Handels- und Gesellschaftsrecht

Aktenzeichen  16 C 25/18

Leitsatz

Wenn der Eigentümer Unterhaltungs- und/oder Instandsetzungsmaßnahmen vornimmt, zu deren Vornahme eigentlich der Grunddienstbarkeitsberechtigte verpflichtet war, so steht ihm nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Anspruch gegen den Grunddienstbarkeitsberechtigten auf Erstattung der hierdurch entstandenen Kosten, sofern der Grunddienstbarkeitsberechtigte den Maßnahmen nicht widersprochen hat. Hat der Grunddienstbarkeitsberechtigte den Maßnahmen widersprochen, so besteht ein Anspruch des Eigentümers gegen den Grunddienstbarkeitsberechtigten aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1, Abs. 2 BGB. (Rn. 23) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 225,01 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 11.01.2018 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 84 % und die Beklagte 16 % zu tragen.  
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
4. Gegen dieses Urteil wird die Berufung zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 1.438,69 € festgesetzt.

Gründe

Die Klage ist im Hinblick auf den Leistungsantrag zulässig, aber nur teilweise begründet. Im Hinblick auf den Feststellungsantrag ist die Klage unzulässig.
A.
Die Klage ist bezüglich des Leistungsantrags zulässig, aber nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.
I.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten Betriebskosten in Höhe von 225,01 € aus §§ 683 S. 1, 1922 BGB i.V.m. § 1020 S. 2 BGB gegenüber der Beklagten. Ein darüberhinausgehender Anspruch besteht aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt.
1. Die Klägerin ist unstreitig im Wege der Gesamtrechtsnachfolge gemäß § 1922 BGB in die Rechtsstellung der Erblasserin eingetreten. Der Einwand der Beklagtenpartei, die Klägerin sei erst ab 24.03.2015 aktivlegitimiert, da sie frühestens ab diesem Zeitpunkt Eigentümerin der streitgegenständlichen Tiefgaragenanlage geworden sei, greift damit nicht. Der Klägerin stehen gemäß § 1922 BGB alle Ansprüche gegen die Beklagte zu, die auch die Erblasserin gegenüber der Beklagten hatte.
2. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Erstattung der Betriebskosten in Höhe von 225,01 € aus einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß § 683 S. 1 BGB i.V.m. § 1020 S. 2 BGB, wobei sich dieser Ansprüche für die bis 24.03.2015 angefallenen Betriebskosten aus derivativem Recht gemäß § 1922 BGB und für die nach dem 24.03.2015 angefallenen Betriebskosten aus originären Recht ergibt.
a) Gemäß § 1020 S. 1 BGB hat der Grunddienstbarkeitsberechtigte bei Ausübung der Grunddienstbarkeit das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Sofern er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage unterhält, hat er diese gemäß § 1020 S. 2 BGB im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers dies erfordert.
Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs umfasst § 1020 S. 2 BGB die Verpflichtung, die Anlage zu unterhalten und erforderlichenfalls auch instand zu setzen, sofern dies zur Wahrung des Integritätsinteresses des Eigentümers erforderlich ist. Daher hat der Grunddienstbarkeitsberechtigte nach Auffassung des Bundesgerichtshofs von der Anlage ausgehende Beeinträchtigungen des Eigentums zu vermeiden, die Verkehrssicherheit sicherzustellen und gegebenenfalls auch für ein ordentliches Aussehen der Anlage zu sorgen (BGH 12.11.2004 – V ZR 42/04).
Nimmt der Eigentümer Unterhaltungs- und/oder Instandsetzungsmaßnahmen vor, zu deren Vornahme eigentlich der Grunddienstbarkeitsberechtigte verpflichtet war, so steht ihm nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Anspruch gegen den Grunddienstbarkeitsberechtigten auf Erstattung der hierdurch entstandenen Kosten aus Geschäftsführung ohne Auftrag zu (§ 683 S. 1 BGB), sofern der Grunddienstbarkeitsberechtigte den Maßnahmen nicht widersprochen hat. Hat der Grunddienstbarkeitsberechtigte den Maßnahmen widersprochen, so besteht ein Anspruch des Eigentümers gegen den Grunddienstbarkeitsberechtigten aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1, Abs. 2 BGB (BGH 12.11.2004 – V ZR 42/04).
Nach diesen Grundsätzen sind nach Auffassung des Gerichts auch vom Eigentümer beglichene Betriebskosten gemäß § 683 S. 1 BGB vom Grunddienstbarkeitsberechtigten zu erstatten, sofern diese für die vom Grunddienstbarkeitsberechtigten unterhaltenen Anlage angefallen sind und der Aufrechterhaltung der Verkehrssicherheit und eines ordentlichen Aussehens der Anlage dienen.
Die Klägerin hat daher diejenigen Betriebskosten von der Beklagten entsprechend ihrem Sondereigentumsanteil zu erstatten, die die Klägerin für die Unterhaltung der streitgegenständlichen Tiefgaragenanlage aufwendete.
b) Demnach sind die klägerseits geltend gemachten Positionen „TG Abluftanlage-Wartung“, „TG Strom“, „Tor-Prüfung“ und TG Hausmeister“ und „TG Reinigung“ von der Beklagten entsprechend ihres 1/18-Anteils zu erstatten.
aa) Es steht auf Grund der glaubhaften Einlassungen des Zeugen in der öffentlichen Sitzung vom 28.01.2019 und der Vorlagen der Jahresabrechnungen der WEG in Anlage K 8 bis K 10 zur Überzeugung des Gerichts fest, dass diese Betriebskosten angefallen und von der Klägerin zwischenzeitlich auch beglichen worden sind.
bb) Die Klägerin durfte nach Auffassung des Gerichts die Betriebskosten „TG Abluftanlage-Wartung“, „TG Strom“, „Tor-Prüfung“ und „TG Hausmeister“ und „TG Reinigung“ auch der Höhe nach für erforderlich halten. Auf die objektive Erforderlichkeit und Angemessenheit, die beklagtenseits bestritten wurde, kommt es im Rahmen des § 683 S. 1 BGB nicht an. Es ist vielmehr auf die Sicht des Geschäftsführers, vorliegend also auf die Sicht der Klägerin abzustellen (Palandt/Sprau, BGB, § 683 Rn. 8). Insoweit stehen der Erforderlichkeit und Angemessenheit der Betriebskosten keine Einwendungen entgegen.
cc) Die Kosten für den Rechnungsposten „TG Hausmeister“ betreffen Maßnahmen, die der Aufrechterhaltung der Verkehrssicherheit und eines ordentlichen Aussehens der Anlage dienen, und sind mithin gemäß § 683 S. 1 BGB iVm 1020 S. 2 BGB von der Beklagten als Grunddienstbarkeitsberechtigte anteilig zu tragen ist.
Dies steht zur Überzeugung des Gerichts aufgrund der Einlassungen des Zeugen in der öffentlichen Sitzung vom 28.01.2019 fest, der glaubhaft bestätigt hat, dass die Tätigkeit des Hausmeisters, die Pauschal unter dem Rechnungsposten „TG Hausmeister“ abgerechnet wird, Kontrollgänge, die regelmäßige Reinigung der Tiefgarage, den Winterdienst, und das gelegentliche Austauschen von Leuchten umfasst und in keinem Zusammenhang mit verwaltenden Tätigkeiten steht.
dd) Die Kosten für den Rechnungsposten „TG Reinigung“ stellen Kosten für die Aufrechterhaltung eines ordentlichen Aussehens der Garagenanlage dar und sind daher von der Beklagten gemäß §§ 683 S. 1 BGB iVm § 1020 S. 2 BGB anteilig zu tragen.
Es steht diesbezüglich aufgrund der in Anlage K 12 seitens der Klagepartei hereingereichten Rechnung vom 26.03.2014 zur Überzeugung des Gerichts fest, dass durch den Rechnungsposten „TG Reinigung“ besondere Reinigungsmaßnahmen abgerechnet wurden, die gemäß §§ 683 S. 1 BGB iVm § 1020 S. 2 BGB von der Beklagten zu erstatten sind. Zwar bestätigt die Rechnung vom 26.03.2014 nicht den Vortrag der Klägerin, wonach von diesem Rechnungsposten das Herausspritzen der streitgegenständlichen Tiefgarage mit Wasser durch eine externe Fachfirma erfasst werden soll. Aus der Rechnung vom 26.03.2014 ergibt sich vielmehr, dass der Abrechnungsposten „TG Reinigung“ das Entfernen von Unkraut und des Strauches auf der Garageneinfahrt betrifft. Auch diese Tätigkeiten sind aber besondere Reinigungsmaßnahmen, die nach Auffassung des Gerichts grundsätzlich gemäß § 1020 S. 2 BGB dem Dienstbarkeitsberechtigten obliegen und daher gemäß § 683 S. 1 BGB von der Beklagten zu erstatten sind.
ee) Die Rechnungsposten „TG Abluftanlage-Wartung“ und „TG Tor-Prüfung“ dienen bereits bestimmungsgemäß der Aufrechterhaltung der Verkehrssicherheit und sind daher nach § 683 S. 1 BGB i.V.m. § 1020 S. 2 BGB von der Beklagten zu erstatten.
ff) Der Rechnungsposten „TG Strom“ ist gemäß § 683 S. 1 BGB i.V.m. § 1020 S. 2 BGB erstattungspflichtig, da zur Aufrechterhaltung der Verkehrssicherheit eine Beleuchtung der Tiefgarage erforderlich ist.
c) Nicht erstattungspflichtig sind nach Auffassung des Gerichts hingegen die Rechnungsposten „TG Versicherung“ und „TG Rücklagen-Zuführung“. Denn diese Rechnungsposten dienen lediglich insoweit der Instandhaltung der Anlage, als dass für den Fall umfangreicher Instandhaltungsmaßnahmen eine finanzielle Absicherung erfolgt. Ein Anspruch aus § 683 S. 1 BGB iVm § 1020 S. 2 BGB auf Erstattung dieser Kosten besteht diesbezüglich nach Auffassung des Gerichts nicht, da § 1020 S. 2 BGB ausweislich des Wortlautes auf gegenwärtig erforderliche Unterhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen gerichtet ist. Auch Sinn und Zweck der Vorschrift erlauben nach Auffassung des Gerichts nicht, die Beklagte an den Rücklage- und Versicherungskosten zu beteiligen. Zwar ist die Erhaltungspflicht in § 1020 S. 2 BGB eine besondere Ausprägung der in § 1020 S. 1 BGB normierten Schonungspflicht, die auf dem Gedanken der gegenseitigen Rücksichtnahme beruht (vgl. MüKoBGB/Mohr BGB § 1020 Rn. 1 ff). Nach Auffassungen des Gerichts kann dies aber nicht rechtfertigen, die für den Eigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden Regelungen zur Rücklagebildung und Versicherungspflicht auf das Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Grunddienstbarkeitsberechtigten zu transferieren. Eine entsprechende Regelung mag zwar auch für den Grunddienstbarkeitsberechtigten sinnvoll sein, um sich vor Regressansprüche des Eigentümers bzw. dessen Versicherers für den Fall umfangreicher Instandhaltungsmaßnahmen abzusichern. Die Parteien müssen dann aber eine entsprechende Vereinbarung treffen. Eine gesetzliche Verpflichtung des Grunddienstbarkeitsberechtigten zur Beteiligung an Rücklage- und Versicherungskosten aus § 1020 S. 2 BGB besteht nach Auffassung des Gerichts jedenfalls nicht.
d) Ebenso nicht erstattungsfähig ist der Rechnungsposten „TG Sonstige Unkosten“ und der Rechnungsposten „TG Verwaltung“. Dabei kommt es nach Auffassung des Gerichts nicht darauf an, wie groß der Anteil derjenigen Kosten ist, der unter diese Rechnungsposten fällt und mit der Aufrechterhaltung der Verkehrssicherheit und des ordentlichen Aussehens im Zusammenhang steht. Denn nach Auffassung des Gerichts ist bei diesen Pauschbeträgen nicht hinreichend deutlich, ob bzw. in welchem Umfang sie mit der Aufrechterhaltung der Verkehrssicherheit und eines ordentlichen Aussehens der streitgegenständlichen Garagenanlage im Zusammenhang stehen. Die Klägerin selbst trägt vor, dass die von ihr hierzu angegeben Prozentangaben von Jahr zu Jahr variieren. Auch der in der öffentlichen Sitzung vom 28.01.2019 vernommene Zeuge räumte ein, dass eine prozentuale Aufteilung seiner Verwaltungstätigkeit in Tätigkeiten, die die Unterhaltung der Anlagen betreffen, und jene, die diese nicht betreffen, schwierig sei. In Anbetracht dessen können diese Rechnungsposten auch nicht gemäß § 683 S. 1 BGB i.V.m. § 1020 S. 2 BGB von der Beklagten erstattet verlangt werden, da keine transparente Aufteilung des Rechnungspostens in einen erstattungsfähigen und nicht-erstattungsfähigen Anteil möglich ist.
e) Der von der Beklagten für den streitgegenständlichen Zeitraum gemäß §§ 683 S. 1, 1922 BGB i.V.m. § 1020 S. 2 BGB zu erstattende Betrag errechnet sich damit wie folgt:
aa) Für das Jahr 2014
TG Hausmeister 320,00 €
TG Reinigung 56,67 €
TG Strom 896,00 €
TG Abluftanlage-Wartung 50,00 €
TG Tor Prüfung 99,17 €
Summe: 1.421,84 €
/18: 78,99 €
bb) Für das Jahr 2015:
TG Hausmeister 320,00 €
TG Strom 798,49 €
TG Abluftanlage-Wartung 122,88 €
Summe: 1.241,37 €
/18: 68,97 €
cc) Für das Jahr 2016:
TG Hausmeister 320,00 €
TG Strom 708,21 €
TG Abluftanlage-Wartung 243,73 €
TG Tor Prüfung 115,03 €
Summe: 1.386,97 €
/ 18: 77,05 €
dd) Gesamtforderung für die Jahre 2014 – 2016:
Jahr 2014 78,99 €
Jahr 2015 68,97 €
Jahr 2016 77,05 €
Summe: 225,01 €
Soweit die Klägerin einen darüberhinausgehenden Betrag verlangt, ist die Klage unbegründet.
3. Dieser Anspruch der Klägerin auf Erstattung der Betriebskosten in Höhe von 225,01 € ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht gemäß § 242 BGB verwirkt. Die Beklagte hat trotz Hinsweises des Gerichts in der öffentlichen Sitzung vom 25.06.2018 das hierfür erforderlichen Zeit- und Umstandsmoment nicht hinreichend substantiiert vorgetragen.
II.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Prozesszinsen aus 225,01 € gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Ein darüberhinausgehender Anspruch besteht mangels darüberhinausgehender Hauptforderung nicht. Auch insoweit ist die Klage teilweise unbegründet.
B.
Der Feststellungsantrag ist unzulässig, da nicht die Feststellung eines gegenwärtigen streitigen Rechtsverhältnis im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO begehrt wird. Der Anspruch auf Erstattung der Betriebskosten ergibt sich aus § 683 S. 1 BGB, der eine Geschäftsführung ohne Auftrag erfordert. Der Anspruch entsteht damit bei Vornahme einer berechtigten Fremdgeschäftsführung jedes Mal neu, soweit die Voraussetzungen des § 683 S. 1 BGB vorliegen. Sein Bestehen in der Zukunft kann damit nicht konkret festgestellt werden. Das Begehren der Klägerin betrifft daher eine abstrakte Rechtsfrage, die nicht der Feststellung gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zugänglich ist.
C.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
D.
Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO zuzulassen, da nach Auffassung des Gerichts die Rechtsfrage, ob und inwieweit Betriebskosten wegen § 1020 S. 2 BGB vom Grunddienstbarkeitsberechtigten zu tragen sind, von grundsätzlicher Bedeutung ist. Sie betrifft bereits mehre Grunddienstbarkeitsberechtigte in der konkreten Anlage, weshalb davon auszugehen ist, dass ein über diesen Fall hinausgehendes Interesse an ihrer Klärung besteht. Ober- und/oder höchstrichterlicher Rechtsprechung liegt zu ihr noch nicht vor.
E.
Der Streitwert für den Leistungsantrag wird auf 744,15 €, der Streitwert für den Feststellungsantrag auf 694,54 € festgesetzt. Letztere Festsetzung erfolgt unter analoger Anwendung des § 9 ZPO und unter Berücksichtigung eines Abschlages von 20%, da kein Leistungstitel begehrt wird. (744,15 € / 3) x 3,5 x 0,8).