus § 748, § 812 oder § 677 BGB. Alle Forderungen aus den in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen unterliegen der regelmäßigen Verjährung nach §. 195, § 199 BGB, so dass an dieser Stelle über die mögliche Anspruchsgrundlage nicht entschieden werden muss.
b. – Das Gericht hat davon auszugehen, dass die Forderungen in 2006 fällig geworden sind.
(1) Das Gericht folgt nicht der Rechtsauffassung der Beklagten, wonach erst 2009 (Teilungserklärung) eine Fälligkeit der Forderungen als Auseinandersetzungsforderung eingetreten sei (Bl. 438 d. A.). Ein Anspruch aus § 748 BGB wird sofort fällig, nicht erst bei Aufhebung der Gemeinschaft (BeckOK BGB-Gehrlein, § 748 BGB Rn. 3; MüKoBGB-Karsten Schmidt, § 748 BGB Rn. 12). Die Voraussetzungen des Bestehens einer GbR zwischen den Parteien hat die Beklagtenseite nicht dargetan, auch nicht auf Hinweis des Gerichts (S. 4 der Verfügung vom 17.03.2017) hin. Nur bei Bestehen einer GbR aber wäre § 730 BGB anwendbar.
Das Gericht hat vorsorglich die Zeugin … zu der Frage gehört, ob der Vorläufer der hiesigen Tabelle einer Auseinandersetzungsbilanz dienen sollte, und ob die Parteien versucht hätten, eine solche aufzustellen (zu BL 440 d. Ä.). Die Zeugin … konnte hierzu indes keine Angaben machen (S. 20 des Protokolls vom 18.08.2017). Der Zeuge … gab an, dieses Wort sei erinnerlich nicht gefallen, es sei nur besprochen worden, es solle zum Schluss abgerechnet werden (S. 6 des Protokolls vom 28.10.2016 – zu letzterem sogleich unter (2)).
(2) Die Beklagtenseite hat auch nicht bewiesen, dass hier zwischen den Parteien – abweichend von dem Grundsatz, dass Aufwendungsersatzansprüche sofort fällig werden – etwas anderes zur Fälligkeit vereinbart war (zu BL 448 d. A.).
Das ergab sich nicht zur Überzeugung des Gerichts aus der Beweisaufnahme.
Zwar hat der Zeuge … angegeben, der Vorstandsvorsitzende der Klägerin, …, habe angegeben, es solle zum Schluss abgerechnet werden (Bl. 451, 452 d. A. Anlage 1 zum Protokoll vom 28.10.2016, hinter BL 460 d. A.). Herr … hat dies in seiner informatorischen … Anhörung dahingehend erläutert, er habe darauf aufmerksam machen wollen, dass auch die Klägerin Ansprüche gegenüber der Beklagtenseite habe, die Berücksichtigung finden müssten (Bl. 458 d.A.).
Das Gericht ist nicht überzeugt, dass die Klägerin damit ein Angebot auf Abschluss einer Fälligkeitsvereinbarung (mit dem Inhalt der Abrechnung nach Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums) abgab, das die Beklagtenseite hernach konkludent annahm. Denn die Äußerung des Vorstandsvorsitzenden fiel mündlich im Rahmen von Vergleichsgesprächen über beklagtenseits bereits geltend gemachte Aufwendungen, über die Streit bestand. Dem Gericht ist plausibel, dass der Vorstandsvorsitzende der Klägerin mit seiner Äußerung nur zum Ausdruck-bringen wollte, dass auch die Klägerin Ansprüche habe, wie der Vorstandsvorsitzende bei seiner informatorischen Anhörung glaubhaft angab. Die Beklagtenseite durfte diese Äußerung auch nach dem objektiven Empfängerhorizont nicht so verstehen, dass die Klägerin hier ein verbindliches Angebot auf Abschluss einer Fälligkeitsvereinbarung abgeben wollte. Denn dadurch hätte sich die Klägerin in einer ohnehin streitigen Situation einer Rechtsposition begeben, obwohl sie andererseits auf einer besseren Darlegung der Forderungen der Beklagtenseite bestand. In diesem Kontext durfte die Äußerung des Herrn … nicht als Angebot auf Abschluss einer Fälligkeitsvereinbarung verstanden werden. Im Übrigen hat die Beklagte nicht vorgetragen, wie sie dieses Angebot angenommen haben will. Dazu hat auch der Zeuge … eine Angaben gemacht.
(3) Die Fälligkeit ist auch nicht wegen vorgenannter Äußerung von Herrn … ausnahmsweise wegen § 242 BGB erst in 2009 anzunehmen. Aus o.g. Gründen ist nicht davon auszugehen, dass Herr mit der Äußerung einen Rechtsschein schuf, die Klägerin werde davon ausgehen, dass eine Fälligkeit der Forderungen erst mit der vollständigen Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums entstehe, oder sich bis zu einer vollständigen Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums nicht auf Verjährung berufen, Dass die Beklagte hiervon auch nicht ausging, zeigt schon der Umstand, dass die Parteien über einen Verjährungsverzicht verhandelten und einen solchen auch vereinbarten.
(4) Nichts anderes folgt schließlich aus dem Umstand, dass es sich bei den Positionen 3.1.1, 3.1.2 und 3.1.3 um Abschlagszahlungen handelt.
Zwar hat die Beklagtenseite unterstrichen, dass Fälligkeit erst mit Abnahme und Schlussrechnungsstellung eintrete (Bl. 209/210 d. A.). Dass die … GmbH ihre Leistungen förmlich schlussgerechnet habe, hat die Beklagtenseite nicht behauptet. Sie hat auch nicht vorgetragen zu Schlussrechnung, Schlussrechnungsreife, Abnahme oder Abnahmefähigkeit der Leistungen der … GmbH. Da die Beklagte die Abschlagsrechnungen aber an die Klägerin weiterbelasten will, hält sie die Forderungen der … GmbH (soweit sie Gegenstand der Tabelle JUS 19 sind) offensichtlich für begründet und fällig. Die Fälligkeit der Forderung der Beklagten gegen die Klägerin trat auch mit der Fälligkeit der Abschlagsforderung ein {§ 632 a BGB, § 16 VOB/B), unabhängig von einer späteren Abnahme, der Abnahmefähigkeit oder dem Eintritt eines Abrechnungsverhältnisses/von Schlussrechnungsreife.
Das Gericht geht daher mangels anderweitigen Vortrags der Beklagten davon aus, dass die Fälligkeit der Forderung 3.1,1 und 3.1.2 bereits im November 2006 eintrat, die Fälligkeit der Forderung 3.1.2 im Dezember 2006.
c. – Diese Forderungen sind verjährt, § 214 BGB. Die Beklagten haben nicht bewiesen, dass Umstände vorlagen, nach denen noch keine Verjährung eingetreten ist.
(1) Darlegungs- und beweisbelastet waren hier die Beklagten, weil die Forderung ohne Umstände, die eine Hemmung oder einen Neubeginn der Verjährung bewirkten, verjährt wäre.
(2) Die Verjährungsfrist der Forderungen begannen mit Ablauf des Jahres 2006 zu laufen, § 199 Abs. 1 BGB.
Ohne hemmende Tatbestände oder einen Neubeginn der Verjährung wäre Verjährung eingetreten mit Ablauf des 31.12.2009.
(3) Die Beklagten haben nicht bewiesen, dass eine Hemmung der Forderungen eingetreten ist. Verhandlungen haben nach dem Vortrag der Beklagten jedenfalls frühestens Ende 2010 stattgefunden, als die Forderungen bereits verjährt waren.
(4) Ein Neubeginn der Verjährung ist ebenfalls nicht bewiesen. Insbesondere bewirkte die Abschlagszahlung von 200.000 € kein Anerkenntnis dem Grunde nach, weil in K 8 explizit festgehalten ist, dass die Zahlung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht erfolgt (K 8, S. 12). Der Verjährungsverzicht galt nur für noch nicht verjährte Forderungen (K 10 Ziffer. 1- „soweit Verjährung noch nicht eingetreten ist“).
d. – Das Gericht sieht nicht, aus welchem Grund/ dass die Klägerin an einer „erstmaligen mangelfreien Errichtung“ des Gemeinschaftseigentums mitzuwirken hatte, der unverjährbar wäre. Das hat die Klägerin bestritten, die Beklagtenseite hat dies nicht belegt.
Nach hiesigem Verständnis ist es niemandem verwehrt, eine aus technischer Sicht „mangelhafte“ Immobilie zu kaufen, und sie (falls keine öffentlich-rechtlichen Anordnungen ergehen, wozu die Beklagtenseite indes nichts vorträgt) in diesem Zustand zu belassen. Daher sieht das Gericht schon dem Grunde nach nicht den beklagtenseits behaupteten Anspruch. Hinzu kommt, dass ein gedachter Anspruch auf Mitwirkung an einer erstmaligen mangelfreien Errichtung unverjährbar sein mag – ein Anspruch aus einer einseitig ohne vorherige Einholung der fraglichen Mitwirkungshandlung vorgenommenen Mangelbeseitigungsmaßnahme wäre aber nicht unverjährbar, sondern unterläge der allgemeinen Verjährungsfrist.
e. – § 215 BGB hilft der Beklagtenseite nicht weiter, weil die hier relevanten Kostenvorschussanforderungen erst am 08.07.2014 und am 09.01.2015 bezahlt wurden, erst zu diesen Zeitpunkten mithin eine Aufrechnungslage bestand.
III. Forderungen aus 2007, 661.667,65 €
Auch mit Blick auf die Forderungen, die in 2007 fällig wurden, hat die Beklagte nicht deren Hemmung bewiesen.
1. – Das betrifft die Forderungen
2.1, 03/2007, 85.914 €, Maklerprovision,
2.4.1 bis„2.4,9, insg. 27.461,40 €, Projektsteuerung BHT 1.-9 AZ,
2.7.1-2.7.2, insg. 3.539,48 €, Prüfstatik Gebäude 1. und 2. TR
2.16.1 bis 2.16.10, insg. 7.361,48 €, Gebühren Genehmigungen,
und 3.1.4-3.1.13., insg. 544.752,77 €, Nachtrag und Abschlagszahlungen … GmbH
Betrag insg. (allein Anteil … 661.667,65 €,
2. – Die Forderungen sind verjährt.
a. – Bei Fälligwerden der Forderungen in 2007 (wovon das Gericht mangels anderweitigen Vortrags der Beklagten zu Schlussrechnung, Abnahme oder Abnahmereife ausgeht, s.o.) wäre die Verjährung ohne hemmende Tatbestände mit Ablauf des 31.12.2010 eingetreten.
b. – Die Beklagte hat nicht bewiesen, dass die Verjährungsfrist durch Verhandlungen Ende 2010 gehemmt worden ist (hierzu Bl. 209, 397 d. A., Zeugen …).
Das Gericht hat die angebotenen Zeugen … und … gehört. Die Zeugen konnten zu Verhandlungen im Jahr 2010 keine Angaben machen (… Bl. 452 d. A., Bl. 455 d. A.).
Das Gericht ist von der Glaubwürdigkeit beider Zeugen überzeugt. Die Beklagten haben daher Verhandlungen in 2010 nicht bewiesen.
IV.- Forderungen aus 2008
Auch die Forderungen aus 2008 sind verjährt.
1. – Das betrifft die Forderungen
2.4.10, 3.11.3, 2,4.11, 2.8, 2.14.1, 3.3.1. 3.3.2, 3.8.1, 3.10.1, 3.10.2, 3.10.3, 3.10.8, 2.6.1, 2.6.2, 2.9, 3.3.3, 3.3.4, 3.7.1, 3.10.4, 3.10.7, 3.11.1, 3.11.2, 3.19.1, 3.31.1, 3.31.2, 3.3.5, 3.3.6, 3.3.7, 3.3.8, 3.7.2, 3.8.2, 3.9.1, 3.10.5, 3.15.1, 3.31.3, 2.6.3, 3.3.9, 3.3.10, 3.3.11, 3.3.12, 3.5.1, 3.7.3, 3.9.2, 3.10.6, 3.10.17, 3.14 (1. AR, 0 €), 3.15.2, 3.19.2, 3.21.1, 3.31.4.
2. – Die Forderungen sind verjährt.
a. – Bei Fälligwerden der Forderungen in 2008 (wovon das Gericht mangels anderweitigen Vortrags der Beklagten ausgeht, s.o.) wäre die Verjährung ohne hemmende Tatbestände mit Ablauf des 31.12,2011 eingetreten.
b. – Die beklagtenseits behaupteten Verhandlungen Ende 2010 sind nicht bewiesen, s.o. cAuch Verhandlungen in 2011 hat die Beklagtenseite nicht bewiesen.
(1) JUS 21 belegt keine Verhandlungen im Sinne des § 203 BGB. Zwar ist zutreffend,, dass der Begriff „Verhandlungen“ weit zu verstehen ist. Gleichwohl ist JUS 21 nur eine Anfrage der Beklagtenseite, und die Mitteilung der Klägerin, sie werde versuchen, sich am nächsten Tag zu melden (JUS 21). Die Anfrage der Beklagtenseite versteht das Gericht zwar so, dass die Beklagte hiermit Verhandlungen einleiten wollte. Die Antwort der Klägerin durfte die Beklagtenseite aber nicht so verstehen, dass er sich auf eine Erörterung der Berechtigung des Anspruchs einlassen werde (hierzu BeckOK-Spindler, § 203 BGB Rn. 4 mwN). Denn eine angekündigte Rückmeldung musste nicht bedeuten, dass die Klägerin die Ansprüche dem Grunde nach erörtern wollte. Die Klägerin muss nicht darlegen und beweisen, dass sie Verhandlungen abgelehnt hat, sondern die Beklagtenseite musste darlegen, dass sich die Klägerin auf Verhandlungen eingelassen hat. Das Gericht hat auf dieses Verständnis von JUS 21 hingewiesen (Bl. .420 d. A.).
Ebenso wenig belegt JUS 21, dass bereits Verhandlungen stattgefunden haben. Zwar nimmt der Beklagte zu 1) in der E-Mail JUS 21 Bezug auf einen Abrechnungsvorschlag vom 18.11., worauf die Beklagtenseite abhebt (Bl. 396/397 d. A.). Ob der Abrechnungsvorschlag erörtert worden ist, oder ob erder Klägerin (mit welcher Reaktion?) nur übersandt worden ist, ist hieraus aber nicht ersichtlich.
Weder belegt daher JUS 21 Verhandlungen, noch ist in JUS 21 eine Verhandlung iSd § 203 BGB zu sehen.
(2) Eine Hemmung der Verjährung durch Verhandlungen in 2011 hat auch die Beweisaufnahme nicht ergeben. Die Zeugin … konnte hierzu keine Angaben machen (Bl. 455 d. A.). Der Zeuge … gab nur den Inhalt der hier schon bekannten E-Mails wieder (Bl. 451 d. A.).
d. – Ein Neubeginn der Verjährung auch für die Forderungen aus 2008 folgt nicht aus der Abschlagszahlung.
Die Abschlagszahlung, die laut dem Vortrag der Beklagten in 2011 gezahlt worden ist (Bl. 208 d. A.), ist erst in 2012 gezahlt worden (K8), worauf das Gericht hingewiesen hat (Verfügung vom 16.04.2016, S. 4). Außerdem wurde sie ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht gezahlt, wie sich aus K 8 Ziff. 7 (S. 12) ergibt. Daher ergibt sich hieraus keine Hemmung der Verjährung, die Verjährung begann auch nicht wegen eines Anerkenntnisses iSd § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu zu laufen.
e. – JUS 22 bis JUS 25 sprechen für Verhandlungen im Januar 2012. Im Januar 2012 waren Forderungen, die 2008 fällig geworden waren, aber bereits verjährt, § 214 BGB.
V. – Forderungen im Einzelnen, die ab dem 24.08.2009 (WEG-Begründung) angefallen sind
Der Beklagtenseite stehen für Forderungen, die ab dem 24.08.2009 angefallen sind, keine Ansprüche gegen die Klägerin zu.
1. – Die Forderungen sind zwar nicht verjährt (hierzu noch sogleich unter VI.-).
2. – Anspruchsgrundlage für die Forderungen ist Ziff. 1.4 der Gemeinschaftsordnung K 35, die bestimmt:
„Im Übrigen tragen die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und der Verwaltung der Gesamtanlage die Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Eine, auch langfristige, Vermietung oder Verpachtung von Gemeinschaftseigentum kann mehrheitlich beschlossen werden.
(Betriebs) Kosten eines Aufzuges sind ausschließlich von den Eigentümern in dem Gebäude zu tragen, in dem sich der Aufzug befindet, untereinander im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.
Im Übrigen, soweit in dieser Urkunde nicht ausdrücklich anders geregelt, bildet die gesamte Wohnanlage eine wirtschaftliche Einheit.“
Gemeinschaftliches Eigentum sind nach der Präambel von K 35 „das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen“. Sondereigentum sind nach der Präambel „alle Gebäudebestandsteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf dem Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Miteigentümers über das Maß des § 14 WEG beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Baukörpers verändert wird“. Die Präambel will hingegen wohl die Begriffe nicht eigenständig definieren, sondern den Inhalt des WEG erläutern.
Hiernach sind Gemeinschaftseigentum jedenfalls alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die notwendigerweise dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (MüKoBGB-Commichau § 1 WEG Rn. 33).
Die Klägerin sollte nach Anlage I zu der Teilungserklärung K 1 Sondereigentum an dem Laden (Aufteilungsplan Nr. 1) erhalten, im Übrigen erhielt die Beklagtenseite, das Sondereigentum, soweit nicht Gemeinschaftseigentum betroffen.
3. – Die Beklagtenseite kann indes im Ergebnis keine Erstattung von Kosten verlangen, die nach der Teilungserklärung angefallen sind.
a. – Aus Ziff. 5.1 des Nachtrags zu der Teilungserklärung (K 33) folgt, dass die Klägerin an Kosten der Herstellung, Unterhaltung und Betriebskosten von Aufzügen und Treppenhäusern nicht zu beteiligen war. Das ergibt sich aus dem Satz „Der Eigentümer der Einheit 1 ist hiervon ausgenommen.“ Das Gericht versteht die sprachliche Konstruktion und die Bezugnahme des Wortes „hiervon“ nicht derart, dass die Klägerin als Eigentümerin der Einheit 1 an den Kosten für Aufzüge und Treppenhäuser in allen Gebäudeteilen zu beteiligen war (so abef die Beklagtenseite). Hierauf hatte es aufmerksam gemacht (S. 5/6 der Verfügung vom 17.03.2017).
b. – Die Klägerin trägt auch keine Kosten, die durch das Aufstocken und den Ausbau des Dachgeschosses entstanden sind, Ziff. 16.4 von K 35, Ziff 5.3 von K 33. Auf die Frage, ob die hier geltend gemachten Kosten für Maßnahmen am Dach auf derartigen Vorgängen beruhten (die Beklagtenseite hatte hierzu Zeugenbeweis angeboten) kam es indes nicht an.
c. – Denn, die Beklagte kann mangels Vortrags zu herbeigeführten Beschlüssen über (auch notwendige) bauliche Maßnahmen keine Kostenerstattung verlangen. Die Beklagtenseite kann sich auch nicht darauf berufen, die Beschlüsse wären Förmelei gewesen, weil die Beklagtenseite in der WEG die Mehrheit stellte. Vielmehr verlangt das WEG grundsätzlich die Einhaltung des Beschlusserfordernisses, arg e § 21 Abs. 8 WEG. Auch ein Rückgriff auf die Grundsätze derGoA oder des Bereicherungsrechts hilft der Beklagtenseite nicht weiter (zu bspw,S. 11 des Schriftsatzes vom 21.01.2016, Bl. 393 d. A.).
Eine Ausnahme könnte nur mit Blick auf Notmaßnahmen gelten, § 21 Abs. 2 WEG („zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig“).
Dieser Begriff ist indes eng zu verstehen; so fallen nur Sicherungsmaßnahmen unter die Norm, nicht aber Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung des Schadens dienen (hierzu BeckOKBGB-Hüge/, § 21 WEG Rn. 3). Das kann aber nur für solche Maßnahmen gelten, die so dringlich sind, dass sie die Einberufung einer Eigentümerversammlung gerade nicht mehr zuließen. Das Gericht hatte auf diese Auffassung hingewiesen (S. 6 der Verfügung vom 17.03.2017), und der Beklagtenseite mitgeteilt, dass eine weitere Beweisaufnahme hierzu. Vortrag der Beklagtenseite voraussetze, welche der Forderungen, die ab dem 24.08.2009 fällig wurden, warum als zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig anzusehen sind.
Die Beklagtenseite hat hierzu indes nicht weiter vorgetragen. Unerheblich war, dass das Gericht in der Verfügung keine Frist für weiteren Vortrag gesetzt hatte: mangels richterlich gesetzter Frist hatte die Beklagtenseite rechtzeitig iSd §§ 282, 296 ZPO vorzutragen.
Forderungen aus der Zeit nach Teilungserklärung sind mithin der Beklagten nicht zuzusprechen.
VI.- Forderungen im Einzelnen, die vom 01.01.2009 – 24.08.2009 angefallen sind
0. – Vorab: Die vorgenannten Forderungen sind nicht verjährt.
a. – Auszugehen ist mangels anderweitigen Vortrags wiederum von einem Fälligkeitseintritt der Forderungen zwischen derri 01.01.2009 und dem 24.08.2009, s.o..
b. – Der Ablauf der Verjährungsfrist war gehemmt durch Verhandlungen iSd § 203 S. 1 BGB ab Januar 2012.
(1) Aus JUS 22 bis JUS 25 ergibt sich, dass die Beklagtenseite im Januar 2012 einen Vereinbarungsentwurf an die Klägerseite schickte, nachdem sich die anwaltlichen Vertreter beider Seiten besprochen hatten (B 22: „am Donnerstag“, mithin der 19.01.2012).
Belegt sind mithin Verhandlungen vom 19.01. bis 24.01.2012.
(2) Die Übersendung von Unterlagen und der Aufstellung im März/April 2012 (JUS 206, JUS 207) belegt nicht zwingend Verhandlungen. Denn die Beklagtenseite hat keine Rückmeldung der Klägerin hierauf belegt. Die einseitige Übersendung von Unterlagen bewirkt„keine Verhandlungen.
(3) Am 10.05.2012 fand eine Besprechung auch über die Gegenansprüche der Beklagten statt.
(2) Hiervon ist das Gericht überzeugt durch die glaubhaften Angaben des ZeugenL i i (S. 5 des Protokolls vom 28.10.2016).
Das Gericht hatte keinen Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen …  Der Zeuge hatte die Beklagtenseite zwar zuvor anwaltlich vertreten. Er machte gleichwohl auf das Gericht den Eindruck, ehrlich um Sachaufklärung bemüht zu sein, und gab insbesondere auch zu, an bestimmte Punkte keine Erinnerungen mehr zu haben. Einen Belastungseifer in Richtung der Klägerin oder Entlastungseifer zugunsten der Beklagtenseite konnte das Gericht nicht feststellen.
(4) Weitere Besprechungen fanden statt im Juli 2012. Das ist belegt durch die glaubhaften Angaben der Zeugin … (S. 7/8 des Protokolls vom 28.10.2016). Auch an der Glaubwürdigkeit der Zeugin … hatte das Gericht keinen Zweifel, insbesondere gab auch sie Erinnerungslücken zu erkennen und bestätigte teils in ihr Wissen gestellte Tatsachen nicht.
(5) Am 26.07.2012 wurde die Vereinbarung K 8 geschlossen, in der sich die Klägerin – ohne Anerkennung einer Rechtspflicht – verpflichtete, 200.000 € auf vermeintliche Gegenforderungen zu zahlen. Das belegt zumindest, dass bis zum 26.07.2012 über die Gegenforderungen gesprochen worden ist.
(6) Die behaupteten weiteren Verhandlungen bis zum Abschluss der Vereinbarung K 10 konnten die Zeugen … und … nicht bestätigen.
(7) Unter dem 16,11.2012 wurde die Vereinbarung K 10 geschlossen, mit einem Verjährungsverzicht bis zum 30.06.2013 für bis dahin noch nicht verjährte Forderungen.
(8) Am 28.06.2013 erhob die hiesige Beklagte zu 4) Klage in dem Verfahren vor der 34. Kammer.
(9) Daraus folgt für die Berechnung der Verjährungsfrist:
Die Verjährungsfrist lief für 2 volle Jahre, d.h. für 2010 und 2011.
Der Ablauf der Verjährungsfrist war gehemmt durch Verhandlungen vom 19. bis 24.01.2012, damit jedenfalls für 6 Tage (§ 209 BGB).
Das Gericht geht davon aus, dass die Verhandlungen bereits 1 Monat nach der letzten Handlung als .beendet anzusehen waren (hierzu nur BeckOK-Spindler, § 203 BGB Rn. 7; MüKoBGB-Gra-the, § 203 BGB Rn. 8), mithin 24.02.2012, Dann wäre die Verjährung zwischen dem 19.01.2012 und dem 24.02.2012 gehemmt gewesen, mithin für insg. 37 Tage.
Am 10.05.2012 fand wiederum eine Besprechung statt, was Verhandlungen belegt. Von der Besprechung ist das Gericht überzeugt durch die glaubhaften Angaben des Zeugen …
Nichts anderes folgt aus dem Umstand, dass die Klägerin meint, die Unterlagen der Beklagten seien nicht prüffähig gewesen, und auf Basis nicht prüffähiger Unterlagen könne man nicht verhandeln. Schon die Prüfung der Unterlagen auf die Prüffähigkeit hin durfte die Beklagte nach dem objektiven Empfängerhorizont als Verhandeln verstehen. Auch K 8 belegt, dass die Parteien über die Gegenforderungen der Beklagtenseite verhandelten, weil die Klägerin sich sonst nicht zur Zahlung eines Abschlags hätte hinreißen lassen, zumal sie strengen Anforderungen unterlag, wie sie selbst unterstrich (hierzu etwa informatorische Anhörung des Vorstandsvorsitzenden der Klägerin in der Sitzung am 28.10.2016).
Unter dem 16.11.2012 vereinbarten die Parteien einen Verjährungsverzicht für noch nicht verjährte Forderungen, vor dessen Ablauf die hiesige Beklagtenseite Klage erhob (Parallelverfahren), was die Verjährung nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB hemmte.
Auf die Frage, ob der Feststellungsantrag zulässig war und die Verjährung hemmte, kommt es nicht an. Denn die allein relevanten Forderungen unterfielen dem Leistungsantrag.
1.- Die Beklagte hat für diesen Zeitraum indes keinen Anspruch, weder aus § 748 iVm § 745 BGB, noch § 74 8 iVm § 744 Abs. 2 BGB, auch nicht aus §§ 677 ff. BGB (GoA) oder aus Bereicherungsrecht.
a. – Vortrag der Parteien
(a) Die Beklagtenseite behauptet grundsätzlich, die mangelfreie Herstellung des Gebäudes sei insgesamt erforderlich gewesen, um den Bestand des Gebäudes zu sichern, weil es völlig heruntergekommen gewesen und seit 40 Jahren keiner nennenswerten Sanierung unterzogen worden sei (Bl. 387/390 d.A. insb. Bl. 389 d. A. mit Beweisangeboten …).
Sie meint, unter anderem hinsichtlich der Forderungen 3.3.13 bis 3.3.31 nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheiden zu müssen, weil die Rechnungen sich nur auf den Zeitraum vor Teilungserklärung beziehen (Bl. 241 d. A.), präzisierte indes, es handele sich nur um Aufwendungen auf das Gemeinschaftseigentum (Bl. 355 d. A.).
(b) Die Klägerin unterstreicht, die Beklagtenseite müsse darlegen, welche Eigentümer von den (b) Rechnungen betroffen seien. Die Klägerin habe im Übrigen keine Kosten für Leistungen mit zu tragen, die sie nicht beauftragt habe, und die die Beklagtenseite nicht mit ihr abgestimmt habe (Bl, 310 d. A.). Sie bestritt, dass sich die geltend gemachten Kosten auf das Gemeinschaftseigentum bezögen (Bl. 310 d. A.).
b. – Die Beklagtenseite hat keinen Anspruch aus § 748, § 745 BGB.
Sie kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, sie habe die Stimmenmehrheit gehabt, so dass ungeachtet eines Beschlusses (der hier reine Förmelei gewesen wäre) ein Anspruch aus § 748 BGB iVm.§ 745 BGB bestehe. Einen Beschluss hat sie nicht vorgetragen. Ein konkludenter Beschluss wäre nur bei einstimmiger Entscheidung denkbar, nicht bei einer Mehrheitsentscheidung (zB MüKoBGB/Karsten Schmidt, § 745 BGB Rn. 19). Eine einstimmige Entscheidung behauptet die Beklagtenseite nicht; eine solche ist auch nicht greifbar, weil die Klägerin sich gegen eine Kostenübernahme wehrt. Hinzu kommt, dass der Klägerin vor einer etwaigen konkludenten Beschlussfassung kein Gehör gewährt worden ist (hierzu wiederum MüKoBGB/Karsten Schmidt, § 745 BGB Rn. 19). Ob hieraus eine Fehlerhaftigkeit eines etwaigen Beschlusses oder nur ein Schadensersatzanspruch folgen würde (MüKoBGB/Karsten Schmidt, § 745 BGB Rn. 19) kann dahinstehen, weil sich die Beklagtenseite jedenfalls im Innenverhältnis zu der Klägerin nicht erfolgreich auf einen Beschluss berufen könnte, der wegen Gehörsverletzung gleichzeitig Schadensersatzansprüche für die Klägerin auslöst: Die Klägerin wäre nach dem Grundsatz dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est (§ 242 BGB) nicht zu einer Leistung an die Beklagtenseite verpflichtet.
c. – Auch ein Anspruch aus § 748 iVm § 744 Abs. 2 BGB besteht nicht.
Die Beklagtenseite kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, es handele sich um Kosten der Erhaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands.
Solche sind nur zur Erhaltung des Gegenstandes notwendige Verwendungen iSd § 744 Abs. 2 BGB (BeckOK-Ge/frfe/n, § 748 BGB Rn. 2 mwN). Notwendig ist eine Maßnahme, die Substanz, Nutzungsmöglichkeit oder Wert der Sache erhält, aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümers (zB BGH NJW 1952, 1252, 1253, zu § 2038 BGB; OLG Rostock NJW-RR 2003, 797, 798 mwN). Dabei sind auch die finanziellen Möglichkeiten der Teilhaber zu berücksichtigen, Nicht erfasst werden hingegen nützliche (wertsteigernde) Maßnahmen (BeckOK-Gehr/e/n, § 744 BGB Rn. 7 mwN), und auch nicht wirtschaftlich notwendig gewordene Erneuerungen und Veränderungen von Gebäuden (dazu BGH vom 17.12.1973, II ZR 59/72,. Rn. 11,12, zitiert nach juris) oder Wiederaufbauvorhaben (MüKoBGB/Karsten Schmidt, § 745 BGB Rn. 42). Insbesondere die Wiederherstellung einer gemeinschaftlichen Sache ist keine Erhaltungsmaßnahme iSd § 744 Abs.. 2 BGB (ibid.).
Hernach ist schon nach dem Vortrag der Beklagtenseite ein Anspruch aus § 748 iVm § 744 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Denn die Parteien kauften das fragliche Anwesen in dem (heruntergekommenen) Zustand, den die Beklagtenseite behauptet. Jegliche Investition wäre demnach nicht Werterhalt der gemeinsamen Sache gewesen, denn gemeinsame Sache war von vornherein nur die unsanierte Immobilie. Vielmehr war jegliche Sanierungs-, Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahme möglicherweise wirtschaftlich sinnvoll, denklogisch aber im Vergleich zum Zustand, in dem die Immobilie gekauft wurde, wertsteigernd und/oder ein Wiederaufbauvorhaben. Das ist anschaulich belegt durch die Angabe des Zeugen der schilderte, man hätte wohl einen Abriss in Erwägung gezogen, wenn nicht Mieter in dem Haus gewohnt hätten (S. 15 des Protokolls vom 05.09.2017).
Derartige Maßnahmen hätte die Beklagtenseite zuvor mit der Klägerin abstimmen müssen, § 745 BGB.
d. – Auch ein Anspruch aus GoA scheidet hier aus. Zwar kann ein Anspruch aus GoA in Betracht kommen, wenn die Voraussetzungen des § 744 Abs. 2 BGB mangels Erhaltungsmaßnahme nicht vorliegen, aber eine gebotene, unaufschiebbare Handlung vorgenommen wird (hierzu nur MüKoBGB-Karsten Schmid, § 745 BGB Rn. 41). Darum handelt es sich bei den umfangreichen, jahrelang währenden baulichen Maßnahmen aber gerade nicht. Insbesondere hat die Beklagtenseite (auf Hinweis des Gerichts im Zusammenhang mit Ansprüchen für die Zeit nach WEG-Begründung, S. 6 der Verfügung vom 17.03.2017) nicht dargetan, welche Maßnahmen unaufschiebbar gewesen seien.
e. – Ein Anspruch aus Bereicherungsrecht scheidet schon deswegen aus, weil die Beklagtenseiteauch auf Hinweis des Gerichts hin, etwa S. 26 des Protokolls vom 18.08.2017, ohne Antrag des Beklagtenvertreters nach § 139 Abs. 5 ZPO – nicht dargetan hat, in welcher Höhe die Klägerin bereichert sein soll. Eine Bereicherung ergibt sich nicht zwingend in Höhe der beklagtenseits geltend gemachten Baukosten. Das sieht die Beklagtenseite auch selbst, weil sie.vorträgt, die Klägerin sei jedenfalls bereichert um die Aufwertung des Gesamtgebäudes und die nun nicht erforderlichen Rückstellungsbeträge (Bl. 393/394 d. A., SVG). Die konkrete Bereicherung aber berechnet sie nicht, so dass schon mangels konkreter Bezifferung die Aufrechnung nicht prosperiert. Das Gericht war auch nicht gehalten, auf Basis des Vortrags der Beklagten einen Sachverständigen nach einer möglichen Bereicherung zu fragen – das wäre eine unzulässige Ausforschung.
Das Bereicherungsrecht darf auch nicht die gesetzgeberische Wertung des § 745 BGB (kollektive Verwaltungszuständigkeit) aushöhlen.
Auf die Frage, ob es sich um eine aufgedrängte Bereicherung handelt, was die Klägerin stets unterstrichen hat, kam es daher nicht mehr an. Eine aufgedrängte Bereicherung liegt indes vor.
2.- Im Einzelnen zu den Forderungen vom 01.01.2009 bis einschließlich 23.08.2009:
Das Gericht hat trotz obiger Erwägungen die beklagtenseits angebotenen Zeugen zu den einzelnen Forderungen aus dem relevanten Zeitraum gehört. Auch hiernach ist es davon überzeugt, dass den Beklagten keine Ansprüche gegen die Klägerin zustehen, die Aufrechnung mithin ins Leere geht.
Die Beklagtenseite dringt schon deswegen nicht mit der Aufrechnung durch, weil ihr aus dem Gewerk … Rechnungen 3.3.13 bis 3.3.31, insg. 97.033,13 €) keine Forderungen zustehen.
Denn die Beklagte macht für das fragliche Zeitfenster nur Forderungen in Höhe von insg. 250.514,44 € geltend (unter a.-). Die Beklagtenseite zieht sich zu Recht 200.000 € selbst ab; der Abzug darf sich indes aus Rechtsgründen nur auf noch nicht verjährte Forderungen beziehen (unter b.-). Da sie für das Gewerk … nichts von der Klägerin verlangen kann (unter c.-), scheidet eine im Wege der Hilfsaufrechnung berücksichtigungsfähige Forderung aus (50.514,44 minus 97.033,13 € = minus 46.518,69 €, unter d.-). Die Klage war schon deswegen begründet und der Vorbehalt aufzuheben.
a. – Die Forderungen für diesen Zeitraum belaufen sich auf insg. 250.514,44 €, berechnet wie folgt:
 
 
 
Die Forderung 2.16.11 über 16,82 € macht die Beklagtenseite nicht mehr gegenüber der Klägerin geltend (S. 3 des Protokolls vom 18.08.2017).
b.- Die Beklagtenseite hätte daher nur mehr in Höhe von allenfalls 50.514,44 € einen Gegenanspruch gegen die Klägerin.
Denn 200.000 € zieht sie sich von den zuzusprechenden Forderungen bereits selbst wegen der 2012 geleisteten Abschlagszahlung ab (BL 100, 104,208 d. A.). Die Beklagtenseite musste das Behaltendürfen der Abschlagszahlung beweisen, und konnte hierfür – entgegen der Auffassung der Beklagtenseite – nur Forderungen heranziehen, die bei Zahlung des Abschlags (§ 215 BGB) noch nicht verjährt waren.
Nichts anderes folgt aus (dem Rechtsgedanken der) § 813 Abs. 1 S. 2, § 214 Abs. 2 S. 1 BGB. Denn die Zahlung erfolgte ausweislich ihres Wortlauts in K 8, Ziff. 7 gerade nicht zur Erfüllung iSd § 362 BGB, vielmehr unter Vorbehalt der Rückzahlung, wobei die Beklagtenseite die Beweislast für das Behaltendürfen traf (siehe auch MüKoBGB-Groföe, § 214 BGB Rn. 9). Das Gericht hatte auf diese Rechtsauffassung hingewiesen (S. 6 derVerfügung vom 17.03.2017).
c. – Die Beklagtenseite hat keinen Anspruch auf Zahlung der Forderungen 3.3.13 bis 3.3.31 (insg. 97.033,13 €),§ 748 BGB.
(1) Diese Forderungen sind Gegenstand des Leistungsantrags in dem 34-er Verfahren (BL 15 der Hilfsakte) und däher nicht verjährt.
(2) Ein Anspruch besteht aber nicht, weil weder Kosten einer gemeinschaftlichen Nutzung iSd §§ 748, 745 BGB, noch Kosten der Erhaltung iSd §§ 748, 744 Abs. 2 BGB vorliegen.
Die Beklagtenseite kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, es handele sich um Kosten der Erhaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands.
(a) Das Gericht hat Beweis erhoben durch Anhörung der Zeugen …
Der Zeuge … gab glaubhaft an, zu den Zuständen auf der Baustelle vor Ort in 2009 keine eigenen Wahrnehmungen zu haben: Er wurde erst später mit dem Bauvorhaben befasst (S. 4, 5/6 des Protokolls vom 18.08.2017). Er schilderte, dass auch die seines Erachtens neu geschaffenen Leitungen aus seiner Sicht mangelhaft waren, weil sie nicht geschottet waren, und Sofortmaßnahmen aus Brandschutzgründen erforderlich gewesen seien (S. 4 des Protokolls vom 18.08.2017).
Der Zeuge … gab an, das Leitungssystem sei schon mindestens 50 Jahre alt gewesen, habe indes seines Wissens störungsfrei funktioniert. Seines Wissens seien bewohnte Wohnungen nicht grundsätzlich saniert worden. Zu der Heizungsanlage konnte er keine eindeutigen Angaben machen (S. 13/14 des Protokolls vom 18.08.2017).
Die Zeugin … wurde erst 2011 mit dem Bauvorhaben befasst und konnte daher zu dem Zustand des Anwesens vor baulichen Maßnahmen aus eigener Wahrnehmung keine Angaben machen (S. 19 des Protokolls vom 18.08.2017).
Herr … erläuterte als Zeuge, er habe nicht mehr den ursprünglichen Zustand des Anwesens vor Beginn baulicher Maßnahmen durch die Beklagtenseite wahrgenommen. Er habe Bestandsleitungen indes teilweise noch wahrgenommen. Aus seiner Sicht sei eine Sanierung der Gebäude erforderlich gewesen, jedenfalls im wirtschaftlichen Sinne (S; 4 des Protokolls vom 05.09.2017). Für Wasser und Abwasser sei ein neues Netz ausgeführt worden. Beschwerden über Leckagen etc seien ihm nicht bekannt. Vor dem Einbau eines zentralen Heizungssystems habe es Nachtspeicheröfen gegeben. Die Wohnungen seien teils bewohnt gewesen, die Heizungen hätten seines Erachtens indes nicht dem Stand der Technik entsprochen. Er vermutete, dass die Heizleistung nicht ausreichend gewesen sei, konnte hierzu indes keine finalen Angaben machen (S. 9/10 des Protokolls vom 05.09.2017).
Der Zeuge … schilderte, aus seiner Sicht sei eine Sanierung erforderlich gewesen, wenngleich er außer dem Dach keine konkreten Probleme benennen könne und keinen akuten Handlungsbedarf bestätigen konnte (S. 14/15 des Protokolls vom 05.09.2017). Zu der Heizungssituation vor Beginn der baulichen Maßnahmen konnte er keine Angaben machen (S. 17 des Protokolls vom 05.09.2017).
Herr … teilte als Zeuge mit, die GbR habe-eine Entscheidung für eine zentrale Heizungsanlage getroffen. Auf Nachfrage des Gerichts, ob die Heizungsmöglichkeiten vor der Entscheidung für eine zentrale Heizung funktioniert hätten, unterstrich der Zeuge, es habe sich um eine Wertsteigerung des Objekts gehandelt, die über die Miete habe kapitalisiert werden können. Im Übrigen sei die Entscheidung von energetischen Gründen getragen gewesen (S. 23 des Protokolls vom 05.09.2017). Die vorher allein bestehenden Kaltwasserleitungen hätten wegen des Einbaus der Zentralheizung ohnehin nachgerüstet werden müssen. Die Gasleitungen seien schon über 40 Jahre alt gewesen, so dass sie einen Risikofaktor bildeten und die dauerhafte Dichtigkeit der Leitungen frag lieh gewesen sei. Es sei schon fraglich gewesen, ob die SWM noch für alle Leitungen Zähler ausgeben würde (was eine Dichtigkeit voraussetzt). Im Übrigen seien ohnehin Maßnahmen geplant gewesen, so dass sich die Frage gestellt habe, ob es nicht sinnvoll sei, diese gleich anzugehen. Es habe Anzeichen von Korrosion in den Wasserleitungen gegeben, wenngleich noch keine Wasserschäden. Es habe sich die Frage gestellt, ob eine punktuelle Beseitigung sinnvoll sei, oder gleich eine Sanierung des Leitungsnetzes (S. 24 des Protokolls vom 05.09.2017).
(b) Hernach ist das Gericht nicht davon überzeugt, dass eine notwendige Erhaltungsmaßnahme vorlag.
(aa) Vielmehr ist das Gericht nach den Angaben des Zeugen … überzeugt, dass eine Entscheidung für die Erneuerung des Leitungssystems aufgrund wirtschaftlicher Fakten getroffen worden ist. Das Haus war zuvor bewohnt, fehlende Heizmöglichkeiten oder Leckagen (bei Gas/ Wasser) haben die Zeugen nicht angegeben. Der Zeuge … schilderte nur Anzeichen von Korrosion und erste Probleme bei den Gasleitungen, so dass die Frage entstanden sei, ob es Sinn mache, punktuell zu reparieren oder gleich das Leitungssystem zu sanieren. Auch der Zeuge … gab an, zwar davon auszugehen, dass die Heizleistung nicht ausgereicht habe, dies aber nicht überprüft zu haben.
Das Gericht hat keinen Anlass, an der Glaubhaftigkeit der Angaben der Zeugen zu zweifeln. Sie machten ihre Angaben detailliert und unaufgeregt. Wissenslücken gaben sie zu. Anzeichen für Belastungseifer waren nicht ersichtlich.
Hernach liegt aber keine für den Erhalt des Anwesens notwendige Maßnahme vor, vielmehr eine Entscheidung der (Mit-)Eigentümer, eine wirtschaftlich sinnvolle Maßnahme zeitnah durchzuführen, statt sie zeitlich aufzuschieben. Da bei der Prüfung von Erhaltungsmaßnahmen iSd § 744 Abs. 2 BGB ein strenger Maßstab gilt (MüKoBGB-Karsten Schmied, § 745 BGB Rn. 41), war diese wertsteigernde Maßnahme keine Erhaltungsmaßnahme in diesem Sinne.
Nichts anderes folgt daraus, dass Modernisierungsmaßnahmen teils, als Erhaltungsmaßnahmen eingestuft werden (zB MüKoBGBKarsten Schmid, § 745 BGB Rn. 42 unter Berufung auf BVerfG NJW 1999,1387, 1388). Das Bundesverfassungsgericht hatte sich in der in Bezug genommenen Entscheidung zwar damit auseinanderzusetzen, ob der Einbau einer Heizungsanlage durch einen Miteigentümer in einem bewohnten Wohnhaus eine Erhaltungsmaßnahme sei, und bejahte dies. Dem lag aber zugrunde, dass die verwendete Heizungsanlage irreparabel defekt geworden war. Das Bundesverfassungsgericht entschied, der (allein, in dem fraglichen Wohnhaus wohnende) Miteigentümer sei nicht darauf verwiesen, bis zu einer gerichtlichen Entscheidung über die Frage des Heizungseinbaus das Haus mit Radiatoren zu beheizen, zumal beide Miteigentümer übereinstimmend davon ausgingen, der Einbau einer (nicht nur provisorischen) Heizungsanlage sei erforderlich. Streitig war zwischen den Parteien letztlich nur die Art der Heizungsanlage (Öl oder Gas).
Das Bundesverfassungsgericht entschied daher nach hiesigem Verständnis nicht über eine Modernisierungsmaßnahme in dem Sinne, dass aus wirtschaftlichen oder energetischen Überlegungen heraus eine veraltete Anlage erneuert wurde, sondern über den Ersatz einer nicht mehr funktionsfähigen Heizungsanlage durch eine funktionsfähige, technisch von der zuvor eingebauten Anlage abweichenden Anlage. Das ist nicht mit hiesigem Fall vergleichbar, in dem sich nach der Beweisaufnahme gerade nicht erwiesen hat, dass bestehende Leitungen nicht mehr funktionstüchtig waren.
(bb) Ergänzend kommt hinzu, dass der Zeuge … glaubhaft angab, bei den Leitungen, die er als neue Leitungen wahrgenommen habe, habe es (seines Erachtens gravierende) Mängel gegeben, weil Brandschottungen gefehlt haben. Mangelhafte Maßnahmen aber können nicht notwendige Erhaltungsmaßnahme sein. Diese Erwägung gibt das Gericht nur ergänzend zu bedenken, weil es zu der Frage der Mangelhaftigkeit keinen SV-Beweis erhoben hat.
(cc) Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass jedenfalls ein Teil der Leistungen des Unternehmens … durch den Ausbau des Dachgeschosses und die damit einhergehende Erforderlichkeit der Neuverlegung von Leitungen veranlasst wurde, wie der Zeuge … glaubhaft angab (S. 13 des Protokolls vom 18.08.2017). Derartige Leistungen sind jedenfalls nicht notwendige Erhaltungsmaßnahme. Da die Beklagten nicht differenziert und vorgerechnet haben, welcher Anteil auf den DG-Ausbau, welcher Anteil auf die im Übrigen aus ihrer Sicht notwendigen Erhaltungsmaßnahmen entfiel, ist die Forderung auch nicht schlüssig vorgerechnet. Nur eine bezifferte Forderung aber kann zur Aufrechnung gestellt werden.
Das Gericht könnte eine solche Differenzierung allenfalls mit Hilfe eines Sachverständigen durchführen – eine Aufteilung der in den Rechnungen der Firma … enthaltenen Kosten für Arbeiten, die auf den DG-Ausbau entfielen, und den übrigen Arbeiten wäre aber Aufgabe der Beklagtenseite gewesen. Hiermit den Sachverständigen zu beauftragten, wäre Ausforschung. Im Übrigen kam es darauf nicht an, wie oben dargestellt.
(3) Auch ein Anspruch aus GoA scheitert: dass die Maßnahmen geboten und unaufschiebbar waren, hat die Beklagtenseite nicht belegt. Das ergibt sich auch nicht aus den Angaben des Zeugen …, wonach es bereits Korrosionsanzeichen in den Wasserleitungen gab und Anzeichen für Probleme bei den Gasleitungen. Dass es tatsächlich Undichtigkeiten an Gasleitungen gab, hat er nicht angegeben. Im Übrigen hätten als unaufschiebbare Maßnahmen reine Reparaturarbeiten an den fraglichen Stellen stattfinden können, ohne das gesamte Leitungssystem auszutauschen. Ein Anspruch au GoA darf die gesetzgeberische Wertentscheidung für eine kollektive Verwaltungszuständigkeit in § 745 BGB nicht aushebeln, so dass nach dem gebotenen strengen Maßstab hier nicht von einer unaufschiebbaren Maßnahme auszugehen ist.
(4) Nach alledem haben die Beklagten aus dem Gewerk … keinen Anspruch gegen die Klägerin. .
(5) Einen Sachverständigen musste das Gericht hier nicht hören. Sachverständiger Unterstützung hätte das Gericht nur bedurft, wenn es im Einzelnen hätte aufklären müssen, ob geltend gemachte Kosten aus technischer Sicht zur Erhaltung erforderlich waren. Darauf kam es hier indes nicht an, weil das Gericht schön aus Rechtsgründen keine notwendige Erhaltungsmaßnahme erkannte.
d. – Ergebnis
Die Beklagten haben daher keine berücksichtigungsfähige Gegenforderung gegen die Klägerin. Nach dem unter b.- Gesagten können sie der Klägerin maximal einen Anspruch in Höhe von 50.514,44 € entgegen halten (unter der Prämisse, dass alle Gegenforderungen aus dem relevanten Zeitfenster begründet sind). Weil sie für das Gewerk … keine Ansprüche gegen die Klägerin haben, können sie rechnerisch nicht mehr auf eine positive Aufrechnungsforderung kommen: 50.514,44 € minus 97.033,13 € sind minus 46.518,69 €.
Die Klage ist daher begründet, der Vorbehalt war aufzuheben.
Auf die weiteren Gegenforderungen aus dem relevanten Zeitfenster kam es nicht mehr an. Über diese entscheidet das Gericht mithin nicht.
B. – Die (weiteren) Kosten des Verfahrens trägt die Beklagtenseite, § 91 Abs. 1 ZPO.
C. -Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit (Kosten) beruht auf § 709 S. 1, S. 2 ZPO.
D. – Der Streitwert war gemäß § 63 Abs. 2 GKG durch Beschluss endgültig festzustellen, der hier räumlich in den Urteiistenor aufgenommen werden konnte.
Abzustellen war anfänglich auf die Klageforderung-1 (181.776,40 €), statt dessen auf 381.291,64 € ab dem 02.02.2015 (Eingang der Klageerweiterung bei Gericht). Ab dem heutigen Verkündungstermin ist statt dessen auf einen Streitwert von 1.730.532,39 € abzustellen, § 45 Abs. 3 GKG: Denn das Gericht entscheidet überwiegend über alle zur Hilfsaufrechnung gestellten Forderungen. Zur Aufrechnung gestellt sind Gegenforderungen in Höhe von 1.502.752,16 €. Das Gericht entscheidet nicht über Gegenforderungen in Höhe von 153.481,31 € (das sind die aus dem Zeitfenster vom 01.01.2009 bis 23.08.2009 datierenden Forderungen, abzüglich der Forderung von 97.033,13 €, über die das Gericht entscheidet). 1.502.752,16 € minus 153.481,31 €sind 1.349.270,75 €, die zu der (erweiterten) Klageforderung hinzu zu addieren sind.
Der Streitwert war hier nicht lediglich zu verdoppeln. Denn das Gericht entschied über die o.g. Gegenforderungen vollumfänglich, so dass die Entscheidung des Gerichts insoweit auch in Rechtskraft erwächst, § 322 Abs. 2 ZPO. Nur durch die Berücksichtigung aller Forderungen, über die das Gericht entscheidet, auch im Streitwert, kann ein Gleichlauf von Rechtskraft und Streitwert erzielt werden.