Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Aktenzeichen  M 16 K 18.126

Leitsatz

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Klägerin kann nicht im Sinne des § 42 Abs. 2 VwGO geltend machen, dass ihre Mitglieder durch eine Erlaubnis nach § 2 GastG, die der beigeladenen Mieterin für im Teileigentum desselben Hauses stehende Räume erteilt wurde, in ihren Rechten verletzt sind. (Rn. 25) (red. LS Alexander Tauchert)
2. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts stehen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft als Sondereigentümer und damit Inhabern eines besonders ausgestalteten Miteigentumsrechts keine öffentlich-rechtlichen Schutzansprüche zu, soweit es um die Nutzung eines anderen Sondereigentums in demselben Anwesen geht.  (Rn. 26) (red. LS Alexander Tauchert)
3. Bei einem nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstück sind die wechselseitigen Rechte der Sondereigentümer und damit auch die Abwehrrechte gegen Störungen auf dem Grundstück durch dieses Gesetz besonders geregelt. Kommt es zu einem Nutzungskonflikt, so gestalten seine Normen die zwischen dem nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer und dem Störer bestehende Rechtslage. Etwaige öffentlich-rechtliche Drittschutzansprüche werden durch das Zivilrecht überlagert und verdrängt. (Rn. 27) (red. LS Alexander Tauchert)
4. Unerheblich ist, ob die geltend gemachte Störung des Wohnungseigentums von einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft oder von einem Dritten – wie hier der Beigeladenen als Mieterin – verursacht wird. Für den Abwehranspruch des Wohnungseigentümers ist nämlich entscheidend, dass das Wohnungseigentumsgesetz den Inhalt des Sondereigentums und damit zugleich auch die auf ihm beruhende Abwehrbefugnis gegenüber allen Beeinträchtigungen bestimmt, die ihren Ursprung auf dem gemeinschaftlichen Grundstück haben. (Rn. 29) (red. LS Alexander Tauchert)
5. § 15 Abs. 3 WEG enthält eine umfassende Regelung des Verhältnisses der Miteigentümer untereinander. (Rn. 42) (red. LS Alexander Tauchert)

Tenor

I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

Die Klage ist zwar wirksam für die Klägerin erhoben worden, erweist sich aber in sämtlichen Anträgen als unzulässig und bleibt damit ohne Erfolg.
1. Die Klägerin ist als Vereinigung nach § 61 Nr. 2 VwGO beteiligungsfähig. Sie ist teilrechtsfähig und ihr kann das im konkreten Rechtsstreit in Rede stehende Recht im Sinne dieser Norm zustehen (vgl. dazu OVG Lüneburg, U.v. 26.7.2017 – 1 KN 171/16 – juris Rn. 32; Kintz in BeckOK VwGO, Posser/Wolff, Stand 1.7.2019, § 61 Rn. 14; vgl. auch Bier/Steinbeiß-Winkelmann in Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand Februar 2019, § 61 Rn. 4, 6 mit vertiefender Auseinandersetzung).
Als Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Klägerin rechtsfähig, soweit das Gesetz dies anordnet (vgl. Müller in Timme, BeckOK WEG, Stand 1.8.2019, § 10 Rn. 391 ff.). Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) übt sie u.a. die „gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer“ aus (sog. geborene Ausübungsbefugnis). Gemeinschaftsbezogen in diesem Sinne sind Rechte, die zum Schutze der Eigentümer und/oder etwaiger Dritter zwingend nur gemeinsam geltend gemacht werden dürfen. So eingeordnet worden sind in Teilen der Rechtsprechung u.a. öffentlich-rechtliche (Nachbar-) Abwehransprüche, die das Gemeinschaftseigentum betreffen (vgl. BayVGH, B.v. 24.11.2016 – 1 CS 16.2011 – juris Rn. 3; aA VGH BW, U.v. 13.7.2017 – 5 S 2602/17 – juris Rn. 36 ff; eingehend dazu Müller, a.a.O., § 10 Rn. 503 ff., 516). Weiterhin übt die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 2 WEG die „sonstigen Rechte der Wohnungseigentümer“ aus, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können (sog. gekorene Ausübungsbefugnis). Sonstige Rechte in diesem Sinne sind Rechte, die sämtlichen Eigentümern zustehen und zwar von allen gemeinschaftlich geltend gemacht werden können, aber nicht zwingend müssen. So qualifiziert worden sind u.a. auf § 1004 BGB gestützte Ansprüche auf Unterlassung gegen einen störenden Eigentümer sowie auch gegen Dritte, aber auch Abwehransprüche gegenüber behördlichen Maßnahmen (vgl. Müller, a.a.O., § 10 Rn. 493, 545 ff.; zur gekorenen Ausübungsbefugnis des Verbands für zivilrechtliche Unterlassungsansprüche der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten vgl. auch BGH, U.v. 13.10.2017 – V ZR 45/17 – juris Rn. 8; zur Wahrnehmung von Abwehrrechten gegenüber der öffentlichen Hand vgl. OVG Lüneburg, U.v. 26.7.2017 – 1 KN 171/16 – juris Rn. 33, sowie BayVGH, B.v. 24.7.2014 – 15 CS 14.949 – juris Rn. 19). Derartige sonstige Rechte kann der Verband allerdings nur nach einer sog. Vergemeinschaftung durch ausdrücklichen oder konkludenten Beschluss der Eigentümer, der eine zunächst bei den Eigentümern liegende Ausübungskompetenz in die Gemeinschaft zieht, wahrnehmen (vgl. Müller, a.a.O.). Die Bezeichnung „Ausübungsbefugnis“ bringt dabei zum Ausdruck, dass die wahrzunehmenden Rechte in beiden Alternativen materiell-rechtlich den Eigentümern zugeordnet bleiben (Müller, a.a.O., Rn. 493 f.). Der Verband übt die – für ihn fremden – Rechte nur für die Eigentümer aus und kann sie im Wege der Prozessstandschaft einklagen, die nach der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch im Fall der gekorenen Ausübungsberechtigung als gesetzliche Prozessstandschaft zu qualifizieren ist (vgl. BGH, U.v. 5.12.2014 – V ZR 5/14 – juris Rn. 7; Müller, a.a.O., Rn. 494 ff. sowie Rn. 546 m.w.N. zum Meinungsstand).
Davon ausgehend können der Klägerin die hier geltend gemachten Abwehransprüche grundsätzlich im Sinne des § 61 Nr. 2 VwGO zustehen, wobei die konkrete Zuordnung zu den beiden Alternativen des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG offen bleiben kann.
2. Der Klägerbevollmächtigte hat wirksam für die Klägerin Klage erhoben; er ist als Bevollmächtigter vertretungsbefugt.
a) Nach § 62 Abs. 3 VwGO handeln für Vereinigungen ihre gesetzlichen Vertreter und Vorstände. Gesetzlicher Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich der Verwalter. Zur Prozessführung im Aktivprozess ist dieser nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG allerdings nur berechtigt, wenn die Wohnungseigentümer ihn durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit dazu ermächtigt haben. Fehlt ein Verwalter oder ist er z. B. wegen fehlender Ermächtigung für den Aktivprozess zur Vertretung nicht berechtigt, vertreten nach § 27 Abs. 3 Sätze 2 und 3 WEG alle Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft, können aber durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen (vgl. Baer in Timme, BeckOK WEG, Stand 1.8.2019, § 27 Rn. 324; OVG Münster, B.v. 18.9.2014 − 7 A 824/14 – juris).
Im Umfang der erteilten Vertretungsmacht darf der Verwalter auch ohne besonderen Eigentümerbeschluss einen Rechtsanwalt mit der Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragen (vgl. Baer, a.a.O. Rn. 325; BGH, U.v. 1.6.2012 – V ZR 171/11 – juris Rn. 6). Darüber hinaus ist in der Literatur anerkannt, dass die Wohnungseigentümer unabhängig davon, ob ein Verwalter bestellt ist oder nicht, durch Beschluss eine bestimmte Person, sei es ein Miteigentümer oder ein Außenstehender wie ein Rechtsanwalt, mit der Vertretung der Gemeinschaft beauftragen können (vgl. Greiner in Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, BeckOGK, Stand 1.8.2019, § 27 WEG Rn. 118).
b) Davon ausgehend hat die Kammer keine durchgreifenden Zweifel daran, dass die hiesige Prozessführung von der Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft gedeckt ist. Eine ausdrückliche Beauftragung des Klägerbevollmächtigten durch die Wohnungseigentümer kann den vorgelegten Beschlüssen zwar nicht entnommen werden. Insbesondere beziehen sich die in der Versammlung am 26. Februar 2015 gefassten Beschlüsse Lfd.-Nrn. 166 ff. ausweislich des Beschlusses Lfd.-Nr. 166 auf einen Streit um den Betrieb einer Shisha-Bar in der Teileigentumseinheit Nr. 11, nicht auf eine Auseinandersetzung um die Nutzung der hier gegenständlichen Teileigentumseinheit Nr. 4. Weiterhin lässt die Ermächtigung der Hausverwaltung mit dem Beschluss Lfd.-Nr. 170, den Klägerbevollmächtigten „als Bevollmächtigten zur Unterstützung der Interessen der Gemeinschaft hinzuzuziehen, dem auch die Koordination zwischen der Rechtsanwaltskanzlei einerseits und der Verwaltung sowie Beirat andererseits obliegen soll“, nicht erkennen, dass den Wohnungseigentümern eine Prozessführung durch den Klägerbevollmächtigten allein vor Augen stand. Gleichwohl stehen die genannte Auseinandersetzung um die Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 11 sowie die Streitigkeit um die Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 4 offenkundig in engem tatsächlichen Zusammenhang und überschneiden sich die dagegen vorgebrachten Einwände. Zudem tritt der Klägerbevollmächtigte nunmehr seit 2015 für die Klägerin vor der Verwaltungsgerichtsbarkeit mit Blick auf die Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 4 als Bevollmächtigter auf (vgl. Verfahren M 16 K 15.4320, 22 ZB 19.196). Nachdem die Streitigkeiten in der Vergangenheit offensichtlich intensiv in der Eigentümerversammlung behandelt wurden, hat das Gericht keinen Anhalt dafür, dass nicht auch das gegenständliche Verfahren in der Eigentümerversammlung thematisiert worden wäre und die Prozessführung von deren – konkludenter – Beschlusslage gedeckt ist, zumal der Klägerbevollmächtigte eine Prozessvollmacht der Hausverwaltung vom 18. Januar 2018 vorgelegt hat.
c) Der Klägerbevollmächtigte ist auch postulationsfähig. Er fällt zwar nicht unter den Katalog der nach § 67 Abs. 2 Satz 2 VwGO vertretungsbefugten Bevollmächtigten. In Einklang mit der zivilrechtlichen Literatur zur gleichgelagerten Regelung in § 79 Abs. 2 Satz 2 ZPO ist jedoch davon auszugehen, dass der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft wirksam Prozesshandlungen für diese vornehmen kann (vgl. Greiner in Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, BeckOGK, Stand 1.8.2019, § 27 WEG Rn. 71; Becker in Bärmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 27 Rn. 272 mit Hinweis auf die „Organstellung“ des Verwalters; Lehmann Richter, ZWE 2009, 298 ff.). Dies gilt entsprechend für den Klägerbevollmächtigten als sonstigen Beauftragten.
3. Der Gegenstand des Rechtsstreits wird, nachdem die Klägerin mit Schriftsatz vom 7. Mai 2019 ihre Anträge modifiziert und diese so auch in der mündlichen Verhandlung gestellt hat, allein durch diese „angepassten“ Anträge bestimmt. Die darin liegende Klageänderung ist sachdienlich und damit nach § 91 VwGO zulässig (vgl. dazu Rennert in Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 91 Rn. 29). Denn die geänderte Antragstellung dient der endgültigen Beilegung des Rechtsstreits, insbesondere weil sie die nach Klageerhebung erteilte Erlaubnis nach § 2 Gaststättengesetz (GastG) vom 18. März 2019 – und damit die aktuelle Grundlage des angegriffenen Gaststättenbetriebs – in die Klage einbezieht. Dabei bleibt der Streitstoff im Wesentlichen derselbe, denn die Einwände der Klägerin gegen die Erlaubnis vom 18. März 2019 decken sich weitestgehend mit den Bedenken, die bereits gegen die vorgenannte vorläufige Erlaubnis nach § 11 GastG erhoben wurden.
4. Soweit die Klägerin die Aufhebung des Bescheids vom 18. März 2019 begehrt (Klageantrag zu 1, Hs. 1), fehlt es an der Klagebefugnis. Nach Auffassung der Kammer ist zwar unschädlich, dass die Klägerin für sie fremde Rechte der Wohnungseigentümer einwendet. Denn soweit Dritten durch Gesetz, wie hier durch § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, die Befugnis eingeräumt ist, fremde Rechte geltend zu machen, steht eine gesetzliche Prozessstandschaft grundsätzlich mit § 42 Abs. 2 VwGO in Einklang (vgl. Sennekamp in Fehling/Kastner/Störmer, Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2016, § 42 Rn. 180; Wahl/Schütz in Schoch/Schneider/Bier, VwGO, Stand Februar 2019, § 42 Abs. 2 Rn. 37). Die Klägerin kann jedoch nicht im Sinne des § 42 Abs. 2 VwGO geltend machen, dass ihre Mitglieder durch die Erlaubnis nach § 2 GastG, die der Beigeladenen für im Teileigentum desselben Hauses stehende Räume erteilt wurde, in ihren Rechten verletzt sind.
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts stehen den Mitgliedern der Klägerin als Sondereigentümern und damit Inhabern eines besonders ausgestalteten Miteigentumsrechts keine öffentlich-rechtlichen Schutzansprüche zu, soweit es um die Nutzung eines anderen Sondereigentums in demselben Anwesen geht.
Denn das Wohnungseigentum als Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG), wie auch das Teileigentum als Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG), stellen besondere Formen des Miteigentums dar. Die Rechtsverhältnisse unter Miteigentümern richten sich aber grundsätzlich allein nach dem bürgerlichen Recht. Bei einem nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstück sind die wechselseitigen Rechte der Sondereigentümer und damit auch die Abwehrrechte gegen Störungen auf dem Grundstück durch dieses Gesetz besonders geregelt. Kommt es zu einem Nutzungskonflikt, so gestalten seine Normen die zwischen dem nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer und dem Störer bestehende Rechtslage. Etwaige öffentlich-rechtliche Drittschutzansprüche werden durch das Zivilrecht überlagert und verdrängt.
Wann und in welchem Umfang materielle Abwehrrechte gegen Maßnahmen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück bestehen, ergibt sich aus § 15 Abs. 3 WEG. Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Die Vorschrift setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln können (§ 15 Abs. 1 WEG). Damit geht auch § 15 Abs. 3 WEG vom Vorrang des privaten Rechts vor dem disponiblen Gesetzesrecht aus. Im Rahmen der gesetzlichen Regelungen bestimmen sich die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus dem Sondereigentum in erster Linie nach den getroffenen Vereinbarungen und Beschlüssen. Soweit keine speziellen vertraglichen Regelungen bestehen, gelten ergänzend auch die Normen des öffentlichen Rechts, und zwar unabhängig davon, ob sie ihrerseits unmittelbar drittschützend sind oder nicht. Aber auch dann besteht kein selbständiger öffentlich-rechtlicher Abwehranspruch; vielmehr beruht die Anwendbarkeit des öffentlichen Rechts auch in diesem Fall auf der privatrechtlichen Vorschrift des § 15 Abs. 3 WEG.
Unerheblich ist dabei, ob die geltend gemachte Störung des Wohnungseigentums von einem Mitglied der Eigentümergemeinschaft oder von einem Dritten – wie hier der Beigeladenen als Mieterin – verursacht wird. Für den Abwehranspruch des Wohnungseigentümers ist nämlich entscheidend, dass das Wohnungseigentumsgesetz den Inhalt des Sondereigentums und damit zugleich auch die auf ihm beruhende Abwehrbefugnis gegenüber allen Beeinträchtigungen bestimmt, die ihren Ursprung auf dem gemeinschaftlichen Grundstück haben. Auch ein Dritter darf das Sondereigentum (baulich) nur so nutzen, wie es jeweils gemäß § 15 Abs. 1 und 3 WEG ausgestaltet ist; soweit eine Nutzungsart nicht vom Inhalt des Sondereigentums getragen wird, werden die anderen Miteigentümer in ihrem dinglichen Eigentumsrecht verletzt und haben einen dinglichen Abwehranspruch aus § 1004 BGB mit absoluter Wirkung gegen jeden zweckwidrig Nutzenden. Für diesen Fall ist in der zivilrechtlichen Rechtsprechung anerkannt, dass der Wohnungseigentümer bei einer unzulässigen störenden Nutzung des Wohnungs- oder Teileigentums eines anderen Miteigentümers etwa durch dessen Mieter nicht auf den im Verfahren nach § 43 WEG durchsetzbaren Anspruch aus § 15 Abs. 3 WEG gegen den Miteigentümer beschränkt ist, sondern gemäß § 1004 Abs. 1 BGB auch auf dem ordentlichen Rechtsweg unmittelbar gegen den Mieter vorgehen kann (vgl. zu alldem BVerwG, Urteil vom 12.3.1998 – 4 C 3/97 – juris Rn. 18 ff.; BVerwG, U.v. 5.5.1988 – 4 C 20/85 – juris; BVerwG, U.v. 14.10.1988 – 4 C 1/86 – juris; BVerfG, B.v. 7.2.2007 – 1 BvR 2304/05 – juris; OVG RP, U.v. 26.2.2019 – 8 A 11076/18.OVG – juris; BayVGH, B.v. 17.8.2017 – 9 CE 17.1362 – juris Rn. 12; BayVGH, B.v. 8.3.2013 – 15 CE 13.236 – juris Rn. 10; VG München, U.v. 22.5.2017 – M 8 K 17.565 – juris; VG Berlin, U.v. 28.5.2019 – 19 K 12/16 – beck-online; vgl. zur Rechtsprechung der Zivilgerichte auch LG München I, B.v. 15.1.2015 – 1 S 1401/17 WEG – juris Rn. 20; BGH, U.v. 10.7.2015 – V ZR 194/15 – juris Rn. 3).
b) Diese Grundsätze beanspruchen ohne weiteres auch dann Geltung, wenn – wie hier – ein öffentlich-rechtlicher Abwehranspruch gegen eine Gaststättenerlaubnis in Rede steht.
Die maßgebliche Erwägung des Bundesverwaltungsgerichts, dass sich die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus dem Sondereigentum in erster Linie aus dem privaten Recht ergeben und vor den Zivilgerichten zu verfolgen sind, so dass etwaige öffentlich-rechtliche Schutzansprüche durch das Zivilrecht überlagert und verdrängt werden (a.a.O., Rn. 20 ff.), gilt im Verhältnis zu jeglichem öffentlich-rechtlichen Anspruch (in diesem Sinne auch Sodan in Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl. 2018, § 42 Rn. 483; Happ in Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 42 Rn. 152; Müller in Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, BeckOGK, Stand 1.8.2019, § 1 Rn. 480 ff.; speziell für das Gaststättenrecht auch Michel/Kienzle/Pauly, GastG, 14. Aufl. § 4 Rn. 89a; aA VG Augsburg, U.v. 31.1.2001 – Au 4 K 99.383 – juris für Streitigkeiten auf dem Gebiet des Gaststättenrechts). Demzufolge spricht das Bundesverwaltungsgericht, das über baurechtliche Streitigkeiten zu entscheiden hatte, auch verallgemeinernd von „öffentlich-rechtlichen Schutzansprüchen“ bzw. „Drittansprüchen“ (BVerwG, U.v. 12.3.1998 – 4 C 3/97 – juris Rn. 18, 20). Dafür, dass diese Rechtsprechung, etwa wegen des bodenrechtlichen Bezugs des Bauplanungsrechts, auf baurechtliche Auseinandersetzungen beschränkt wäre, findet sich kein Anhaltspunkt. Insbesondere stellt sich das Gaststättenrecht, nicht anders als das Baurecht, für den von einer Gaststätte betroffenen Nachbarn als Inhalts- und Schrankenbestimmung seines Eigentums dar, soweit es regelt, welche Umwelteinwirkungen i.S.d. § 4 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 bzw. § 5 Abs. 1 Nr. 3 GastG durch den Gaststättenbetrieb er hinzunehmen hat. Und allein in diesem Umfang, also in Bezug auf schädliche Umwelteinwirkungen i.S.d. § 3 Abs. 1 BImSchG, verleihen §§ 4 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 sowie § 5 Abs. 1 Nr. 3 GastG Drittschutz, auf deren Einhaltung die gerichtliche Überprüfung auf eine Nachbarklage gegen eine Gaststättenerlaubnis hin beschränkt ist (vgl. dazu VGH BW, B.v. 4.1.2016 – 6 S 475/15 – juris Rn. 7 ff.; OVG NRW, B.v. 3.11.2015 – 4 B 652/15 – juris Rn. 27; OVG BB, U.v. 25.9.2017 – OVG 1 B 14.16 – juris Rn. 89 f.; Michel/Kienzle/Pauly, GastG, 14. Aufl., § 4 Rn. 89 und § 5 Rn. 31). Da das Gaststättenrecht somit, nicht anders als das Baurecht, allein den Nachbarn schützt, kommt damit auch im Gaststättenrecht die Erwägung zum Tragen, dass es bei einer Klage innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft an der für die öffentlich-rechtliche Nachbarklage kennzeichnenden Dreiecksbeziehung fehlt (vgl. dazu BVerwG, U.v. 4.5.1988 – 4 C 20/85 – juris Rn. 12; OVG RP, U.v. 26.2.2019 – 8 A 11076/18.OVG – juris Rn. 32). Im Übrigen mag es so sein, dass Konflikte zwischen Privatrecht und öffentlichem Recht typischerweise auf dem Gebiet des Baurechts auftreten. Die Wohnungseigentümer können aber durchaus Sonderregelungen für sonstige – auch nicht drittschützende – Belange treffen, die auch die Gaststättenbehörde nach § 4 Abs. 1 Satz Nr. 3 bzw. § 5 Abs. 1 Nr. 3 GastG in den Blick zu nehmen hat (vgl. dazu den Prüfungsgang bei BayObLG, B.v. 2.9.1993 – 2Z BR 63/93 – juris Rn. 18; vgl. zu Gebrauchsregelungen auch Müller in Timme, BeckOK WEG, Stand 1.8.2019, § 15 Rn. 27 ff, sowie Hügel in Bamberger/Roth/Hau/Poseck, BeckOK BGB, Stand 1.8.2019, § 15 WEG Rn. 7, 14). So können sie insbesondere die Zumutbarkeit von Geräuschimmissionen konkretisieren oder eine Nutzungszeitregelung aufnehmen, wie sie der Klägerbevollmächtigte hier vorgetragen hat. Geräuschimmissionen sind aber genauso gut baurechtliche wie gaststättenrechtliche Belange. Zudem ist kein Grund dafür ersichtlich, solche Bedenken gegen eine Gaststätte, die dem öffentlichen Baurecht zuzuordnen sind, vor den Zivilgerichten zu verfolgen, aus dem Gaststättenrecht hergeleitete Einwände hingegen vor den Verwaltungsgerichten, zumal Baugenehmigung und Gaststättenerlaubnis rechtlich miteinander verzahnt sind (vgl. BVerwG, U.v. 4.10.1988 – 1 C 72/86 – juris Rn. 30 ff.; Michel/Kienzle/Pauly, GastG, 14. Aufl, § 4 Rn. 62). Insbesondere die Zumutbarkeit von Lärmbelastungen, die regelmäßig den Kern von Auseinandersetzungen um Gaststättenerlaubnisse bildet, kann auch vor den Zivilgerichten zur Prüfung gestellt werden (vgl. BayObLG, B.v. 2.9.1993 – 2Z BR 63/93 – juris zu zivilgerichtlichem Rechtsschutz gegen eine Lärmbelästigung aus einer in Teileigentum stehenden Gaststätte).
Darüber hinaus ist, ohne dass es nach Auffassung der Kammer auf den Schwerpunkt der geltend gemachten Beeinträchtigungen ankäme (zu diesem Ansatz vgl. VGH BW, U.v. 21.9.1993 – 10 S 135/91 – juris Rn. 28), anzumerken, dass die Klägerin in das Zentrum ihres Vorbringens einen Widerspruch der gegenständlichen Gaststättenerlaubnis zu der Teilungserklärung, und damit originär zivilrechtliche Fragen, stellt.
c) Nach diesen Maßstäben stehen den Mitgliedern der Klägerin von vornherein keine öffentlich-rechtlichen Ansprüche gegen die gegenständliche Gaststättenerlaubnis zu, soweit sie ihr Abwehrrecht unmittelbar aus ihrem Sondereigentum bzw. Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört, herleiten.
aa) Soweit die Klägerin gegen die Einschlägigkeit der o.g. Rechtsprechung einwendet, die Klage richte sich gegen eine Beeinträchtigung gerade durch die Gaststättenbehörde, nicht hingegen durch den Sondereigentümer der Teileigentumseinheit Nr. 4 bzw. die Beigeladene, hat sich mit diesem Ansatz bereits das Bundesverwaltungsgericht auseinandergesetzt, ohne ihm zu folgen (vgl. BVerwG, U.v. 12.3.1998 – 4 C 3/97 – juris Rn. 8, 25). Der o.g. Vorrang des privaten Rechts entbindet die Behörde zwar nicht von der Beachtung der für das Grundstück geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften, hier des Gaststättenrechts. Sollten die privatrechtlich zulässige Nutzung und öffentliches Gaststättenrecht im Widerstreit stehen, müssten die Miteigentümer gleichwohl eine dem Gaststättenrecht widersprechende Nutzung hinnehmen. Denn die privatrechtliche Regelung würde im Verhältnis der Miteigentümer zueinander vorrangig sein und einen öffentlich-rechtlichen Abwehranspruch ausschließen (vgl. BVerwG, U.v. 12.3.1998 – 4 C 3/97 – juris Rn. 25); insoweit fehlte es an der für die öffentlich-rechtliche Nachbarklage kennzeichnenden Dreiecksbeziehung (vgl. dazu BVerwG, U.v. 4.5.1988 – 4 C 20/85 – juris Rn. 12). Das Eigentum der Sondereigentümer (Art. 14 GG) wie auch ihr daraus folgender Abwehranspruch sind insoweit von vornherein durch die Befugnis der Wohnungseigentümer zur Konkretisierung der gegenseitigen Rechte und Pflichten (§ 15 WEG) als Inhalts und Schrankenbestimmung i.S.d. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG begrenzt.
bb) Wenn die Klägerin aus dem Vorrang privatrechtlicher Regelung gerade herleiten möchte, dass die Gaststättenbehörde diesen im Rahmen ihrer öffentlich-rechtlichen Entscheidung zu beachten habe, steht dies in diametralem Gegensatz zu dem vom Bundesverwaltungsgericht angenommenen Verhältnis von öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Abwehransprüchen innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Soweit das für den Anspruch aus § 15 Abs. 3 WEG maßgebliche Privatrecht auf das öffentliche Recht Bezug nimmt, ist dies auch im Rahmen des Privatrechts zu beachten und von den Zivilgerichten anzuwenden. Umgekehrt bleibt jedoch das vom öffentlichen Recht gesteuerte Handeln der Gaststättenbehörde ohne Einfluss auf die gegenseitigen Rechte der Beteiligten und muss die Gaststättenbehörde zivilrechtliche Rechtspositionen damit auch nicht beachten. Denn die Gaststättenerlaubnis ergeht, nicht anders als die Baugenehmigung nach Art. 68 Abs. 4 BayBO, „unbeschadet privater Rechte Dritter“ (vgl. zu alldem BVerwG, U.v. 12.3.1998 – 4 C 3/97 – juris Rn. 20 f., 25; BayVGH, B.v. 1.6.2016 – 15 CS 16.789 – juris Rn. 19; Sächsisches OVG, U.v. 8.11.2018 – 1 A 175/18 – juris Rn. 60; vgl. zur Gaststättenerlaubnis auch BVerwG, U.v. 30.9.1976 – I C 29.75 – juris Rn. 19; VG München, B.v. 22.6.2015 – M 16 E 15.1673 – juris Rn. 19).
cc) Der Vortrag der Klägerin, die Erteilung der gaststättenrechtlichen Erlaubnis hätte wegen fehlendem Sachbescheidungsinteresse abgelehnt werden müssen, weil die Beigeladene nach der Teilungserklärung zivilrechtlich nicht zu einer entsprechenden Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 4 befugt sei, kann der Klage gleichfalls nicht zum Erfolg verhelfen. Selbst wenn davon auszugehen wäre, dass die Teilungserklärung den Betrieb der gegenständlichen Gaststätte ausschlösse, die gaststättenrechtliche Genehmigung wegen zivilrechtlicher Hindernisse damit nutzlos wäre und die Beklagte diese ausnahmsweise wegen fehlendem Sachbescheidungsinteresse hätte ablehnen können, führte dies nicht zu einer Rechtsverletzung der Sondereigentümer. Die Rechtsfigur des Sachbescheidungsinteresses dient der Entlastung der Behörde von unnötiger und nutzloser Verwaltungstätigkeit und vermittelt keinen Drittschutz (vgl. BayVGH, B.v. 25.7.2019 – 1 CS 19.821 – juris Rn. 11; BVerwG, B.v. 27.4.1988 – 4 B 67.88 – juris Rn. 3).
dd) Soweit die Klägerin Gesichtspunkte des effektiven Rechtsschutzes geltend macht und die Vorstellung äußert, im verwaltungsgerichtlichen Verfahren könne der Beklagten sozusagen ein für alle Mal untersagt werden, Erlaubnisse der hier in Rede stehenden Art zu erteilen, so dass die Sondereigentümer nicht – wiederholt – vor den Zivilgerichten gegen den jeweiligen Gaststättenbetreiber bzw. Eigentümer der Teileigentumseinheit Nr. 4 vorgehen müssten, ist dies bereits aus den vorgenannten Gründen nicht zutreffend. Zudem ist verwaltungsgerichtlicher Rechtsschutz grundsätzlich nachgängiger Rechtsschutz (s. dazu unten). Auch würde ein rechtskräftiges verwaltungsgerichtliches Urteil nur den Gaststättenbetreiber binden, der zum Verfahren beigeladen wurde, damit Einfluss auf den Ausgang des Verfahrens nehmen und rechtlich gehört werden konnte (§ 121 VwGO; vgl. auch Unruh in Fehling/Kastner/Störmer, Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2016, § 121 VwGO Rn. 31). Die Gaststättenerlaubnis ist sowohl personen- als auch objektbezogene Genehmigung und wird einem konkreten Betreiber erteilt, nicht rein raumbezogen (vgl. BayVGH, B.v. 12.6.2018 – 22 CS 18.1218 – juris Rn. 11, vgl. auch §§ 2, 4 GastG). Wer einen Gaststättenbetrieb von einem anderen übernimmt, ist damit nicht Rechtsnachfolger des vorgehenden Gaststättenbetreibers im Rechtssinne (vgl. auch Michel/Kienzle/Pauly, GastG, 14. Aufl., § 2 Rn. 15 f.).
ee) Der Einwand der Klägerin, in der hiesigen Konstellation sei gar kein Raum für eine zivilgerichtliche Streitigkeit, weil die Rechtslage insoweit mit der Entscheidung des LG München vom 4. April 2011 (Az: 1 S 16861/09) geklärt sei, vermag den Vorrang des Zivilrechts nicht in Frage zu ziehen und geht ins Leere. Sollte dem tatsächlich so sein, wäre es an den Eigentümern, ihre titulierten Ansprüche mit den Mitteln der Zivilprozessordnung zu vollstrecken.
ff) Ebenfalls keine Stütze im Gesetz findet sich für die Auffassung der Klägerin, die vorgenannten Grundsätze könnten hier keine Anwendung finden, weil es bereits an einer baugenehmigungsrechtlichen Grundlage für den Gaststättenbetrieb fehle. Selbst wenn das so wäre – was nach den vorgenannten Grundsätzen von den Verwaltungsgerichten nicht zu prüfen ist – könnte dies den Vorrang des privaten Rechts ebenfalls nicht in Zweifel ziehen.
d) Die Klägerin kann eine Rechtsverletzung der Eigentümer, deren Rechte sie wahrnimmt, auch nicht auf das Vorliegen einer Gesundheitsgefahr stützen, die von der in Rede stehenden gaststättenrechtlichen Nutzung ausgeht.
aa) Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 14. Oktober 1988 (Az.: 4 C 1/86 – juris Rn. 10) offengelassen, ob die Klagebefugnis abweichend von den o.g. Grundsätzen dann zu bejahen ist, wenn nicht nur Eigentumsschutz geltend gemacht wird, sondern eine Gesundheitsgefahr, die von einer bestimmten Art der Nutzung eines anderen Sondereigentums ausgeht (bejaht von VGH BW, U.v. 21.9.1993 – 10 S 1735/91 – juris Rn. 28).
bb) Nach Auffassung der Kammer besteht für eine derartige Differenzierung grundsätzlich keine Notwendigkeit. § 15 Abs. 3 WEG enthält eine umfassende Regelung des Verhältnisses der Miteigentümer untereinander. Wie das OVG Rheinland-Pfalz überzeugend dargelegt hat, lässt die Rechtsprechung der Zivilgerichte, vor denen die aus § 15 WEG folgenden Ansprüche geltend zu machen sind, keine Einschränkung ihrer Entscheidungskompetenz in dem Sinne erkennen, dass sie drohende Gesundheitsgefahren als nicht von § 15 Abs. 3 WEG erfasst ansehen würde (vgl. z.B. BayObLG, B.v. 13.11.2003 – 2Z BR 115/03 – juris Rn. 8 zu von einem Mobilfunksendemasten ausgehenden Gefahren, sowie OLG Düsseldorf, B.v. 20.9.1995 – 3 Wx 259/95 – juris Rn. 7 u.a. zu Geräuschimmisionen; s. zudem auch BayObLG, B.v. 2.9.1993 – 2Z BR 63/93 – juris zur Abwehr einer Lärmbelästigung aus einer im Teileigentum stehenden Gaststätte). Danach sind keine Einschränkungen des den Miteigentümern gewährten zivilgerichtlichen Rechtsschutzes im Hinblick auf den verfassungsrechtlich verankerten Gesundheitsschutz erkennbar (vgl. OVG RP, U.v. 26.2.2019 – 8 A 11076/18.OVG – juris Rn. 38).
cc) Darüber hinaus ist die vorgenannte Frage, ob bei Gesundheitsgefahren (auch) ein öffentlich-rechtlicher Schutzanspruch innerhalb der Eigentümergemeinschaft besteht, nicht entscheidungserheblich. Gleiches gilt für die Überlegung, ob öffentlich-rechtliche Schutzansprüche innerhalb der Eigentümergemeinschaft nicht zumindest bei unmittelbaren Gefahren für die Gesundheit oder andere besonders wichtige Rechtsgüter anzunehmen sind (vgl. dazu OVG NRW, U.v. 3.5.2007 – 7 A 3350/06 – juris Rn. 41 ff.). Dass von dem Betrieb der Gaststätte der Beigeladenen eine Gesundheitsgefahr oder eine unmittelbare Gefahr für sonstige besonders wichtige Rechtsgüter ausgehen könnte, ist weder substantiiert dargetan noch ersichtlich.
Soweit Geräuschimmissionen im Raum stehen, ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Schwellenwert für eine Gesundheitsgefahr durch Lärm, der dem Gaststättenbetrieb zuzurechnen ist, überschritten wäre. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung dürfte geklärt sein, dass Außen-Immissionswerte oberhalb von 70 dB(A)/tags und 60 dB(A)/nachts potenziell gesundheitsgefährdend sind (vgl. BVerwG, U.v. 29.6.2017 – 3 A 1.16 – juris Rn 71; BVerwG, U.v. 21.11.2013 – 7 A 28.12 – juris Rn. 53 f.; BVerwG, U.v. 10.11.2004 – 9 A 67/03 – juris Rn. 44; BayVGH, B.v. 18.8.2016 – 15 B 14.1623 – juris Rn. 17; BayVGH, U.v. 4.8.2017 – 9 N 15.378 – juris Rn. 91). Diese Grenze wird allerdings kaum erreicht (vgl. Jarras, BImSchG, 12. Auflage 2017, § 41 Rn. 53 m.w.N.; vgl. zu alldem auch BayVGH, U.v. 14.2.2018 – 9 BV 16.1694 – juris Rn. 36). Anhaltspunkte für eine Überschreitung der Außen-Immissionswerte von 70 dB(A)/tags und 60 dB(A)/nachts bestehen auch vorliegend nicht. Die Klägerin hat dazu nicht substantiiert vorgetragen. Zudem hat die Beklagte mit Recht darauf verwiesen, dass sie dem Bevollmächtigten der Klägerin mit Schreiben vom 23. November 2015 eine Schallpegelmessung in einer von dem Bevollmächtigten der Klägerin zu benennenden Wohnung in Aussicht gestellt hat; darauf ging die Klägerin nicht ein, ohne einen zureichenden Grund für ihre Weigerung zu haben.
Mit Blick auf die von der Klägerin vorgetragenen Beeinträchtigungen durch Gäste der Beigeladenen, die vor der Gaststätte rauchen, ist weder substantiiert dargelegt noch ersichtlich, dass für die Wohnungseigentümer damit Gesundheitsgefahren und nicht nur vorübergehende Belästigungen verbunden sind.
Aber auch sonst sind Gefahren für die Gesundheit bzw. unmittelbare Gefahren für andere wichtige Rechtsgüter weder substantiiert vorgetragen noch erkennbar.
5. Soweit die Klage darauf abzielt, der Beklagten für die Zukunft die Erteilung weiterer Gaststättenerlaubnisse der hier in Rede stehenden Art für die Teileigentumseinheit Nr. 4 zu untersagen (Klageantrag zu 1, Hs. 2), fehlt es nach dem Vorstehenden ebenfalls bereits an der Klagebefugnis. Zudem begehrt die Klägerin damit der Sache nach vorbeugenden Rechtsschutz, ohne über das dafür erforderliche qualifizierte Rechtsschutzinteresse zu verfügen. Verwaltungsrechtsschutz ist grundsätzlich nachgängiger Rechtsschutz (vgl. dazu Rennert in Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, Vorbemerkungen §§ 40 – 53, Rn. 25 sowie Happ in Eyermann, a.a.O., § 42 Rn. 67).
6. Soweit die Klage auf die Unterlassung der Behauptung gerichtet ist, dass „für das Teil-Plangebiet … … die Kerngebietsfestsetzung MK1 noch oder ein Mischgebiet wirksam“ ist (Klageantrag zu 2, Teil 1), fehlt es gleichfalls an der Klagebefugnis. Es erscheint ausgeschlossen, dass die Klägerin oder ihre Mitglieder dadurch, dass die Beklagte eine bestimmte Rechtsauffassung zu einer bauplanungsrechtlichen Frage äußert, in ihren grundrechtlich geschützten subjektiven Rechten verletzt werden, so dass ein öffentlich-rechtlicher Unterlassungsanspruch von vornherein ausgeschlossen ist (vgl. zum öffentlich-rechtlichen Unterlassungsanspruch BVerwG, U.v. 23.5.1989 – 7 C 2/87 – juris Rn. 48).
7. Schließlich ist die Klage auch unzulässig, soweit sie die Verpflichtung der Beklagten zur Abgabe einer „Zusicherung“, dass die „funktionslose MK1 Festsetzung oder die Annahme eines MI / Mischgebietes nicht mehr für die Annahme eines Sachbescheidungsinteresses eines Erlaubnisbewerbers und / oder als Grundlage für die Erteilung teilungserklärungswidriger gewerbe- oder gaststättenrechtlicher Erlaubnisse verwendet wird“ zum Gegenstand hat (Klageantrag zu 2, Teil 2). Der Sache nach zielt auch dieses Begehren auf vorbeugenden Rechtsschutz, ohne dass das erforderliche qualifizierte Rechtsschutzinteresse vorläge. Zudem ist es in sich und von seinen rechtlichen Annahmen her nicht schlüssig und auch mit Blick auf die Rechte der betroffenen (zukünftigen) Gaststättenbetreiber ausgeschlossen, dass die Beklagte eine solche Zusage rechtmäßig und mit Wirkung gegenüber Dritten abgeben kann. Insoweit steht eine bloße Bewertung in Rede, für die die Beklagte ohne städtebauliche Planung nicht verbindlich zu entscheiden befugt ist und die darüber hinaus zukünftigen Entwicklungen gegenüber offen steht.
Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Dabei entsprach es der Billigkeit nach § 162 Abs. 3 VwGO, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt, da sie keinen Antrag gestellt und sich damit dem Kostenrisiko nach § 154 Abs. 3 VwGO nicht ausgesetzt hat. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.