Baurecht

Aktenzeichen  AN 9 S 19.01016

Leitsatz

Bei einem Vorhaben, das einen Grenzabstand von unter einem Meter aufweist, ist ein mögliches Verdecken bzw. sogar Zumauern von grenzseitigen Fenstern auf dem Nachbargrundstück hinzunehmen, wenn eine Belichtung der Räume über die anderen Außenwände möglich ist. (Rn. 33) (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

1. Der Antrag wird abgelehnt.
2. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.
3. Der Streitwert wird auf 7500 € festgesetzt.

Gründe

I.
Die Antragstellerin wendet sich gegen eine zugunsten der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für die Errichtung eines Studentenwohnheims mit 91 Appartements.
Mit Antrag vom 3. Juli 2018 beantragte die Beigeladene die Baugenehmigung für die Errichtung eines Studentenwohnheims mit 91 Appartements auf dem Grundstück FlNr. …, Gemarkung …, Anwesen …(Baugrundstück). Das Grundstück grenzt im Norden an die …straße, im Westen an die …straße an und war zuletzt mit einem im Norden und Westen grenzständigen, einstöckigen Werkstattgebäude (Schreinereibetrieb) mit Satteldach bebaut, an das im Süden ein eingeschossiger und grenzständiger Anbau anschloss, an den ein im Süden und Osten grenzständiges 2-geschossiges Gebäude mit Pultdach folgte, welche wie das Hauptgebäude im Jahre 2018 abgerissen wurden. Im Osten grenzen an das Baugrundstück die Grundstücke FlNr. … und südlich davon … an, die beide zum Baugrundstück hin grenzständige Bebauung aufweisen.
Die Antragstellerin ist Eigentümerin des südöstlich angrenzenden Grundstücks, FlNr. …, …straße … Dieses ist straßenseitig mit einem Wohngebäude mit ausgebautem Dachgeschoss(1+D), das im Westen auf der Grundstücksgrenze errichtet wurde, bebaut sowie im rückwärtigen Bereich mit einem 2-geschossigen, im Osten grenzständigen Gebäude mit Pultdach, die beide nach Norden einen Grenzabstand von ca. einem Meter aufweisen. Das Vordergebäude besitzt zur …straße hin 4 Dachgauben und auf der rückwärtigen Dachfläche 2 Dachgauben und ein Dachflächenfenster. Die zum Baugrundstück hin orientierte Giebelseite weist im Bereich des Dachgeschosses ein Fenster auf, das eine der Dachgeschosswohnungen auf der Hofseite belichtet. Ansonsten hat das Gebäude dort giebelseitig keine Öffnungen. Die Giebelseite im Südosten besitzt im EG und im DG jeweils zwei Fensteröffnungen. Nach den Grundrissplänen für das Wohngebäude der Antragstellerin aus den Jahren 1873 und 1963 sind im Erdgeschoss und im Dachgeschoss jeweils zwei Wohneinheiten vorgesehen, die Aufenhaltsräume nach Nordwesten (Straßenseite) und nach Südosten (Hofseite) mit Fensteröffnungen auch in den Giebelwänden.
Das Baugrundstück und die Nachbargrundstücke liegen im Geltungsbereich des übergeleiteten Baulinienplans Nr. … mit roten Baufluchtlinien. Davon abgesehen gibt es keine weiteren planerischen Festsetzungen.
Mit Bescheid vom 18. März 2019 (* …*) erteilte die Beklagte die Baugenehmigung für ein Studentenwohnheim mit 91 Appartements auf dem Baugrundstück und erteilte Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. … wegen Abrückens von der Baulinie im Bereich der nordwestlichen Eckausbildung. Zudem wurde eine Abweichung von Art. 6 Abs. 2 BayBO hinsichtlich Nichteinhaltung der Abstandsflächen zum Grundstück FlNr. … und von Art. 34 Abs. 3 Satz 3 BayBO wegen den notwendigen Fluren mit einer Fluchtrichtung, die zu einem Sicherheitstreppenraum führen und eine Länge von 25m statt höchstens 15m haben, erteilt.
Das Hauptgebäude soll mit Mansarddach(4+D) im Westen und Süden an der Grundstücksgrenze ohne Grenzabstand zum Grundstück der Antragstellerin errichtet werden. Die Wandhöhe der südlichen Grenzwand beträgt laut genehmigtem Plan „Schnitt AA“ 15,42 m, die Firsthöhe 18,175 m und die Breite der Wand 12,50 m, östlich davon soll an der Grenze zur Antragstellerin eine Grenzwand mit 2 m Höhe anschließen, die einen tieferliegenden Innenhof nach Süden abschirmt. Von den vorgesehenen 6 PKW-Stellplätzen sollen 3 in einem Carport auf Höhe des Kellergeschosses an der südlichen Grundstücksgrenze, 1 weiterer sowie die Fahrradstellplätze im Kellergeschoss des Hauptgebäudes und 2 im tieferliegenden Innenhof errichtet werden, die Zufahrt erfolgt von Norden entlang der östlichen Grundstücksgrenze durch eine Rampe. Zur Peterstraße hin soll an das Hauptgebäude noch ein 3-geschossiger Anbau anschließen mit einer Breite von ca. 7 m und einer Tiefe von ca. 14 m.
Dieser Bescheid wurde der Antragstellerin am 25. April 2019 zugestellt.
Hiergegen erhob die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 20. Mai 2019, eingegangen bei Gericht am 22. Mai 2019, Klage und beantragt weiter,
die aufschiebende Wirkung der Klage gegen den Bescheid vom 18. März 2019 anzuordnen.
Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, das Bauvorhaben füge sich nicht in die nähere Umgebung ein, diese sei teils durch ebenerdige Wohnbebauung, aber auch durch eingeschossige Bebauung geprägt. Das Bauvorhaben sei zu massig und erdrücke förmlich das Anwesen der Antragstellerin. Die Nutzung der geplanten 91 Studentenappartements mit dazugehörigen Stellplätzen für PKW und Fahrräder führe zu unzumutbarem Ziel- und Quellverkehr und unzumutbaren Lärmbelästigungen durch die Nutzung selbst.
Die Antragsgegnerin beantragte mit Schriftsatz vom 28. Juni 2019,
den Antrag abzulehnen.
Zur Begründung wurde ausgeführt, das Vorhaben sei planungsrechtlich zulässig.
Es bleibe im Nordwesten geringfügig hinter der Baulinie zurück, von dieser Festsetzung sei jedoch befreit worden, da die Grundzüge der Planung nicht berührt würden. Die Befreiung verletze keine Nachbarrechte.
Das Vorhaben füge sich nach § 34 Abs. 1 BauGB in die Umgebungsbebauung ein, insbesondere hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung. Die nähere Umgebung erstrecke sich auf das Geviert zwischen …straße, …straße, …straße und …straße. Dieser Bereich werde durch mehrgeschossige Bebauung mit bis zu fünf Geschossen geprägt. Die überwiegend aus der Gründerzeit stammenden Gebäude besäßen große Geschosshöhen, weshalb das fünfgeschossige Bauvorhaben auch hinsichtlich der Trauf- und Firsthöhe den vorhandenen Rahmen einhalte.
Die Umgebungsbebauung sei durch eine geschlossene und halboffene Bauweise geprägt. Beispielsweise sei das Gebäude der Klägerin als grenzständig errichtet anzusehen, da es zum Baugrundstück lediglich einen Abstand von 0,88 m einhalte, zur anderen Seite hin, nach Südwesten einen Abstand von 3,30 m. Daher sei sowohl die geschlossene als auch die halboffene Bauweise zulässig.
Das Vorhaben füge sich auch seiner Art nach in die nähere Umgebung ein, die als faktisches Mischgebiet zu klassifizieren sei. Das Mischungsverhältnis zwischen Wohnen und Gewerbe werde nicht gestört, da sich im Geviert weiterhin eine Schreinerei (* …straße … Rückgebäude), eine Werkstatt mit Büro (* …straße * Rückgebäude) sowie eine KfZ-Werkstatt (* …straße * Rückgebäude) fänden. Überdies seien auch die Anwesen …straße … und …straße … gewerblich genutzt, diese Anwesen seinen hinsichtlich des Aspekts der Art der baulichen Nutzung zur Umgebungsbebauung zu rechnen. Ohnehin könne sich die Antragstellerin nicht auf den Gebietserhaltungsanspruch berufen, da auf ihrem Grundstück selbst Wohnnutzung stattfinde.
Das Gebot der Rücksichtnahme sei nicht verletzt. Die Verschlechterung der Belichtung und Besonnung der nach Nordwesten orientierten Räume sei zumutbar, da diese von der Hofseite und von der Straßenseite belichtet werden könnten. Das durch eine zulässige Grenzbebauung bedingte Zumauern von seitlichen Fenstern eines Gebäudes an der Grundstücksgrenze sei zumutbar, ebenso eine dadurch erforderliche Umgestaltung des Innengrundrisses (unter Verweis auf BayVGH, U.v. 20.5.1985, 14 B 84 A.593). Auch die Gebäudetiefe des Vorhabens (12,50 m) im Vergleich zur Gebäudetiefe auf dem Grundstück der Klägerin (8,00 m) führe weder zu einer unzumutbaren Verschattung, noch zu einem Einmauerungseffekt. Aus den gleichen Gründen sei auch hinsichtlich des Rückgebäudes auf dem Anwesen …straße … das Gebot der Rücksichtnahme nicht verletzt. Rücksichtlose Belastungen durch den zu erwartenden Verkehr seien nicht ersichtlich.
Das Vorhaben verletze auch keine Abstandsflächenvorschriften, da im Einklang mit den Vorgaben des Bauplanungsrechts an die Grenze gebaut werden dürfe, daher Abstandsflächen gem. Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO nicht erforderlich seien.
Die Beigeladene nahm mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 18. Juli 2019 Stellung.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Akteninhalt verwiesen.
II.
Der Antrag ist zulässig, aber unbegründet.
1. Die Kammer sieht nach einer einem Eilverfahren – wie hier – nach § 80a Abs. 3 Satz 2, § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO angemessenen summarischen Prüfung, die umso eingehender sein muss, als die angegriffene Maßnahme Unabänderliches bewirkt, im Rahmen der von ihr eigenständig zu treffenden Ermessensentscheidung keine Notwendigkeit für die Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Anfechtungsklage der Antragstellerin.
Nach § 212a Abs. 1 BauGB hat die Anfechtungsklage eines Dritten gegen die bauaufsichtliche Zulassung eines Vorhabens keine aufschiebende Wirkung. Erhebt ein Dritter gegen die einem anderen erteilte Baugenehmigung Anfechtungsklage, so kann das Gericht auf Antrag gemäß § 80a Abs. 3 Satz 2 VwGO in entsprechender Anwendung von § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO die bundesgesetzlich gemäß § 212a Abs. 1 BauGB ausgeschlossene aufschiebende Wirkung der Anfechtungsklage ganz oder teilweise anordnen. Hierbei trifft das Gericht eine eigene Ermessensentscheidung darüber, welche Interessen höher zu bewerten sind – die für einen sofortigen Vollzug des angefochtenen Verwaltungsaktes oder die für die Anordnung der aufschiebenden Wirkung streitenden. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache als wesentliches Indiz zu berücksichtigen. Fällt die Erfolgsprognose zu Gunsten des Nachbarn aus, erweist sich die angefochtene Baugenehmigung nach summarischer Prüfung also als rechtswidrig im Hinblick auf nachbarschützende Vorschriften, so ist die Vollziehung der Genehmigung regelmäßig auszusetzen. Hat dagegen die Anfechtungsklage des Nachbarn mit hoher Wahrscheinlichkeit keinen Erfolg, so ist das im Rahmen der Interessenabwägung ein starkes Indiz für ein überwiegendes Interesse des Bauherrn an der sofortigen Vollziehung der ihm erteilten Baugenehmigung (vgl. BayVGH, B.v. 26.7.2011 – 14 CS 11.535 – juris Rn. 18). Bei offenen Erfolgsaussichten verbleibt es bei einer Interessenabwägung.
2. Nach der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gebotenen, aber auch ausreichenden summarischen Prüfung verletzt der angefochtene Bescheid der Antragsgegnerin vom 18. März 2019 die Antragstellerin nicht in ihren Rechten, so dass ihr voraussichtlich kein Anspruch auf Aufhebung dieser Baugenehmigung zusteht. Dabei ist hier eine Beweisaufnahme – die Antragstellerin hat insoweit Ortsaugenschein hinsichtlich des Baugrundstücks und der näheren Umgebung beantragt – nicht angezeigt, da die örtlichen Verhältnisse auch durch die von der Antragsgegnerin vorgelegten Lichtbilder ausreichend dokumentiert sind.
Die Antragstellerin kann die Baugenehmigung mit dem Ziel der Aufhebung nur dann erfolgreich anfechten, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften verletzt sind, die auch dem nachbarlichen Schutz dienen (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO) und zugleich Gegenstand gem. Art. 59 Satz 1 BayBO des vorliegenden vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens sind. Derartige Vorschriften sind jedoch aller Voraussicht nach nicht verletzt.
3. Das Vorhaben verstößt nicht gegen nachbarschützende Vorschriften des Bauplanungsrechts (s. Art. 59 Satz 1 Nr. 1a BayBO i.V.m. §§ 29 bis 38 BauGB).
Soweit der angefochtene Bescheid Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. … (Baulinienplan) erteilt, sind keine nachbarschützenden Vorschriften verletzt, weil es sich nach Auffassung der Kammer insoweit um Festsetzungen handelt, die lediglich dem öffentlichen Interesse dienen, um die Bebauung zu ordnen; denn es sind keine Anhaltspunkte erkennbar, dass diese Festsetzungen auch nachbarlichen Interessen dienen sollen. Zudem betrifft die Befreiung ein Zurückbleiben hinsichtlich der Bauflucht an der nordwestlichen, vom Grundstück der Antragstellerin abgewandten Ecke.
Im Übrigen richtet sich die Zulässigkeit gem. § 30 Abs. 3 BauGB nach § 34 BauGB.
Ein Abwehranspruch der Antragstellerin gegen das genehmigte Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung besteht nicht. Vorhaben müssen sich hinsichtlich ihrer Art nach in die Umgebungsbebauung einfügen, § 34 Abs. 1 BauGB, bzw. die jeweiligen Vorgaben der Baunutzungsverordnung (BauNVO) einhalten, wenn die Eigenart der Bezugsumgebung faktisch einem der in der BauNVO geregelten Baugebiete entspricht. Im Regelfall besteht insofern Nachbarschutz gegen sich hinsichtlich der Art nach nicht einfügende bzw. gebietsfremde Vorhaben (vgl. BayVGH, U.v. 4.7.2006, 1 BV 03.2179). Vorliegend besteht ein derartiger Abwehranspruch nicht. Dabei kann letztlich offen bleiben, ob sich das Vorhaben hinsichtlich seiner Art einfügt bzw. ob und welchem faktischen Gebietstyp die Bezugsumgebung entspricht. Denn die Antragstellerin kann sich im Hinblick auf das Bauvorhaben, das Wohnnutzung vorsieht, nicht auf einen Gebietserhaltungsanspruch berufen, weil sie ihr Grundstück selbst für Wohnnutzung nutzt. Im Übrigen dürfte sich das Vorhaben ohnehin angesichts der benachbarten Wohnbebauung im Geviert …straße, …straße, …straße und …straße in die Umgebungsbebauung einfügen bzw. den Rahmen eines etwaigen faktischen Mischgebiets (§ 6 BauNVO) bzw. eines allgemeinen Wohngebiets einhalten (§ 4 BauNVO).
Hinsichtlich der übrigen Einfügenskriterien nach § 34 Abs. 1 BauGB, insbesondere hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung und der überbaubaren Grundstücksfläche besteht ebenfalls kein Abwehranspruch der Antragstellerin gegen das Vorhaben, da § 34 Abs. 1 BauGB generell keinen Drittschutz vermittelt (BVerwG, U.v. 13.6.1969, 4 C 234.65).
Allerdings vermittelt § 34 Abs. 1 BauGB – ausnahmsweise – Drittschutz, wenn das darin verankerte Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme verletzt ist. Dies ist dann der Fall, wenn sich das Vorhaben nach Abwägung aller Belange, insbesondere der Interessen des Bauherren und des Nachbarn, als rücksichtslos darstellt, weil es auf besonders schutzbedürftige und qualifizierte Belange des Nachbarn intensiv einwirkt (BVerwG, U.v. 25.2.1977, 4 C 22.75).
Nach diesen Grundsätzen stellt sich das Vorhaben nicht als rücksichtslos dar.
Von dem Vorhaben geht keine erdrückende Wirkung aus. Denn das Vorhaben erstreckt sich nur auf etwas über die Hälfte der Grenze zum Grundstück der Antragstellerin, damit ist das Rückgebäude auf dem Grundstück der Antragstellerin im Gegensatz zur vorherigen Bebauung nur von der 2 m hohen Grenzmauer betroffen. Zudem ist auch kein Einmauerungseffekt zu befürchten, da das genehmigte Gebäude nur eine der vier Grundstücksseiten des Grundstücks der Antragstellerin – teilweise – betrifft. Auch hinsichtlich der Gebäudehöhe gehen von dem Vorhaben keine erdrückenden Wirkungen aus, auch wenn das Vordergebäude der Antragstellerin deutlich niedriger ist, da das Hintergebäude der Antragstellerin wiederum 2 Geschosse aufweist, beide Gebäude ebenfalls praktisch keinen Grenzabstand einhalten und und wegen der Lage im Süden des Baugrundstücks dieses mehr beeinträchtigen als umgekehrt.
Das Vorhaben löst auch keine unzumutbaren Beeinträchtigungen im Hinblick auf den Aspekt der Belichtung und Belüftung aus. Für das Rückgebäude auf dem Grundstück der Antragstellerin stellt sich das Vorhaben als Verbesserung dar, weil die dort angrenzende Bebauung abgerissen wurde. Hinsichtlich des Vordergebäudes bedeutet das Vorhaben eine Beeinträchtigung, vor allem der Räume im Obergeschoss, da die Belichtungssituation hinsichtlich des Fensters, das zum Baugrundstück orientiert ist, verschlechtert wird. Diese Veränderung der Belichtungssituation ist jedoch zumutbar, zumal insoweit nur die nordwestliche Gebäudeseite betroffen ist. Denn die betroffenen Räume sind vom Vorhaben hinsichtlich der Straßenseite und hinsichtlich der Innenhofseite nicht betroffen, die dortigen Fenster und Gauben erfüllen die Lüftungs- und Belichtungsfunktion in ausreichendem Maß. Zum Vorhabengrundstück hin kommt die Bebauung, die einen Grenzabstand von unter einem Meter aufweist, zudem praktisch einer Grenzbebauung gleich. Bei einer derartigen Situation bzw. Vorbelastung ist ein mögliches Verdecken bzw. sogar Zumauern von grenzseitigen Fenstern hinzunehmen, wenn eine Belichtung der Räume über die anderen Außenwände, wie hier, möglich ist. Insofern sind auch Anpassungsmaßnahmen, wie etwa die Umgestaltung des Innengrundrisses zumutbar (vgl. BayVGH, U.v. 20.5.1985, 14 B 84. A.593).
Auch im Übrigen erweist sich das Vorhaben der Beigeladenen nicht als rücksichtslos. So ist der durch das (Wohn-)Vorhaben zu erwartende, zulässige Verkehr von Nachbarn, die ihre Grundstücke ebenfalls wohnnutzen, im Regelfall als sozial adäquat hinzunehmen, zumal sie selbst derartigen Verkehr auslösen. Anhaltspunkte für einen Ausnahmefall liegen nicht vor, ungeachtet der Tatsache, dass das Vorhaben 91 Wohneinheiten schafft, nachdem lediglich 6 Stellplätze auf dem Baugrundstück, und diese auf dem Niveau des Kellergeschosses und abgeschirmt vom Grundstück der Antragstellerin durch die Grenzwand und das Dach des Carports, vorgesehen sind. Insbesondere ist nicht von unzumutbaren Belästigungen durch KfZ-Verkehr auszugehen, nachdem der angefochtene Bescheid nur diese 6 Stellplätze zulässt, die zudem von Norden angefahren werden. Auch der sonstige, mit der Nutzung der Appartements verbundene Lärm ist hier als sozialadäquat hinzunehmen, da kein Anhaltspunkt für eine unzumutbare Belastung ersichtlich ist und die Bebauung gerade im Hinblick auf die geschlossene Grenzwand, die Mauer an der Grenze, die Lage des Hofes und der Stellplätze auf Höhe des Kellergeschosses und das Carportdach eine erhebliche Abschirmung bewirkt.
4. Eine Verletzung der gem. Art. 59 Satz 1 Nr. 1c BayBO prüfpflichtigen, nachbarschützenden Abstandsflächenvorschriften liegt nicht vor. Das Vorhaben löst hin zum Grundstück der Antragstellerin keine Abstandsflächen aus, da bauplanungsrechtlich an die Grundstücksgrenze gebaut werden darf, Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO, nachdem sich auf den Baugrundstücken bislang grenzständige Bebauung befand bzw. im Geviert …straße, …straße, …straße und …straße neben halboffener auch geschlossene Bauweise vorhanden ist, somit zumindest beide Bauweisen zulässig sind, also an die Grundstücksgrenze gebaut werden darf (BayVGH, U.v. 20.10.2010, 14 B 09.1616).
5. Eine Verletzung anderer prüfpflichtiger Vorschriften wurde weder gerügt noch ist eine solche ersichtlich.
6. Damit war der Antrag mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzulehnen. Es entsprach nicht der Billigkeit, der Antragstellerin insoweit die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzubürden, da diese zwar in der Sache Stellung genommen, jedoch keinen Antrag gestellt hat, § 162 Abs. 3 VwGO.
7. Die Festsetzung des Streitwerts basiert auf § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. Ziffern 1.5, 9.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.