Baurecht

Aktenzeichen  M 8 K 14.5736

Leitsatz

1. Ein Vorbescheidsantrag mit einer Frage hinsichtlich der grundsätzlichen bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach § 34 BauGB ist – obwohl hierin mehrere baurechtliche Einzelgesichtspunkte enthalten sind – zulässig, soweit die Ausführung des Vorhabens im Einzelnen der Prüfung in einem nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleibt. (redaktioneller Leitsatz)
2. Der auf dem ein- bzw. bei einer Hausgruppe zum Teil beidseitigen Verzicht auf seitliche Grenzabstände basierende Interessenausgleich ist nicht mehr gewahrt, wenn ein Gebäude verwirklicht wird, das sich nach der Erweiterung als anderer Haustyp mit deutlich unterschiedlicher Höhenentwicklung darstellt. (redaktioneller Leitsatz)
In der Regel kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein dreigeschossiges Reihenhauselement als in verträglicher Weise auf seine zweigeschossige maßgebliche Umgebung “abgestimmt” angesehen werden kann. (redaktioneller Leitsatz)

Tenor

I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Die Kläger haben gesamtverbindlich die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Klage auf Erteilung eines Vorbescheids unter Aufhebung des gegen den Bescheides vom 24. November 2014 ist zulässig, jedoch in der Sache unbegründet, da die Kläger auf der Grundlage des Vorbescheidsantrages vom 23. Oktober 2014 nach Plan-Nr. … keinen Anspruch auf Erteilung eines positiven Vorbescheides haben, § 113 Abs. 5 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).
1. Gemäß Art. 71 Satz 1 Bayerische Bauordnung (BayBO) ist vor der Erteilung des Bauantrages auf schriftlichen Antrag des Bauherren zu einzelnen, in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen vorweg ein schriftlicher Bescheid (Vorbescheid) zu erteilen. Als feststellender Verwaltungsakt stellt der Vorbescheid im Rahmen der vom Bauherren gestellten Fragen die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die Gegenstand der Prüfung im Baugenehmigungsverfahren sind, fest und entfaltet während seiner regelmäßigen Geltungsdauer von 3 Jahren (Art. 71 Satz 2 BayBO) Bindungswirkung für ein nachfolgendes Baugenehmigungsverfahren.
Dabei wird durch die Formulierung „zu einzelnen Fragen“ bestimmt, welchem Grad der Präzisierung der Vorbescheidsantrag zu genügen hat. Der konkrete Vorhabensbezug wird dadurch deutlich herausgestellt (Simon/Busse, Komm. zur BayBO, Art. 71, Rn. 71/72)
Auch ein Vorbescheidsantrag mit einer Frage hinsichtlich der grundsätzlichen bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) ist – obwohl hierin mehrere baurechtliche Einzelgesichtspunkte enthalten sind – zulässig, soweit die Ausführung des Vorhabens im Einzelnen der Prüfung in einem nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren vorbehalten bleibt (Simon/Busse, Komm. zur BayBO, Art. 71, Rn. 75). Da die Frage nach der grundsätzlichen bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach § 34 BauGB die klar definierte Zusammenfassung der einzelnen Parameter des § 34 BauGB darstellt, ist sie – soweit ein konkreter Vorhabensbezug besteht – als zulässige Frage nach Art. 71 BayBO zu werten, wovon auch die Beklagte nach den Erfahrungen des Gerichts im Regelfall ausgeht.
2. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens bestimmt sich vorliegend im Hinblick auf das vorhandene, gemäß § 173 Abs. 3 Bundesbaugesetz (BBauG) und § 233 Abs. 3 BauGB übergeleitete und fortgeltende Bauliniengefüge nach § 30 Abs. 3 BauGB und im Übrigen, da – außer einer straßenseitigen Baugrenze – keine weitergehenden bauplanungsrechtlichen Festsetzungen vorhanden sind, nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach ist innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Vorliegend fügt sich das streitgegenständliche Vorhaben nach der Bauweise nicht ein, weil es aus der bestehenden, siebenteiligen Reihenhauszeile in einer Weise ausbricht, die nicht mehr mit dem Einfügegebot des § 34 Abs. 1 BauGB und dem hierin enthaltenen Gebot der Rücksichtnahme in Einklang steht.
2.1 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (U. v. 24.2.2000 – 4 C 12/98, BVerwGE 110, 355 – juris Rn. 16 ff.) werden gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der „offenen Bauweise“ die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Ein Doppelhaus im Sinne dieser Vorschrift ist eine bauliche Anlage, die dadurch entsteht, dass zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch ein Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit zusammengefügt werden. Im System „der offenen Bauweise“ gewinnt der Begriff des „Doppelhauses“ seine planungsrechtliche Bedeutung dadurch, dass die bauliche Anlage auf zwei Nachbargrundstücken errichtet wird. Die Festsetzung der „offenen Bauweise“ betrifft allein die Anordnung der Gebäude auf einem Baugrundstück im Verhältnis zu den seitlichen Grenzen der Nachbargrundstücke. Doppelhäuser und Hausgruppen, die auf verschiedenen Grundstücken errichtet werden, zeichnen sich dadurch aus, dass sie gemeinsame Grundstücksgrenzen ohne seitlichen Grenzabstand überwinden, weshalb sie zunächst in der „offenen Bauweise“ als systemwidrig erscheinen. Gleichwohl hat sie der Verordnungsgeber in § 22 Abs. 2 BauNVO auch für den Bereich der „offenen Bauweise“ planungsrechtlich für zulässig erklärt. Darin liegt nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine Modifikation der „offenen Bauweise“, die dem Begriff des „Doppelhauses“ und der „Hausgruppe“ eine eigenständige, das Abstandsgebot an der gemeinsamen Grundstücksgrenze überwindende Bedeutung verleiht (BVerwG, U. v. 24.2.2000 – a. a. O., Rn. 17). „Gebäude“ im Sinne des § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO ist das Doppelhaus bzw. die Hausgruppe als bauliche Einheit, da die Errichtung als Gesamtgebäude (mit seitlichem Grenzabstand) mit einem Grenzabstand vor den äußeren Seitenwänden des Doppel- oder Reihenhauses erfolgt. Ein Doppelhaus entsteht nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nur dann, wenn zwei Gebäude derart zusammengebaut werden, dass sie einen Gesamtbaukörper bilden. Zwar können die ein Doppelhaus bildenden Gebäude an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zueinander versetzt oder gestaffelt aneinander gebaut werden; soweit diese Gebäude jedoch als zwei selbstständige Baukörper erscheinen, die sich zwar an der gemeinsamen Grundstücksgrenze noch berühren, bilden sie kein Doppelhaus. Erforderlich ist weiterhin, dass die beiden „Haushälften“ in wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise aneinandergebaut werden, da insoweit das Erfordernis der baulichen Einheit nicht nur ein quantitatives, sondern auch ein qualitatives Element enthält (BVerwG, U. v. 24.2.2000, a. a. O., Rn. 20).
Im Urteil vom 5. Dezember 2013 (4 C 5/12 – juris Rn. 13 m. w. N.) hat das Bundesverwaltungsgericht weiterhin entschieden, dass die von ihm entwickelten – oben genannten – Grundsätze zu § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO über das im Tatbestandsmerkmal des „Einfügens“ in § 34 Abs. 1 BauGB enthaltene Gebot der Rücksichtnahme auch im unbeplanten Innenbereich zur Anwendung kommen. Für die Hausgruppe im Sinne des § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO, die aus mindestens drei auf benachbarten Grundstücken stehenden Gebäuden besteht, die durch Aneinanderbauen an den gemeinsamen Grundstücksgrenzen zu einer Einheit zusammengefügt werden und deren Kopfhäuser einen seitlichen Grenzabstand einhalten (BayVGH, U. v. 11.12.2014 – 2 BV 13.789 – juris Rn. 25), gelten die gleichen Grundsätze. Eine Hausgruppe im klassischen Sinn ist eine Gruppe von Reihenhäusern, wie sie vorliegend durch die sieben Gebäude …-str. 85 – 97 gebildet wird. Für den Begriff der „Hausgruppe“ im Sinne von § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO gelten die Grund-sätze der Doppelhausrechtsprechung entsprechend. Daraus folgt, dass es für die Frage, ob grenzständige Gebäude eine Hausgruppe bilden, allein auf die wechselseitige Verträglichkeit dieser Gebäude ankommt (BVerwG, B. v. 19.3.2015 – 4 B 65/14 – juris Rn. 6). Dies schließt es sowohl aus, die Bebauung anderer Grundstücke als der, der konkreten Hausgruppe in den Blick zu nehmen, als auch, bestehende oder fehlende Bebauungsmöglichkeiten zu betrachten. Maßgebend ist allein, ob das Bauvorhaben mit der vorhandenen grenzständigen Bebauung eine Hausgruppe bildet (BVerwG, B. v. 19.3.2015, a. a. O.).
2.2 Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze fügt sich das streitgegenständliche Bauvorhaben nicht in einer die wechselseitige Verträglichkeit beachtenden Weise in die dazugehörige Hausgruppe ein. Vielmehr verletzt es das bei einem Doppelhaus bzw. einer Hausgruppe im Lichte des § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO zu sehende Rücksichtnahmegebot. Der auf dem ein- bzw. bei einer Hausgruppe zum Teil beidseitigen Verzicht auf seitliche Grenzabstände basierende Interessenausgleich ist nicht mehr gewahrt, wenn ein Gebäude verwirklicht wird, das sich nach der Erweiterung als anderer Haustyp mit deutlich unterschiedlicher Höhenentwicklung darstellt. So liegt der Fall hier.
2.3 Das Vorhaben verändert die bestehende, homogene Reihenhauszeile nicht nur hinsichtlich der Geschossigkeit. Das sich in seiner Bebauungsstruktur gänzlich andersartig ausnehmende Terrassengeschoss verfremdet das streitgegenständliche Gebäude in einer Weise, die es als Fremdkörper in der Reihenhauszeile …-str. 85 – 97 erscheinen lässt. Durch die leichte Neigung und die Verkleidung der Außenwände der Obergeschosse der Reihenhauszeile wirken die Obergeschossbereiche wie ein (mansard-)dachartiger Abschluss der Häuser. Das Terrassengeschoss mit Pultdach verändert somit nicht nur die harmonische Gesamtkubatur der Reihenhauszeile in einer willkürlichen Weise, sondern konterkariert auch die optische Abschlussfunktion der mansarddachartig gestalteten Obergeschossbereiche. Abgesehen davon, dass die bestehende besondere Gestaltung und Homogenität der Reihenhauszeile auch einen Anbau – der sich sonst im Rahmen haltenden üblichen Versätze – erschweren würde, bedeutet eine Erhöhung der optisch in Erscheinung tretenden Geschossigkeit um die Hälfte, dass hiermit die zu fordernde Gebäudeeinheit verlassen wird. Das Bundesverwaltungsgericht geht einerseits davon aus, dass bei Hausgruppen der maßgebliche Umgebungsbegriff auf die Hausgruppe beschränkt ist (vgl. U. v. 19.3.2015 – 4 B 65/14, a. a. O.), andererseits fügt sich ein dreigeschossiges Gebäude hinsichtlich des „Maßes der baulichen Nutzung“ schon nicht mehr in eine nicht nur von Hausgruppen und Reihenhäusern geprägte zweigeschossige Umgebung ein. Im Hinblick darauf und die von der Rechtsprechung bereits in früheren Entscheidungen angesprochene „bodenrechtliche Lebens- und Schicksalsgemeinschaft“ bei Doppel- und Reihenhäusern (vgl. OVG Schleswig-Holstein, U. v. 10.6.1993 – 1 L 59/92 – juris Rn. 30; BVerwG, B. v. 10.1.1994 – 4 B 158/93 – juris Rn. 11) kann in der Regel nicht davon ausgegangen werden, dass ein dreigeschossiges Reihenhauselement in verträglicher Weise auf seine – wie hier klar definierte – zweigeschossige maßgebliche Umgebung als „abgestimmt“ angesehen werden kann.
Da somit das streitgegenständliche Bauvorhaben das nachbarliche Austauschverhältnis aus dem Gleichgewicht bringt und die harmonische Beziehung der Gebäude zueinander in Frage stellt, stellt es sich als planungsrechtlich unzulässig dar und verletzt auch insoweit das Rücksichtnahmegebot gegenüber den benachbarten Reihenhäusern.
3. Die Ausführungen unter 2.3 machen deutlich, dass auch eine Zulassung nach § 34 Abs. 3a BauGB – entgegen der Ansicht der Klagepartei – nicht in Frage kommt. Eine Reihenhausaufstockung, die sich nicht mehr in die Hausgruppe und damit in ihre maßgebliche Umgebung einfügt und dadurch auch gegen das Rücksichtnahmegebot verstößt, ist nicht gemäß § 34 Abs. 3a Nr. 3 BauGB „unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar“.
4. Im Hinblick auf die planungsrechtliche Unzulässigkeit ist die Beklagte auch zu Recht davon ausgegangen, dass das Vorhaben aufgrund der Unanwendbarkeit des Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO die erforderlichen Abstandsflächen nicht einhält, woraus sich ein Ablehnungsgrund nach Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BayBO ergibt.
5. Im Übrigen geht das Gericht mit der Beklagten davon aus, dass eine Verpflichtung zur Erteilung eines Vorbescheides – unabhängig von der planungsrechtlichen Zulässigkeit – auch an der Vorlage nicht ordnungsgemäßer Bauvorlagen scheitern würde.
Gemäß Art. 71 Satz 4 i. V. m. Art. 64 Abs. 2 BayBO sind mit dem Antrag alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen. Gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 3 BauVorlV sind die Ansichten der geplanten baulichen Anlage mit dem Anschluss an die Nachbargebäude darzustellen. Diesen Voraussetzungen genügen die vorgelegten Bauzeichnungen nicht.
Vielmehr sind in den Ansichten (Bauzeichnung 3 + 4) die Nachbarhäuser mit einer fiktiven Aufstockung dargestellt. Da die Nachbargebäude aber über kein drittes Geschoss verfügen, ist eine solche Darstellung keine im Sinne des § 8 Abs. 2 Nr. 3 BauVorlV, da hiermit gerade kein Anschluss an die Nachbargebäude – wie sie sich in der Umgebung finden – dargestellt wird.
Eine Verpflichtung der Beklagten, zur Erteilung eines positiven Vorbescheides auf der Basis solcher Bauvorlagen ist nicht möglich.
Letztlich kann diese Frage aber aufgrund der planungsrechtlichen Unzulässigkeit des Vorhabens offenbleiben.
6. Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus §§ 154 Abs. 1, 159 VwGO, § 100 Abs. 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) abzuweisen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. ZPO.
Rechtsmittelbelehrung:
Nach §§ 124, 124 a Abs. 4 VwGO können die Beteiligten die Zulassung der Berufung gegen dieses Urteil innerhalb eines Monats nach Zustellung beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
schriftlich beantragen. In dem Antrag ist das angefochtene Urteil zu bezeichnen. Dem Antrag sollen vier Abschriften beigefügt werden.
Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Begründung ist bei dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder
Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München
Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach
einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Über die Zulassung der Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf EUR 10.000,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i. V. m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit).
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Beschluss steht den Beteiligten die Beschwerde an den Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zu, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200,- übersteigt oder die Beschwerde zugelassen wurde. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, kann die Beschwerde auch noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Der Beschwerdeschrift eines Beteiligten sollen Abschriften für die übrigen Beteiligten beigefügt werden.