Steuerrecht

Aktenzeichen  4 ZB 16.1583

Leitsatz

1 Eine durch Leerstand einer Immobilie verursachte Ertragsminderung hat der Steuerpflichtige im Sinne von § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung bzw. Verpachtung der Räumlichkeiten zu marktüblichen Bedingungen bemüht. Dazu muss der Steuerpflichtige jedenfalls versuchen, den Kreis potentieller Interessenten möglichst umfassend zu erreichen (Parallelentscheidung zu OVG RhPf BeckRS 2016, 46130). (redaktioneller Leitsatz)
2 Hierzu gehört bei größeren Gewerbeobjekten, für die eine Vielzahl von Nutzungsmöglichkeiten in Betracht kommt, ein überregionales Angebot über das Internet (Parallelentscheidung zu OVG RhPf BeckRS 2016, 46130). (redaktioneller Leitsatz)
3 Kommt eine Partei ihrer Darlegungs- und Substantiierungsverpflichtung nicht nach, besteht für das Verwaltungsgericht kein Anlass, von Amts wegen in eine weitere Sachaufklärung einzutreten (§ 86 Abs. 1 VwGO). Die Ankündigung von Beweisanträgen bzw. bloße Beweisanregungen sind keine Beweisanträge und lösen somit nicht die Folgen des § 86 Abs. 2 VwGO aus (Parallelentscheidung zu VGH München BeckRS 2011, 33874). (redaktioneller Leitsatz)

Verfahrensgang

4 K 15.845 2016-06-29 Urt VGBAYREUTH VG Bayreuth

Tenor

I.
Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.
II.
Die Klägerin trägt die Kosten des Antragsverfahrens.
III.
Der Streitwert für das Antragsverfahren wird auf 2.849,37 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Der Rechtstreit betrifft einen Antrag der Klägerin auf Erlass der Grundsteuer für einen im Jahr 2008 erworbenen ehemaligen Gutshof, der zuletzt als Hotel und Restaurant genutzt worden war. Zur Begründung des Antrags wurde vorgetragen, im Jahr 2013 seien keine Einnahmen erzielt worden.
Die Beklagte lehnte den Erlassantrag mit Bescheid vom 21. Januar 2015 ab, da keine geeigneten Nachweise für nachhaltige und intensive Bemühungen um eine Vermietung bzw. Verpachtung vorgelegt worden seien. Die von der Klägerin genannten Maklerbüros hätten das Objekt im Jahr 2013 im Internet nur zum Kauf angeboten.
Nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhob die Klägerin Klage mit dem Antrag, die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 21. Januar 2015 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Landratsamts Hof vom 13. Oktober 2015 zu verpflichten, ihr die Grundsteuer für das Jahr 2013 im Umfang von 50 Prozent zu erlassen.
Mit Urteil vom 29. Juni 2016 wies das Verwaltungsgericht Bayreuth die Klage ab. Es fehle bereits an einer Ertragsminderung im Sinne des § 33 GrStG, da es nach dem Vorbringen der Klägerin kein vergleichbares Objekt in der Region gebe, das einen Ertrag bringe. Dies rechtfertige den Schluss, dass für Objekte dieser Beschaffenheit eine Jahresrohmiete von 0,00 Euro üblich sei und deshalb keine Ertragsminderung vorliege. Davon abgesehen sei davon auszugehen, dass die Klägerin eine mögliche Minderung des Rohertrags im Sinne des § 33 GrStG zu vertreten habe. Der Steuerpflichtige habe eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht habe. Er sei nach § 90 Abs. 1 AO zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet und habe insbesondere die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen und die ihm bekannten Beweismittel anzugeben. Diese Mitwirkungspflicht habe die Klägerin nicht erfüllt. Die in der Klagebegründung aufgeführten Vermietungs-/Verpachtungsbemühungen seien nicht substantiiert dargelegt worden. Fortlaufende Zeitungsinserate seien im Jahr 2013 offensichtlich unterblieben; sie seien aber zumutbar und geboten, weil nicht auszuschließen sei, dass ein neuer Interessent die Annonce erstmals lese. Die Klägerin habe den Vortrag der Beklagten, wonach das Objekt im Internet erst seit Dezember 2013 zur Miete und vorher nur zum Kauf angeboten worden sei, zwar bestritten, jedoch keine Internetausdrucke aus dem Jahr 2013 vorgelegt, die das Gegenteil bewiesen. Die Einvernahme der zahlreichen benannten Zeugen zur Erforschung des von der Klägerin nur oberflächlich vorgetragenen Sachverhalts sei nicht geboten, um dem Amtsermittlungsgrundsatz des § 86 Abs. 1 VwGO zu genügen, weil die Klägerin ihrer vorrangig bestehenden Substantiierungspflicht nicht nachgekommen sei.
Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrem Antrag auf Zulassung der Berufung.
Die Beklagte tritt dem Antrag entgegen.
Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Gerichts- und Behördenakten verwiesen.
II. 1. Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg, da die geltend gemachten Zulassungsgründe nicht vorliegen.
a) Es bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Die Klägerin hat keinen einzelnen tragenden Rechtssatz und keine erhebliche Tatsachenfeststellung des Verwaltungsgerichts mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt (zu diesem Maßstab BVerfG, B. v. 21.1.2009 – 1 BvR 2524/06 – NVwZ 2009, 515/516 m. w. N.). Ist die angegriffene Entscheidung wie im vorliegenden Fall auf zwei selbstständig tragende Gründe gestützt, so sind – ergebnisbezogene – Zweifel in Bezug auf beide Gründe darzulegen. Daran fehlt es hier jedenfalls insoweit, als das Verwaltungsgericht die Klageabweisung auch damit begründet hat, dass die Klägerin eine mögliche Minderung des Rohertrags zu vertreten habe.
Die Klägerin wendet gegen diesen Teil der Urteilsbegründung ein, das Verwaltungsgericht habe es unterlassen, die als Zeugen angebotenen drei Makler zu ihrem ausdrücklichen Rat zu befragen, dass das ständige Inserieren in einer regionalen Zeitung zu einem „Verbrennen des Objekts“ führe, während durch gezielte Akquise bei potentiellen Erwerbern ein weitaus größerer Erfolg zu erzielen sei. Das Gericht habe auch nicht berücksichtigt, dass es durch einen Gesellschafterstreit auf Seiten der Klägerin und das Ausscheiden des kaufmännischen Gesellschafters verbunden mit dem „Untergang aller Geschäftsunterlagen im streitgegenständlichen Zeitraum“, insbesondere der Anzeigen der Klägerin, unmöglich gewesen sei, die auf dem Postweg verloren gegangenen Rechnungen für Inserate vorzulegen; dies hätte der frühere kaufmännische Geschäftsführer im Falle einer Vernehmung bestätigen können. Eine Anhörung dieses Zeugen hätte auch ergeben, dass tatsächlich ausreichende und genügende Bemühungen zur Vermietung des Objekts erbracht worden seien. Vollkommen unberücksichtigt gelassen habe das Verwaltungsgericht zudem den Umstand, dass der Facility Manager des Gebäudes während des ganzen Jahres 2013 versucht habe, das Objekt in irgendeiner Weise zu vermieten, und dass er mehrere Interessenten durch das Objekt geführt habe. Das Anwesen habe in der Region bei entsprechenden Gastronomen einen Bekanntheitsgrad, der Anzeigen ohnehin vollkommen entbehrlich gemacht habe. Unberücksichtigt geblieben seien auch die Bemühungen der entsprechenden Brauereien, die jeweils über einen großen Fundus an Pachtinteressenten verfügt hätten. So habe beispielsweise der Regionalleiter einer Brauerei händeringend nach einem neuen Pächter gesucht und mehr als zwölf Interessenten das Objekt angeboten. Auch diesbezüglich sei das Gericht den Beweisangeboten nicht gefolgt.
Diese Ausführungen sind nicht geeignet, Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung zu begründen. Das Verwaltungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Klägerin die (unterstellte) Minderung des Rohertrags im Jahr 2013 im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten hatte.
Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung nur dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können (BVerwG, U. v. 25.6.2008 – 9 C 8.07 – NVwZ-RR 2008, 814 Rn. 18). Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, hat sie der Steuerpflichtige nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Unter welchen Bedingungen dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls (BVerwG, B. v. 22.1.2014 – 9 B 56/13 – Rn. 6 m. w. N.). Der Steuerpflichtige bzw. die von ihm beauftragten Personen müssen jedenfalls versucht haben, den Kreis möglicher Interessenten möglichst umfassend zu erreichen. Der Steuerpflichtige ist allerdings nicht gehalten, Werbemaßnahmen zu ergreifen, die nur in geringem Umfang erfolgversprechend sind und deren Kosten gemessen an der Erhöhung der Vermietungschancen unzumutbar erscheinen (vgl. OVG NRW, U. v. 20.3.2014 – 14 A 1513/12 – juris, Rn. 30; OVG RhPf, U. v. 2.5.2016 – 6 A 10971/15 – DVBl 2016, 990 Rn. 24).
Im vorliegenden Fall hat die Klägerin entgegen der aus § 1 Abs. 2 Nr. 3 i. V. m. § 90 Abs. 1 AO folgenden Verpflichtung, die besteuerungsrelevanten Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offenzulegen (vgl. BVerwG, U. v. 14.5.2014 – 9 C 1/13 – NVwZ-RR 2014, 894 Rn. 19), weder im Verwaltungsverfahren noch im nachfolgenden Gerichtsverfahren in nachvollziehbarer Weise substantiiert dargelegt, welche konkreten Bemühungen um eine Vermietung oder Verpachtung – und nicht lediglich um einen Verkauf – des streitgegenständlichen Anwesens sie oder von ihr beauftragte Personen im Jahr 2013 tatsächlich unternommen haben. Die Erklärungen zu diesen ihren eigenen Rechtskreis betreffenden Aktivitäten sind in auffälliger Weise unbestimmt und teilweise sogar widersprüchlich. So wird einerseits vorgetragen, ein ständiges Inserieren desselben Objekts wäre eher schädlich gewesen; zudem seien Anzeigen wegen des hohen Bekanntheitsgrads ohnehin entbehrlich gewesen. Andererseits wird im selben Schriftsatz behauptet, im streitgegenständlichen Zeitraum habe es entsprechende Anzeigen gegeben, wobei die Rechnungen für diese Inserate aber sämtlich verlorengegangen seien. Unklar ist nach dem Sachvortrag der Klägerin auch, welchen Verhandlungsspielraum sie den zahlreichen Personen eingeräumt hat, die ihren Angaben zufolge im Jahr 2013 mit einer Verpachtung beauftragt gewesen sein sollen (mehrere Makler, der damalige Geschäftsführer, der Facility Manager, verschiedene Brauereien). Damit bleibt insbesondere offen, ob die lediglich pauschal behaupteten Aktivitäten tatsächlich auf die Erzielung eines marktgerechten Miet- bzw. Pachtzinses gerichtet waren oder ob der angestrebte Vertragsabschluss etwa an unrealistischen Forderungen der Klägerin gescheitert ist. Im letzteren Falle wäre von einer zu vertretenden Minderung des Rohertrags im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG auszugehen.
Ob das seit längerem leerstehende Anwesen bei Gastronomen in der Region tatsächlich so bekannt war, dass ein regelmäßiges Inserieren in den dortigen Tages- und Wochenzeitungen kaum eine zusätzliche Werbewirkung mehr hätte entfalten oder sogar einen negativen Effekt hätte haben können, bedarf hier keiner Klärung. Denn bei einem Objekt dieser Größenordnung, das nach dem Vorbringen der Klägerin nicht bloß als Restaurant- und Beherbergungsbetrieb, sondern ebenso für eine Vielzahl anderer Nutzungszwecke in Betracht kommt, dürfen sich die Vermietungs- und Verpachtungsbemühungen nicht bloß auf regionale Printmedien und damit auf einen regionalen Interessentenkreis beschränken. Angesichts der weitreichenden Nutzung des Internets gerade im geschäftlichen Verkehr und der offensichtlichen technischen Vorteile dieses Mediums bei der gezielten landesweiten Suche nach geeigneten Angeboten ist es in der Regel erforderlich, dass größere leerstehende Gewerbeimmobilien auch über das Internet angeboten werden, um von hinreichenden Vermietungsbemühungen als Voraussetzung für einen Grundsteuererlass ausgehen zu können (OVG RhPf, a. a. O. Rn. 27; OVG NRW, a. a. O., Rn. 47; B. v. 25.11.2016 – 14 A 1636/15 – juris Rn. 29). Dass diese Voraussetzung hier erfüllt wäre, ist weder vorgetragen noch aus den Umständen ersichtlich. Die von der Beklagten angestellten und in der vorgelegten Behördenakte dokumentierten Recherchen legen vielmehr den Schluss nahe, dass das Anwesen der Klägerin auf den einschlägigen Internetportalen während fast des gesamten Jahres 2013 ausschließlich zum Kauf und erst zum Jahresende (20.12.2013) auch zur Miete angeboten worden ist. Die Klägerin hat dem zwar allgemein widersprochen, jedoch keine genauen Angaben dazu gemacht, wann und wo zu einem früheren Zeitpunkt ein bundesweites Online-Angebot für Mietinteressenten erschienen sein soll. Dass sie an dieser gebotenen Konkretisierung ihres Sachvortrags durch den (schriftsätzlich erstmals im Berufungszulassungsverfahren vorgetragenen) „Untergang aller Geschäftsunterlagen“ gehindert sein könnte, erscheint fernliegend, da auch die seinerzeit eingeschalteten Maklerbüros und Internetportale noch zu entsprechenden Auskünften und Informationen in der Lage sein müssten. Es ist jedenfalls nicht Aufgabe des Tatsachengerichts, einen unschlüssigen und lückenhaften Sachvortrag desjenigen, der sich auf das Vorliegen eines Erlasstatbestands beruft, durch eigene Nachforschungen über zurückliegende Geschäftsvorgänge zu vervollständigen.
b) Aus den vorgenannten Gründen liegt auch kein ergebnisrelevanter Verfahrensmangel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO vor, der zur Zulassung der Berufung führen könnte. Da die Klägerin bereits ihrer Darlegungs- und Substantiierungsverpflichtung nicht nachgekommen war, bestand für das Verwaltungsgericht kein Anlass, von Amts wegen in eine weitere Sachaufklärung einzutreten (§ 86 Abs. 1 VwGO). Einen auf Einvernahme von Zeugen gerichteten förmlichen Beweisantrag hat der Bevollmächtigte der Klägerin in der mündlichen Verhandlung ausweislich der Niederschrift nicht gestellt. Bei den in der Klagebegründung vom 15. Juni 2016 enthaltenen Zeugenangeboten handelte es sich lediglich um die Ankündigung von Beweisanträgen bzw. um bloße Beweisanregungen, welche die Folgen des § 86 Abs. 2 VwGO nicht auszulösen vermögen (vgl. BayVGH, B. v. 6.9.2011 – 14 ZB 11.409 – juris Rn. 11 m. w. N.). Die Rüge unzureichender Sachaufklärung kann nicht dazu dienen, Beweisanträge zu ersetzen, die ein anwaltlich vertretener Beteiligter in zumutbarer Weise hätte stellen können, aber zu stellen unterlassen hat (vgl. BVerwG, B. v. 6.5.2013 – 4 B 54.12 – juris Rn. 3 m. w. N.).
2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 3, § 52 Abs. 3 Satz 1 GKG.
Diese Entscheidung ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO). Mit der Ablehnung des Antrags wird die Entscheidung des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).