Handels- und Gesellschaftsrecht

Aktenzeichen  9 O 2062/11 Fin

Leitsatz

1 Die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststellung des tatsächlichen Werts einer Immobilie steht grundsätzlich im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters, wobei die Methodenwahl unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger Umstände des Einzelfalls zu treffen und zu begründen ist; lässt sich hiernach eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund. (Rn. 85) (redaktioneller Leitsatz)
2 Für ein tragfähiges Gutachten ist es wegen des Anspruchs der Klagepartei auf ein rechtsstaatliches Verfahren und auf effektiven Rechtsschutz prinzipiell unerlässlich, dass ein Sachverständiger die genauen Daten der Vergleichsobjekte bei der Immobilienwertermittlung offenbart. Wenn der Sachverständige Vertraulichkeit hinsichtlich personenbezogener Daten zugesichert hat, kann es ausnahmsweise genügen, wenn durch Befragung des Sachverständigen Gewissheit erlangt werden kann, in welcher Weise dieser seine Daten erhoben hat, wobei die genaue Beschreibung der zum Vergleich herangezogenen Immobilien durch den Sachverständigen ausreicht, um dem Richter die Überzeugung von der Richtigkeit der verwendeten Daten zu vermitteln und den Parteien hinreichende Ansatzpunkte für eine kritische Würdigung an die Hand zu geben. (Rn. 73 – 74) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die einstweilige Anordnung vom 20.06.2011 wird aufgehoben.
3. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
4. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Gründe

A. Die zulässigen Klagen sind unbegründet.
I. Die Klagen sind zulässig.
1. Das Landgericht München II ist wegen §§ 797 Abs. 5 Alt. 1, 802 ZPO und §§ 23 Nr. 1, 71 Abs. 1 GVG ausschließlich örtlich und sachlich zuständig.
2. Das Rechtsschutzbedürfnis für die Vollstreckungsabwehrklage liegt vor, weil die Beklagte eine vollstreckbare Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde in Händen hält und die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung durch die Klägerin anstrebt (vgl. Thomas/Putzo, ZPO, 39. Aufl. 2018, § 767 Rn. 14 ff.).
3. Die nach § 371 Abs. 1 BGB analog statthafte Klage auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde ist wegen ihrer kumulativen Geltendmachung neben der Vollstreckungsgegenklage zulässig (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2014 – Az.: V ZR 82/13 = BeckRS 2015, 2240 Tz. 23; Thomas/Putzo, ZPO, 39. Aufl. 2018, § 767 Rn. 6).
4. Sonstige Zulässigkeitshindernisse sind nicht ersichtlich.
II. Die Klagen sind unbegründet.
1. Die Vollstreckungsabwehrklage ist unbegründet.
Zwar können Schadensersatzansprüche eines Darlehensnehmers wegen schuldhafter Aufklärungspflichtverletzungen durch eine finanzierende Bank aus §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB im Rahmen einer Inanspruchnahme aus der persönlichen Vollstreckungsunterwerfung nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung einer Bank gem. § 242 BGB entgegenhalten werden (vgl. BGH, Urteil vom 05.06.2012 – Az.: XI ZR 179/11 = BeckRS 2012, 16898 Tz. 19 m. w. N.; BGH, Urteil vom 23.10.2007 – Az.: XI ZR 167/05 = BeckRS 2008, 00664 Tz. 26 m. w. N.). Die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin konnte aber das Bestehen von Einwendungen gegen die Zwangsvollstreckung durch die Beklagte nicht nachweisen.
a) Die Beklagte haftet der Klägerin nicht gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB wegen eines Wissensvorsprungs über einen etwa sittenwidrig überhöhten Kaufpreis oder über eine etwaige arglistige Täuschung ihrer Vermittler über die erzielbaren Mieterlöse, über die Rentabilität und Gewinnaussichten der beiden Gewerbeobjekte oder über versteckte Innenprovisionen.
(1) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hat der Klägerin im Rahmen des notariellen Kaufvertragsschlusses vom 22.12.1994 nicht gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB pflichtwidrig einen sittenwidrig überhöhten Kaufpreis der verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten verheimlicht, denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der im Kaufvertrag vom 22.12.1994 vereinbarte Kaufpreis nicht sittenwidrig überhöht war, sondern dass der durch die Klägerin versprochene Kaufpreis den damaligen Wert der beiden Gewerbeeinheiten in Höhe von insgesamt € 330.000,- nur im Rahmen der üblichen Unternehmergewinne bei einem Erstverkauf nach Sanierung und Umwandlung überstieg (vgl. S. 7 Abs. 6 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 583 d. A.), was nach der herrschenden Wirtschaftsordnung in der Bundesrepublik Deutschland durch die Klägerin, zumal als reges Mitglied dieser Wirtschaftsordnung, hinzunehmen ist. Eine Verpflichtung einer finanzierenden Bank wie der Rechtsvorgängerin der Beklagten, einen Darlehensnehmer auf ein bloß ungünstiges Verhältnis von Verkehrswert und Kaufpreis hinzuweisen, besteht daher auch nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung, unabhängig davon, ob die finanzierende Bank hierzu über Erkenntnisse verfügte, nicht, denn schon ein Verkäufer muss im Regelfall darauf nicht hinweisen, und recht trifft die Bank, die nur die Finanzierung übernimmt, vorvertraglich keine Verpflichtung, den Käufer auf einen für ihn unwirtschaftlichen Kauf hinzuweisen (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10.12.2013 – Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 655 Tz. 26 m. w. N.).
(a) Eine kreditgebende Bank ist nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse oder Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bzgl. des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben.
Dies kann erstens der Fall sein, wenn die Bank über einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer in Bezug auf spezielle Risiken des finanzierten Vorhabens verfügt (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.2013 – Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 654 Tz. 14 m. w. N.). Eine Bank trifft dabei nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs, wenn eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss (vgl. etwa zuletzt BGH, Urteil vom 18.10.2016 – Az.: XI ZR 145/14 = NJW 2017, 1313 Tz. 19 m. w. N.).
(i) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann von einem besonders groben Missverhältnis, das eine Vermutung für die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit begründet, ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, wenn also der Verkaufspreis rund doppelt so hoch ist wie der tatsächliche Wert des Verkaufsobjekts (vgl. BGH, Urteil vom 18.10.2016 – Az.: XI ZR 145/14 = NJW 2017, 1313 Tz. 19 m. w. N.; BGH, Urteil vom 10.12.2013 – Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 654 Tz. 16 m. w. N.; BGH, Urteil vom 18.12.2007 – Az.: XI ZR 324/06 = NJW-RR 2008, 1436, 1438 Tz. 31; BGH, Urteil vom 14.10.2003 – Az.: XI ZR 134/02 = NJW 2004, 154, 156 m. w. N.; BGH, Urteil vom 19.01.2001 – Az.: V ZR 437/99 = NJW 2001, 1127, 1128; OLG München, Urteil vom 28.11.2008 – Az.: 4 U 88/01 = BeckRS 2010, 20962; OLG München, Urteil vom 11.01.2007 – Az.: 19 U 3886/06 = NZM 2007, 181, 184).
(ii) Weiterhin ist nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung für den Fall, dass kein solches besonders grobes, sondern nur ein auffälliges Missverhältnis besteht, die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB möglich, wenn weitere Umstände hinzutreten, die in Verbindung mit dem auffälligen Missverhältnis den Vorwurf der sittenwidrigen Übervorteilung begründen, wobei etwa nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung bei einer Verkehrswertüberschreitung um 57,59% bzw. 62,37% (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.2004 – Az.: V ZR 213/03 = NJW 2004, 2671, 2673) bzw. um 68% von einem auffälligen Missverhältnis ausgegangen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.2013 – Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 654 Tz. 16 m. w. N.).
(b) Die Frage, ob sich dieses Verhältnis unter Zugrundelegung des Nettokaufpreises oder des Bruttokaufpreises bestimmt, wobei richtigerweise nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung entgegen der klägerischen Argumentation nicht von dem Gesamtaufwand mit den darin enthaltenen Erwerbsnebenkosten auszugehen ist, sondern bloß auf den angegebenen reinen Kaufpreis der Immobilie abzustellen wäre (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2008 – Az.: XI ZR 157/07 = BeckRS 2008, 26951 Tz. 29 m. w. N.; BGH, Urteil vom 06.11.2007 – Az.: XI ZR 322/03 = NJW 2008, 644, 646 Tz. 34 m. w. N.; OLG München, Urteil vom 02.08.2010 – Az.: 19 U 4014/08 = BeckRS 2010, 18609; OLG München, Urteil vom 28.11.2008 – Az.: 4 U 88/01 = BeckRS 2010, 20962) braucht im Streitfall nicht entschieden zu werden, weil sich selbst bei einer Heranziehung des Bruttokaufpreises nach den überzeugenden Ergebnissen des Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. P2. L1 mit der Feststellung eines Wertes der beiden Gewerbeeinheiten zum 22.12.1994 in Höhe von insgesamt € 330.000,- und einer daraus resultierenden Verkehrswertüberschreitung in Bezug auf den Nettokaufpreis von € 395.936,17 um 19,98% und in Bezug auf den Bruttokaufpreis von € 455.920,50 um 38,16% kein solches besonders grobes – und nicht einmal ein nur auffälliges – Missverhältnis ergibt:
(c) Die Feststellungen des gerichtlichen Gutachters Dipl.-Ing. P2 L1, bei welchem es sich um einen durch die Industrie- und Handelskammer Dresden öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden und die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken handelt, in dessen schriftlichem Sachverständigengutachten vom 21.10.2016 (Bl. 372 – 459 d. A.) und gelegentlich dessen gerichtlicher Vernehmung vom 08.03.2018 (Bl. 577 – 588 d. A.), welche auch auf drei Ortsterminen vom 06.07.2015, 08.09.2015 und vom 26.11.2015 basieren, halten auch im Kontext der zahlreichen Einwendungen der Klägerin vom 08.03.2017, 08.03.2018 und vom 12.04.2018 sowie der weiteren vorliegenden gutachterlichen Stellungnahmen des ausgewechselten, aus Altersgründen nicht mehr öffentlich bestellten und vereidigten gerichtlichen Sachverständigen Dr.-Ing. Ha.-P. G., des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. Ma. St. sowie des freien Sachverständigen G2. M3. einer kritischen Würdigung stand und erweisen sich insofern entgegen der massiven unsachlichen klägerischen Polemik gegenüber dem Sachverständigen Dipl.-Ing. L1, der weder durch seine Ausführungen „vom Schätzer zum Schwätzer wird“ noch an einer „schizoiden Profilneurose“ leidet, als widerspruchsfrei und überzeugend:
(i) Zunächst ergibt sich keine mangelnde Verwertbarkeit des Sachverständigengutachtens von Hrn. Dipl.-Ing. P2. L1 unter dem Gesichtspunkt eines etwaigen Verstoßes gegen das Rechtsstaatsprinzip wegen einer etwaigen mangelnden Offenlegung der Gutachtensgrundlagen in Form der genauen Daten zu den Vergleichsobjekten.
(α) Zunächst ist in teilweiser Übereinstimmung mit der klägerischen Argumentation vom 07.08.2017 (Bl. 507 d. A.) davon auszugehen, dass ein Sachverständiger die Daten zu den Vergleichsobjekten bei der Immobilienwertermittlung grundsätzlich zu offenbaren hat.
Denn für ein tragfähiges Gutachten ist es wegen des Anspruchs der Klagepartei auf ein rechtsstaatliches Verfahren und auf effektiven Rechtsschutz nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs (vgl. etwa BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 – Az.: 1 BvR 587/95 = NJW 1997, 1909; BGH, Urteil vom 18.07.2007 – Az.: VIII ZR 236/05 = BeckRS 2007, 16936 Tz. 30 f., jeweils m. w. N.) prinzipiell unerlässlich, dass ein Sachverständiger die genauen Daten der Vergleichsobjekte offenbart.
Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts kann es aber ausnahmsweise genügen, wenn für den Fall, dass der Sachverständige Vertraulichkeit hinsichtlich personenbezogener Daten zugesichert hat, durch Befragung des Sachverständigen Gewissheit erlangt werden kann, in welcher Weise dieser seine Daten erhoben hat, wobei die genaue Beschreibung der zum Vergleich herangezogenen Immobilien durch den Sachverständigen genügen kann, um dem Richter die Überzeugung von der Richtigkeit der verwendeten Daten zu vermitteln und den Parteien hinreichende Ansatzpunkte für eine kritische Würdigung an die Hand zu geben (vgl. BVerfG, Beschluss vom 11.10.1994 – Az.: 1 BvR 1398/93 = NJW 1995, 40).
Allerdings ist durch einen allgemeinen Hinweis des Sachverständigen auf seine berufliche Schweigepflicht nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht einmal dargetan, geschweige denn belegt, dass die Eigentümer der von ihm zur Beurteilung herangezogenen Objekte sich auf Nachfrage gegen eine Preisgabe konkretisierender Angaben – gegebenenfalls beschränkt auf Lagebezeichnungen ohne Adressenangabe – gesperrt hätten. Im Übrigen bildet hiernach auch allein der Umstand, dass Dritte der Bekanntgabe von Tatsachen aus ihrer Sphäre widersprochen haben und der Sachverständige sich daran gebunden fühlt, keinen ausreichenden Grund dafür, das Urteil auf ein solches Gutachten zu stützen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 – Az.: 1 BvR 587/95 = NJW 1997, 1909, 1910 m. w. N.).
Dabei ist auch grundsätzlich die Forderung nach einer eigenen Überprüfung durch die Beteiligten umso berechtigter, je weniger das Gutachten auf dem Erfahrungswissen des Sachverständigen und je mehr es auf einzelnen konkreten Befundtatsachen aufbaut (vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2007 – Az.: VIII ZR 236/05 = BeckRS 2007, 16936 Tz. 31).
(β) Der Gerichtsgutachter Dipl.-Ing. P2. L1 hat sich zunächst zwar in seiner Stellungnahme vom 30.03.2017 (Bl. 495 – 497 d. A.) gegenüber der gerichtlichen Aufforderung vom 22.03.2017 (Bl. 494 d. A.), die Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden vorzulegen (Bl. 483 d. A.), darauf berufen, dass er sich dem Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Dresden gegenüber hinsichtlich dessen Auskunft zu den Vergleichsobjekten habe verpflichten müssen, diese Daten vertraulich zu behandeln und nicht weiterzugeben, so dass eine Offenlegung der Vergleichsdaten nicht erfolgen könne, und er blieb hierbei auch in seiner weiteren Stellungnahme vom 19.08.2017 (Bl. 515 Rs d. A.).
Auf die gerichtliche schriftliche Weisung in der Terminsverfügung vom 05.12.2017 (Bl. 550 d. A.) und auf die gerichtliche Nachfrage bei der Sachverständigenvernehmung vom 08.03.2018 (S. 8 Abs. 1, Abs. 12, S. 9 Abs. 6 des Protokolls; Bl. 584 f. d. A.) hin verblieb der Sachverständige Dipl.-Ing. P2. L1 dabei, indem er nunmehr erklärte, dass der Gutachterausschuss bei seiner Anfrage die Hausnummern unter Bezugnahme auf die Datenschutzvorschriften nicht bekannt gebe, und dass er die Preisgabe der Hausnummern der Vergleichsobjekte durch den Gutachterausschuss in Dresden schon öfters vergeblich begehrt habe (S. 8 Abs. 12 des Protokolls; Bl. 584 d. A.), dass aber der Gutachterausschuss vergleichbare Objekte auf Basis einer genauen Beschreibung des zu bewertenden Objektes geliefert hat, welche der Sachverständige dem Gutachterausschuss eingereicht gehabt habe. Weiterhin bestätigte der Sachverständige Dipl.-Ing. P2. L1 nochmals, auch die Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Dresden wegen seiner Verschwiegenheitsverpflichtung nicht vorlegen zu dürfen (S. 9 Abs. 6 des Protokolls; Bl. 585 d. A.).
Jedoch erklärte der Sachverständige Dipl.-Ing. P2. L1 des Weiteren, dass er die Vergleichsobjekte, welche er bereits aus dem vorherigen gerichtlichen Sachverständigengutachten des Dr.-Ing. G. gehabt habe, bei dem Gutachterausschuss nicht nochmals angefragt habe (S. 8 Abs. 10 des Protokolls; Bl. 584 d. A.), und dass er von den durch den vormaligen Sachverständigen Dr.-Ing. G. bei dessen Vernehmung vom 24.10.2013 (Bl. 291 d. A.) mitsamt Hausnummern geoffenbarten Vergleichsobjekten auch auf S. 57 seines eigenen Sachverständigengutachtens aus verschiedenen Gründen die Objekte mit den Nrn. 5 und 7 berücksichtigt habe, weil diese sämtlichen Kriterien entsprächen, die der Anfrage des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 bei dem Gutachterausschuss, d. h. hinsichtlich Gemarkung, Flurstücknummer, Straße und Hausnummer, Teileigentum, Erstverkauf nach Umwandlung, saniert, Bauperiode, Nutzfläche, Souterrain, Untergeschoss/Hinterhaus und Wertermittlungsstichtag, entsprochen hätten (S. 8 Abs. 5, S. 10 Abs. 7 f., S. 11 Abs. 1 des Protokolls; Bl. 584, 586 f. d. A.).
(γ) Bei dieser Sachlage ist selbst nach Maßgabe der vorgenannten Entscheidung BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 – Az.: 1 BvR 587/95 = NJW 1997, 1909, 1910 keine mangelnde Verwertbarkeit des Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. P2 L1 gegeben, auch wenn eine Offenbarung der Hausnummern der durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. P2 L1 selbst abgefragten Vergleichsobjekte nicht stattgefunden hat.
Dies ergibt sich zunächst schon aus der allgemeinen Erwägung, dass bei einer anderen Beurteilung niemand Beweis über den Verkehrswert von Dresdner Immobilien durch ein Sachverständigengutachten führen könnte, weil in allen Fällen durch den zuständigen Gutachterausschuss die erforderlichen Hausnummern der Vergleichsobjekte zurückgehalten würden, so dass der durch die vorbezeichnete höchstrichterliche Rechtsprechung bezweckte Schutz des Anspruches einer Partei auf ein rechtsstaatliches Verfahren und auf effektiven Rechtsschutz in sein Gegenteil verkehr würde. Dass durch den früheren Sachverständigen Dr.-Ing. G. bei dessen gerichtlicher Vernehmung vom 24.10.2013 hingegen auch die Hausnummern der Vergleichsobjekte dem Gericht mitgeteilt wurden, steht diesen Annahmen dabei aus dem Grunde nicht entgegen, dass dieser zufälligerweise als ehemaliges, damaliges Mitglied des zuständigen Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden unabhängigen Zugriff auf die erforderlichen Daten hatte (S. 9 Abs. 8 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 585 d. A.), und dass nicht jedem Rechtssuchenden das Glück beschieden sein wird, einen zur rechten Zeit im rechten Gremium aktiven Gutachter ausfindig zu machen.
Indem der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. P2 L1 sein Gutachten dabei sogar nicht nur auf die durch ihn selbst bei dem Gutachterausschuss angefragten Vergleichsobjekte gestützt hat, sondern auch auf zwei mitsamt Hausnummern bekannte Vergleichsobjekte aus dem früheren Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. G., kommt es auf die vorstehenden Erwägungen im Ergebnis gar nicht mehr wesentlich an, denn anhand dieser beiden in allen Details bekannten Vergleichsobjekte und der durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 darüber hinaus eigenständig ermittelten weiteren elf Vergleichsobjekte, die nur der Hausnummer nach nicht bekannt sind, konnte in Übereinstimmung mit den durch die Entscheidung BVerfG, Beschluss vom 11.10.1994 – Az.: 1 BvR 1398/93 = NJW 1995, 40 aufgestellten Anforderungen durch eine hinreichend genaue Beschreibung der zum Vergleich herangezogenen Immobilien ermöglicht werden, dass die Kammer die Überzeugung von der Richtigkeit der verwendeten Daten gewinnen konnte, und dass auch die Parteien hinreichende Ansatzpunkte für eine kritische Würdigung erhielten.
Es ist im Unterschied zu den durch das Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fallgestaltungen im Übrigen vorliegend eben gerade nicht so, dass der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. L1 überhaupt keine Offenlegung von Informationen zu den durch ihn herangezogenen Vergleichsobjekten getätigt hätte, sondern vielmehr lediglich bei gewissen Vergleichsobjekte nur keine Hausnummer mitteilen konnte. Weiterhin beruht dieses sachverständige Unvermögen nach den glaubhaften Angaben des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 auch nicht etwa darauf, dass sich die Eigentümer der von ihm zur Beurteilung herangezogenen Objekte auf Nachfrage gegen eine Preisgabe konkretisierender Angaben gesperrt hätten, sondern vielmehr darauf, dass der zuständige Gutachterausschuss die Hausnummern nicht preisgeben wollte, so dass der Gutachter Dipl.-Ing. L1 naturgemäß auch wegen mangelnder Kenntnis der jeweils betroffenen Immobilieneigentümer auch nicht an dieselben zwecks Einholung von Erlaubnissen zur Datenweitergabe hätte herangehen können. Allein die mangelnde Weitergabe der Auskunft des Gutachterausschusses, die der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 mit seinen Verschwiegenheitsverpflichtungen gegenüber dem Gutachterausschuss erklärt, kann eine Unverwertbarkeit seines Gutachtens schließlich nicht begründen, weil keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 etwa diese Daten nicht korrekt in sein Gutachten übernommen habe.
(ii) Die durch die in dem Beweisbeschluss enthaltene gerichtliche Weisung gegenüber dem Sachverständigen, die Vergleichswertmethode für die Wertermittlung der verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten zum Stichtag des Kaufvertragsschlusses vom 22.12.1994 anzuwenden, und die in der Folge auch durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 demgemäß vollzogene Begutachtung waren im konkreten Einzelfall gegenüber der klägerischen Argumentation nach Maßgabe der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung korrekt:
(α) Denn nach der Entscheidungen BGH, Urteil vom 18.10.2016 – Az.: XI ZR 145/14 = NJW 2017, 1313, 1314 Tz. 31 m. w. N. und BGH, Urteil vom 18.12. 2007 – Az.: XI ZR 324/06 = NJW-RR 2008, 1436, 1438 Tz. 32 m. w. N. und dem nachfolgend etwa auch OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.01.2017 – Az.: 8 U 3965/16 = BeckRS 2017, 107253 steht die Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststellung des tatsächlichen Werts einer Immobilie grundsätzlich im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters, wobei die Methodenwahl unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger Umstände des Einzelfalls zu treffen und zu begründen ist; lässt sich hiernach eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, wird die Vergleichswertmethode als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund.
(β) Der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. L1 erklärte bei seiner Vernehmung vom 08.03.2018 auf Frage der Kammer, ob es Anhaltspunkte gebe, dass eines der anderen beiden Wertermittlungsverfahren zu einem anderen Ergebnis oder zu Zweifeln an der Richtigkeit des nach dem Vergleichswertverfahren ermittelten Verkehrswertes geführt habe, dass bei Wohnungseigentum, gewerblichem Teileigentum (S. 8 Abs. 7 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 584 d. A.), Einfamilienhäusern und Reihenhäusern, soweit ausreichende Daten vorhanden sind, das Vergleichswertverfahren das richtige und beste Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts sei, und dass die Vorgabe in dem Beweisbeschluss auch in der Sache absolut richtig sei, die Wertermittlung nach diesem Verfahren im vorliegenden Fall vorzunehmen, zumal der Sachverständige keinerlei Anhaltspunkte dafür habe, dass die Wertermittlung nach einem anderen Verfahren zu einem anderen oder gar zuverlässigeren Ergebnis geführt hätte (S. 6 Abs. 13 f. des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 582 d. A.).
Weiterhin führte der Gutachter Dipl.-Ing. L1 wegen der klägerischen Vorhaltungen in Bezug auf das Gutachten des Privatsachverständigen Dipl.-Ing. Ma. St. vom 10.11.2017 aus, dass das Ertragswertverfahren für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen nur dann gegenüber dem Vergleichswertverfahren vorzugswürdig sei, wenn keine ausreichende Anzahl an Vergleichsobjekten vorhanden sei, oder für den Fall, dass es um Zweitverkäufe geht, nicht aber wie vorliegend um einen Erstverkauf nach Sanierung und Umwandlung, bei dem die Besonderheiten der Unternehmensgewinne im Ertragswertverfahren nicht hinreichend berücksichtigt werden könnten (S. 7 Abs. 6 – 9 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 583 d. A.).
Außerdem gab der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 auf gerichtliche Frage, ob genügend Vergleichspreise bzw. -werte vorhanden seien, um ein zuverlässiges Ergebnis mithilfe der Vergleichswertmethode zu erzielen, an, dass eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten für die Anwendung der Vergleichswertmethode im Streitfall zur Verfügung stehe, indem regelmäßig wegen des hohen finanziellen Aufwandes der Beschaffung von Daten zu Vergleichsobjekten von einem Gutachterausschuss nur fünf Vergleichsobjekte herangezogen würden, während der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 sogar elf Vergleichsobjekte herangezogen habe, mithin mehr als das Doppelte des Üblichen (S. 7 Abs. 1 f. des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 583 d. A.). Dabei ist noch zu ergänzen, dass der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 darüber hinaus auch die Vergleichsobjekte Nrn. 5 und 7 aus dem Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. G. in seinem schriftlichen Sachverständigengutachten mitberücksichtigt hat, wodurch sich die Anzahl der Vergleichsobjekte auf 13 erhöht (S. 10 Abs. 7 f. des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 586 d. A.).
(γ) Aus dieser Anzahl von insgesamt 13 durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 sind entgegen der klägerischen Argumentation (Bl. 591 d. A.) keine Vergleichsobjekte aus dem Grund auszusondern, dass dieselben etwa in demselben Gebäudekomplex K3. Str. 90, 90a oder 90b liegen. Denn zwar ist der hinter der klägerischen Argumentation (S. 3 Abs. 12 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 486, 579 d. A.) stehende Ansatzpunkt, dass für den Fall, dass tatsächlich fünf Vergleichsobjekte aus demselben Gebäudekomplex im Vergleichswertverfahren herangezogen worden wären – wobei dies wegen der nicht bekannten Hausnummern der Vergleichsobjekte aus der K3. Straße ohnehin nicht feststeht (vgl. S. 4 Abs. 8, S. 5 Abs. 12 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 f. d. A.) -, etwa auch durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten finanzierte und durch die Bauträgerin etwa mit einem sittenwidrig hohen Kaufpreis veräußerte in verzerrender Art und Weise die Immobilienwertermittlung beeinflussen würden, durchaus nachvollziehbar: Indessen ist in Übereinstimmung mit dem auf entsprechende Vorhaltungen (S. 3 Abs. 12, Abs. 13, S. 4 Abs. 1 – 9 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 579 f. d. A.) durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 konstatierten und ausweislich der nachfolgenden Erwägungen nachvollziehbaren Befund, dass dies unschädlich sei, weil es keine besseren Vergleichsobjekte gebe (S. 3 Abs. 12 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 579 d. A.), einer solchen Einwendung der Boden entzogen:
Denn zunächst fehlte schon prinzipiell jeglicher Nachweis der Klägerin dazu, dass etwa sämtliche Veräußerungsvorgänge hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Immobilienkomplexes im fraglichen Zeitraum zu sittenwidrig überhöhten Kaufpreisen stattgefunden hätten, und zum anderen ergibt sich aus den weiteren Erläuterungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1, dass der dem Sachverständigen durch dessen jahrelange Arbeit und wegen seiner guten personellen Zusammensetzung als zuverlässig bekannte Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Dresden diejenigen Verkaufsvorgänge, die außergewöhnliche Ausreißer nach oben oder nach unten darstellten, bereits seit seinen Anfängen im Jahr 1991 aussondere und nicht als Vergleichsobjekte herausgebe (S. 4 Abs. 3, Abs. 6, Abs. 11 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 d. A.), und insbesondere erklärte der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 auf weitere Vorhaltungen drittens, dass „die Objekte in der K3. Straße keineswegs nach oben oder unten ausschlagen, sondern vielmehr einigermaßen in der Mitte liegen“ (S. 4 Abs. 8 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 d. A.).
Aus dem letztgenannten Gesichtspunkt ergibt sich zugleich, dass die durch die Klägerin auch noch am 12.04.2018 vorgetragene Einwendung, dass sich aus dem Grundstücksmarktbericht für den Berichtszeitraum 1994 nicht ergebe, dass der Gutachterausschuss eine Aussonderung von Ausreißern nach oben oder nach unten vornehme (Bl. 592 f. d. A.), nicht stichhaltig ist, weil die nach dem klägerischen Vorbringen demselben Gebäudekomplex entstammenden fünf Vergleichsobjekte aus der K3. Straße in Dresden im Verhältnis zu den weiteren, auch durch die Klägerin als neutral akzeptierten Vergleichsobjekte unbestrittenermaßen nicht ungewöhnlich hoch sind. Hier zeigt sich auch die Vergeblichkeit bzw. Perplexität der klägerischen Argumentation, weil die Klägerin ja gar nicht behauptet, dass im konkreten Fall eine solche Aussonderung durch den Gutachterausschuss vorgenommen worden sei, indem sie die fünf Vergleichsobjekte aus der K3. Straße derselben Bauträgerin zuordnet, der auch der Klägerin die beiden Gewerbeeinheiten veräußerte. Das etwaige Fehlen einer tatsächlich durchgeführten Selektion seitens des Gutachterausschusses würde dazu führen, dass die Vergleichsbasis noch besser würde, weil weder besonders billige noch besonders teure Veräußerungsvorgänge ausgeblendet würden, und weiter dazu, dass die dann nicht ausgesonderten Vergleichsobjekte aus der K3. Straße, die durch die Klägerin mit derselben Bauträgerin in Verbindung gebracht werden, wenn sie im Sinne der klägerischen Argumentation besonders hohe Kaufpreise auswiesen, als solche Objekte auch identifizierbar und ausschließbar wären, wenn sie aber keine besonders hohen Verkaufspreise aufweisen wie vorliegend, eben für Vergleichszwecke zur Verfügung stehen. Selbst wenn schließlich eine solche Selektionspraxis durch den Gutachterausschuss nicht durchgeführt würde, wie die Klägerin behauptet (Bl. 593 d. A.), würde dies daher nicht zu einer Unbrauchbarkeit des Gutachtens führen, weil der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 ja nicht fiktive besonders teure oder billige Vergleichsobjekte hinzufingiert, sondern vielmehr in jedem Fall sich mit den durch den Gutachterausschuss zur Verfügung gestellten Vergleichsobjekten begnügen muss, es also keinerlei Kausalitäten einer etwaigen Aussonderung für das Gutachten gibt.
(δ) Die klägerische Behauptung, es ergebe sich aus der Stellungnahme des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden vom 12.06.2012 (Anlage K 42), dass es für die verfahrensgegenständlichen Souterrain-Gewerbeeinheiten überhaupt keine Vergleichsobjekte gebe (Bl. 216 d. A.), erweist sich insoweit schon ausweislich des durch die Klägerin falsch zitierten Inhalts dieser Stellungnahme als auch ausweislich der gerichtlichen Begutachtung als nicht stichhaltig.
(iii) Das Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. L1 wird entgegen der klägerischen Argumentation (Bl. 485 d. A.) auch nicht etwa zu Lasten der Klägerin dadurch unbrauchbar, dass der Gutachter bei seiner Wertermittlung zur Plausibilisierung seiner Ergebnisse ausweislich Bl. 57 seines Gutachtens auf den Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1993 mit Stand 01.01.1994 abgestellt hat und nicht etwa auf den Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1994 mit Stand 01.01.1995, obwohl der Bewertungsstichtag auf den 22.12.1994 fällt und damit in den durch den jüngeren Bericht umfassten Zeitraum. In gleicher Weise ist die durch die Kammer vorgenommene Heranziehung des Grundstücksmarktberichts für das Berichtsjahr 1993 auf den am 22.12.1994 geschlossenen Kaufvertrag nach Maßgabe der höchstrichterlichen Rechtsprechung sachlich korrekt.
(α) Zunächst ist aber festzuhalten, dass für die klägerischen Belange die Beantwortung der Frage, ob im Streitfall auf den Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1993 oder für das Berichtsjahr 1994 abgestellt wird, nur dann von Vorteil wäre, wenn auf den älteren Bericht für das Jahr 1993 abgestellt wird:
Dies liegt im Wesentlichen daran, dass nach den seitens der Klägerin unbestrittenen und auf entsprechenden Vorhalt der Kammer erfolgten überzeugenden Ausführungen des Gerichtsgutachters Dipl.-Ing. L1 die Kaufpreise für Immobilien in Sachsen und insbesondere in Dresden von 1991 an kontinuierlich angestiegen seien, die Kurve sodann zur Jahreswende 1993/1994 abzuflachen begonnen habe, bis schließlich im – hier interessierenden – vierten Quartal des Jahres 1994 eine vollständige Stagnation eingetreten sei, ehe die Grundstückspreise frühestens Ende 1994, jedenfalls aber seit dem Jahr 1995 wieder zu sinken begonnen hätten (S. 4 Abs. 12 – 14; Bl. 580 d. A.). Weil aber nach den weiteren Erläuterungen des gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 die entsprechenden Kaufverträge durch die jeweiligen Notare erst mit einer mehrwöchigen bis mehrmonatigen Verzögerung bei dem Gutachterausschuss eingingen, sei dies für denselben vor dem 01.01.1995 nicht feststellbar gewesen (S. 4 letzter, S. 5 erster Absatz des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 f. d. A.).
Dies bedeutet insbesondere, dass die Grundstückspreise im Jahr 1993 insgesamt niedriger als im Jahr 1994 waren, weil mit dem Begriff der „Abflachung“ ausgedrückt wird, dass in den ersten drei Quartalen des Jahres 1994 die Preise noch weiter, wenn auch zunehmend langsamer, gestiegen sind, und dann im vierten Quartal 1994 stagniert sind. Sollte der Beginn des Preisrückgangs tatsächlich schon zum Ende des Jahres 1994 eingetreten sein und nicht erst zu Beginn des Jahres 1995, so wäre im Übrigen durch die Klägerin wegen der weiteren Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 vom 08.03.2018 nicht nachgewiesen, dass dieses etwaige Sinken der Preise den zunehmend langsameren Preisanstieg während der ersten drei Quartale des Jahres 1994 nicht nur kompensiert, sondern sogar in einer Weise unterschritten hätte, dass die durchschnittlichen Preise 1993 höher als diejenigen des Jahres 1994 wären:
Dabei ist insbesondere die auf Vorhalt der Beklagten durch den Sachverständigen getroffene Feststellung maßgeblich, dass durch eine Begutachtung anhand des Grundstücksmarktberichts für den Berichtszeitraum 1994 wegen der in diesem Zeitraum im Vergleich zu 1993 noch weiter gestiegenen Preise die Kauf- bzw. Vergleichspreise durchaus höher gewesen wären (S. 5 Abs. 2 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 581 d. A.), so dass die entsprechenden Behauptungen der Klägerin widerlegt sind.
Bei höheren Vergleichspreisen würde sich aber bei einer hiermit durchgeführten Plausibilitätskontrolle vor allem ergeben, dass dann der im Wege des Vergleichswertverfahrens durch einen Sachverständigen ermittele Wert eines Grundstücks eher eine Steigerung erführe, was für die Klägerin wiederum zur Folge hätte, dass wegen eines höheren Verkehrswertes zum Stichtag der Unterschied zu dem tatsächlich bezahlten Kaufpreis und damit die Aussicht auf einen Nachweis einer sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung geringer würde, so dass also für die Klägerin die Verwendung des Berichts für das Jahr 1993 vorteilhaft ist.
(β) Im Übrigen kann dem Sachverständigen auch keine unsachgemäße Herangehensweise wegen der Plausibilitätskontrolle seiner Ergebnisse anhand des Grundstücksmarktberichts für das Berichtsjahr 1993 anstelle des Berichtsjahres 1994 vorgeworfen werden:
Denn der Sachverständige Dipl.-Ing. L1 gab auf entsprechende Vorhaltungen an, dass der Grundstücksmarktbericht mit Stichtag 01.01.1995, indem dieser erst am 01.06.1995 erschienen ist, mithin nach dem Wertermittlungsstichtag vom 22.12.1994, nach der „Wurzeltheorie“ des Bundesgerichtshofs nicht berücksichtigt werden dürfe, weil der Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1994 bei dem Wertermittlungsstichtag noch nicht bekannt gewesen ist (S. 3 Abs. 7 ff. des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 579 d. A.).
Insofern ist zwar der Kammer nicht bekannt geworden, woher der Gerichtsgutachter diese vornehmlich als rechtlich zu charakterisierenden Prämissen seiner Begutachtungsweise nimmt, doch finden sich freilich in der höchstrichterlichen Rechtsprechung, gerade für den Bereich der Unternehmensbewertungen, entsprechende Entscheidungen, namentlich etwa BGH, Beschluss vom 29.09.2015 – Az.: II ZB 23/14 = NZG 2016, 139, 143 f. Tz. 42 m. w. N.: Hiernach hängt die Anwendung einer bei dem Bewertungsstichtag noch nicht bekannten Berechnungsweise, als welche vorliegend durchaus der Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1994 angesehen werden kann, von im Einzelnen schwer zu subsumierenden Kriterien ab, die durch einen Sachverständigen ohne entsprechende gerichtliche Weisung i. S. d. § 404a ZPO ohnehin kaum zu durchschauen sind.
Denn auch die höchstrichterliche Rechtsprechung tut sich im Spannungsfeld zwischen einer objektiv ausweislich der stattfindenden Kaufvertragsschlüsse bereits stattfindenden Änderung der Marktentwicklung und der erst nachträglichen, insbesondere durch die Arbeit des Gutachterausschusses bewirkten, allgemeinen Kenntniserlangung hiervon, wie dies sich vorliegend zur Jahreswende 1994/95 auf dem Dresdner Immobilienmarkt ereignete, augenscheinlich schwer, hier taugliche Handreichungen für die richtige Bewertung zu geben.
(γ) Im konkreten Einzelfall ist nach Maßgabe der vorbezeichneten Entscheidung die Heranziehung des Grundstücksmarktberichts für das Berichtsjahr 1993 durch den Sachverständigen L1 rechtlich nicht zu beanstanden:
Soweit nämlich gemäß der Entscheidung BGH, Beschluss vom 29.09.2015 – Az.: II ZB 23/14 = NZG 2016, 139, 143 f. Tz. 42 m. w. N. eine neue Berechnungsweise, hier der neue Grundstücksmarktbericht vom 01.06.2015 mit Stand 01.01.1995 für das Berichtsjahr 1994, auf einer Veränderung der wirtschaftlichen oder rechtlichen Verhältnisse nach dem Stichtag, hier des 22.12.1994, beruht, die nicht bereits angelegt und vorhersehbar war, kommt wegen des Stichtagsprinzips die Anwendung der neuen Berechnungsweise nicht in Betracht. Dies bedeutete für den vorliegenden Fall wegen der nach den Angaben des Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 vom 08.03.2018 frühestens Ende 1994, spätestens Anfang 1995 sinkenden Dresdner Immobilienpreise, die dem Gutachterausschuss wegen der zwischengeschalteten zögerlichen Kaufvertragsübersendung seitens der Notare aber erst mit mehrwöchiger bis mehrmonatiger Verspätung bekannt wurden (S. 4 vorletzter und letzter Absatz, S. 5 erster Absatz des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 580 f. d. A.), dass der neuere Grundstücksmarktbericht mit Stand 01.01.2015 vom 01.06.2015 nicht herangezogen werden dürfte, weil die sinkenden Immobilienpreise auf dem Dresdner Markt bei dem Stichtag vom 22.12.1994 dem Gutachterausschuss hiernach noch nicht bekannt waren, es sich hierbei also im Sinne der vorbezeichneten Entscheidung des Bundesgerichtshofes um eine nicht vorhersehbare Entwicklung handelte.
Umgekehrt ist die Anwendung der nach dem Stichtag vom 22.12.1994 datierenden neuen Berechnungsweise in Form des Grundstücksmarktberichts vom 01.06.1995 mit Stand 01.01.1995 für das Berichtsjahr 1994 nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs dann zulässig, wenn die neue Berechnungsweise auf Veränderungen der wirtschaftlichen oder rechtlichen Verhältnisse reagiert, die am Bewertungsstichtag bereits eingetreten oder angelegt waren, in der alten Berechnungsweise aber noch nicht berücksichtigt waren. Wegen der durch den gerichtlichen Gutachter Dipl.-Ing. L1 getroffenen Feststellungen über den Beginn des Sinkens der Immobilienpreise frühestens Ende 1994, jedenfalls aber Anfang 1995, und wegen des Standes des Grundstücksmarktberichts vom 01.01.1995 kann nicht davon ausgegangen werden, dass in diesem neueren Bericht bereits eine Reaktion auf Verhältnisse enthalten ist, die erst wenig zuvor oder sogar erst nach dem 01.01.1995 entstanden und sogar erst noch später dem Gutachterausschuss bekannt geworden sind, so dass demgemäß die höchstrichterliche Rechtsprechung eine Heranziehung des Grundstücksmarktberichts für das Berichtsjahr 1993 vorschreibt.
(δ) Auch die jüngste, dem klägerischen Vorbringen vom 08.03.2017 (Bl. 485 d. A.) diametral entgegenstehende klägerische Argumentation vom 12.04.2018, dass der gerichtliche Sachverständige Dipl.-Ing. L1 bei seiner Vernehmung vom 08.03.2018 auf Verhältnisse nach dem 22.12.1994 abgestellt habe (Bl. 590 f. d. A.), erweist sich als fadenscheinig und falsch, weil der Sachverständige eben gerade nicht auf den Grundstücksmarktbericht für das Berichtsjahr 1994 und auch nicht auf sonstige nachträgliche Umstände abgestellt hat, sondern nur einleitend und allgemein zunächst ausgeführt hatte, welchen Charakters seine generellen Erkenntnisquellen seien; dass der Gutachter andererseits seit 1991 als Gutachter für Grundstücksangelegenheiten in Dresden tätig ist, was die Klägerseite insofern ebenfalls beanstandet (Bl. 590 d. A.), heißt nicht eo ipso, dass er für einen erst späteren Stichtag untauglich sei, weil er etwa zu früh datierende Kenntnisse in die Begutachtung einfließen ließe (S. 3 Abs. 6 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 579 d. A.).
(d) Auf die weiteren in Bezug auf die behauptete sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung durch die Klägerin aufgeworfenen Fragen, insbesondere hinsichtlich des behaupteten institutionalisierten Zusammenwirkens der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit den verschiedenen Vermittlungsgesellschaften bzw. -personen und der Bauträgerin, kommt es vor dem Hintergrund des nicht einmal auffälligen Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Wert der Gewerbeeinheiten nicht mehr an, so dass auch entsprechenden Beweisangeboten, etwa der Vernehmung des durch die Beklagte als „Tingeltangel-Zeuge im Reisegewerbe“ (Bl. 52 d. A.) verunglimpften ehemaligen Mitarbeiters der …Bank, Hrn. V., nicht mehr nachzugehen war, auch wenn wegen dieses prozessualen Verhaltens der Beklagten und wegen der allgemeinen Lebenserfahrung und wegen der durch den gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 angeführten Gewinnmargen bei Erstverkäufen von saniertem Teileigentum einiges dafür spricht, dass es dieses Zusammenwirken zwischen der Bank und der Bauträgerin schon gegeben hat.
(e) Vorsorglich wird durch die Kammer darauf hingewiesen, dass sich wegen der Vielzahl divergierender Herangehensweisen (Heranziehung des Grundstücksmarktberichts für 1993 oder für 1994, Anwendung der Vergleichswert-, der Ertragswert- oder der Sachwertmethode) und Ergebnisse zu dem Verkehrswert der beiden streitgegenständlichen Gewerbeeinheiten am 22.12.1994, wie sie sich nicht nur aus den während des gerichtlichen Verfahrens erholten beiden gerichtlichen schriftlichen Sachverständigengutachten nebst Vernehmungen der beiden Gutachter ergeben, sondern auch aus den durch die Klägerin in das Verfahren eingebrachten Stellungnahmen und Gutachten weiter, teilweise ebenfalls öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger wie des Gutachters Dipl.-Ing. Ma. St., durch die Klägerin selbst dann, wenn sich in irgendeinem weiteren tragfähigen Gutachten wie etwa des als dritten Gerichtsgutachter durch die Klägerin begehrten Herrn Kleiber ergeben sollte, dass der Kaufpreis dennoch sittenwidrig überhöht gewesen sei, angesichts der Uneinigkeit von Experten bei der Würdigung des gerade in eine Umbruchphase auf dem Dresdner Immobilienmarkt Ende 1994 fallenden Stichtags 22.12.1994 sowie angesichts der Schwierigkeiten einer Vermeidung einer unzulässigen Ex-Post-Betrachtung, etwa anhand der Kenntnisse über Vorgänge des ersten Halbjahres 1995, wie sie in dem am 01.06.1995 veröffentlichen Grundstücksmarktbericht für das Jahr 1994 verlautbart worden sind, kaum den Nachweis wird erbringen können, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten oder dieser etwa zurechenbare Personen den entsprechenden subjektiven Tatbestand (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.2004 – Az.: V ZR 213/03 = NJW 2004, 2671, 2673 m. w. N.) verwirklicht hätten.
(f) Somit spielt es auch keine Rolle, dass wegen des internen Schreibens der …-Bank AG vom 29.07.1993 mit den hierin erwähnten Vermietungsschwierigkeiten bei Gewerbeflächen mit sinkenden Mieten als deutlichen Warnzeichen (Bl. 10, 89 d. A.; Anlage K 34) ein Einbruch im ostdeutschen Immobiliensektor schon seit 1993 befürchtet worden ist, denn so ergibt aus dem gerichtlichen Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. L1, dass die Preise noch bis zum dritten Quartal 1994 angestiegen sind und vor allem zum 22.12.1994 keine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung gegeben war.
(2) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten trifft auch gegenüber der Klägerin im Rahmen des notariellen Kaufvertragsschlusses vom 22.12.1994 nicht gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB eine schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung in Form eines Wissensvorsprungs darüber, dass Vermittler arglistig evident überhöhte Mieterträge in Höhe von DM 25,-/m² der verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten vorgespiegelt hätten.
(a) Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung kann zwar im Fall einer objektiv evident unrichtigen, d. h. überhöhten, Angabe über die erzielbare Nettomiete ein Schadensersatzanspruch eines Immobilienerwerbers und Darlehensnehmers gegen eine finanzierende Bank wegen einer Aufklärungspflichtverletzung aufgrund eines widerleglich vermuteten Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung durch die Vermittler bestehen. Dabei nimmt der Bundesgerichtshof eine solche objektiv evident überhöhte Mieterlösangabe etwa an, wenn die durch die Vermittler behauptete Miete die zum Stichtag erzielbare Miete um 28,5% (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2006 – Az.: XI ZR 374/04 = BeckRS 2007, 4411 Tz. 35), um 40% (vgl. BGH, Urteil vom 20.03.2007 – Az.: XI ZR 414/04 = BeckRS 2007, 7090 Tz. 55) oder um 46% (vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2006 – Az.: XI ZR 6/04 = NJW 2006, 2099, 2105 Tz. 57) oder um 89% (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2008 – Az.: XI ZR 157/07 = BeckRS 2008, 26951 Tz. 39) überschreitet, wobei sich allerdings insbesondere aus der Entscheidung OLG München, Endurteil vom 02.08.2010 – Az.: 19 U 4014/08 = BeckRS 2010, 18609, ergibt, dass einem Vermittler bzw. Verkäufer auch ein gewisser Prognosespielraum verbleibt, so dass eine um 26% oder um 31% zu hohe Angabe auch noch nicht objektiv grob falsch sei.
(b) Eine solche evident überhöhte Mieterlösangabe, wie sie die Klägerin in Form eines sogar um 204% überhöhten Mieterlösversprechens behauptet (Bl. 11 d. A.), liegt aber im konkreten Fall nicht vor.
(i) Auszugehen ist davon, dass der Klägerin eine erzielbare Nettomiete in Höhe von DM 20,-/m² zugesagt worden ist.
Soweit die Klägerin in der Klageschrift und auch noch später (Bl. 79 d. A.) vorträgt, dass ihr der Vermittler A. P. bei einem Beratungsgespräch in mündlicher Form eine erzielbare Nettomiete von 25,- DM/m² zugesichert habe (Bl. 5 d. A.), erweist sich dieser Tatsachenvortrag bereits mangels näherer Konkretisierungen zu Ort und Zeit dieses angeblichen Beratungsgespräches schon als unsubstantiiert, vor allem aber auch aufgrund der weiteren eigenen klägerischen diesbezüglichen Äußerungen und Urkundenvorlagen in deutlicher Form als unglaubhaft, so dass weiterer Beweis diesbezüglich nicht mehr zu erheben war.
Denn die durch die Klägerin selbst vorgelegten, von dem Steuerberater A. P. im Vorfeld des Abschlusses der streitgegenständlichen Verträge um den 03.12.1994 erhaltenen Unterlagen errechnete derselbe auf der Grundlage der Annahme einer Nettomiete von DM 20,-/m² die Erträge für das erste Vermietungsjahr (Anlage K 9 S. 7). Die durch die Klägerin erwähnte Darstellung des Renditeobjekts durch den Steuerberater P. anhand eines schriftlichen Berechnungsbeispiels kann sich auch nur hierauf beziehen.
Auch gab die Klägerin in dem als Anlage B 2 S. 2 vorliegenden Schreiben ihres damaligen Rechtsanwalts vom 11.07.2008 an, dass sie eine Mietzusage in Höhe von DM 20,- pro m² netto bekommen habe. Dass dabei der Steuerberater P. die Angabe eines Nettomietzinses in Höhe von DM 20,-/m² und nicht in Höhe von DM 25,-/m² tätigte, ergibt sich des Weiteren aus dem als Anlage K 7 durch die Klägerin selbst vorgelegten Exposé der Bauträgerin, worin unter Bezugnahme auf den RDM-Mietpreisspiegel für Gewerbeimmobilien in Dresden im ersten Quartal 1993 bei einem nur einfachen Nutzungswert die monatliche Nettokaltmiete DM 20,-/m² betrage (Anlage K 7 S. 24), und welches auch nach den Angaben der Klägerin bei dem angeblichen Beratungsgespräch durch den Steuerberater P. der Klägerin gezeigt worden sei (Bl. 6 d. A.).
Die Möglichkeit einer hiervon abweichenden Zusicherung durch den Steuerberater P. Anfang Dezember 1994 könnte sich zwar theoretisch aus einer veränderten Einschätzung der Marktsituation durch den Steuerberater P. im Vergleich zu der Lage vom ersten Quartal 1993 ergeben haben, doch wird diese Möglichkeit gerade durch die Klägerin in ihrem bereits angeführten Schreiben vom 11.07.2008 ausgeschlossen, welches noch aus einer Zeit stammte, als das Zwangsversteigerungsverfahren durch die Beklagte noch nicht eröffnet worden war, und daher offenbar die damals der Wahrheit noch eher verhaftete Klägerin noch nicht zu „härteren Bandagen“ greifen musste und sich der tatsächlichen Vorgänge auch noch richtig entsinnen konnte.
Zeitlich noch wesentlich näher an den streitgegenständlichen Vorgängen vom Spätjahr 1994 und damit aussagekräftiger ist das vom 25.11.1998 datierende Schreiben der damaligen klägerischen Prozessvertretung an den Insolvenzverwalter über das Vermögen der Bauträgerin, worin die Klägerin auf der Basis einer Miete von 20,- DM/m² eine Schadensersatzforderung in Höhe von DM 65.386,60 wegen entgangener Mieteinnahmen durch verzögerte Bezugsfertigkeit der beiden Gewerbeeinheiten anmeldete (ganz am Ende in dem weißen klägerischen Aktenordner).
(ii) Die Ermittlung eines konkreten Wertes einer erzielbaren Miete konnte im Streitfall unterbleiben, weil der Tatsachenvortrag der Klägerin zu einer Arglist des angeblichen Vermittlers A. P. in Bezug auf die Zusicherung einer etwa evident überhöhten Miete bereits unsubstantiiert ist:
Insofern fehlen Behauptungen dazu, weshalb der Vermittler A. P. oder der nebulöse Hr. R. trotz des Exposés der Bauträgerin mit einer darin enthaltenen Expertise über die Gewerbemieten in Form des RDM-Mietpreisspiegels, die auch die durch die Klägerin hinsichtlich ihrer prinzipiellen Richtigkeit gar nicht angegriffen werden (Bl. 80 d. A.), etwa davon ausgegangen seien, dass ihre Zusicherung des noch dazu dementsprechend niedrigstmöglichen Mietzinses von DM 20,-/m² falsch sei, obwohl die Zusicherung sogar anhand der untersten Mietwerte für einfache Gewerbeimmobilien erfolgte.
Vor allem aber ergibt sich aus der Begutachtung durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. L1, dass sich die beiden verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten entgegen der Einstufung durch den A. P. nicht in einer einfachen, sondern sogar in einer mittleren Lage befinden (S. 9 Abs. 10 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 585 d. A.), und dass sich nach dem RDM-Mietspiegel für das erste Quartal 1993 für Gewerbeimmobilien von mittlerer Lage sogar Nettomieten in Höhe von DM 30,-/m² ergeben, wobei eine solche Einstufung zudem auch durch den weiteren öffentlich-bestellten und vereidigten und durch die Klägerin herangezogenen Sachverständigen Dipl.-Ing. Ma. St. ergibt (S. 9 Abs. 11 des Protokolls vom 08.03.2018; Bl. 585 d. A.).
Im Übrigen hat auch in einer ähnlichen Fallgestaltung das OLG München entschieden, dass es bereits an einer objektiv grob falschen Darstellung, die den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung oder einen zumindest bedingten Täuschungsvorsatz zuließe, fehle, wenn sich ein Vermittler im Rahmen seiner, wenn auch vielleicht optimistischen Prognose, auf ihm vorliegende Angaben zu Vergleichsmieten stützt (vgl. OLG München, Endurteil vom 02.08.2010 – Az.: 19 U 4014/08 = BeckRS 2010, 18609).
Tatsachenvortrag der Klägerin, wonach Hr. A. P. als in München ansässiger Steuerberater etwa schon vor dem 03.12.1994 positive Kenntnis davon erlangt hätte, dass seit dem ersten Quartal 1993 die Gewerbemieten in Dresden für einfache Objekte deutlich unter DM 20,-/m² netto gesunken wären, fehlt im Übrigen völlig; dies wäre im Übrigen auch kaum realistisch vor dem Hintergrund der Tatsache, dass nach den Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen Dipl.-Ing. L1 erstens nach den drei ersten Quartalen des Jahres 1994 mit ihrem langsamen Abebben des vormals jahrelangen Preisanstieges auf dem Dresdner Immobilienmarkt im vierten Quartal 1994 erst eine Stagnation einsetzte, ehe sodann frühestens Ende 1994, spätestens Anfang 1995 ein Preisverfall einsetzte, und wonach zweitens der zuständige Gutachterausschuss von dem erst um die Jahreswende 1994/95 einsetzenden Preisverfall auf dem Dresdner Immobilienmarkt erst mit einiger zeitlicher Verzögerung erfahren konnte.
Daher konnte die Erholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens zu der nach den maßgeblichen Marktverhältnissen erzielbaren Nettomiete unterbleiben, was in Ermangelung einer Datierung des Beratungsgespräches mit dem Steuerberater P. durch die Klägerin ohnehin nur unter der Annahme möglich gewesen wäre, dass das angebliche Beratungsgespräch etwa um den 03.12.1994 stattgefunden hätte, weil das Berechnungsbeispiel des Steuerberaters von diesem Tage datiert.
Auf die Feststellungen in dem seitens des Sachverständigen Dr.-Ing. G. angefertigten Gutachten vom 15.05.2012 (dort S. 53; Bl. 189 d. A.) über die erzielbaren Mieten zum 22.12.1994, wonach für die beiden Gewerbeeinheiten u. a. auf der Basis der auf S. 8 dieses Gutachtens auch angegebenen RDM-Mietpreisspiegel eine Nettomiete von jeweils DM 18,-/m² ermittelt worden war, wird das vorliegende Urteil dabei im Übrigen nicht gestützt, weil sich der Sachverständige Dr.-Ing. G. in Widersprüche verstrickt hatte. Doch wenn selbst ein ausgewiesener Experte und ein langjähriges und gerade im hier interessierenden Zeitraum aktives Mitglied des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt Dresden wie Hr. Dr.-Ing. G. einen Wert von DM 18,-/m² für den fraglichen Stichtag 22.12.1994 ermittelt, sei dieser Wert nun richtig oder falsch, so kann einem Münchner Steuerberater A. P. eine arglistige Täuschung über die erzielbare Miete nicht vorgehalten werden, wenn er in der ex-ante-Sicht vor der Dresdner Grundstückskrise einen Betrag von DM 20,-/m² verspricht.
Der durch die Klägerin angeführten Begutachtung des Mietwertes durch den privaten klägerischen Sachverständigen G2. M3. mit Datum vom 27.10.2005, welcher in Feldkirchen bei München ansässig ist, und wonach ein Nettomietzins zum Stichtag 22.12.1994 nur in Höhe von € 4,21/m² erzielbar gewesen sei (Bl. 11, 97 d. A. mit Anlage K 13), kommt in diesem Zusammenhang nur die Bedeutung zu, dass wegen der Uneinigkeit von Experten bei der Immobilien- und Mietwertermittlung eine Arglist des bloßen Steuerberaters P. kaum in Betracht kommen kann.
Nur am Rande sei an dieser Stelle noch angemerkt, dass das durch die Klägerin angeführte Zwangsversteigerungsgutachten über eine nachhaltig erzielbare Miete von nur € 2,50 (Bl. 223 d. A. mit Anlage K 36) nicht den Stichtag 22.12.1994 betrifft. Genauso wenig kann aus der nachträglichen Unvermietbarkeit der beiden Gewerbeeinheiten, die noch dazu in den ersten Jahren auf deren bauträgerbedingt mangelnder Bezugsfertigkeit beruhte, auf die Marktlage zum 22.12.1994 geschlossen werden, weil nicht im Wege einer ex-post-Betrachtung vorgegangen werden kann.
(c) Des Weiteren kommt es insofern auch auf die Frage, wie sich etwa der in dem Exposé (Anlage K 7 S. 28) enthaltene Hinweis auf die typischen Risiken des Immobilienkaufes in Form von Mietausfällen, Mietminderungen und eines Immobilienleerstandes auf eine Haftung der Beklagten auswirken würde, nicht an.
(3) Genauso wenig liegt gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB eine etwa der Beklagten zurechenbare arglistige Täuschung über eine Wertsteigerung der beiden Gewerbeeinheiten bzw. über eine Amortisierung des eingesetzten Eigenkapitals nach zwei Jahren mit einem für die Klägerin daher sich anschließenden ständigen Liquiditätsüberschuss und einer für die Klägerin weiter daher einhergehenden Möglichkeit einer gewinnbringenden Weiterveräußerung der beiden Gewerbeeinheiten nach zehn Jahren vor, wie sie der Steuerberater P. nach Angaben der Klägerin bei einem Beratungsgespräch behauptet habe, so dass auch dahinstehen kann, ob diese Äußerungen überhaupt so gefallen sind.
(a) Denn nach Maßgabe der ständigen höchstrichterliche Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 – Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 32 m. w. N.; BGH, Urteil vom 19.09.2006 – Az.: XI ZR 204/04 = NJW 2007, 357, 359 Tz. 25 f.; BGH, Urteil vom 05.12.2006 – Az.: XI ZR 341/05 = NJW-RR 2007, 1202, 1204 f. Tz. 30; BGH, Urteil vom 13.03.2007 – Az.: XI ZR 159/05 = BeckRS 2007, 6044 Tz. 27; BGH, Urteil vom 17.11.2009 – Az.: XI ZR 36/09 = NJW 2010, 1144, 1147 Tz. 32; BGH, Versäumnisurteil vom 15.10.2004 – Az.: V ZR 223/03 = NJW 2005, 983, 985 m. w. N.), handelt es sich bei den durch die Klägerin insofern behaupteten, zudem schon hinsichtlich des zeitlichen und räumlichen Kontextes unsubstantiierten Äußerungen des Steuerberaters der Firma ihres Ehemannes zwar nicht bloß um subjektive Werturteile oder marktschreierische Anpreisungen, sondern um Tatsachenbehauptungen, so dass eine Täuschung über Tatsachen wegen objektiv nachprüfbarer Angaben grundsätzlich möglich ist.
(b) Der Steuerberater A. P. hat nach dem Vorbringen der Klägerin zwar bei dem behaupteten Beratungsgespräch Angaben über objektiv nachprüfbare, dem Beweis zugängliche wertbildende Faktoren der beiden Anlageobjekte gemacht, indem bei dem angeblichen Beratungsgespräch durch den Steuerberater P. das als Anlage K 9 vorgelegte, mit einem Anschreiben vom 03.12.1994 versehene Berechnungsbeispiel Tatsachenbehauptungen über die Wertentwicklung bzw. wertbildende Faktoren für die nachfolgenden zehn Jahre getätigt worden sind:
So enthält die in der Anlage K 9 enthaltene Ertrags- und Mittelflussberechnung für 1994 bis 2004 insbesondere detaillierte Angaben zu den Finanzierungskosten, Mieteinnahmen und Steuervorteilen der Kläger für die Jahre von 1994 bis 2004, was insbesondere nach der Entscheidung BGH, Urteil vom 19.09.2006 – Az.: XI ZR 204/04 = NJW 2007, 357, 359 Tz. 26 die Annahme rechtfertigt, dass insofern kein subjektives Werturteil, sondern eine Tatsachenbehauptung vorliegt.
(c) Diese angeblichen Tatsachenbehauptungen waren nach Maßgabe insbesondere der Entscheidung BGH, Versäumnisurteil vom 15.10.2004 – Az.: V ZR 223/03 = NJW 2005, 983, 985 m. w. N. zum Zeitpunkt ihrer angeblichen Verlautbarung durch Hrn. A. P. indes schon nicht objektiv unrichtig.
(i) So liegt zwar auf der Basis dieser Entscheidung eine unrichtige Tatsachenbehauptung vor, wenn die angeblich durch den Steuerberater P. getätigten Angaben über Rentabilität und Gewinne von vornherein, das heißt unabhängig von dem in der Erklärung enthaltenen spekulativen Element, ausgeschlossen oder zumindest gänzlich unwahrscheinlich waren, was wiederum dann der Fall ist, wenn die bei optimistischer Prognose realistischerweise zu erwartenden Wert- oder Mieterlössteigerungen von Gewerbeimmobilien noch nicht einmal ausreichten, um nach zehn Jahren einen Verkaufserlös zu erzielen, der alle Kosten des Erwerbers deckt.
(ii) Aus den vorstehenden Erörterungen zu dem durch das gerichtliche Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. L1 ermittelten objektiven Wertes der beiden verfahrensgegenständlichen Gewerbeeinheiten zum 22.12.1994 bzw. zu den für den Steuerberater A. P. aus der Anlage K 7 hervorgehenden Informationen über die im fraglichen Zeitpunkt erzielbaren Mieten für einfache Gewerbeimmobilien anhand des RDM-Mietpreisspiegels, die auch in diesem Kontext direkt gelten und auf welche daher insofern Bezug genommen wird, ergibt sich indessen wiederum, dass die angeblichen Tatsachenbehauptungen des Steuerberaters P. über die Rentabilität und die Gewinne nicht von vornherein ausgeschlossen oder gänzlich unwahrscheinlich gewesen wären:
Denn es steht fest, dass zum 22.12.1994 der Netto- und auch Bruttokaufpreis im Verhältnis zum objektiven Verkehrswert nicht einmal auffällig überhöht war, und dass zum – durch die Klägerin schon nicht näher bezeichneten – Zeitpunkt der fraglichen Zusicherungen durch den Steuerberater A. P., spätestens am 03.12.1994 (Anlage K 9 S. 1), der Dresdner Immobilienmarkt nach den sachverständigen Feststellungen einen kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise seit 1991 erlebt hatte, der sich auch noch bis zum dritten Quartal 1994, wenn auch mit abnehmender Intensität, fortgesetzt hatte, und dessen Stagnation frühestens im vierten Quartal 1994 erst im Jahr 1995 allgemein erkennbar wurde (S. 4 vorletzter und letzter Absatz des Protokolls vom 08.03.2018). Auf diese Weise war zum fraglichen Zeitpunkt im Dezember 1994, objektiv betrachtet, weder sicher noch fast sicher, dass in den kommenden zehn Jahren etwa der Wert der verfahrensgegenständlichen beiden Gewerbeimmobilien stagnieren oder gar abnehmen würde.
(d) Soweit gleichwohl davon auszugehen wäre, dass nicht schon wegen objektiv damals richtiger Tatsachenbehauptungen eine arglistige Täuschung ausscheidet, insbesondere wegen der Schwierigkeit, objektive und subjektive Elemente bei der Bestimmung der „Richtigkeit“ einer Tatsachenbehauptung zu trennen bzw. eine ex-anteanstelle einer ex-post-Betrachtung vorzunehmen, wäre im Übrigen in Bezug auf die Angaben über die Rentabilität und die Gewinne wiederum darauf zu verweisen, dass wegen der Uneinigkeit der Sachverständigen in Bezug auf die korrekte Verkehrswertermittlung zum 22.12.1994 keine Arglist des Hrn. P. angenommen werden könnte, und dass auch wegen des in dem Exposé enthaltenen RDM-Mietpreisspiegels eine solche fehlt, wenn sich wie vorliegend ein Vermittler im Rahmen seiner, wenn auch vielleicht optimistischen Prognose, auf ihm vorliegende Angaben zu Vergleichsmieten stützt (vgl. OLG München, Urteil vom 02.08.2010 – Az.: 19 U 4014/08 = BeckRS 2010, 18609).
(e) Auf die Frage, inwiefern die Rechtsvorgängerin der Beklagten durch den Hinweis in Ziff. 18 des Darlehensvertrags (Anlage B 4) wirksam einen Ausschluss einer Haftung für die Wirtschaftlichkeit des Beleihungsobjektes vorgenommen haben könnte, kommt es vor diesem Hintergrund weiterhin nicht mehr an.
(f) Des Weiteren kommt es wieder auf die Frage, wie sich insofern etwa der in dem Exposé (Anlage K 7 S. 28) enthaltene Hinweis auf die typischen Risiken des Immobilienkaufes in Form von Mietausfällen, Mietminderungen und eines Immobilienleerstandes auf eine Haftung der Beklagten auswirken würde, nicht an.
(4) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hat der Klägerin im Rahmen des notariellen Kaufvertragsschlusses vom 22.12.1994 auch nicht gem. §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB pflichtwidrig eingepreiste Innenprovisionen verheimlicht und auch nicht den unrichtigen Eindruck vermittelt, dass für die Vermittlung des Erwerbs und der Finanzierung der Immobilien nur die offen ausgewiesene Provision von 3,45% zu zahlen gewesen sei (Bl. 8, 83 f., 85, 88 d. A.).
(a) Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung handelt es sich bei den durch die Klägerin behaupteten Zahlungen nicht um versteckte Rückvergütungen, indem die Zuwendungen nicht aus offen ausgewiesenen Provisionen wie Ausgabeaufschlägen oder Verwaltungsvergütungen gezahlt werden, sondern um versteckte Innenprovisionen, welche aus dem Anlagevermögen, d. h. aus dem Kaufpreis bzw. dem Darlehensbetrag, gezahlt werden (vgl. etwa BGH, Urteil vom 03.06.2014 – Az.: XI ZR 147/12 = BKR 2014, 370, 371 Tz. 17 f. m. w. N.).
(b) Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung wirken sich versteckte Innenprovisionen bei einem darlehensfinanzierten Immobilienerwerb zum einen aus, wenn es – bedingt durch eine versteckte Innenprovision oder aus anderen Gründen – zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert kommt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss, so dass allein deshalb eine Aufklärungspflichtverletzung durch die finanzierende Bank wegen eines Wissensvorsprungs gegeben ist (vgl. BGH, Urteil vom 16. 5. 2006 – XI ZR 6/04 = BeckRS 2006, 6780 Tz. 47 m. w. N.).
(i) Der diesbezügliche klägerische Tatsachenvortrag ist in wesentlichen Teilen widersprüchlich und unsubstantiiert: Denn während in der Replik auf S. 22 (Bl. 83 d. A.) zunächst die Rede davon ist, dass sich zwar aus der Anlage K 12 ergebe, dass die Herren P. und R. „insgesamt mindestens 7% an Provisionen erhielten“, während jedoch „tatsächlich mindestens 20% an Provisionen gezahlt wurden, wie damals bei der Beklagten üblich“, ist erstens schon unklar, von wem die beiden angeblichen Vermittler P. und R. diese Provisionen erhalten haben sollen, d. h. entweder von der Bauträgerin, von der Fa. P1 GmbH, von der Rechtsvorgängerin der Beklagten oder von der Hypo F2. M2. GmbH, und zweitens auch nicht ersichtlich, woraus sich diese 7% errechnen sollen, und drittens diffus, ob die 7% Provisionen zu den 20% noch hinzuzurechnen oder vielmehr davon abzuziehen seien, und viertens offen, wer die 20% versteckten Innenprovisionen überhaupt erhalten habe. Zwar ergibt sich sodann auf S. 27 des klägerischen Schriftsatzes vom 03.08.2011 (Bl. 27 d. A.) eine teilweise Klarstellung insofern, als sich die 7% aus dem Kaufpreis errechnen würden, und dass sich die 20% aus dem Darlehensnominalbetrag errechnen würde und zusätzlich zu den 7% aus dem Kaufpreise anfielen; offen bleibt aber auch hiernach, wer diese angeblichen Provisionen gezahlt, und wer die 20% empfangen habe. Denn auch aus dem als Anlage K 12 vorgelegten Schreiben der Bauträgerin vom 14.01.1997 ergibt sich insofern nur, dass die Herren P. und R. Provisionen erhalten hätten im Rahmen der Vermittlung der Einheiten für die Fa. P1 GmbH, nicht aber, von wem und woraus.
(ii) Soweit der Vortrag der Klagepartei nicht schon wegen Widersprüchlichkeit oder Unsubstantiiertheit unbeachtlich sein, sondern so zu verstehen sein sollte, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten selbst ungefragt über versteckte Innenprovisionen in Höhe von 20% bzw. 27% aus dem Darlehensnominalbetrag oder aus dem Kaufpreis hätte aufklären müssen, ergibt sich jedoch aus der vorbezeichneten höchstrichterlichen Rechtsprechung wegen der Ergebnisse der im Streitfall durchgeführten sachverständigen Ermittlung des Verkehrswertes der beiden Gewerbeeinheiten zum 22.12.1994, dass der Kaufpreis im Verhältnis zum tatsächlichen Verkehrswert nicht sittenwidrig überhöht gewesen ist, so dass keine Aufklärungspflichtverletzung der Rechtsvorgängerin der Beklagten als der finanzierenden Bank unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs über eine sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung wegen versteckter Innenprovisionen gegeben ist (vgl. BGH, Urteil vom 16. 5. 2006 – XI ZR 6/04 = BeckRS 2006, 6780 Tz. 47 m. w. N.).
(c) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kommt insofern zum anderen ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank dann in Betracht, wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Darlehensnehmer von seinem Geschäftspartner – sei es durch den Verkaufsprospekt, durch sonstige Urkunden oder durch mündliche Angaben des Vermittlers oder Verkäufers – gemäß § 123 BGB arglistig über die eingepreiste Innenprovision getäuscht worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 – Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 21 m. w. N.; BGH, Urteil vom 29.06.2010 – Az.: XI ZR 104/08 = NJW-RR 2011, 270, 272 Tz. 20 ff.). In den übrigen Fällen hingegen muss eine einen Immobilienerwerb finanzierende Bank nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich nicht ungefragt auf versteckte Innenprovisionen hinweisen, weil es den Vertragsparteien bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers überlassen bleibt, welchen Kaufpreis sie vereinbaren, und weil eine solche Bank nicht mehr Aufklärung als ein Verkäufer schuldet; ein Immobilienverkäufer ab muss nicht ungefragt eine nähere Aufschlüsselung eines Kaufpreises einer Immobilie und den hierin enthaltenen Provisionsanteil vornehmen (vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2010 – Az.: XI ZR 104/08 = NJW-RR 2011, 270, 272 Tz. 17, 19, je m. w. N.; BGH, Urteil vom 16. 5. 2006 – XI ZR 6/04 = BeckRS 2006, 6780 Tz. 47 m. w. N.).
(i) Die höchstrichterliche Rechtsprechung zu einer Aufklärungspflichtverletzung durch falsche Angaben eines Vermittlers über Vermittlungsprovisionen im Rahmen eines kreditfinanzierten Immobilienerwerbs ergibt zum einen, dass die Behauptung, durch mündliche Angaben eines Vermittlers über versteckte Innenprovisionen getäuscht worden zu sein, voraussetzt, dass ein konkreter, dem Beweis zugänglicher Tatsachenvortrag des insofern darlegungs- und beweisbelasteten Darlehensnehmers zu den angeblich täuschenden Angaben des Vermittlers über das Anlageobjekt erfolgt, wozu insbesondere gehört, dass substantiierte Angaben dazu vorliegen müssen, dass die maßgeblichen Prospektpassagen im Gespräch mit dem Vermittler tatsächlich erörtert worden seien (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 – Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 27 m. w. N.; BGH, Urteil vom 19.09.2006 – Az.: XI ZR 204/04 = BeckRS 2006, 13865 Tz. 24).
Nach Maßgabe dieser Entscheidung ist der klägerische Tatsachenvortrag wiederum zu widersprüchlich und damit unsubstantiiert, als dass er eine solche Haftung der Beklagten als Rechtsnachfolgerin der finanzierenden Bank unter dem Gesichtspunkt einer Aufklärungspflichtverletzung wegen eines Wissensvorsprungs bezüglich einer arglistigen Täuschung über versteckte Innenprovisionen durch die Vermittler schlüssig machen könnte.
(α) Zwar enthält der als Anlage K 7 vorgelegte Prospekt der Fa. P1 GmbH unter der Prämisse, dass die klägerischen Tatsachenbehauptungen über eine Vereinnahmung von versteckten Innenprovisionen durch die Herren P. und Schmid in Höhe von insgesamt 7% und von weiteren 20% durch eine nicht näher durch die Klägerin bezeichnete Person stimmen sollten, insofern unvollständige Angaben, als das Exposé auf S. 23, worauf allerdings die Klägerin schon nicht eingegangen ist, lediglich die Beratungs- und Vermittlungsgebühr in Höhe von 3% zzgl. MWSt. aus dem Gesamtaufwand erwähnt, nicht aber weitere Provisionen.
(β) Der klägerische Tatsachenvortrag entbehrt des Weiteren insofern einer Behauptung dazu, ob und wann der als Anlage K 7 durch die Klägerin vorgelegte Prospekt der P. GmbH überhaupt der Klägerin übergeben worden sei. Denn insofern wird in der Klageschrift nur angegeben, dass Hr. P. bei einem Beratungsgespräch, bei dem auch ein Herr R. anwesend war, unter Vorlage eines Berechnungsbeispiels zugesichert habe, dass sich aufgrund der garantiert zu erzielenden Mindestquadratmetermiete in Höhe von DM 25,- pro Quadratmeter sowie aufgrund der zu erwartenden Steuerersparnis das Eigenkapital bereits nach zwei Jahren wieder amortisiert habe und hiernach ein ständiger Liquiditätsüberschuss verbleiben würde, und dass die beiden Objekte im Übrigen den gezahlten Kaufpreis wert seien und auch nach Ablauf der steuerlichen Bindungsfrist von zehn Jahren mit Gewinn veräußert werden könnten, wobei der Steuerberater P. auch in den Prospektunterlagen einen Auszug aus dem Mietspiegel der Stadt Dresden präsentiert habe, wonach bei gewerblichen Immobilien wie im Falle der Klägerin eine Nettokaltmiete zwischen DM 20,- und DM 40,- realistisch zu erzielen sei (Bl. 5 f. d. A.).
Ob mithin die Klägerin dieses Exposé bereits vor dem angeblichen Beratungsgespräch mit den Herren P. und R. in Händen gehalten oder erst im Nachgang zu diesem Gespräch, aber noch vor dem Abschluss der streitgegenständlichen Verträge oder gar erst hinterher erhalten habe, geht daraus schon nicht mit der nötigen Deutlichkeit hervor, denn die bloße Präsentation des RDM-Mietpreisspiegels durch den Hrn. P. in den Prospektunterlagen kann auch durchaus bedeuten, dass bei dem behaupteten Beratungsgespräch das Exposé dem Hrn. P. zur Verfügung gestanden hatte und er anhand dessen Erklärungen vornahm, ohne zugleich das Exposé vorher oder unmittelbar im Anschluss übergeben zu haben.
Daher ergibt sich aus dem klägerischen Vortrag schon kein substantiierter Vortrag zu einer Irrtumserregung durch Hrn. P. bei der Klägerin (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 – Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 24 m. w. N.).
(γ) Erst recht fehlt jeglicher klägerische Tatsachenvortrag dazu, dass Hr. P. bei dem behaupteten Beratungsgespräch auch auf die Frager der Provisionen eingegangen sei, bzw. dass die Klägerin etwa sogar hiernach gefragt hätte.
Auch daher ergibt sich aus dem klägerischen Vortrag kein substantiierter Vortrag zu einer Irrtumserregung durch Hrn. P. bei der Klägerin (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.2013 – Az.: XI ZR 405/11 = BeckRS 2013, 09527 Tz. 24 m. w. N.).
(δ) Eine Erklärung für das insofern undeutliche klägerische Vorbringen dürfte sich, ohne dass er hierauf wegen der mangelnden Substantiierung des klägerischen Tatsachenvortrags überhaupt noch ankommt, darin zu finden sein, dass es in der Klageschrift hießt, dass die Klägerin „nach dem Entschluss, die streitgegenständlichen Gewerbeeinheiten zu erwerben“, am 19.12.1994 einen Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags für die P. GmbH unterschrieben habe, wobei hierin und in der anschließend durch die Klägerin seitens der P. GmbH erhaltenen Rechnung vom 10.01.1995 sodann erkennbar gewesen sei, dass allein die P. GmbH offiziell mindestens 3,45% des Kaufpreises als Provision erhalten habe (Bl. 7 d. A.).
Dies dürfte bestätigen, dass eine Erörterung der S. 23 des Exposés mit den dort enthaltenen Ausführungen zu der Maklerprovision bei dem behaupteten Beratungsgespräch mit dem Hrn. P. und auch eine Übergabe des Exposés vor dem 19.12.1994 nicht stattgefunden haben, weil die Klägerin sonst nicht durch die Erwähnungen der Maklerprovision in dem Auftrag vom 19.12.1994 überrascht hätte werden können. Zugleich bedeutete dies, dass die Anlageentscheidung der Klägerin durch die nach Angaben der Klägerin hinsichtlich der versteckten Innenprovisionen falschen Prospektangaben nicht beeinflusst worden wäre.
(ii) Weiter ist ein Anlagevermittler insbesondere nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung unabhängig von der Gesamthöhe der Innenprovision zur Aufklärung über versteckte Innenprovisionen verpflichtet, wenn in einem Prospekt die Angaben über die Vertriebskosten unzutreffend sind und der Vermittler dies ohne Weiteres daran erkennen kann, dass er selbst eine Provision erhält, die die ausgewiesenen Vertriebskosten übersteigt (vgl. BGH, Urteil vom 05.06.2007 – Az.: XI ZR 348/05 = NJW 2007, 2407, 2408 Tz. 20; BGH, Urteil vom 22.03.2007 – Az.: III ZR 218/06 =NJW-RR 2007, 925, 926 Tz. 8).
Insofern ist, wobei es wegen der Probleme im klägerischen Vortrag in Bezug auf die Frage der Übergabe des Exposés an die Klägerin und dessen Erörterung durch den Hrn. P. bei dem behaupteten Beratungsgespräch, die bereits keinen substantiierten Vortrag zu einer Irrtumserregung bedeuten, auf das Nachstehende gar nicht mehr wesentlich ankommt, indes wiederum der klägerische Tatsachenvortrag widersprüchlich und unsubstantiiert, denn in dem durch die Klägerin insofern nicht näher ausgewerteten Schreiben vom 14.01.1997 (Anlage K 12) heißt es insbesondere, dass die Bauträgerin in Bezug auf die durch die Herren P. und R. insgesamt erzielten 7% Provisionen durch einige Gespräche erfahren habe, dass „Herr R. die Käufer vor Abschluß der Verträge auf diese Sachverhalte nicht oder jedenfalls nicht hinreichend hingewiesen“ habe.
Im Umkehrschluss kann dies bedeuten, dass Hr. P. im Unterschied zu Hr. R. schon über die durch ihn selbst vereinnahmten Provisionen aufgeklärt haben könnte. Auf die sich aus der Anlage K 12 ergebende angebliche mangelnde Aufklärung über die Innenprovisionen in Höhe von 7% durch den Hrn. R. kommt es vorliegend wiederum überhaupt nicht an, weil die Klägerin gar nicht behauptet, dass Hr. R. bei dem angeblichen Beratungsgespräch überhaupt irgendetwas gesagt oder getan hätte.
(iii) Zum anderen ergibt sich aus der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung insofern, ohne dass es wegen der vorstehend dargestellten mangelnden Substantiierung der entsprechenden Behauptungen zur einer arglistigen Täuschung über versteckte Innenprovisionen auf das Nachstehende wiederum noch ankäme, dass sich die Frage, ob einem Vermittler hinsichtlich des Verschweigens der versteckten Innenprovisionen Vorsatz vorwerfen lässt, danach beurteilt, ob dies nach dem Stand der Rechtsprechung zur Zeit des Vertragsschlusses erforderlich war, bzw. ob dem Vermittler die Rechtswidrigkeit seines Verhaltens bewusst war, weil auch ein bloßer Rechtsirrtum den Vorsatz ausschließt (vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2010 – Az.: XI ZR 104/08 = NJW-RR 2011, 270, 274 Tz. 43; BGH, Urteil vom 05.06.2007 – Az.: XI ZR 348/05 = NJW 2007, 2407, 2408 f. Tz. 21; BGH, Urteil vom 19.12.2006 – Az.: XI ZR 56/05 = NJW 2007, 1876, 1879 Tz. 25).
(α) Dabei ergibt sich aus der erst seit dem 12.02.2004 entstandenen, zwischenzeitlich ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 03.06.2014 – Az.: XI ZR 147/12 = BKR 2014, 370, 372 Tz. 30 m. w. N.; BGH, Urteil vom 12.02.2004 – Az.: III ZR 359/02 = NJW 2004, 1732, 1735), dass Anlagevermittler und Anlageberater zur Vermeidung einer unzutreffenden Vorstellung des Anlegers von der Werthaltigkeit einer Kapitalanlage nur über solche Innenprovisionen aufklären müssen, die eine Größenordnung von 15% des Anlagebetrags übersteigen, wobei der BGH in der vorbezeichneten Grundsatzentscheidung ausführt, die Frage der Aufklärungspflichtigkeit von Anlageberatern und Anlagevermittlern in Bezug auf versteckte Innenprovisionen sei bis zu diesem Zeitpunkt höchstrichterlich nicht geklärt und im Schrifttum sowie in der Rechtsprechung der Instanzgerichte umstritten gewesen (vgl. BGH, Urteil vom 12.02.2004 – Az.: III ZR 359/02 = NJW 2004, 1732, 1734). Weiter ergibt sich aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass ein unverschuldeter Rechtsirrtum in Fällen anzunehmen ist, in welchen die Rechtslage besonders zweifelhaft und schwierig ist und sich eine einheitliche Rechtsprechung noch nicht gebildet hat (vgl. BGH, Urteil vom 03.06.2014 – Az.: XI ZR 147/12 = BKR 2014, 370, 372 Tz. 25).
(β) Aufgrund der vorbezeichneten höchstrichterlichen Rechtsprechung hätte der durch die Klägerin als Vermittler bezeichnete Hr. A. P. zu dem fraglichen Zeitpunkt des behaupteten Beratungsgespräches, spätestens zum 03.12.1994, wegen eines unvermeidbaren Rechtsirrtums keiner arglistigen Täuschung über versteckte Innenprovisionen begehen können, weil zum damaligen Zeitpunkt noch jahrelang eine besonders zweifelhafte und schwierige Rechtslage und eine mangelnde einheitliche höchstrichterliche Rechtsprechung über die Verpflichtung zur Offenbarung versteckter Innenprovisionen durch Anlageberater und -vermittler bestanden hatte.
(γ) Somit kommt es auch nicht mehr darauf an, dass irgendeine klägerische Behauptung dazu, dass etwa Hr. P. oder Hr. R. Kenntnis von einer über die 7% Innenprovision hinausgehenden Innenprovision in Höhe von 20% (von wem und an wen auch immer gezahlt) gehabt hätten, schon grundsätzlich fehlt. Selbst wenn weiter tatsächlich Innenprovisionen in Höhe von 7% durch den Hrn. P. verheimlicht worden wären, wäre derselbe auch noch nach der aktuellen diesbezüglichen höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht ungefragt zu einer Aufklärung verpflichtet, weil ein Betrag von 15% nicht überstiegen wird.
b) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten schuf oder begünstigte auch keinen besonderen Gefährdungstatbestand, an den eine Haftung einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank wegen Verletzung einer vorvertragliche Aufklärungspflicht nach §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB grundsätzlich nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung weiterhin ausnahmsweise angeknüpft werden könnte (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10.12.2013 – XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 655 Tz. 27; BGH, Urteil vom 18.11.2003 – Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067; BGH, Urteil vom 28.01.1997 – Az.: XI ZR 22/96 = NJW 1997, 1361, 1362; BGH, Urteil vom 24.04.1990 – Az.: XI ZR 236/89 = NJW-RR 1990, 876, 877).
Der insofern getätigte Vortrag – die Klägerin stützt ihre Einwendungen nach Bl. 22 ff., Bl. 90 ff. d. A. ohnehin nicht substantiiert auf diese Fallgruppe – reicht jedoch schon für sich genommen nicht aus, eine solche Einwendung gegenüber der Zwangsvollstreckung zu begründen. Denn eine solche Gefährdung liegt nach dieser Rechtsprechung nur vor, wenn eine Bank das eigene wirtschaftliche Wagnis auf den Kunden verlagert und diesen bewusst mit einem Risiko belastet, das über die mit dem zu finanzierenden Vorhaben normalerweise verbundenen Gefahren hinausgeht.
(1) Der sich aus dem klägerischen Tatsachenvorbringen ergebende Gesichtspunkt der durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten vollzogenen Vollfinanzierung des Kaufpreises im Zuge des streitgegenständlichen Gewerbeimmobilienerwerbs vergrößert indessen nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung in erster Linie nur das eigene Ausfallrisiko der Bank (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.2013 – Az.: XI ZR 508/12 = NJW-RR 2014, 653, 655 Tz. 27; BGH, Urteil vom 18.11.2003 – Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).
(2) Weiterhin ergibt sich aus dem durch die Klägerin auf S. 5 der Replik vom 03.08.2011 zusätzlich betonten Gesichtspunkt, sie habe mit der damals federführenden Filiale der Rechtsvorgängerin der Beklagten weder vor noch anlässlich des streitgegenständlichen Erwerbsvorgangs einen persönlichen Kontakt gehabt (Bl. 66 d. A.), aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung gerade gegenteilig, dass eine finanzierende Bank im Regelfall nicht gehalten ist, den Kreditsuchenden, zumal wenn er – wie hier – persönlich keinen Kontakt mit der Bank aufnimmt, sondern sich auf von ihm eingeschaltete Vertreter und Vermittler verlässt, von sich aus auf mögliche Bedenken gegen die Zweckmäßigkeit der gewählten Kreditart hinzuweisen (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 – Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).
(3) Der durch die Klägerin auf S. 26 der Replik angeführte Gesichtspunkt der Doppelfinanzierung von Bauträger und Immobilienkäufer durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten wird allerdings durch die höchstrichterliche Rechtsprechung in der Fallgruppe des schwerwiegenden Interessenkonflikts behandelt (siehe dazu im Folgenden).
c) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten verwickelte sich auch nicht in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt, der eine Haftung einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank wegen Verletzung einer vorvertragliche Aufklärungspflicht nach §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB grundsätzlich nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ebenfalls ausnahmsweise nach sich ziehen könnte (vgl. etwa BGH, Urteil vom 17.06.2008 – Az.: XI ZR 79/07 = BeckRS 2008, 13091 Tz. 17 ff. m. w N.; BGH, Urteil vom 18.03.2008 – Az.: XI ZR 246/06 = NJW-RR 2008, 1149, 1153 Tz. 41; BGH, Urteil vom 20.03.2007 – Az.: XI ZR 414/04 = BeckRS 2007, 7090 Tz. 50; BGH, Urteil vom 18. 11. 2003 – XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067; BGH, Urteil vom 18.03.2003 – Az.: XI ZR 188/02 = BeckRS 2003, 03592).
(1) Zwar hat die Rechtsvorgängerin der Beklagten entsprechend dem klägerischen Tatsachenvorbringen ausweislich des vorgelegten Grundbuchauszugs und des notariellen Kaufvertrags vom 22.11.1994 tatsächlich nicht nur den klägerischen Immobilienerwerb, sondern auch denjenigen der Bauträgerin und Voreigentümerin der Klägerin finanziert und durch Grundschulden über DM 2.420.000,- und DM 9.680.000,- abgesichert (Bl. 9 f. d. A.; Anlage K 6).
(2) Nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ist indes eine Aufklärungspflichtverletzung wegen Verwicklung einer finanzierenden Bank in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt nicht schon allein aus dem Grunde anzunehmen, dass eine finanzierende Bank zugleich Kreditgeberin des Bauträgers oder Verkäufers und des Erwerbers ist oder dem Verkäufer eine globale Finanzierungszusage erteilt hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2008 – Az.: XI ZR 246/06 = NJW-RR 2008, 1149, 1153 Tz. 41; BGH, Urteil vom 06.11.2007 – Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 40; BGH Urteil vom 20.03.2007 – Az.: XI ZR 414/04 = BeckRS 2007, 7090 Tz. 50; BGH, Urteil vom 18.03.2003 – Az.: XI ZR 188/02 = BeckRS 2003, 03592).
(3) Vielmehr müssen nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung über eine solche Doppelfinanzierung hinaus besondere Umstände hinzutreten, insbesondere etwa die Abwälzung des Risikos eines ungesicherten bzw. notleidenden Kreditengagements bei der Bauträgerin auf den Immobilienerwerber (vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2008 – Az.: XI ZR 79/07 = BeckRS 2008, 13091 Tz. 19; BGH, Urteil vom 18.03.2008 – Az.: XI ZR 246/06 = NJW-RR 2008, 1149, 1153 Tz. 41; BGH, Urteil vom 06.11.2007 – Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 40; BGH Urteil vom 20.03.2007 – Az.: XI ZR 414/04 = BeckRS 2007, 7090 Tz. 50).
(4) Nach diesen Prämissen fehlt substantiierter klägerischer Tatsachenvortrag zu solchen besonderen Umständen, die zu einer Doppelfinanzierung hinzukommen müssen, um eine Haftung wegen Verwicklung in einen schwerwiegenden Interessenkonflikt begründen zu können.
(a) Denn aus dem insofern vorliegenden klägerischen Vorbringen auf S. 26 und S. 31 f. der vom 03.08.2011 datierenden Replik ergibt sich bloß, dass die ohnehin per se konkursgefährdete Bauträgerin „wenige Zeit nach Abvertrieb der Immobilien in Konkurs“ gegangen sei, indem am 28.08.1998 bei dem Amtsgericht Dresden ein Antrag auf Eröffnung des Konkurs-/Gesamtvollstreckungsverfahrens gestellt worden sei, der sodann am 01.10.1998 unter dem Az.: 531 N 1631/98 zur Eröffnung dieses Verfahrens geführt habe (Bl. 87, 92 f. d. A.).
(b) Dabei ergibt sich schon die Schwierigkeit, dass zwischen dem streitgegenständlichen Darlehensvertrag vom 28.12.1994 und der Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen der Bauträgerin am 01.10.1998 bald vier Jahre liegen, ohne dass seitens der Klägerin substantiierter Tatsachenvortrag dazu erfolgt wäre, dass die Voraussetzungen der Konkursverfahrenseröffnung etwa schon bei dem Darlehensvertragsabschluss vorgelegen hätten, geschweige denn für die Rechtsvorgängerin der Beklagten am 28.12.1994 erkennbar gewesen wären (vgl. BGH, Urteil vom 12.11.2002 – Az.: XI ZR 25/00 = BeckRS 2002, 09804).
(c) Im Übrigen ergibt sich aus dem insofern widersprüchlichen klägerischen Tatsachenvortrag, die verfahrensgegenständlichen beiden Gewerbeimmobilien entgegen Ziff. 9 des notariellen Kaufvertrags vom 22.12.1994 nicht schon bis zum 31.01.1995, sondern erst spätestens ab dem 01.01.1997 bezugsfertig gewesen seien, wobei sich die klägerische Argumentation in Bezug auf die Doppelfinanzierung ohnehin in keiner Weise mit der Frage der Bezugsfertigkeit der erworbenen Renditeobjekte auseinandersetzt, so dass sich auch unter diesem Gesichtspunkt keine andere Beurteilung ergäbe.
(i) So führt die Klägerin einerseits zunächst auf S. 12 der Klageschrift aus, dass die „Fertigstellung im Jahr 1995“ erfolgt sei, auf S. 20 der Replik aber sodann, dass die Bezugsfertigkeit der beiden verfahrensgegenständlichen Gewerbeimmobilien tatsächlich erst mit einer „zeitlichen Verzögerung von etwa einem Jahr“ (Bl. 81 d. A.) vorgelegen habe, und dass in den auf die Vermietbarkeit folgenden sechs Jahren (Bl. 81 d. A.) die Renditeobjekte nahezu unvermietbar gewesen seien, indem dies entgegen den Zusicherungen durch den Hrn. P. an den Marktverhältnissen auf dem Dresdner Gewerbeimmobilienmarkt gelegen habe.
(ii) Andererseits ergibt sich aus der vom 25.11.1998 datierenden Anmeldung von Schadensersatzforderungen wegen Unvermietbarkeit infolge einer mangelnden Bezugsfertigkeit der beiden Renditeobjekte durch die Klägerin zur Tabelle im Rahmen des Konkursverfahrens über das Vermögen der Bauträgerin (vorgelegt als Schreiben am Ende in dem weißen Aktenordner), worauf die Klägerin im Rahmen ihres schriftsätzlichen Vorbringens überhaupt nicht eingeht, dass die Klägerin dort eine mangelnde Bezugsfertigkeit bis zum 31.12.1996 zugrunde gelegt hatte.
(iii) Ob die Bezugsfertigkeit nun schon am 1995 oder erst am 01.01.1997 vorgelegen habe, kann dabei dahingestellt bleiben, denn jedenfalls fehlt insofern wiederum klägerischer Tatsachenvortrag dazu, dass die mangelnde Bezugsfertigkeit der beiden Gewerbeeinheiten mit dem nachfolgenden Konkurs der Bauträgerin etwas zu tun habe, bzw. dass die Beklagte von den Gründen dieser mangelnden Bezugsfertigkeit oder zumindest von der mangelnden Bezugsfertigkeit selbst Kenntnis gehabt habe.
(d) Dass die Bauträgerin als solche bereits konkursgefährdet sei, wie die Klägerin auf S. 26 der Replik meint (Bl. 87 d. A.), reicht nach der vorbezeichneten ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung für sich allein nicht aus, um eine Haftung der Beklagten zu begründen.
d) Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hat auch ihre Rolle als Kreditgeberin nicht überschritten, woraus sich schließlich noch viertens eine Haftung einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank wegen Verletzung einer vorvertragliche Aufklärungspflicht nach §§ 311, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ausnahmsweise ergeben könnte (vgl. etwa BGH, Urteil vom 04.03.2008 – Az.: XI ZR 288/06 = BeckRS 2008, 08466 Tz. 31, 34; BGH, Urteil vom 06.11.2007 – Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 30, 38; BGH, Urteil vom 27.01.2004 – Az.: XI ZR 37/03 = BeckRS 2004, 02555; BGH, Urteil vom 18.11.2003 – Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067; BGH, Urteil vom 03.06.2003 – Az.: XI ZR 289/02 = BeckRS 2003, 06007; BGH, Urteil vom 18.03.2003 – Az.: XI ZR 188/02 = BeckRS 2003, 03592; BGH, Urteil vom 12.11.2002 – Az.: XI ZR 25/00 = BeckRS 2002, 09804; BGH, Urteil vom 31.03.1992 – Az.: XI ZR 70/91 = NJW-RR 1992, 879).
(1) Eine Aufklärungspflicht einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank wegen Überschreitung der Kreditgeberrolle setzt nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung voraus, dass die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Objekts gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts in nach außen erkennbarer Weise Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen und damit einen zusätzlichen, auf die übernommenen Funktionen bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen hat (vgl. BGH, Urteil vom 04.03.2008 – Az.: XI ZR 288/06 = BeckRS 2008, 08466 Tz. 34; BGH, Urteil vom 06.11.2007 – Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 30, 38; BGH, Urteil vom 18.11.2003 – Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).
(2) Nach Maßgabe der durch die ständige höchstrichterliche Rechtsprechung aufgestellten Voraussetzungen reicht der klägerische Tatsachenvortrag nicht aus, um eine Haftung der Beklagten wegen Überschreitung der Kreditgeberrolle durch ihre Rechtsvorgängerin zu begründen.
(a) Die Klägerin behauptet insofern lediglich, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten sich durch den Vertrieb über ein Partnerunternehmen aktiv in die Planung und Durchführung des Anlageobjekts eingeschaltet habe. Insbesondere habe sie über die P. GmbH als Partnerin der H. F2. M2. GmbH das streitgegenständliche Objekt vertrieben und damit einen Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen, dass dieses „Projekt“ bankgeprüft sei (S. 31 der Replik vom 03.08.2011; Bl. 92 d. A.).
Allerdings ergibt sich aus der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen einer einen Immobilienerwerb finanzierenden Bank und einem Bauträger bzw. Vermittlungsgesellschaften, soweit ein solches durch die Klägerin auf S. 31 der Replik angesprochen sein sollte, nicht zu der Fallgruppe der Überschreitung der Rolle der Bank als Kreditgeberin, sondern vielmehr allein zu der Fallgruppe des Wissensvorsprungs gehört (vgl. BGH, Urteil vom 04.03.2008 – Az.: XI ZR 288/06 = BeckRS 2008, 08466 Tz. 34 m. w. N.; BGH, Urteil vom 06.11.2007 – Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 39 m. w. N.), wobei nach den obigen Ausführungen vorliegend die Voraussetzungen einer Haftung der Bank wegen Wissensvorsprungs nicht vorliegen, bzw. dass der Umstand, dass sich die eingeschaltete Filiale der Rechtsvorgängerin der Beklagten nach dem klägerischen Tatsachenvortrag mit den beteiligten Vertriebsfirmen gleichsam zu einer Zweckgemeinschaft zusammengeschlossen habe, um innerhalb dieser Gemeinschaft in Form der Erwerberfinanzierung ihren arbeitsteiligen Part spielen zu können, nach dem Bundesgerichtshof im Gegenteil nur deutlich macht, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten ihre Rolle als Kreditgeberin gerade nicht überschritten, sondern sich auf ihre Finanzierungstätigkeit beschränkt hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 – Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067 m. w. N.; BGH, Urteil vom 12.11.2002 – Az.: XI ZR 25/00 = BeckRS 2002, 09804).
(b) Eine Übernahme von Aufgaben des Vertriebs durch die Rechtsvorgängerin der Beklagten lässt sich auch nicht dem als Anlage K 7 vorgelegten Exposé der Fa. P1 GmbH entnehmen, wobei der klägerische Vortrag in Bezug auf die Überschreitung der Kreditgeberrolle ohnehin einer solchen Argumentation entbehrt.
(i) Aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung ergibt sich zwar, dass Angaben in einem Vertriebsprospekt grundsätzlich eine Überschreitung der Kreditgeberrolle begründen können, wenn sich hieraus eine Übernahme von Aufgaben des Vertriebs ergibt.
Allerdings genügt hierfür nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung die allgemeine, auf die Baufinanzierung bezogene Referenzerklärung im Verkaufsprospekt, die Führung der Treuhandkonten für die Käufer sowie die Ankündigung, eine Mittelverwendungskontrolle durchzuführen, nicht, weil eine finanzierende Bank damit keine Funktionen oder Aufgaben des Veräußerers oder Vertreibers übernommen hat, sondern sich auf solche beschränkt, die für ein finanzierendes Kreditinstitut nicht unüblich sind (vgl. BGH, Urteil vom 04.03.2008 – Az.: XI ZR 288/06 = BeckRS 2008, 08466 Tz. 34 m. w. N.; BGH, Urteil vom 06.11.2007 – Az.: XI ZR 322/03 = BeckRS 2008, 00515 Tz. 38 m. w. N.; BGH, Urteil vom 27.01.2004 – Az.: XI ZR 37/03 = BeckRS 2004, 02555).
(ii) Im Exposé (Anlage K 7 S. 24) ist, ohne dass die Klägerin irgendwo hierauf einginge, sogar nur allgemein die Rede davon, dass die Finanzierung des Objekts jedem Käufer freistehe, wobei die Fa. P1 GmbH einem Anlageinteressenten „die Finanzierung durch eine große deutsche Bank“ auf Wunsch gerne vermittle, wobei ein Eigenkapitaleinsatz von mindestens 20% des Gesamtaufwandes empfohlen werde und die Fa. Proclient auch eine individuelle computergenaue Finanzierungsberechnung erstellen könne.
Insofern ist mithin in dem Prospekt noch nicht einmal die Schwelle solcher Angaben erreicht, die der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung für ungenügend erachtet, so dass also erst recht keine Überschreitung der Kreditgeberrolle durch die …-Bank AG angenommen werden kann.
(c) Auch reicht es nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die Annahme einer Haftung der Beklagten als Rechtsnachfolgerin der finanzierenden Bank wegen Überschreitung der Rolle als Kreditgeberin nicht aus, dass nach dem – ohnehin in anderem Zusammenhang erfolgten – Vorbringen der Klägerin die …-Bank AG über den Erwerb der beiden streitgegenständlichen Gewerbeimmobilien durch die Klägerin hinaus auch noch eine Vielzahl (Bl. 15 d. A.), mehrere (Bl. 88 d. A.) bzw. genau genommen mindestens sieben weitere Erwerbsvorgänge durch weitere Kapitalanleger im selben Objekt in der K3. Straße in Dresden finanziert habe (B 94 d. A. mit Anlagen K 24 – K 29). Denn der Bundesgerichtshof lässt hierfür nicht einmal eine Finanzierung von 120 Kaufverträgen im selben Anlageobjekt genügen (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 – Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).
Auf die Frage, ob die Beklagte gemäß der klägerischen Argumentation (Bl. 99 d. A.) wegen der Entscheidung OLG Frankfurt, 09.06.2011, Az.: 17 U 86/10 eine sekundäre Darlegungslast zum Bestehen einer Vertriebsabrede und dazu, wie vielen Anlegern die …-Bank AG Eigentumserwerbe in dem betreffenden Objekt finanziert habe, kommt es daher insofern nicht mehr an.
(d) Weiter reicht nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die Annahme einer Haftung der Beklagten als Rechtsnachfolgerin der finanzierenden Bank wegen Überschreitung der Rolle als Kreditgeberin nicht aus, dass nach dem als Anlage K 7 vorliegenden Exposé – wobei die Klägerin auf diesen Gesichtspunkt ohnehin nicht in Bezug auf diese Frage vorgetragen hat – die den Kredit bearbeitende Bankfiliale ihren Sitz in demselben Ort wie das Vertriebsunternehmen hat (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 – Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).
(e) Genauso wenig lässt der Bundesgerichtshof insofern genügen, dass die Vermittler der Klägerin Formulare der Rechtsvorgängerin der Beklagten vorgelegt hätten (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 – Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067).
e) Ob angesichts des Tatsachenvortrags auf S. 30 der Klageschrift weiterhin wegen der höchstrichterlichen Rechtsprechung selbst unter der Annahme, ein Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen Aufklärungspflichtverletzung wäre dem Grunde nach gegeben, aus Gründen des Ersatzes des negativen Interesses hieraus kein Anspruch der Klägerin auf Rückabwicklung des Darlehensvertrages gerechtfertigt wäre, sondern nur ein Anspruch auf Ersatz der durch die gewählte Finanzierung entstandenen Mehrkosten, so dass eine Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung insbesondere im Hinblick auf den noch offenen Darlehensrest hiernach nicht in Betracht käme (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2003 – Az.: XI ZR 322/01 = BeckRS 2004, 00067; BGH, Urteil vom 20.05.2003 – Az.: XI ZR 248/02 = NJW 2003, 2529, 2531), und inwiefern sich die durch die verfahrensgegenständliche Anlage durch die Klägerin erzielten finanziellen bzw. steuerlichen Vorteile etwa auf eine Schadensberechnung auswirken würden, kann wegen der bereits dem Grunde nach nicht bestehenden klägerischen Forderungen dahinstehen.
f) Der durch die Klägerin unsubstantiiert gebliebene Hinweis auf einen angeblich am 03.04.2001 erfolgten Widerruf des Darlehensvertrags (Bl. 15 d. A.), an den die Klägerin zudem trotz Nachfrage der Beklagtenpartei in der Klageerwiderung (Bl. 46 d. A.) auch keine Rechtsfolgen knüpfte, ist einer gerichtlichen Beurteilung nicht zugänglich.
2. Die Klage auf Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde ist gleichfalls unbegründet, weil die Schuld nach obigen Ausführungen nicht mit Sicherheit erloschen ist oder von Anfang an nicht bestanden hat (vgl. BGH, Urteil vom 19.12.2014 – Az.: V ZR 82/13 = BeckRS 2015, 2240 Tz. 25).
B. Die deklaratorische Aufhebung der einstweiligen Anordnung beruht auf §§ 769, 770 ZPO.
C. Die Kostenentscheidung basiert auf § 91 ZPO.
D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit fußt auf § 709 S. 2 ZPO.