Aktenzeichen 52 S 2022/15
ZPO § 529 Abs. 1 S. 1 Nr. 1
Leitsatz
1. Ein zur Minderung berechtigender Mangel liegt bei erhöhten Geräuschimmissionen infolge von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück nur vor, wenn darin eine nachteilige Abweichung von der insoweit zwischen den Mietparteien getroffenen ausdrücklichen oder stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung zu sehen ist (Anschluss an BGH NJW 2015, 2177). (redaktioneller Leitsatz)
2. Im Rahmen der bei fehlender Beschaffenheitsvereinbarung vorzunehmenden ergänzenden Vertragsauslegung ist nach Treu und Glauben davon auszugehen, dass nach dem mutmaßlichen Willen der Parteien der Vermieter nur für solche baustellenbedingten Geräuschimmissionen einstehen soll, die er als Eigentümer gemäß § 906 BGB nicht oder jedenfalls nicht entschädigungslos dulden müsste. (redaktioneller Leitsatz)
Verfahrensgang
3 C 1040/14 2015-12-03 TeU AGKEMPTEN AG Kempten
Tenor
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Teilurteil des Amtsgerichts Kempten (Allgäu) vom 03.12.2015, Az. 3 C 1040/14, abgeändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 2.083,00 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 18.01.2015 zu bezahlen. Darüber hinaus wird der Beklagte zu 1) allein verurteilt, an den Kläger Zinsen aus 2.083,00 € in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für den Zeitraum vom 05.10.2014 bis 17.01.2015 zu bezahlen. Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.
2. Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.
3. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.
4. Über die Kosten des Rechtsstreits in 1. Instanz hat das Amtsgericht im Rahmen der Schlussentscheidung zu entscheiden.
5. Das Berufungsurteil ist vorläufig vollstreckbar.
6. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Gemäß § 540 II i. V. m. § 313 a I 1 ZPO, § 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO wird von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen abgesehen.
II.
Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache vollumfänglich Erfolg und führt deshalb zur inhaltlichen Abänderung des erstinstanzlichen Teilurteils vom 03.12.2015, das in jeglicher Hinsicht verfahrensfehlerfrei unter Einhaltung der Voraussetzungen des § 301 ZPO ergangen ist.
Dem Kläger steht gegenüber den Beklagten nicht lediglich der vom Amtsgericht im angefochtenen Urteil zugesprochene Zahlungsanspruch in Höhe von 617,85 € (zzgl. Zinsen) zu, sondern gemäß § 535 II BGB ein Anspruch auf Zahlung von insgesamt 2.083,00 € (zzgl. Zinsen in tenorierter Höhe gemäß §§ 291, 288 I BGB), wobei die Beklagten gemäß §§ 421, 427 BGB lediglich im tenorierten Umfang Gesamtschuldner sind. Insoweit beruht die weitergehende Klageabweisung im angefochtenen Teilurteil auf einem Rechtsfehler, der im angefochtenen Umfang zur Abänderung des Ersturteils führt.
Der von der Kammer zugesprochene Hauptsachebetrag von 2.083,00 € berechnet sich wie folgt:
Monat
vom Kl. geltend gemachte Miete:
(jedenfalls) berechtigte Mietforderung:
Mietzahlungen der Beklagten (§ 529 I 1 Nr. 1, 314 ZPO)
Differenz
1/2014
683,00 €
683,00 €
425,00 €
258,00 €
2/2014
683,00 €
683,00 €
595,00 €
88,00 €
3/2014
683,00 €
683,00 €
595,00 €
88,00 €
4/2014
683,00 €
683,00 €
341,50 €
341,50 €
5/2014
683,00 €
683,00 €
421,50 €
261,50 €
6/2014
683,00 €
683,00 €
421,50 €
261,50 €
7/2014
683,00 €
683,00 €
421,50 €
261,50 €
8/2014
683,00 €
683,00 €
421,50 €
261,50 €
9/2014
683,00 €
683,00 €
421,50 €
261,50 €
Summe:
2.083,00 €
Hierzu sind folgende Ausführungen der Kammer veranlasst:
1.
Ausgangspunkt für die Kammer ist die vom Kläger im vorliegenden Prozess geltend gemachte monatliche Bruttomiete i. H. v. 683,00 €.
Ausweislich der Klagebegründung ab Seite 2 der Klage hat der Kläger den monatlichen Gesamtbetrag von 683,00 € wie folgt berechnet:
Grundmiete für die Wohnung:
531,74 €
(unstreitig)
NK-Vorauszahlungen:
151,45 €
(unstreitig)
683,19 €
Davon hat der Kläger der Beklagtenseite einen Abzug wegen Minderung in Höhe von 12% vorgenommen, so dass insoweit ein Betrag von (100% – 12% = 88% × 683,19 € =) verbleibt.
601,21 €
Hinzukommt die vereinbarte TG-Miete in Höhe von 81,81 €/Monat, die von einer Minderung von vornherein nicht betroffen ist:
81,81 €
683,02 €
vom Kläger abgerundet auf:
683,00 €
Gegen diesen Ausgangspunkt der Berechnung hat die Beklagtenseite keine Einwendungen erhoben. Die Beklagten waren insoweit lediglich der Auffassung, dass zu ihren Gunsten eine höhere Minderung als die vom Kläger in der Klage zugestandenen 12% Berücksichtigung finden müsse.
2.
Die monatliche Bruttomiete für die Wohnung ist für den Zeitraum 01/2014-09/2014 ist entgegen der Rechtsauffassung des Amtsgerichts nicht gemäß § 536 BGB – über die vom vom Kläger in der Klage zugestandenen 12% der Bruttomiete für die Wohnung hinaus – gemindert.
a)
Ein Mietmangel i. S. d. § 536 BGB kann im Hinblick auf die von den Beklagten beanstandeten erhöhten Geräuschimmissionen, die von den Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstückausgehen, nicht aus einer Beschaffenheitsvereinbarung hergeleitet werden, da eine solche Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Parteien nicht vorliegt, weder ausdrücklich im Mietvertrag noch stillschweigend. Die von der Rechtsprechung des BGH (NJW 2015, 2177; NZM 2013, 184) formulierten Voraussetzungen für eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung liegen nicht vor, selbst wenn man zugunsten der Beklagten davon ausgehen würde, dass dem Kläger eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung („ruhige Lage im Mozartpark“) bekannt war. Erforderlich ist zudem, dass der Vermieter hierauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (vgl. BGH, a. a. O.). Dies ist nach den für die Kammer gemäß § 529 I 1 Nr. 1 ZPO berücksichtigungsfähigen Tatsachen nicht der Fall.
Ein Mietmangel i. S. d. § 536 BGB kann auch nicht aus einer entsprechenden ergänzenden Auslegung des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages hergeleitet werden. Zwar kommt nach der neuesten Rechtsprechung des BGH (NJW 2015, 2177) eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht, wenn (wie hier) keine ausdrückliche oder stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt. Eine solche Auslegung kann (und darf) aber nicht dazu führen, dass der Vermieter ohne Einschränkung für baustellenbedingte Geräuschimmissionen, die vom Nachbargrundstück herrühren, einstehen muss. Vielmehr hätten sich die Parteien darauf nach Treu und Glauben darauf verständigt, diese Geräuschimmissionen nur dann als Mangel der Mietsache anzusehen, wenn der Vermieter selbst diese Immissionen gemäß § 906 BGB nicht oder jedenfalls nicht entschädigungslos dulden müsste (BGH, a. a. O.). Die Darlegungs- und Beweislast für diese Voraussetzungen trägt nach allgemeinen Grundsätzen die Partei, welche eine ergänzende Vertragsauslegung zu ihren Gunsten anstrebt. Dies sind hier die Beklagten.
Unerheblich ist nach Auffassung der Kammer, ob der Vermieter selbst (bzw. ein Abkömmling des Vermieters) oder ein Dritter die belastenden (Geräusch-)Immissionen auf dem Nachbargrundstück verursacht. Denn auch ein Mieter kann trotz seines Vertragsverhältnisses zum Vermieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht verlangen, dass der Vermieter auf seinem Nachbargrundstück jegliche Bautätigkeit, die in irgendeiner Weise Geräuschimmissionen und sonstige Beeinträchtigungen (Schmutz etc.) verursachten könnte, unterlässt. Auch hier ist zu fragen, ob bzw. inwieweit der Vermieter als Eigentümer selbst die vom Nachbargrundstück herrührenden Immissionen hinnehmen müsste, wenn nicht er (oder eine Person aus seiner Sphäre) die Bauarbeiten durchführen würde, sondern ein unbeteiligter Dritter.
b)
Nach den gemäß § 529 I 1 Nr. 1 ZPO für die Kammer berücksichtigungsfähigen Tatsachen gilt hier Folgendes:
Ein Eigentümer in der Situation des Klägers, welcher die an die Beklagten vermietete Wohnung selbst bewohnen würde, hätte selbst bei wesentlichen Beeinträchtigungen während der Bauphase das Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück als solches gemäß § 906 II 1 BGB zu dulden. Denn die (Neu-)Bebauung eines Grundstücks (nach Abriss des Altbestandes), welches sich mitten in der Innenstadt befindet, ist ortsüblich i. S. d. § 906 II 1 BGB. Ein angemessener Ausgleich in Geld gemäß § 906 II 2 BGB scheidet in solchen Fällen regelmäßig aus, weil es sich nur um eine vorübergehende Maßnahme handelt. Insoweit scheidet damit auch eine ergänzende Vertragsauslegung zugunsten der Beklagten aus.
Es ist nach dem Parteivorbringen auch nicht ersichtlich, ob bzw. inwieweit mit wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen eine anderweitige (die Mietwohnung der Beklagten schonendere) Positionierung des Baukrans, der Zufahrt zur Baustelle oder des Materiallagers möglich gewesen wäre. Insoweit kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein Vermieter in der Situation des Klägers die hieraus resultierenden Beeinträchtigungen nicht gemäß § 906 II 1 BGB zu dulden gehabt hätte, weshalb auch insoweit eine ergänzende Vertragsauslegung zugunsten der Beklagten nicht in Betracht kommt.
Soweit es darum geht, dass die Bauarbeiten nach der Behauptung der Beklagten unter der Woche bis in die Abendstunden durchgeführt wurden bzw. auch an Samstagen (7-14 Uhr), so handelt es sich hierbei nach Auffassung der Kammer durchaus um „Auswüchse“ eines Bauvorhabens, die ein Eigentümer, welcher die vermietete Wohnung selbst bewohnen würde, nicht ohne weiteres gemäß § 906 II 1 BGB dulden müsste, so dass insoweit eine ergänzende Vertragsauslegung zugunsten der Beklagten durchaus in Betracht kommt. Dasselbe gilt auch für die Lärmentwicklungen, die von der Schneidemaschine herrühren, die sich unmittelbar in der Nähe des Balkons der Beklagtenwohnung befand.
Diese somit auslegungsrelevanten „Auswüchse“ der an sich zu duldenden Baumaßnahmen würden jedoch im vorliegenden Einzelfall nach Auffassung der Kammer gemäß § 287 ZPO jedoch keine höhere Minderung als die 12% rechtfertigen, welche von der Klagepartei in der Klage bereits in Abzug gebracht worden ist. Denn eine ergänzende Vertragsauslegung zugunsten der Beklagten, und damit ein minderungsrelevanter Mangel i. S. d. § 536 BGB kommt nur hinsichtlich der Beeinträchtigungen in Betracht, welche der Kläger in der Situation der Mieter nicht dulden müsste. Abgesehen davon ist die behauptete Regelmäßigkeit dieser „Auswüchse“ zudem von der Beklagten bestritten worden.
c)
Soweit der Prozessbevollmächtigte des Klägers während dieses Rechtsstreits nunmehr die Auffassung vertritt, dass den Beklagten überhaupt keine Minderung i. S. d. § 536 zugute kommt, ist dieses Vorbringen aus zwei Gründen unerheblich.
Erstens liegen die Voraussetzungen für einen Ausschluss der Minderung gemäß § 536 b BGB offensichtlich nicht vor. Es ist nicht ersichtlich, dass den Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 1996 bekannt war, dass in absehbarer Zeit ein umfangreiches Bauvorhaben auf dem – unstreitig bereits bebauten – Nachbargrundstück stattfinden wird. Aus den vom Klägervertreter zitierten Passagen des Mietvertrages (dort § 18) und der Zusatzvereinbarung vom 13.03.1996 lässt sich für die hier im Streit stehende Bebauung des Nachbargrundstücks nichts herleiten.
Zweitens ist nach der Klagebegründung lediglich die um 12% reduzierte Bruttomiete für die Wohnung (zzgl. Tiefgaragenmiete) streitgegenständlich, nicht jedoch der monatliche Abzugsbetrag in Höhe von 12%. Eine Klageerhöhung ist insoweit nicht erfolgt.
Die ergänzenden Ausführungen des Prozessbevollmächtigten der Klagepartei im Schriftsatz vom 03.05.2016, welcher erst nach der Berufungsverhandlung am 13.04.2016 bei Gericht eingegangen ist, rechtfertigen keine abweichende rechtliche Beurteilung durch die Kammer.
d)
Das Amtsgericht hat bei seiner Berechnung den monatlichen Miet-Anteil für die Tiefgarage versehentlich unberücksichtigt gelassen. Dies war vorliegend vom Berufungsgericht zu korrigieren.
3.
Die von der Beklagtenseite geleisteten Zahlungen waren gemäß §§ 362 I, 422 BGB von der Klageforderung in Abzug zu bringen. Dies gilt auch für die Teilzahlung der Beklagten im Monat April 2014 i. H. v. 341,50 €. Insoweit ist das Berufungsgericht gemäß § 314 ZPO an die Feststellungen des Amtsgerichts im Urteilstatbestand gebunden. Das offensichtliche Schreibversehen des Klägervertreters in der Berufungsbegründung (341,90 € statt 341,50 €) führt nicht zu einem weitergehenden Abzug von der Klageforderung.
4.
Die Klagehauptforderung ist auch durchsetzbar.
Es mag sein, dass hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2014 zwischenzeitlich Abrechnungsreife eingetreten ist und eine darauf gerichtete Zahlungsklage unbegründet (geworden) wäre. Hier sind aber bei genauerer Betrachtung die Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2014 gar nicht streitgegenständlich.
Nach Aktenlage liegt hinsichtlich der monatlichen Teilzahlungen, die im Zeitraum 1/2014-9/2014 an den Kläger geleistet wurden, keine Tilgungsbestimmung i. S. d. § 366 I BGB vor, auch keine stillschweigende. Es kann auch dahinstehen, ob die Regelung des § 366 II BGB auf die vorliegende Konstellation entsprechend anwendbar ist (so das LG Berlin, GE 2001, 929, wonach die Betriebskostenvorauszahlungen die Forderungen sind, welche dem Vermieter die geringere Sicherheit bieten) oder nicht (vgl. Schmidt/Futterer, § 543 BGB Rn. 86 a unter Bezugnahme auf BGH, NZM 2005, 455). Der Prozessbevollmächtigte hat im Schriftsatz vom 04.03.2016 auf Seite 4 ausdrücklich klargestellt, dass die Verrechnung der Teilzahlungen vorab auf die Betriebskostenvorauszahlungen erfolgen soll. Zur einer solchen (nachträglichen) Verrechnung wäre der Vermieter auch nach der bei Schmidt/Futterer vertretenen Rechtsauffassung berechtigt.
5.
Der nach dem Klageantrag ausdrücklich ab Rechtshängigkeit der Klage (§§ 253, 261) geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 I BGB. Die Beklagten sind entsprechend § 187 I BGB jedoch erst ab dem 18.01.2015 Gesamtschuldner. Für die Zeit ab dem Tag nach Zustellung der Klage an den Beklagten zu 1), die nach Aktenlage am 04.10.2014 erfolgt ist, bis zur Zustellung der Klageerweiterung an die Beklagte zu 2), die am 17.01.2015 erfolgt ist, haftet der Beklagte zu 1) allein.
III.
Die Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.
Nach den Ausführungen unter Ziffer II.2. kommt die von den Beklagten begehrte Minderungshöhe von vornherein nicht in Betracht.
Zu den Rechtsausführungen des Klägervertreters im Schriftsatz vom 27.04.2016, der nach der Berufungsverhandlung bei Gericht eingegangen ist, ist ergänzend auszuführen:
Es geht vorliegend nicht um die Frage, ob ein an sich gegebenes Minderungsrecht ausgeschlossen ist, sondern um eine Frage, ob eine minderungsrelevante Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit, welche mangels Beschaffenheitsvereinbarung im vorliegenden Einzelfall durch erst ergänzende Vertragsauslegung unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben zu bestimmen ist (s.o.). Für diese Umstände ist nach allgemeinen Grundsätzen derjenige beweisbelastet, der sich auf diese für ihn günstige Tatsache beruft. Die Ausführungen des Urteils des LG München I vom 14.01.2016, das vom Kammervorsitzenden in der Berufungsverhandlung im Zusammenhang mit einer etwaigen Minderungshöhe angesprochen worden ist, trifft daher nicht den Kern der eigentlichen rechtlichen Problematik.
Es geht im vorliegenden Fall auch nicht entscheidungserheblich um die Frage, welche Substantiierungsanforderungen an die Darstellung von Mängelbehauptungen grundsätzlich zu stellen sind. Die oben erörterten Rechtsfragen überlagern diesen Problemkreis, so dass sich auch insoweit weitergehende Ausführungen der Kammer erübrigen.
IV.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 97 I, 100 I, IV ZPO. Ein Teilunterliegen des Klägers liegt nicht vor, da der Kläger ausweislich der Berufungsbegründung nicht mehr den volle Klageforderung weiterverfolgt, sondern zugunsten der Beklagten die inzwischen unstreitige Teilzahlung für den Monat April 2014 in Höhe von 341,50 € in Abzug gebracht hat.
Über die Kosten der 1. Instanz hat das Amtsgericht im Rahmen der Schlussentscheidung über die in erster Instanz noch anhängige Widerklage abschließend zu entscheiden.
V.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
VI.
Die Voraussetzungen der Zulassung der Revision gem. § 543 II ZPO liegen nicht vor. Das Urteil stellt eine Einzelfallentscheidung dar, die das Berufungsgericht auf der Grundlage vertretener und anerkannter Auffassung in Rechtsprechung und Literatur getroffen hat. Insbesondere handelt es sich um die Umsetzung der Rechtsprechungsgrundsätze des BGH (NJW 2015, 2177) auf den vorliegenden Einzelfall. Die Rechtssache besitzt so weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine (nochmalige) Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
