Baurecht

Aktenzeichen  9 CS 18.543

Leitsatz

1 Das Sondereigentum an einer Wohnung genießt keinen weitergehenden baurechtlichen Nachbarschutz als der „Rest des Gebäudes“, das im gemeinschaftlichen Eigentum steht. (Rn. 23) (red. LS Alexander Tauchert)
2 Der Sondereigentümer einer Wohnung hat keinen über die Einhaltung der gebäudebezogenen Abstandsflächenvorschriften hinausgehenden Abwehranspruch. (Rn. 28) (red. LS Alexander Tauchert)

Verfahrensgang

W 5 S 18.86 2018-02-12 Bes VGWUERZBURG VG Würzburg

Tenor

I. Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
II. Die Antragstellerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu tragen.
III. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 5.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I.
Die Antragstellerin wendet sich im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gegen die der Beigeladenen von der Antragsgegnerin erteilte bauaufsichtliche Genehmigung vom 26. Juli 2017 (Baugenehmigung) zur „Errichtung eines neuen Daches, Einbau einer Loggia, 3 Dachgauben und Dachfenster mit Einbau von 2 Wohnungen im Mehrfamilienhaus“ (Vorhaben) auf dem Grundstück FlNr. … Gemarkung … (Baugrundstück). Mit der Baugenehmigung wurden Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans und Abweichungen von den Abstandsflächenvorschriften erteilt.
Die Antragstellerin ist Sondereigentümerin an Räumen sowie einer Garten- und Terrassenfläche verbunden mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück FlNr. … Gemarkung … (Nachbargrundstück), das mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist. Das Nachbargrundstück liegt nördlich des Baugrundstücks; zwischen den beiden Grundstücken verläuft eine im Eigentum der Antragsgegnerin stehende Wegfläche (FlNr. … Gemarkung …*). Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans der Antragsgegnerin „… * – … …“ (Bebauungsplan); die Durchführung des Anzeigeverfahrens wurde am 22. Januar 1993 ortsüblich bekanntgemacht (vgl. § 12 Satz 1 und Satz 4 BauGB i.d.F. des Gesetzes über das Baugesetzbuch vom 8.12.1986, BGBl I 2191).
Am 28. August 2017 hat die Antragstellerin Klage gegen die ihr am 28. Juli 2017 zugestellte Baugenehmigung erhoben, über die das Verwaltungsgericht noch nicht entschieden hat (Az. W 5 K 17.942). Am 18. Januar 2018 hat die Antragstellerin beim Verwaltungsgericht beantragt, die aufschiebende Wirkung ihrer Klage gegen die Baugenehmigung anzuordnen.
Das Verwaltungsgericht lehnte den Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz mit Beschluss vom 12. Februar 2018 in der Sache ab. Das Vorhaben verletzte voraussichtlich weder die Abstandsflächenvorschriften in Richtung des Nachbargrundstücks, noch nachbarschützende Festsetzung des Bebauungsplans oder das Rücksichtnahmegebot zu Lasten der Antragstellerin.
Mit ihrer Beschwerde vom 1. März 2018 verfolgt die Antragstellerin ihr Begehren weiter. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts verstoße das genehmigte Vorhaben gegen das Abstandsflächenrecht und das Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme.
Die Antragstellerin beantragt,
unter Aufhebung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 12. Februar 2018 wird die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin vom 28. August 2017 gegen die Baugenehmigung vom 26. Juli 2017 angeordnet.
Die Antragsgegnerin beantragt,
die Beschwerde zurückzuweisen.
Das Vorhaben der Beigeladenen sei bauplanungsrechtlich zulässig und verletze keine abstandsrechtlichen Vorschriften zu Lasten der Antragstellerin.
Die Beigeladene beantragt unter Verweis auf ihren Vortrag im erstinstanzlichen Verfahren,
die Beschwerde zurückzuweisen.
Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der beigezogenen Akten der Antragsgegnerin verwiesen.
II.
Die zulässige Beschwerde ist nicht begründet.
Die von der Antragstellerin innerhalb der gesetzlichen Begründungsfrist dargelegten Gründe‚ auf die sich die Prüfung zu beschränken hat (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO)‚ rechtfertigen keine Änderung der angefochtenen Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag der Antragstellerin zu Recht abgelehnt.
1. Das Verwaltungsgericht ist ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass die Baugenehmigung voraussichtlich keine aus dem Bauplanungsrecht folgenden Abwehrrechte der Antragstellerin verletzt.
Mit der Baugenehmigung hat die Antragsgegnerin Befreiungen erteilt von der Festsetzung des Bebauungsplans zur Geschossflächenzahl (zulässig: 1,3, geplant: 1,43), zur Grundflächenzahl (zulässig: 0,7, geplant 0,715) und hinsichtlich der Dachform (zulässig: Pultdach, geplant: Mansardendach).
Da die Festsetzungen des Bebauungsplans, von denen die Antragsgegnerin Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB erteilt hat, nach den unbestrittenen Feststellungen des Verwaltungsgerichts nicht dem Nachbarschutz dienen, besteht ein Drittschutz der Antragstellerin bei einer rechtswidrigen Befreiung nur, wenn ihre nachbarlichen Interessen nicht hinreichend berücksichtigt worden sind; alle übrigen denkbaren Fehler einer Befreiung machen diese und die auf ihr beruhende Baugenehmigung zwar objektiv rechtswidrig, vermitteln der Antragstellerin aber keinen Abwehranspruch. Unter welchen Voraussetzungen eine Befreiung die Rechte der Antragstellerin verletzt, ist nach den Maßstäben zu beantworten, die das Bundesverwaltungsgericht zum drittschützenden Gebot der Rücksichtnahme entwickelt hat (vgl. BVerwG, B.v. 8.7.1998 – 4 B 64.98 – BauR 1998, 1206 = juris Rn. 5, 6; BayVGH, B.v. 18.12.2017 – 9 CS 17.345 – juris Rn. 15, jeweils m.w.N.).
Das genehmigte Vorhaben verletzt aller Voraussicht nach keine aus dem Gebot der Rücksichtnahme folgenden schutzwürdigen Interessen der Antragstellerin.
a) Die Antragstellerin ist der Auffassung, die Festsetzungen des Bebauungsplans zum Maß der baulichen Nutzung seien so geregelt, dass ein Dachausbau auch ohne Widerspruch zu den Festsetzungen möglich sei. Eine nochmalige Erhöhung des Maßes der baulichen Nutzung durch eine Befreiung könne – wenn überhaupt – deshalb nur unter besonderen Voraussetzungen in Betracht kommen, an denen es hier fehle.
Mit diesem Vorbringen macht die Antragstellerin keine Verletzung des Rücksichtnahmegebots geltend. Etwaige andere Fehler der Befreiung vermitteln der Antragstellerin nach den vorangestellten Maßstäben keinen Abwehranspruch.
b) Das Vorbringen, das Verwaltungsgericht verkenne bei der Prüfung des Gebots der Rücksichtnahme, dass die Antragstellerin nur Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss habe und dadurch – unabhängig vom Rest des Gebäudes – der erdrückenden Wirkung des Bauvorhabens viel stärker ausgesetzt sei, führt nicht zum Erfolg der Beschwerde.
Die zum baurechtlichen Nachbarschutz entwickelten Grundsätze gelten zwar auch für das Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Dessen Schutz ist den Behörden aber in gleicher Weise aufgetragen wie der Schutz etwa eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks (vgl. BVerwG, B.v. 20.8.1992 – 4 B 92.92 – juris Rn. 10). Unabhängig davon, ob die Antragstellerin als Sondereigentümerin nur baurechtliche Abwehrrechte hinsichtlich der Beeinträchtigung ihres Sondereigentums geltend machen kann (so z.B. BayVGH, B.v. 1.3.2018 – 1 CS 17.2539 – juris Rn. 3; BayVGH, B.v. 19.3.2015 – 9 CS 14.2441 – juris Rn. 21; OVG NW, U.v. 20.11.2013 – 7 A 2341/11 – BauR 2014, 252 = juris Rn. 43 ff. jeweils m.w.N.; a.A. VGH BW, U.v. 13.7.2017 – 5 S 2602/15 – BauR 2018, 77 = juris Rn. 33 ff. m.w.N.), ist jedenfalls hier bei der Prüfung des Gebots der nachbarlichen Rücksichtnahme auf die in der unmittelbaren Nachbarschaft vorhandene „Bebauung“ abzustellen (vgl. BVerwG, U.v. 27.8.1998 – 4 C 5.98 – BauR 1999, 152 = juris Rn. 21), also auf die beiden sich gegenüberliegenden Gebäude (vgl. OVG NW, U.v. 30.5.2017 – 2 A 130/16 – BauR 2017, 2126 = juris Rn. 51). Denn das Sondereigentum an einer Wohnung genießt keinen weitergehenden baurechtlichen Nachbarschutz als der „Rest des Gebäudes“, das im gemeinschaftlichen Eigentum – auch der Antragstellerin – steht.
Das Verwaltungsgericht hat deshalb zu Recht darauf abgestellt, dass für die Annahme einer erdrückenden Wirkung des Vorhabens zu Lasten des Nachbargebäudes, in dem die Antragstellerin ihre Wohnung hat, kein Raum besteht, weil das Gebäude auf dem Nachbargrundstück das Gebäude auf dem Baugrundstück (auch nach dessen Aufstockung) deutlich überragt.
c) Soweit die Antragstellerin Bezug nimmt auf die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zu der im erstinstanzlichen Verfahren von der Antragstellerin gerügten Möglichkeit der Einsichtnahme, wird auf die zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts verwiesen (BA S. 24; vgl. auch BayVGH, B.v. 1.3.2018 – 9 ZB 16.270 – juris Rn. 18 m.w.N.).
2. Die von der Antragstellerin geltend gemachte Verletzung eigener Rechte wegen Unterschreitung der Abstandsflächentiefe liegt voraussichtlich nicht vor.
a) Es kann im Ergebnis dahinstehen, ob eine Abweichung von der Tiefe der Abstandsfläche an der Nordseite des Gebäudes der Beigeladenen erforderlich ist oder ob die Voraussetzungen des Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO vorliegen. Denn das Verwaltungsgericht hat zu Recht darauf abgestellt, dass das wesentlich höhere Wohngebäude, in dem die Antragstellerin ihre Wohnung hat, selbst die gesetzlichen Abstandsflächen nicht einhält.
Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist im Hinblick auf die Abstandsflächenfrage weder zu berücksichtigen, dass ihre Wohnung im Erdgeschoss liegt noch dass das Sondereigentum an der Wohnung keine Abstandsflächen verletzt. Denn der Sondereigentümer einer Wohnung hat keinen über die Einhaltung der gebäudebezogenen Abstandsflächenvorschriften hinausgehenden Abwehranspruch. Die im Sondereigentum der Antragstellerin stehende Wohnung löst mangels Gebäudeeigenschaft (vgl. Art. 2 Abs. 2 BayBO) schon keine Abstandsflächenpflicht aus. Die Überlegung der Antragstellerin, ihr Sondereigentum verletze keine Abstandsflächen, ist deshalb ohne rechtliche Relevanz. Soweit es hier von Belang ist, ist eine Abstandsfläche die Fläche vor der Außenwand eines Gebäudes mit einer bestimmten Tiefe, die von oberirdischen Gebäuden freizuhalten ist (Art. 6 Abs. 1 Satz 1 BayBO). Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach dem Maß der Wandhöhe, das von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand reicht und dem ggf. ganz oder teilweise Giebelflächen und/oder die Höhe von Dächern hinzuzurechnen sind (Art. 6 Abs. 4 BayBO). Bezugsobjekte des Gebots, Abstandsflächen einzuhalten, sind demnach nicht Wohnungen, sonstige Räume oder das Sondereigentum daran, sondern die Außenwände des Gebäudes, in dem sich die Wohnung oder die Räume befinden. In welchem Geschoss des Gebäudes die im Sondereigentum der Antragstellerin stehende Wohnung liegt, ist danach ohne Belang für die Frage, ob das Gebäude auf dem Nachbargrundstück gegenüber dem Baugrundstück ebenfalls von den Abstandsflächenvorschriften abweicht.
Ein Nachbar kann sich gegenüber einer Baugenehmigung aber in der Regel nicht mit Erfolg auf die Verletzung einer nachbarschützenden Vorschrift berufen, wenn auch die Bebauung auf seinem Grundstück nicht dieser Vorschrift entspricht und wenn die beidseitigen Abweichungen etwa gleichgewichtig sind und nicht zu – gemessen am Schutzzweck der Vorschrift – schlechthin untragbaren, als Missstand (Art. 3 Abs. 1 Satz 2 BayBO) zu qualifizierenden Verhältnissen führen (vgl. BayVGH, U.v. 4.2.2011 – 1 BV 08.131 – juris Rn. 37; BayVGH, U.v. 11.11.2014 – 15 B 12.2672 – juris Rn. 37, jeweils m.w.N.).
So liegt es hier. Beide jeweils mit ihrer Schmalseite knapp an der Grundstücksgrenze stehenden Gebäude wahren die Tiefe der an sich einzuhaltenden Abstandsflächen nicht. Die Abweichungen von den Abstandsflächenvorschriften sind zwar nicht gleichgewichtig, weil das Gebäude, in dem die Antragstellerin ihre Wohnung hat, deutlich höher ist und deshalb eine ebenso deutlich tiefere Abstandsfläche auslöst. Darauf kann sich die Antragstellerin aber nicht berufen, weil es das ihrem Abwehranspruch zuzurechnende Gesamtgebäude ist, das die Wechselseitigkeit des beiderseitigen Abstandsflächenverstoßes aus dem Gleichgewicht bringt. Schlechthin untragbare Verhältnisse entstehen gemessen am Schutzzweck der Abstandsflächenvorschriften nicht, weil die Aufstockung des Gebäudes der Beigeladenen die für die Bemessung der Tiefe der Abstandsfläche maßgeblichen Merkmale nicht verändert und die städtebauliche Situation einen dicht bebauten Bereich vorgibt, der in innerstädtischen Bereichen sowie auch mit Blick auf die Umgebungsbebauung nicht aus dem Rahmen des Üblichen fällt. Mögliche Verringerungen des Lichteinfalls und eine weiter zunehmende Verschattung sind in solchen Lagen grundsätzlich hinzunehmen (vgl. BayVGH, B.v. 15.12.2016 – 9 ZB 15.376 – juris Rn. 15; BayVGH, B.v. 20.3.2018 – 15 CS 17.2523 – juris Rn. 28, jeweils m.w.N.).
b) Von Vorstehendem abgesehen ist die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts voraussichtlich nicht zu beanstanden, dass die Abweichung Nr. 1302 der Baugenehmigung vom 26. Juli 2017 von der Tiefe der Abstandsfläche an der Nordseite des Gebäudes der Beigeladenen „ins Leere geht bzw. überhaupt nicht notwendig war“ (vgl. BA S. 13 Nr. 2.3.1).
Nach der textlichen Festsetzung des Bebauungsplans über die Abstandsflächen, auf die das Verwaltungsgericht Bezug nimmt, werden die vorhandenen Abstandsflächen, soweit sie von den Vorschriften der BayBO abweichen, als verkürzte Abstandsflächen festgesetzt. Diese Festsetzung beruht auf Art. 7 Abs. 1 Satz 1 BayBO 1983 i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB 1986, wonach in Bebauungsplänen andere Abstandsflächen festgelegt werden können, als sich nach Art. 6 BayBO 1983 ergeben. Sie lässt sich erkennbar mit den besonderen örtlichen Verhältnissen begründen. Denn im Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans war das Plangebiet bereits im Wesentlichen mit Gebäuden bebaut („vorhandene Abstandsflächen“), die – wie etwa die Bestandsgebäude auf dem Bau- und Nachbargrundstück – die nach Art. 6 Abs. 4 BayBO 1983 zu ermittelnden Abstandsflächentiefen nicht wahrten („verkürzte Abstandsflächen“).
Weiterhin ist festgesetzt, dass bei Abbruch und Neubau auf den ehemaligen Mauerstandorten wieder gebaut werden darf, sofern im Bebauungsplan keine Aussage über die Abstandsfläche gemacht ist. Auch dieser erweiterte Bestandsschutz beruht auf Art. 7 Abs. 1 Satz 1 BayBO 1983 i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB 1986. Zwischen dem Baugrundstück und dem Nachbargrundstück ist im Bebauungsplan keine Aussage über die Abstandsflächen getroffen. Ist nach den Festsetzungen des Bebauungsplans somit ein Neubau auf den ehemaligen Mauerstandorten ohne Wahrung der an sich geforderten Abstandsflächentiefe zulässig, dürfte dies auch für die Aufstockung des Bestandsgebäudes der Beigeladenen gelten, die sich – wie die Antragstellerin einräumt – nicht auf die für die Abstandsflächenberechnung maßgeblichen Merkmale auswirkt (vgl. Art. 6 Abs. 4 und 8 BayBO sowie Art. 6 Abs. 3 BayBO 1983).
c) Ob die Verkürzung der Abstandsfläche zugleich aus der Festsetzung der nördlichen Baugrenze auf dem Baugrundstück folgt (vgl. Art. 6 Abs. 5 Satz 3 BayBO), bedarf vor diesem Hintergrund keiner Klärung.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 47, § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG. Sie orientiert sich an der Streitwertfestsetzung im erstinstanzlichen Verfahren, gegen die keine Einwände erhoben wurden.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).