Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  M 9 K 18.278

Leitsatz

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen. 
II. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage hat keinen Erfolg.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 2. Januar 2018 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, Art. 3 Abs. 2 ZwEWG, § 13 Abs. 1 ZeS. Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt vor, diese ist auch nicht genehmigungsfähig und die Ermessensausübung sowie die Störerauswahl sind ordnungsgemäß.
Zwar ist die im angefochtenen Bescheid angegebene Rechtsgrundlage – Art. 7 Abs. 2 Nr. 1 und 2 LStVG i.V.m. Art. 5 ZwEWG a.F. – bereits im Zeitpunkt des Erlasses des Bescheids nicht (mehr) richtig. Vielmehr waren zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses die Neuregelungen der einschlägigen Vorschriften, d.h. das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) vom 10. Dezember 2007 (GVBl. S. 864, BayRS 2330-11-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 19. Juni 2017 (GVBl. S. 182), i.F. bezeichnet als „ZwEWG n.F.“, und die Satzung der Beklagten über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) i.d.F. d. Bek. vom 11. Dezember 2017 (MüABl. S. 494), i.F. bezeichnet als „ZeS n.F.“, bereits in Kraft, sodass das ZwEWG a.F. und die ZeS a.F. nicht mehr zur Anwendung hätten kommen dürfen. Vielmehr besteht jetzt für die unter Nr. 1 und 2 des angefochtenen Bescheids getroffenen Verfügungen eine ausdrückliche Rechtsgrundlage, Art. 3 Abs. 2 ZwEWG n.F., vgl. auch § 13 Abs. 1 ZeS. Auch bei Zugrundelegung der nun einschlägigen Vorschriften des ZwEWG n.F. und der ZeS n.F. ändert sich im Ergebnis jedoch nichts, da die für den vorliegenden Fall einschlägigen Vorschriften im Wesentlichen inhaltsgleich sind. Die einzigen geringfügigen Ausnahmen sind Art. 1 Satz 2 Nr. 1 ZwEWG n.F. und § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZeS n.F. Diese neuen Fassungen enthalten zwar gegenüber den alten Fassungen anstatt der Formulierung „überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen“ die konkretisierte Formulierung „zu mehr als 50% der Gesamtfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen“. Das würde sich auf den vorliegenden Fall aber nicht auswirken, weil erstens der Tatbestand von der Beklagten auch unter Zugrundelegung der alten Fassung bereits so angewandt wurde, dass unter „überwiegend“ mehr als 50% verstanden wurde, schon wegen des Ausnahmetatbestands gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 3 ZeS, der sowohl in der alten als auch in der neuen Fassung gleichlautend ist. Da das Gericht zweitens zu der Überzeugung gelangt ist, dass feststeht, dass die streitgegenständliche Wohnung nicht zu über 50% zum Wohnen genutzt wird (dazu sogleich), kommt es außerdem hierauf nicht an. Deshalb ist der Austausch der Rechtsgrundlagen hier möglich.
1. Eine Zweckentfremdung von Wohnraum im Sinne des Gesetzes bzw. der einschlägigen Satzung ist gegeben, Art. 1 Satz 1 ZwEWG n.F. i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 1 ZeS n.F. (im Folgenden sind alle Regelungen ohne besondere Kennzeichnung jeweils diejenigen der neuen Fassung von ZwEWG bzw. ZeS), was auch ausreichend belegt ist.
Die Klägerin hat als – gemeinsam mit ihrem Ehemann – Verfügungsberechtigte die streitgegenständliche Wohnung anderen als Wohnzwecken zugeführt. Nach dem Wortlaut und der Systematik der zweckentfremdungsrechtlichen Vorschriften ist eine Zuordnung zu einem oder mehreren der Regelbeispiele gemäß Art. 1 Satz 2 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Satz 2 ZeS nicht erforderlich. Aus dem Zusammenhang der Vorschriften geht hervor, dass grundsätzlich jede Nutzung von Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts für andere als Wohnzwecke eine Zweckentfremdung darstellt (vgl. BayVGH, B.v. 2.12.2016 – 12 CS 16.1714 – juris Rn. 3 u. 7). Dabei zeigt die Regelung in Art. 1 Satz 2 Nr. 1 ZwEWG bzw. § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZeS und § 4 Abs. 2 Nr. 3 ZeS, dass eine unterhälftige Mitbenutzung für gewerbliche oder berufliche Zwecke keine Zweckentfremdung darstellt. Das bedeutet aber im Umkehrschluss, dass die Annahme einer Zweckentfremdung nur dann ausgeschlossen ist, wenn über 50% der Gesamtfläche der Wohnung zum Wohnen genutzt werden. Die Kombination von gewerblicher oder beruflicher Nutzung zu bis zu 50% der Wohnfläche und z.B. Leerstand des Restes der Wohnfläche ist danach nicht möglich, was der Wortlaut von § 4 Abs. 2 Nr. 3 ZeS zeigt („[…] insgesamt jedoch die Wohnnutzung überwiegt […]“) zeigt. Das hat für den vorliegenden Fall insoweit Bedeutung, als es zwar nicht entscheidend ist, welchen anderen Zweck außer dem Wohnen die Klägerin in der streitgegenständlichen Wohnung verfolgt, es ihr jedoch nicht hilft, wenn zwei der drei Aufenthaltsräume der Wohnung zweckentfremdungsrechtlich leer stehen – wovon das Gericht ausgeht, weil die geltend gemachte, überwiegende Wohnnutzung eine Schutzbehauptung ist (dazu sogleich).
Bei der streitgegenständlichen Wohnung handelt es sich um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts, § 3 ZeS a.F. Sie ist ausweislich der in den vorgelegten Behördenakten befindlichen Baugenehmigung als Wohnung genehmigt.
Sie wird auch im o.g. Sinn überwiegend für andere als Wohnzwecke genutzt.
Eine Wohnnutzung eines überwiegenden Teils der Wohnung, wie von der Klägerin geltend gemacht, liegt nach der Überzeugung des Gerichts tatsächlich nicht vor. Unabhängig davon ging die Klägerin zumindest ursprünglich selbst davon aus, dass die Wohnung zweckfremd genutzt wird, da sie sonst den Antrag auf Genehmigung gemäß § 5 ZeS (gegen die Schaffung von Ersatzwohnraum) nicht gestellt hätte. Zwar ist im Formblattantrag (Bl. 86 der Behördenakte) eingetragen, dass die Wohnung zu 62% zu Wohnzwecken genutzt würde, dann hätte es jedoch trotzdem für die auch zum damaligen Zeitpunkt bereits anwaltlich vertretene Klägerin keinen Anlass gegeben, diesen Antrag zu stellen, vielmehr wäre der Antrag dann, auch aus Sicht der Klägerin, gar nicht erforderlich gewesen.
Unabhängig hiervon und auch unabhängig davon, ob mit der Bestandskraft des Ablehnungsbescheids vom 3. Januar 2018 zwischen den Beteiligten mit Bindungswirkung nicht nur die fehlende Genehmigungsfähigkeit, sondern auch die Vorfrage der zweckfremden Nutzung der Wohnung feststeht, liegt auch tatsächlich keine überwiegende Wohnnutzung vor.
Das ergibt sich nach der Überzeugung des Gerichts hinreichend aus den Feststellungen der Beklagten. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird zunächst gemäß § 117 Abs. 5 VwGO auf die entsprechenden Ausführungen in der Begründung des Bescheids, dort insbesondere ab Seite 3, dritter Absatz von unten bis Seite 5 unten, sowie auf die entsprechenden Ergebnisse der Ortsermittlungen Bezug genommen. Das grundsätzliche Vorgehen der Beklagten – Nachweis des Tatbestands durch Ortseinsichten mit dokumentierten Beobachtungen/Ermittlungen des Außendienstes – ist dabei nach ständiger Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs und des Gerichts nicht zu beanstanden (vgl. statt aller VG München, U.v. 15.2.2017 – M 9 K 16.4641 – juris und BayVGH, B.v. 7.12.2015 – 12 ZB 15.2287 – juris).
Ergänzend dazu wird noch das Folgende ausgeführt:
Nach den gesamten Umständen des Falls liegt keine Wohnnutzung vor, sondern letztlich, neben der unstreitigen teilweisen Nutzung der Wohnung als Praxis, in zweckentfremdungsrechtlicher Hinsicht ein Leerstand. Das Nachweisproblem, das in derartigen Konstellationen naturgemäß besteht, ist ohne weiteres durch die vielen, von der Beklagten ermittelten und dargestellten Indizien gelöst.
Danach steht fest, dass die Klägerin die Wohnung nicht zum Wohnen nutzt. Wohnen im hier einschlägigen Sinn meint eine Nutzung, die sich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts auszeichnet (BayVGH, B.v. 16.11.2015 – 12 CS 15.2269 – juris Rn. 11 m.w.N.), ein Wohngebäude in diesem Sinne stellt die sogenannte Heimstatt im Alltag dar in Unterscheidung zu anderen Nutzungsarten, die sich durch ein übergangsweises (nicht alltägliches) Wohnen oder ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen auszeichnen (BayVGH, B.v. 26.11.2015 – 12 CS 15.2257 – juris Rn. 13).
Die Klägerin selbst wohnt nach ihrer eigenen Darstellung nicht in der Wohnung. Aber auch die geltend gemachte Überlassung von je einem Zimmer an zwei der Töchter der Klägerin begründet keine Wohnnutzung im o.g. Sinn. Zunächst begegnen die Feststellungen der Beklagten durch die Dokumentation der Räumlichkeiten durch zahlreiche Fotografien, welche die Mitarbeiter der Beklagten bei den Ortsermittlungen aufgenommen haben und durch die Beschreibungen der Räume in den Aktenvermerken der Mitarbeiter der Beklagten über die diversen Ortsermittlungen, dass die von der Klägerin geltend gemachten Zimmer nicht den Eindruck machen, dass dort gewohnt wird, keinen Bedenken. Die Klage stellt das zwar im Ergebnis in Abrede, tritt den von der Beklagten bei den Ortsermittlungen erhobenen Feststellungen jedoch nicht substantiiert entgegen. Die bloße Behauptung, dass es nicht zutreffe, dass es in der Wohnung keinen Kleider- oder Wäscheschrank gibt und die „Kinderzimmer“ spartanisch und ohne persönliche Gegenstände eingerichtet sind, reicht nicht aus. Die Vorlage eigener Fotos hat dabei keinen höheren Erkenntniswert als die Fotos, welche die Mitarbeiter der Beklagten aufgenommen haben. Aus diesem Gesichtspunkt hätte auch die Durchführung eines gerichtlichen Augenscheins keinen größeren Erkenntnisgewinn versprochen, da dieser naturgemäß hätte angekündigt werden müssen. Ebenfalls nicht dem Gepräge einer „normalen“ Wohnnutzung entsprechend ist der Umstand, dass das Klingelschild der Wohnung (z.B. Bl. 17 der Behördenakten) nicht einmal die Namen der beiden Töchter nennt, sondern lediglich die Praxis der Klägerin bezeichnet. Dass die beiden Töchter mittlerweile als Zweitwohnsitz unter der Adresse der streitgegenständlichen Wohnung gemeldet sind, besagt nichts. Denn diese Anmeldungen sind mit Anmeldedatum 23. Januar 2018, rückwirkend zum 1. Januar 2018 erfolgt, der Bescheid datiert vom 2. Januar 2018, so dass nach der Überzeugung des Gerichts dieser zeitliche Ablauf dafür spricht, dass die Anmeldungen, die ohnehin lediglich Indiztatsachen sind, vorgenommen wurden, um entgegen den tatsächlichen Umständen eine Wohnnutzung durch die beiden Töchter zu behaupten.
Dass es zutreffen mag, dass die beiden Töchter der Klägerin hier auch manchmal übernachten, ändert am Ergebnis nichts. Es ist nämlich nicht ausreichend dargetan, dass die streitgegenständliche Wohnung der Lebensmittelpunkt der beiden Töchter der Klägerin ist. Der Vortrag der Klägerseite besteht vielmehr im unsubstantiierten Bestreiten der rechtlichen Schlüsse, welche die Beklagte aus ihren Feststellungen zieht. Das reine Bestreiten reicht bei den plausiblen und nachvollziehbaren Erhebungen der Beklagten nicht aus, um die Annahme der gewerblichen Nutzung der Wohnung auszuräumen.
Unabhängig davon kommt es nicht darauf an, ob es zutrifft, dass, wie die Klägerin geltend macht, die Wohnung die Zweitwohnung der beiden Töchter ist. Denn unabhängig davon, dass unter Geltung der neuen Zweckentfremdungssatzung der Beklagten eine Zweitwohnung in Bezug auf das Zweckentfremdungsverbot nicht mehr privilegiert ist (hierzu VG München, U.v. 12.12.2018 – M 9 K 17.5037 -, Entscheidungsumdruck Seite 6, zur Veröffentlichung in juris vorgesehen), bezog sich die ersatzlos gestrichene Regelung des § 4 Abs. 2 Nr. 4 ZeS a.F. nur auf eine Zweitwohnung des Verfügungsberechtigten. Die Klägerin wie auch der Kläger im Verfahren Az. M 9 K 18.751 haben aber nicht geltend gemacht, dass sie die streitgegenständliche Wohnung als Zweitwohnung nutzen.
2. Die Zweckentfremdung ist auch nicht genehmigungsfähig. Das steht mit der Bestandskraft des Bescheids der Beklagten vom 3. Januar 2018, mit dem der Antrag der Klägerin gemäß § 5 ZeS abgelehnt wurde, zwischen den Beteiligten bis auf weiteres fest.
Auch die übrigen Einwände in den Klagebegründungsschriftsätzen führen nicht zu einem anderen Ergebnis.
Die Wirksamkeit auch der aktuellen Zweckentfremdungssatzung unterliegt, ebenso wie die Rechtsgrundlage der Satzung, das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG), keinen Bedenken (vgl. zu diesem Gesichtspunkt zur Vorgängerregelung BayVGH, B.v. 2.12.2016 12 CS 16.1714 juris Rn. 10). Dass die Zweckentfremdungssatzung deswegen unverhältnismäßig wäre, weil sie keine Härtefallregelung enthalte, trifft nicht zu. Die Zweckentfremdungssatzung der Beklagten bietet eine Vielzahl an Möglichkeiten, eine wie hier vorliegende Zweckentfremdung zu genehmigen, vgl. hierzu § 5 Abs. 2 i.V.m. § 6 ZeS, § 5 Abs. 3 i.V.m. § 7 oder § 8 ZeS. Die Genehmigung gegen Ersatzwohnraum bzw. gegen die Entrichtung von Ausgleichsbeträgen hat die Klägerin zu Recht nicht erhalten bzw. abgelehnt. Bei der von der Klägerin als Ersatzwohnraum angebotenen Wohnung in der F. Allee 115a / 2. OG …, Wohnung Nr. … handelt es sich jedenfalls deswegen nicht um tauglichen Ersatzwohnraum für die streitgegenständliche Wohnung, weil die angebotene Wohnung dafür mit ca. 36 m2 Wohnfläche zu klein ist, weshalb der Ablehnungsbescheid vom 3. Januar 2018 zu Recht (und bestandskräftig) den Antrag verneint. Das Angebot der Beklagten, eine Genehmigung gegen die Entrichtung von Ausgleichsbeträgen zu erteilen, hat die Klägerin nicht angenommen.
Aus dem Vortrag zum Ehemann, dem Kläger im Verfahren Az. M 9 K 18.751, ebenso wenig wie aus dem Vortrag, warum die beiden Töchter in der Wohnung ab und zu übernachten, folgt ebenfalls keine Genehmigungsfähigkeit der Zweckentfremdung. Beide Umstände – wie die Klägerin ihren Ehemann pflegt und wie Besuche der beiden Töchter in Bezug darauf, wo diese übernachten, organisiert werden – unterliegen dem Bereich der eigenverantwortlichen, privaten Lebensgestaltung der Klägerin, vermögen jedoch in rechtlicher Hinsicht keine Genehmigungsfähigkeit der Zweckentfremdung zu begründen. In Bezug auf den Ehemann der Klägerin ist, unabhängig vom Vorstehenden, noch darauf hinzuweisen, dass weder im Verwaltungsverfahren noch im Verwaltungsstreitverfahren der Beleg geführt wurde, wie genau die Einschränkungen beim Ehemann der Klägerin, auch in Wechselwirkung mit der behinderten Tochter, beschaffen sind, und welcher Aufwand sich dadurch für die Klägerin ergibt. Aus der einzigen hierzu vorgelegten Unterlage, dem Schreiben von Dr. D. …, datierend vom 19. Januar 2018, gehen hierzu keinerlei nachprüfbare Tatsachen, sondern lediglich oberflächliche Behauptungen hervor, die medizinisch in keiner Weise inhaltlich begründet sind; unabhängig davon ist im gesamten Verfahren nie auch nur mitgeteilt worden, z.B. welchen Pflegegrad der Ehemann der Klägerin hat geschweige denn, welche Erfordernisse sich konkret und medizinisch belegt ergeben.
3. Schließlich ist auch die Ermessensausübung der Beklagten im angegriffenen Bescheid nicht zu beanstanden. Der bei der Klägerin vorliegende Einzelfall ist ausweislich des Bescheids, der sich auch mit den Ergebnissen der Anhörungen / Stellungnahmen der Klägerin auseinandersetzt, in der Ermessensbetätigung gewürdigt worden.
4. Die Auswahl der Klägerin als unmittelbare Handlungsstörerin im Sinne von Art. 9 Abs. 1 Satz 1 LStVG ist nicht zu beanstanden.
5. Schließlich ist auch nichts dafür ersichtlich, dass die unter den Nummern 4 und 5 des angefochtenen Bescheids verfügten Zwangsgeldandrohungen ihrer Höhe nach unangemessen wären.
Nach alledem wird die Klage abgewiesen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708f. ZPO.